Kategorie: Blog

Renommierte Wissenschaftler aus den Bereich Architektur und Ingenieurwesen haben am 14.11.2024 in Berlin ihr Manifest für eine nachhaltige, kosteneffiziente und sozial verträgliche Klimapolitik im Gebäudesektor vorgestellt. Die sozial orientierte Wohnungswirtschaft unterstützt die Initiative der Wissenschaftler und ist ihr offiziell beigetreten.

Manifest für einen Kurswechsel in der Klimapolitik für den Gebäudesektor

Die historisch gewachsene Fokussierung auf Energieeinsparung im Gebäudesektor ist gescheitert! Nur ein Paradigmenwechsel im Klimaschutz bei Gebäuden auf einen Praxispfad, der die Reduzierung von Treibhausgasemissionen ins Zentrum unseres Handelns rückt, ist finanzierbar, stellt die Erreichung der Klimaschutzziele sicher und gewährleistet bezahlbares Wohnen!

Wir Professorinnen und Professoren aus den Fachbereichen Architektur und Ingenieurwesen wollen einen breiten gesellschaftlichen Diskurs führen und mit allen Akteurinnen und Akteuren aus Wissenschaft, Wirtschaft und Politik sowie Bürgerinnen und Bürgern über einen besseren Weg streiten.

Wir haben deshalb die „Initiative Praxispfad CO2-Reduktion im Gebäudesektor“ (Arbeitstitel) gegründet.

Wir rufen dazu auf, sich dieser Initiative anzuschließen, um mit allen politischen Kräften, der jetzigen und vor allem der zukünftigen Bundesregierung, einen realistischen Weg in die Klimaneutralität für den Gebäudesektor zu verhandeln, der finanzierbar ist.

Prof. Dirk Hebel, Prof. Dietmar Walberg, Prof. Elisabeth Endres und Prof. Werner Sobek (von links)
Bilder: „axentis/Lopata“

Die Klimaschutzziele für den Gebäudesektor können angesichts der anhaltend niedrigen Sanierungsrate und hoher Baukosten nicht mehr erreicht werden. Hauptgrund dafür ist die einseitige politische und gesellschaftliche Fokussierung auf Energieeinsparung am Einzelgebäude. Die aktuellen Förderprogramme bleiben dadurch mit Blick auf die Klimaschutzziele nahezu wirkungslos. Im vergangenen Jahrzehnt wurden in Deutschland über 500 Milliarden Euro in die Gebäudedämmung und die Haustechnik investiert, ohne dass der Energieverbrauch signifikant abgesenkt werden konnte.

Die derzeit angestrebten Maßnahmen sind ineffizient. Sie würden bis zum Jahr 2045 mehr als 260 Milliarden Euro an jährlichen Investitionen erfordern (mehr als 5.000 Milliarden Euro kumuliert). Dieser Summe stehen derzeit nur rund 60 Milliarden Euro an jährlich eingesetzten Investitionsmitteln in energetische Modernisierung und Haustechnik gegenüber. Diese Zahlen belegen den falschen Kurs. Die erforderlichen Investitionen sind nicht leistbar. Die Fokussierung auf immer höhere Energieeffizienzstandards birgt zudem sozialen Sprengstoff, weil die dadurch ausgelösten Maßnahmen zu unnötig hohen Warmmieten für Mieterinnen und Mieter führen. Der Förderbedarf des derzeitigen Energieeffizienzpfades übersteigt das vom Bundeshaushalt Leistbare um ein Mehrfaches. Die Klimaschutzpolitik für den Gebäudesektor bedarf daher einer Neuausrichtung. Erforderlich ist ein Paradigmenwechsel:

Die Errichtung und der Betrieb von Gebäuden müssen künftig an CO2-Reduktionszielen und nicht mehr an Energieeffizienzforderungen für den Gebäudebetrieb orientiert werden.

Es ist noch genug Zeit, um das Ruder herumzureißen: Wir plädieren dringend für eine Abkehr vom bisherigen Energieeffizienzpfad und fordern einen Praxispfad Emissionsreduktion. Denn er ist am ehesten für Immobilieneigentümer finanzierbar, für Mieter bezahlbar und für den Klimaschutz erfolgreich umsetzbar.

Mit unserem Praxispfad Emissionsreduktion können wir die nötigen kumulierten Investitionskosten von rund 5,2 auf 1,9 Billionen Euro bis zum Jahr 2045 senken. Der nötige Förderbedarf würde sich somit von heute 50 Milliarden Euro auf 18 Milliarden Euro pro Jahr senken lassen. 18 Milliarden Euro sind immer noch eine erhebliche Summe, aber sie wäre in der Praxis in öffentlichen Haushalten darstellbar. 50 Milliarden Euro werden es angesichts zunehmend knapper Haushaltskassen nicht sein. Auch die Wohnkosten lassen sich in dem von uns vorgeschlagenen Szenario zumindest im Zaum halten. Denn Fakt ist: Die Umstellung der Wohnungen auf emissionsreduzierte bzw. emissionsfreie Gebäude kostet. In unseren Modellrechnungen, die auf realen Daten aus der Praxis basieren, können wir nachweisen, dass die Mietkosten stärker steigen, wenn höhere Effizienzstandards verfolgt werden. Wir müssen uns von der Lebenslüge verabschieden, nach der die Kosten für Effizienzmaßnahmen durch eingesparte Energiekosten finanziert werden. Mieter werden mehr bezahlen. Wir zeigen jedoch einen Weg mit moderaten Kostensteigerungen auf, die von den Gebäudeeigentümern, den Mieterinnen und Mietern bzw. der Gesellschaft zu tragen sein werden.

Als erfahrene Wissenschaftlerinnen und Wissenschaftler aus den Bereichen Architektur und Ingenieurwesen mit hohem Praxisbezug fordern wir jetzt einen Kurswechsel. Um den Klimapfad noch erfolgreich gehen zu können, haben wir uns auf fünf zentrale Handlungsfelder verständigt, auf denen wir die geeigneten Stellschrauben für die von uns geforderte Kurskorrektur sehen:

1. Konsequente Fokussierung auf eine emissionsfreie Wärmeversorgung

Der Übergang zu einer emissionsfreien und damit klimaneutralen Wärmeversorgung muss beschleunigt werden. Es sollte so bald wie möglich keine weiteren Investitionen in verbrennungsbasierte Heizungen mehr geben. Stattdessen sollen Wärmepumpen und andere emissionsfreie Technologien umfassend gefördert werden. Um eine nachhaltige Wärmeversorgung
sicherzustellen, sollen Wärmenetze aufgebaut und Abwärme aus Industrieprozessen genutzt werden. Der Ausbau von Wärmepumpen und die Nutzung erneuerbarer Energien auf Quartiersebene werden hierbei priorisiert wie bilanzielle Ansätze auf der Ebene von Gebäudeflotten und Quartieren im Allgemeinen und hier insbesondere die gebäudeübergreifende bilanzierbare Nutzung von Solarenergie.

2. Maßvolle Sanierung statt Überoptimierung

Eine maßvolle Sanierung orientiert sich an der Lebensdauer der Bauteile und dem tatsächlichen Bedarf. Diese Vorgehensweise erhält graue Emissionen und vermeidet unnötige Kosten, die durch extreme Effizienzmaßnahmen entstehen. Sanierungen sollen nur erfolgen, wenn Bauteile abgängig sind. Geringinvestive Maßnahmen, die unmittelbar CO2-Emissionen reduzieren, sollen vorrangig gefördert werden. Die Erhaltung der Baukultur und die Sicherung von Baukapazitäten sind dabei zentrale Punkte.

3. Effizienter Einsatz von Wärmepumpen bei moderater Sanierung

Moderne Wärmepumpen sind bereits effizient genug, um auch unsanierte oder moderat sanierte Gebäude zu beheizen. Die Heizflächen in den älteren Bestandsgebäuden sind in der Regel überdimensioniert und erlauben reduzierte Vorlauftemperaturen, was der Effizienz der Wärmepumpe zugutekommt. Der Fokus sollte daher auf der Einführung dieser Technologie liegen, während umfassende Sanierungen nur dann vorgenommen werden, wenn sie ökologisch und ökonomisch sinnvoll sind. Diese Maßnahme ermöglicht eine schnellere Erreichung der Klimaneutralität und reduziert gleichzeitig den Primärenergiebedarf.

4. Emissionsminderungspfad als zentrales Steuerungsinstrument

Anstelle zahlreicher Einzelvorschriften, die zu einer Vielzahl von Maßnahmen verpflichten, soll ein klarer Emissionsminderungspfad als Zielformulierung festgelegt werden. Er ist die einzige verbindliche Größe. Er gibt, wie im Klimaschutzgesetz von 2021 beschrieben, vor, wie die Gebäude ihre Emission bis 2045 reduzieren müssen. Die Emissionen bestehen dabei aus den bei der Herstellung und beim Umbau entstehenden Emissionen wie auch den beim Betrieb der Gebäude entstehenden Emissionen. Die Überwachung dieses Pfades erfolgt durch eine unabhängige Emissionsagentur, die sicherstellt, dass die Ziele eingehalten werden. Die Finanzierung erfolgt durch den Emissionshandel, dessen Einnahmen vollständig an die Bürger zurückgegeben werden.

5. Bestandserhalt und Kreislaufwirtschaft fördern

Bauvorhaben sollen zukünftig nur dann genehmigt werden, wenn sie strenge Emissionsgrenzen einhalten. Durch den Erhalt bestehender Bausubstanz kann die Freisetzung von grauen Emissionen verhindert und die Kreislaufwirtschaft auf den Weg gebracht werden. Sekundärmaterialien müssen zukünftig bevorzugt eingesetzt werden, um den Verbrauch von primären Ressourcen zu minimieren und die Abfallproduktion zu senken. Ein Absenkungspfad für den CO2-Ausstoß bei der Herstellung und dem Betrieb der Gebäude gibt Planern die Möglichkeit, innovative und emissionsarme Lösungen zu entwickeln.

Fazit: Ein gemeinsamer Weg zur Klimaneutralität

Die vorgeschlagenen Maßnahmen führen zu einer zukunftsweisenden Neuausrichtung der Gebäude- und Klimapolitik. Der Weg zur Klimaneutralität im Gebäudesektor ist anspruchsvoll, aber auf einem Praxispfad Emissionsreduktion eher machbar als auf dem Energieeffizienzpfad. Unsere Empfehlungen zeigen, dass ein solcher Wandel möglich ist und sowohl ökologisch als auch ökonomisch sinnvoll umgesetzt werden kann. Der Praxispfad zur Emissionsreduktion wird am ehesten bezahlbar, sozial verträglich und wirksam sein und damit die Grundlage für einen nachhaltigen Gebäudesektor schaffen.

Wir richten unseren Aufruf an die Entscheidungsträger in der Politik: Stellen Sie Regulierungen und Förderungen konsequent auf die Reduktion von Treibhausgasemissionen ab. Geben Sie Ziele und nicht Maßnahmenkataloge vor.

Vereinfachen Sie die Regularien, schaffen Sie Raum für innovative Lösungen und gestalten Sie ein förderliches Umfeld, in dem der Gebäudesektor nachhaltige, bezahlbare und klimafreundliche Wege gehen kann.

An alle Akteure im Gebäudesektor appellieren wir: Stellen Sie sich den Herausforderungen der Zeit. Nutzen Sie die modernen Möglichkeiten der Emissionsreduktion, etwa den Einbau von Wärmepumpen und der Kreislaufwirtschaft. Fordern Sie klare, zielgerichtete Unterstützung. Nur gemeinsam können wir den Gebäudesektor zukunftsfähig und klimaneutral gestalten.

Und alle Wissenschaftlerinnen und Wissenschaftler aus unserem und angrenzenden Forschungsbereichen ermutigen wir: Führen Sie aktiv den Diskurs mit uns und der Öffentlichkeit. Lassen Sie uns gemeinsam für den besten Weg streiten. Wir sind überzeugt, dass wir konstruktive Vorschläge für das Erreichen der Klimaziele im Gebäudesektor in Deutschland vorgelegt haben, mit denen wir unsere Zukunft in Deutschland besser gestalten können.

550 Anmeldungen, 40 Referentinnen und Referenten, 15 Stunden Programm und viel Sonnenschein – die Wohnungswirtschaft Bayern traf sich in Reit im Winkl zur traditionellen Fachtagung WohWi im Dialog. Trotz des milden Herbstwetters war die Stimmung bei den Teilnehmern verhalten. „Als Verband würden wir lieber andere Rekorde verkünden als unsere Spitzen-Teilnehmerzahl“, sagte der Verbandsvorsitzende Wolfgang Bonengel bei seiner Begrüßung mit Blick auf die sinkenden Baugenehmigungszahlen im Freistaat. Die Wohnbaukrise bewegt die Wohnungswirtschaft. Das spiegelte sich an den Themen der Tagung wider. Ein kleiner Einblick: Impulse für mehr Wohnungsbau, Klimapfad für den Wohnungsbestand, serielles und modulares Bauen.

Die Baukrise bewegt auch die gastgebende Gemeinde Reit im Winkl. „Eins vorweg, es geht uns gut. Wir brauchen aber dringend bezahlbare Wohnungen für Angestellte im Ort. Das Thema treibt uns um,“ informierte der Erste Bürgermeister Matthias Schlechter bei seinem Überblick. Neben der Schwierigkeit an bezahlbares Bauland zukommen, bemängelte er auch die „fehlende Elastizität“ der Behörden bei Bauvorhaben. Damit waren schon einmal zwei zentrale Themen angesprochen.

Punktlandung beim Wohnbau-Booster Bayern sorgt für knappe Fördermittel

Schwere Zeiten also für die Wohnungswirtschaft und auch für das Bayerische Bauministerium. Der Freistaat hat zwar mit 1,1 Mrd. Euro noch nie so viele Wohnraumfördermittel für den Wohnungsbau bereitgestellt wie in diesem Jahr. Doch die Mittel werden dem Bauministerium förmlich aus der Hand gerissen, berichtete Staatsminister Christian Bernreiter. Die Hoffnung der Wohnungswirtschaft auf eine Aufstockung der Mittel konnte der Bauminister nicht erfüllen. „Mehr Geld wird es nicht geben. Der Doppelhaushalt steht. So realistisch müssen wir sein“, betonte der Bauminister. Angesichts der begrenzten Fördermittel müssten in Bayern aller Wahrscheinlichkeit nach erstmals Projekte priorisiert werden. „Sie haben hier als verlässliche Partner sicher Priorität“, sagte Bernreiter zu den anwesenden Vertretern der sozial orientierten Wohnungswirtschaft. Das Ziel müsse sein, mit begrenzten Mitteln für möglichst viele Menschen über einen möglichst langen Zeitraum bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Zurecht verwies er dabei auch auf die Bundesregierung in Berlin, die dem im Koalitionsverlag festgeschriebenen Ziel von 100.000 geförderten Wohnungen jährlich zu wenige entsprechende Maßnahmen folgen ließ.

Für kostengünstigeren und schnelleren Wohnungsbau hatte der Bauminister einige Impulse mit nach Reit im Winkl gebracht. Der Freistaat habe das Ziel, eine effiziente und vereinfachte Verwaltung anzubieten, um Bauvorhaben schneller realisieren zu können. „Wir wollen das Anträge schneller bearbeitet werden und wir wollen eine Ausweitung der Verfahrensfreiheit sowie die Aufstockung von Bestandsgebäuden zu Wohnzwecken erleichtern“, sagte Bernreiter. Diese Punkte seien im Modernisierungsgesetz verankert, das dem Bayerischen Landtag aktuell vorliegt. Eine der geplanten Maßnahmen sei zudem das Stellplatzrecht mit Obergrenzen in die Hand der Kommunen zu geben. Dabei nannte er ein Negativbeispiel bei der staatlichen Wohnungsbaugesellschaft BayernHeim, die selbst bei einem Bauprojekt in Ingolstadt mit 433 Wohnungen 480 Stellplätze schaffen musste. „An dieses Thema müssen wir ran“, so der Staatsminister.

Auch beim digitalen Bauantrage gehe es in Bayern voran, 88 der 138 Baugenehmigungsbehörden sind bereits digital unterwegs. Und hier gehe es jetzt zügig weiter voran.

Da im Augenblick die Mittel für die Wohnraumförderung knapp sein, müsse man das Instrument der Abschreibungsmöglichkeiten gestalten, sagte Bernreiter mit Blick auf GdW-Präsidenten Axel Gedaschko. Er habe bei der Sonderbauministerkonferenz in Passau seine Kolleginnen und Kollegen davon überzeugen können. „Wir fordern dauerhafte Sonderabschreibungsmöglichkeiten für den Mietwohnungsbau. Und wir fordern Sonderabschreibungsmöglichkeiten für Sanierungsmaßnahmen und für selbstgenutzten Wohnraum“, erklärte der Bauminister.

Bayern habe beim Wohnungsbau gezeigt, was man alles anschieben kann. Auch die Bundesregierung könne an viel mehr Stellschrauben anpacken. Schließlich habe man eine gemeinsame Verantwortung.

Bauminister Christian Bernreiter und Moderatorin Ursula Heller. Alle Bilder: Klaus D. Wolf

Was für die Wohnungswirtschaft Bayern wichtig ist

Bezahlbare Wohnungen bauen und gleichzeitig einen klimaneutralen Gebäudebestand schaffen – vor dieser Herkulesaufgabe steht die Wohnungswirtschaft. “Im Augenblick ist die Lage für unsere Mitgliedsunternehmen schwierig“, fasst Verbandsdirektor Hans Maier zusammen. Der Wohnungsneubau gleiche einem Drama. Für die Jahre 2024 und 2025 erwartet er einen massiven Rückgang bei den Baufertigstellungen. Und die Umsetzung der Klimaschutzziele ist für den Verbandschef nur möglich, wenn eine Wende bei der Klimapolitik erfolgt.

Der Wohnungsneubau zu bezahlbaren Mieten sei ohne Fördermittel nicht mehr möglich. Durch die Wohnungsbauprogramme des Freistaats hätten die Unternehmen seit 2015 die Neubauplanungen hochgefahren und Rekordsummen investiert. Insgesamt bauten die Verbandsunternehmen seitdem mehr als 32.000 neue Wohnungen – bezahlbar und mit einem hohen Standard. Inzwischen gebe es aber einen regelrechten Wettbewerb um die knappen Fördermittel. Neben den sozial orientierten Wohnungsunternehmen würden nun auch neue Akteure mit Fördermitteln Wohnungen errichten. „Das Bauen und Verkaufen von geförderten Wohnungen darf dabei aber nicht zum Geschäftsmodell werden“, fordert Maier. Der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen schlägt deshalb längere Belegungsbindungen für geförderte Wohnungen vor. 25 Jahre sind für geförderte Wohnungen zu kurz. „Mit längeren Bindungen bleiben die Mieten auch länger bezahlbar“, erläutert Maier. Der Verbandsdirektor appelliert darüber hinaus an den Freistaat, die Fördermittel zu erhöhen.

Angesichts enormer Kosten und knapper Mittel braucht es laut dem Verband für einen dauerhaft funktionierenden Wohnungsbau nicht nur mehr Förderung, sondern auch ausreichend bezahlbare Grundstücke, eine Bremse bei den Baukostensteigerungen, steuerliche Anreize und ein Zinsförderprogramm für bezahlbaren Wohnungsbau.

Wohnungswirtschaft fordert Wende bei der Klimapolitik

Zahlreiche Verbandsmitglieder hätten in den letzten Jahren ihren Klimapfad für die Bestandsanierung ausgearbeitet. Das ernüchternde Ergebnis: Wer keinen Zugang zu Fernwärme hat, kann derzeit weder die Vorgaben der Europäischen Kommission noch die bundesdeutschen, die bayerischen oder individuelle kommunale Klimaziele erreichen. Für die nötigen Investitionskosten fehle schlichtweg das erforderliche Eigenkapital. Deshalb fordert der Verband ein Umdenken.

„Für uns ist es ein Irrweg, mit Dichten und Dämmen besonders hohe Energieeffizienzstandards im Bestand zu erreichen“, erklärt Maier. Die knappen Mittel der Unternehmen seien hier nicht effizient eingesetzt. Die Wohnungswirtschaft fordert stattdessen bezahlbare Energieeffizienzstandards und ergänzend einen Fokus auf die Versorgung mit erneuerbaren Energien. „Das große Ziel ist die Klimaneutralität im Gebäudebestand – hierfür brauchen die Unternehmen größere Entscheidungsfreiheit. Wo grüne Energie einfach erschlossen werden können, müsse diese auch in den Fokus gestellt werden – und nicht eine überbordende und nicht mehr bezahlbare Gebäudedämmung“, so der Verbandsdirektor. Egal, ob die Unternehmen auf hohe Dämmung oder erneuerbare Energien setzen – für eine erfolgreiche Klimawende wird es über die nächsten Jahrzehnte stetige und verlässliche Förderprogramme brauchen.

Verbandsdirektor Hans Maier: Was für die Wohnungswirtschaft Bayern wichtig ist.

Zur Zukunft des bezahlbaren Wohnens in Bayern, Deutschland und Europa

Über die Zukunft des bezahlbaren Wohnens diskutierten im Anschluss Bauminister Christian Bernreiter, Christian Doleschal, Mitglied des Europäischen Parlaments, BSG-Allgäu-Vorständin Tanja Thalmeier und GdW-Präsident Axel Gedaschko.

Die EU hat einen direkten und indirekten Einfluss auf nationale Gesetze und wirkt unter anderem durch Gebäuderichtlinien, Antidiskriminierungsvorschriften in der Wohnungsbelegung, Finanzmarktregulierungen unmittelbar auf den Wohnungssektor ein. Mit Dan Jørgensen gibt es nun erstmals einen EU-Kommissar für Wohnen und Energie. „Ist das eine gute oder eine schlechte Nachricht?“, wollte Moderatorin Ursula Heller wissen. Für GdW-Präsident Axel Gedaschko steht fest: „Europa hat in vielen Politikfeldern die Kernkompetenz“. Die Schaffung eines eigenen Zuständigkeitsbereichs für den Wohnungsbau in der EU-Kommission sei deshalb eine gute Nachricht. Zwar ist der Wohnungsbau keine originäre Kompetenz der EU, sondern der Mitgliedstaaten. Gerade mit Blick auf die unglaubliche Dimension des Themas bezahlbarer Wohnraum in ganz Europa ist diese Art von Unterstützung auf europäischer Ebene aber sehr sinnvoll. Wichtig ist, dass sich die Tätigkeit des neuen Kommissionsmitglieds eben auf eine Unterstützung des Wohnungsbaus in den Mitgliedstaaten und den Regionen ausrichtet – und nicht neue Reglementierung bedeutet. Der EU-Abgeordnete Doneschal erwartet, dass das Thema Wohnen durch den neuen Kommissar ganzheitlicher angegangen wird.

Doch was sind die Stellschrauben für mehr bezahlbaren Wohnungsbau auf europäischer Ebene? Doneschal nennt vier zentrale Punkte: Die Senkung des Mehrwertsteuersatzes für Bauprodukte – das würden bereits andere europäische Länder machen, eine Verfahrensvereinfachung im Beihilferecht, eine Reform der Vorschriften beim Eigenkapital, diese sind noch geprägt von der Finanzkrise und schließlich eine Revision des Vergaberechts durch die Europäische Kommission. „Wir haben zu niedrige Schwellenwerte und sollten eine mutige Reform wagen“, betont der EU-Parlamentarier.

In die Zukunft des bezahlbaren Wohnens in Deutschland blickt GdW-Präsident Axel Gedaschko eher pessimistisch. Für den Wohnungsbau gibt es auf Bundesebene zwei Haushalte: Den Klima- und Transformationsfonds beim Wirtschaftsministerium und die Mittel für die soziale Wohnraumförderung des Bundesbauministeriums. Der Klima- und Transformationsfonds sei für die Zukunft bereits völlig überzeichnet. Und das Bundesbauministerium plane immer neue Jahrestranchen für die Wohnraumförderung. Inzwischen bis ins Jahr 2027. „Es wird zukünftig weniger Geld da sein“, sagte Gedaschko. Deshalb müsste die Förderung sinnvoller ausgerichtet werden. Weg von der die Gebäudeeffizienz, hin zum CO2-Verbrauch. „Förderung für zu teure Wohnungen ausgeben können wir uns nicht mehr leisten,“ sagte Gedaschko. Seine Devise lautet deshalb: Schwarzbrot statt Zuckerguss!

Hohe Erwartungen steckt vor allem die Bundespolitik in das serielle und modulare Bauen. Doch die bisher aufgerufenen Angebotspreise überzeugen den bayerischen Bauminister nicht. „Die Preise müssten noch weiter nach unten gehen“, sagte Bernreiter.

Er unterstützt die Wohnungswirtschaft bei der Forderung nach einfacheren Standards. Den Energieeffizienzhausstandard 55 (EH55) hält Berneiter beim Wohnungsneubau für ausreichend. Das sei auch die einhellige Meinung der Bauministerkonferenz. Entscheidend sei doch, was hinten rauskommt. Die CO2-Einsparung dürfe nicht auf das einzelne Gebäude betrachtet werden.

Podiumsdiskussion zur Zukunft des bezahlbaren Wohnens in Bayern, Deutschland und Europa

Europa, Deutschland, Bayern – wie ist die Lage im Freistaat und was fordert die Wohnungswirtschaft Bayern? „Wir brauchen vor allem politische Verlässlichkeit von allen Seiten“, sagt BSG-Allgäu Vorständin Tanja Thalmeier. Im Moment müssten Wohnungsunternehmen beim Bau von Mietwohnungen mit 18 bis Euro Miete pro Quadratmeter kalkulieren, um eine Wirtschaftlichkeit des Projekts zu erzielen. Diese Preise könnten sich die Menschen, die bei der BSG-Allgäu leben allerdings nicht leisten. Deshalb bräuchten Wohnungsunternehmen die Förderung. Denn sonst könnten aktuell keine bezahlbaren Mietwohnungen entstehen. Thalmeier zeigte sich offen für längere Bindungsfristen: „Für uns wäre es kein Problem, wenn die Bindungsfristen erst bei 40 Jahren starten.“

In der Schlussrunde zeigten sich die Teilnehmer einig, dass mehr für das bezahlbare Wohnen getan werden muss. Auf Europäischer Ebene ist die Botschaft für den neuen EU-Kommissar, Mehr Freiheiten, weniger Regulatorik. Für die kommende Bundestagswahl wünscht sich Axel Gedaschko die Devise: Weniger ist mehr. Christian Bernreiter setzt sich für den zweijährigen Vorsitz der Bauministerkonferenz das Ziel, die Prioritäten anders zu setzen. Wir nehmen das Grundrecht wohnen ins Blickfeld und ordnen diesem alles unter. Und was macht die Vorständin einer Wohnungsgenossenschaft zuversichtlich? Das Arbeiten für die sozial orientierte Wohnungswirtschaft für die Menschen macht Sinn, so Thalmeier.

Alle Bilder: Klaus D. Wolf

Die Stadtbau GmbH Bamberg ist das kommunale Wohnungsunternehmen und eine 100%ige Tochter der Stadt Bamberg. Mit nahezu 4.000 Wohnungen ist sie die größte Vermieterin in der oberfränkischen Stadt. Im Eigenbestand befinden sich über 2.500 Wohnungen in etwa 370 Gebäuden. Darüber hinaus vermietet das kommunale Wohnungsunternehmen städtischen Besitz und Wohnungen im Eigentum städtischer Stiftungen.

Bis 2040 will die Stadtbau ihren Wohnungsbestand Richtung Klimaneutralität entwickeln. Ein wichtiger Schritt in diese Richtung war 2020 zunächst der Eintritt in das Bündnis „Initiative Wohnen 2050“ und der Beginn des Projektes „CO2-Bilanz“. Eine Analyse des gesamten Wohnungsbestandes über Baualter, energetische Standards und Energieverbrauch lieferte erste Hinweise zur Energiebilanz. Es folgte die Ausarbeitung einer Klima- und Sanierungsstrategie mit dem Ziel, den gesamten Wohnungsbestand bis 2040 ebenso klimaneutral wie sozialverträglich umzubauen.

Das erste Ergebnis der CO2-Bilanz ist relativ positiv: Mit einem Gesamtemissionswert im Jahr 2022 von 23,2 kg CO2-Äquivalent je Quadratmeter und Jahr ist der Ausstoß im Vergleich zu anderen Wohnungsgesellschaften in der Bundesrepublik vergleichsweise niedrig. Um die Klimaziele von 0 bis 12 kg CO2 äq m²a zu erreichen, müssen die CO2-Emissionen der Wohngebäude in den kommenden Jahren jedoch noch deutlich reduziert werden. Die größte Herausforderung auf dem Weg zur Senkung des CO2-Ausstoßes ist insbesondere das Alter und damit der energetische Standard des Gebäudebestandes der Stadtbau. 70 Prozent der Wohnungen wurde vor 1970 errichtet. Gerade diese Gebäude haben jedoch nach einer Sanierung enormes Potenzial, zukünftig CO2 einzusparen. Daher konzentriert sich der kommunale Wohnungsanbieter zum einen auf die Dämmung der Fassaden. Der zweite Teil der Lösung bei der Bamberger Stadtbau heißt: weiterer Ausbau der Fernwärme.

Bereits seit 1982 wird die Abwärme, die im Bamberger Müllheizkraftwerk bei der Müllverbrennung entsteht, sowohl zur Eigenversorgung der Anlage als auch zur Stromerzeugung genutzt, die die Stadtwerke Bamberg in ihr Netz einspeisen. Die in Kraft-Wärme-Kopplung gewonnene Heizenergie wird in das Fernwärmenetz von Bamberg eingespeist. Fernwärme aus Kraft-Wärme-Kopplung benötigt dank der gleichzeitigen Erzeugung von Strom und Wärme den mit Abstand geringsten Einsatz von Primärenergie. Das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) stellt Fernwärme deshalb auf eine Stufe mit erneuerbaren Energien. Das Bamberger Müllheizkraftwerk erzeugt also Fernwärme, die aktuell mit dem Primärenergiefaktor Null angerechnet wird.

38 Prozent der Wohnungen der Stadtbau haben bereits einen Fernwärmeanschluss. Vor allem diese Tatsache führt dazu, dass die Stadtbau für ihren Wohngebäudebestand bereits bei der ersten Aufstellung der CO2-Bilanz 2020 trotz des relativ schlechten energetischen Zustandes vieler älterer Bestandsbauten einen relativ niedrigen Gesamtemissionswert vorweisen kann. Inzwischen konnte der Wert auf 22,8 kg CO2-Äquivalent je Quadratmeter und Jahr weiter nach unten korrigiert werden. Diese Werte müssen in den kommenden Jahren jedoch noch weiter sinken, damit die Bamberger Stadtbau ihre selbst gesteckten Klimaziele erreichen kann. Das Ziel, darüber hinaus auch die bislang günstigen Mieten von im Durchschnitt 5,92 €/m² (2022) für einen Großteil der Stadtbau-Wohnungen niedrig zu halten, darf dabei nicht aus dem Blick verloren werden.

Die Geschäftsstrategie der Stadtbau GmbH Bamberg richtet sich entlang einer engen Zusammenarbeit zwischen Wohnungswirtschaft und örtlichem Stadtwerk aus. Das Ziel beider Akteure ist dasselbe: Eine effiziente und finanzierbare Wärmewende gestalten. Nur wenn energetische Sanierungskonzepte und die weitere Gewinnung regenerativer Energien mit dem Ausbau ökologischer Wärmenetze verzahnt wird, bleibt die zwingend notwendige Klimaneutralität der Wohnungen auch für die Mieter bezahlbar. Daher ist die wichtigste Unterstützerin für das kommunale Wohnungsunternehmen Stadtbau die Stadtwerke Bamberg Energie und Wasserversorgungs GmbH. Auch sie ist eine städtische Tochter. Die Bamberger Stadtwerke vertreiben Strom und Wärme aus dem Müllheizkraftwerk und führen den weiteren Ausbau der Netze durch.

Für beide Unternehmen bildet die Zusammenarbeit eine Win-Win-Situation. Da die Investitionen in Wärmenetze und Energiezentralen sehr kostenintensiv sind, möchten die Stadtwerke die Investitionen möglichst zielgerichtet einsetzen. Durch die Zusammenarbeit mit dem größten Wohnungsunternehmen vor Ort wissen sie, wo künftig regenerative Wärme gebraucht wird. So kann langfristig eine wirtschaftliche Lösung für alle Beteiligten entwickelt werden, auch um die Nebenkosten für die Mieter möglichst niedrig zu halten.

In Bamberg arbeiten Stadtbau und Stadtwerke bereits mehrere Jahre vertrauensvoll zusammen. Eine erste intensive Zusammenarbeit, die mit einem großen Abstimmungsbedarf verbunden war, gab es bereits 2020, mit dem Anschluss aller Stadtbau-Gebäude an das Glasfasernetz der Stadtwerke-Tochter Stadtnetz. Bei diesem Projekt konnte die Basis für eine engmaschige Kommunikation der beiden Unternehmen geschaffen werden. Über diesen Kontakt hinaus fördert der enge Austausch die Umsetzung weiterer Ideen.

Aus dem Ergebnis der Bestandsanalyse von Stadtbau-Häusern 2020/2021 konnten bereits Schlüsse gezogen werden, bei welchen Gebäuden ein Fernwärmeanschluss Sinn macht. Im Jahr 2022 unterzeichneten beide Geschäftsführer einen Kooperationsvertrag, in dem sie festschrieben, die Sanierungs- und die Netzentwicklungsplanungen für alle Gebäude der Stadtbau gemeinsam fortzuschreiben und umzusetzen. Der Ausbau der Netze der Stadtwerke und die Sanierungsstrategie der Stadtbau konnten so übereinandergelegt, synchronisiert und zeitlich koordiniert werden.

Die Stadtbau GmbH Bamberg hält es mit Blick auf die Akzeptanz für sehr wichtig, dass solche Systeme regional stattfinden. Kleinere und mittelgroße Wohnungsunternehmen müssen im Regionalen die Kräfte bündeln, um für die Menschen vor Ort etwas zu bewegen. Die Kooperation bietet weitere Vorteile: kurze Wege, eine gemeinsame Mieterkommunikation, ein gemeinsames Ziel, ein gemeinsames Bekenntnis zur Region. So können sich alle Beteiligten im Prozess mehr um die Umsetzung und weniger um formale Hürden kümmern. Einmal im Quartal trifft sich nun ein Team, an dem Mitarbeitende aus der Technik und Instandhaltung der Stadtbau ebenso beteiligt sind wie die Netzspezialisten der Stadtwerke, um die Umsetzung des Fernwärmeausbaus zu koordinieren.

Die aktuellen Planungen der Stadtbau und Stadtwerken sehen bis 2033 einen Anschluss von drei weiteren Quartieren an die Fernwärme vor. In neun Jahren würden somit weitere rund 38.000 m² Wohnfläche mit klimaneutraler Fernwärme beheizt. Allein mit diesem Schritt würden sich die CO2-Emissionen in Stadtbau-Häusern bis auf jährlich 14,1 kg CO2-Äquivalent je Quadratmeter im Jahr 2033 reduzieren.

Diese Kooperation hat sich bewährt und gut eingespielt. Das aktuelle Problem für die Stadtbau liegt inzwischen bei den Betriebskosten für die Mieterinnen und Mieter, deren Heizsystem in den vergangenen Monaten umgestellt wurde. Die Bamberger Fernwärme ist derzeit (noch) teurer als der Verbrauch von Erdgas. Den Differenzbetrag für die Bestandsmieter übernimmt bislang die Stadtbau.
Erst bei einer Neuvermietung können die Mietverträge entsprechend angepasst werden. Entscheidend für die Akzeptanz der Fernwärme ist jedoch auch und vor allem der Preis. Findet hier langfristig keine deutliche Unterscheidung statt, bleibt die Wärmewende auf der Strecke.

Auch seitens der Stadt wird hervorgehoben, dass die Zusammenarbeit zwischen den beiden städtischen Töchtern Stadtbau und Stadtwerke in diesem Bereich hilft, Bamberg beim Klimaschutz voranzubringen und positive Beispiele zu liefern. Oberbürgermeister Andreas Starke ist überzeugt, dass das gemeinschaftliche Vorgehen von Wohnungswirtschaft und Stadtwerken dazu beiträgt, Wertschöpfung vor Ort zu erzielen und die Zukunftsfähigkeit der Stadt nachhaltig zu sichern. Das Fazit nach zwei gemeinsamen Jahren lautet demnach: Es geht, aber es geht nur gemeinsam. Stadt, Stadtbau und Stadtwerke benötigen den gleichen visionären und uneigennützigen Blick.

Und auch Bundesbauministerin Klara Geywitz lobte die Kooperation 2022 als Musterbeispiel für eine verbindliche kommunale Wärmeplanung: „Die größte Herausforderung der Wärmewende in Deutschland sind die vielen konventionell beheizten Bestandsgebäude. Eigentümer brauchen Planungssicherheit, wie sie die Stadtbau Bamberg gemeinsam mit den Stadtwerken Bamberg auf freiwilliger Basis schafft. Damit ist der Kooperationsvertrag ein Musterbeispiel für eine verbindliche kommunale Wärmeplanung.“

Autor:
Veit Bergmann
Geschäftsführer
Stadtbau GmbH Bamberg

Bildunterschrift: Wärmeversorgung im Bamberger Konversionsquartier Lagarde: Heizenergie wird mittels 20.000 Quadratmetern Erdkollektoren und 55 Erdsonden aus der Abwasserwärme tausender Bamberger Haushalte sowie mit Photovoltaikanlagen auf den Gebäudedächern gewonnen. Foto: Stadtwerke Bamberg

Rund 1.200 Mitarbeitende, circa 70.000 eigene Wohnungen mit etwa 150.000 Mietenden und ungefähr 1.000 Gewerbeeinheiten – das ist die Münchner Wohnen in Zahlen. Für alle Mitarbeitenden der Münchner Wohnen steht die Sicherstellung von gutem, sicherem und bezahlbarem Wohnen in München im Mittelpunkt ihrer täglichen Arbeit.

Am 01.01.2024 entstand die Münchner Wohnen aus dem Zusammenschluss von GEWOFAG und GWG München und bildet nun ein noch leistungsfähigeres Unternehmen. Bereits im Vorfeld arbeiteten beide Gesellschaften eng zusammen, um sich für die Erreichung von Klimaschutzzielen und deren praktische Umsetzung zu engagieren.

Heute vereint die Münchner Wohnen die gebündelte Kompetenz von zwei großen engagierten städtischen Wohnungsgesellschaften. Vom Sozialmanagement über energieeffizienten Wohnungsbau bis hin zur umfassenden Betreuung der Mietenden und der Unterstützung sowie Beratung von Immobilienbesitzer:innen durch eine eigene Eigentumsverwaltung. Münchner Wohnen steht nicht nur mit ihrem Namen für Wohnen in München, sondern auch mit viel Herz und Leidenschaft.

Als Tochterunternehmen der Landeshauptstadt München setzt die Münchner Wohnen die Ziele, Vorgaben und Wünsche der Stadt auf dem Weg zur Klimaneutralität um. Das 2021 gegründete Referat für Klima- und Umweltschutz (RKU) koordiniert federführend die stadtweite Wärmeplanung und übernimmt eine führende Rolle in Fragen des Klimaschutzes, der Klimaanpassung, des Umwelt- und Naturschutzes und der Nachhaltigkeit.

Ein besonderer Fokus liegt auf einer Fernwärmeversorgung für München und der umliegenden Gemeinden, die dank Geothermie bis 2040 zu 100% klimaneutral werden soll. Die Stadtwerke München und die Stadt München haben durch den Transformationsplan zur Dekarbonisierung Münchens und die Veröffentlichung des Wärmeplans im Mai 2024 aufgezeigt, welche Bereiche der Landeshauptstadt bis zu welchem Jahr an die Fernwärme angeschlossen werden können und welche Bereiche durch andere Wärmeversorgungen abgesichert werden sollen.

Die Grenzen der Fernwärmeversorgungsgebiete wurden in enger Abstimmung zwischen den Stadtwerken und der Münchner Wohnen festgelegt, sodass größere Quartiere der Münchner Wohnen, die in den Randgebieten des Wärmeplans lagen, mit einbezogen wurden. Durch eine frühe Abstimmung zwischen allen städtischen Referaten und Unternehmen sowie ein Commitment der Münchner Wohnen zur Zusammenarbeit mit den Stadtwerken und der Abnahme von Fernwärme, konnten die Stadtwerke frühzeitig mit großen Wärmeabnahmemengen planen und ihre Gebiete dementsprechend auslegen.

Ein Beispiel ist das Gebiet Hasenbergl im Münchner Norden, das derzeit überwiegend mit Erdgas versorgt wird. Ursprünglich war hier keine Fernwärmeversorgung vorgesehen. Durch intensiven Austausch und mehrere Planungsschritte zwischen der Münchner Wohnen und den Stadtwerken München wird im Hasenbergl ab 2027 Fernwärme verlegt. Ziel ist es, sämtliche Wohneinheiten der Münchner Wohnen an die Fernwärme anzuschließen und Kapazitäten für viele weitere Häuser in der Region bereitzuhalten. Die geplante Anschlussleistung beträgt 20 Megawatt, aufgeteilt auf 77 Anschlusspunkte bzw. Heizzentralen.

Mehrere Bereiche der Stadtwerke München arbeiten eng mit der Münchner Wohnen zusammen. Kooperationspartner sind hier die Bereiche alternative Wärmeversorgung sowie Photovoltaik. Im Bereich Photovoltaik wird bereits großflächig an der Umsetzung unterschiedlicher Gebiete gearbeitet. Die ersten großen Projekte tragen Früchte im Münchner Harthof, wo bis Ende Oktober 2024 gemeinschaftlich knapp zwei Megawattpeak installiert werden, oder in der Züricher Straße. Viele Photovoltaik-Module sind bereits auf den Dächern installiert, während derzeit noch die Infrastruktur in den Kellerräumen und der Netzanschluss umgesetzt werden. Weitere Bauabschnitte folgen.

Der Bereich Großwärmepumpen arbeitet ebenfalls in mehreren Gebieten mit der Münchner Wohnen zusammen. Beispielsweise versorgt eine alternative Wärmequelle ein Gebiet in Ramersdorf übergangsweise, bevor die Fernwärmeleitungen verlegt und die modernisierten Quartiere angeschlossen werden. Dies spart enorme Kosten für die Münchner Wohnen und vermeidet die Installation einer kurzlebigen Wärmeversorgung, die nur wenige Jahre in Betrieb wäre. Ein weiteres Beispiel befindet sich in der Münchner Au, wo zwei Quartiere auf eine mögliche Versorgung durch Grundwasserwärmepumpen untersucht werden. Beide Quartiere umfassen etwa 200 Wohneinheiten. Sollten die Probebohrungen Mitte 2024 bestätigen, dass das Grundwasser ergiebig genug ist, können diese Projekte bis Ende 2024 umgesetzt werden.

Neben der Zusammenarbeit mit den Stadtwerken strebt die Münchner Wohnen auch eine engere Kooperation mit anderen Energiedienstleistern an, um die Wärmewende zu erreichen. Die Zielsetzungen zur Klimaneutralität und Sanierungsquote der Landeshauptstadt München sind ambitioniert und die Kapazitäten sowohl bei den Stadtwerken als auch bei der Münchner Wohnen begrenzt, weswegen eine Zusammenarbeit mit anderen Energieversorgern nützlich ist. Hier konzipiert man aktuell Vergabemodalitäten, sodass ab 2025 erste Projekte ausgeschrieben und umgesetzt werden können. Einzelne Heizzentralen werden bereits durch Contracting betrieben, in den geplanten Ausschreibungen geht es jedoch um die Erschließung kompletter Quartiere. Der Fokus liegt auf der Wärmeversorgung, es sind jedoch auch Kombinationen aus Wärme- und Stromversorgung sowie Modernisierungsmaßnahmen geplant.

Der angestrebte Energiemix der Münchner Wohnen spiegelt den der Landeshauptstadt München wider. Der größte Teil soll durch klimaneutrale Fernwärme versorgt werden, während ein erheblicher Teil durch Wärmepumpen abgedeckt werden muss, und zwar in den Bereichen, in denen die Fernwärme nicht ausgebaut wird. Gründe für die Begrenzung des Fernwärmeausbaus sind topografische Barrieren und das limitierte geothermische Potenzial im tiefen Untergrund. Trotz reicher Vorkommen reicht dieses nicht aus, um die ganze Stadt mit geothermal erzeugter Fernwärme zu versorgen, selbst bei massiv reduzierten Verbräuchen durch energetische Maßnahmen. Auch das kontinuierliche Wachstum der Stadt bringt weitere Verbraucher:innen hinzu. Neben der Tiefengeothermie gibt es in München Stadtbereiche, die für oberflächennahe Geothermie und damit für Sole-Wärmepumpen geeignet sind. Fernwärmegebiete und für oberflächennahe Geothermie geeignete Gebiete ergänzen sich perfekt. Nahezu das gesamte Stadtgebiet kann einer der beiden Kategorien zugeordnet werden.

Die Beheizung des Gebäudebestands der Münchner Wohnen soll künftig zu rund 75% über Fernwärme erfolgen. Genaue Werte stehen jedoch erst fest, sobald die Wärmeplanung finalisiert ist und die letzten Quartiere konkret mit den Stadtwerken auf Fernwärme überprüft wurden. Durch die hohe Feinstaubbelastung Münchens sind Biomasse-Heizzentralen, wie zum Beispiel Holzpellets, nicht möglich, was die Wärmeversorgung größtenteils auf Wärmepumpen unterschiedlichster Art und Fernwärme limitiert. Wärmepumpen können durch Erdwärme, Umgebungsluft oder Grundwasser versorgt werden, je nach Lage der Immobilie bzw. des Quartiers, ob Neubau, Grundmodernisierung oder Altbau und insbesondere abhängig vom zur Verfügung stehenden Platz. Auch Emissionsschutz (Lärm) muss berücksichtigt werden.

Die Herausforderungen sind vielfältig. Die Verbräuche der Immobilienbestände müssen durch geeignete und effiziente Maßnahmen möglichst schnell und erheblich reduziert werden, damit die zur Verfügung stehenden alternativen Energien ausreichen. Es fehlen weiterhin ausreichende und vor allem langfristige Erfahrungen zum Betrieb unterschiedlichster Wärmepumpenszenarien, auch hinsichtlich der Langlebigkeit und des notwendigen Erneuerungszyklus. Viele schwierige räumliche und bauliche Situationen erfordern noch die Identifikation zielführender technischer Lösungen. Zudem bleibt unklar, wie die finanziellen Belastungen für die Wohnungsbaugesellschaften, die Mieterinnen und Mieter, aber auch für die Stadt und den Staat dauerhaft tragbar gestaltet werden können.

Für die Münchner Wohnen sind insbesondere Themen wie Mietenstopp, Deckelung der Modernisierungsumlage, Vorgaben zur Warmmietenneutralität (z.B. bei Umstellung auf Fernwärme-Contracting), Volatilität von Fördermitteln etc. dauerhaft zu lösen.

Nur gemeinsam können die Aufgaben bewältigt werden. Die enge Kooperation zwischen der Landeshauptstadt München, den Stadtwerken München und der Münchner Wohnen verbessert die Kommunikation und das gemeinsame Verständnis, fördert neue Lösungen, schafft schlankere und effizientere Umsetzungsprozesse, ermöglicht die Initiierung gemeinsamer Pilotprojekte, die Formulierung realistischer Ziele und die Priorisierung von Anschlussobjekten nach tatsächlichen Notwendigkeiten.

Autorin:
Dr. Doris Zoller
Vorsitzende der Geschäftsführung
Münchner Wohnen GmbH

Bildunterschrift: Photovoltaikausbau bei der Münchner Wohnen in Zusammenarbeit mit den Stadtwerken München (SWM). Auf den Dächern von zehn Wohngebäuden in der Züricher Straße werden 3.256 Solarmodule verbaut. Foto: Münchner Wohnen / Boris Storz

Die eigene Stadt besser kennenlernen – unter diesem Motto hatte die VMW zu einem Stadtteilspaziergang ins Hasenbergl eingeladen. 25 Personen, von 14 Mitgliedsunternehmen und zwei Vertreterinnen des Stadtplanungsamtes haben sich am Freitagnachmittag, den 21.6.2024, an der U-Bahnhaltestelle Hasenbergl getroffen. In einem großen Bogen ist die Route nördlich bis zur Wintersteinstraße, über den Goldschmidplatz wieder nach Süden bis zum Stadtteilzentrum mira an der U-Bahn Dülferstraße gegangen.

Das Gelände des heutigen Hasenbergl diente ab dem 18. Jhd. der kurfürstlichen Hasenjagd, ab Anfang des 20. Jhd. wurde es für militärische Zwecke genutzt.
Nach dem 2. Weltkrieg, in Zeiten großer Wohnungsnot, fiel 1960 vom Münchner Stadtrat die Entscheidung hier Wohnungen für damals 18.000 Personen zu schaffen.

Die neue Großwohnsiedlung sollte „modern, großzügig und grün“ sein, nach den aktuellen Erkenntnissen des Städtebaus der gegliederten und aufgelockerten Stadt – im Gegensatz zur „steinernen Stadt“ in den Innenstädten.

Freistehende Zeilenbauten und Punkthäuser auf großzügigen Frei- und Grünflächen und eine Auto-gerechte Planung bestimmten das Bild.
Architekten für diese neuen Wohngebiete waren u. a. Ernst Maria Lang, Helmut von Werz, Christoph Ottow und Ernst Böllemann.

Sieben gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften, darunter die Neue Heimat, Südhausbau, GWG München und das Evangelische Siedlungswerk in Bayern, errichteten Sozial- und Eigentumswohnungen für die einkommensschwache Bevölkerung.

Bald jedoch zeichnete sich ein Mangel an wichtigen Infrastruktureinrichtungen, wie Schulen, Kirchen, Gewerbe oder Verkehrsanbindung ab, die großzügigen Freiflächen waren noch ohne gute Aufenthaltsqualitäten gestaltet. Gleichzeitig alterte die Bevölkerung.

Ab Mitte der 80-er Jahre konnte man die infrastrukturellen Defizite, zunehmende Leerstände und damit einhergehende Stigmatisierung des Stadtteils nicht mehr übersehen:

Die Stadt reagierte: im Jahr 1989 beauftragte sie ein städtebauliches Entwicklungskonzept. Im Jahr 1993 fiel der Stadtratsbeschluss zum Sanierungsgebiet nach § 142 Baugesetzbuch. Es wurden Städtebauförderprogramme aus Bund und Land abgerufen und der bestehende Bebauungsplan 536 in Teilbebauungspläne umgewandelt.

So konnten folgende Aspekte als Sanierungszeile formuliert werden:

• Schaffung von zusätzlichem, dringend benötigtem, preisgünstigem Wohnraum
• Verbesserung und Nachrüstung der infrastrukturellen Erschließung
• Schaffung von Arbeitsplätzen oder Beschäftigungsangeboten
• Nutzung von Pkw-Stellplätzen (versiegelten Flächen) als Flächen für Nachverdichtung
• Verbesserung des Orts- und Landschaftsbildes und des Freiflächenangebots
• Optimierung der Fuß- und Radwegebeziehungen
• und der vorhandenen Grünstrukturen durch Vernetzung der einzelnen Grünflächen
• Bessere Anbindung an das überörtliche Grün
• Nutzbarmachung des „Abstandsflächengrün“ für die Wohnbevölkerung
• Erhaltung und Erweiterung der bestehenden Nahversorgung

Bis ins Jahr 2011 wurden die Programme der „Sozialen Stadt“ geplant und umgesetzt. Einige Projekte aus dieser Zeit und auch neue Entwicklungen haben wir auf unserer Tour kennengelernt.

Von der Münchner Wohnen GmbH haben uns Stefanie Noack, Ole Beißwenger und Susanne Kraus unter anderem diese Projekte vorgestellt:

• Ganz aktuell: eine städtebauliche Ergänzung an der Itttlinger Straße: 80 öffentlich geförderte Wohnungen, mit TG und Mobilitätshub
• Schon länger in Betrieb: eine PKW-Garage, die auch als Rodelhügel dient, dazu große Flächen in den Freianlagen, die nutzer:innen-orientiert umgestaltet und aufgewertet wurden.
• Die “Wohnbanane“ an der Aschenbrennerstraße mit 80 Wohnungen, die als erstes Gebäude die städtebauliche Struktur der Hsenbergl-Gründerzeit verlässt.
• 4 Wohnhäuser im WAL- Programm (Wohnen für alle) aus dem Jahr 2018
•  und eine große oberirdische Parkgarage an der Stösserstraße.

Peter Schmidt, ehemaliger Vorstand der WOGENO eG, hat lebendig und anschaulich aus seiner Jungend im damals noch jungen Stadtviertel berichtet.

Im Stadtteilcafé der Diakonie haben wir bei Kaffee und Kuchen mehr zur sozialen Arbeit für Jung und Alt der Diakonie im Viertel erfahren.

Beeindruckend ist der weite Goldschmiedplatz am Rande der „Panzerwiese“ mit seinen vielen Funktionen und dem industriellen Charme der alten Trambahnwendeschleife, der Linie 8.

Entlang der Achse Schleißheimer Straße, mit Blick auf die Frauenkirche, wurde der Spaziergang am Dülferanger beendet und die Teilnehmer:innen konnten die vielen neuen Eindrücke bei einer Brotzeit in der Bäckerei am Platz diskutieren.