Kategorie: Blog

Ein „Leuchtturm“ für Kempten – Sozialbau baut höchstes Vollholzhaus im Allgäu

Posted on by Tobias Straubinger

Ein „Leuchtturm“ für Kempten – Sozialbau baut höchstes Vollholzhaus im Allgäu

Das höchste Holzhaus im Allgäu und eines der ersten reinen Vollholzhäuser seiner Art in Bayern mit sieben Geschossen hat die Sozialbau GmbH fertiggestellt. Das Gebäude „Wohnen am Weiher“ mit 21 Mietwohnungen ist kein typischer „Hybrid“ mit Decken und Wänden aus Beton, sondern ein 21 Meter hoher echter Vollholzbau – regional, ökologisch nachhaltig und damit zukunftsweisend.

Rund 350 heimische Fichten wurden dafür zu tragenden Brettschichtholz-Bauteilen für Wände und Decken verwendet. Im Juli 2020 erfolgte der Baubeginn mit dem Kellergeschoss in Stahlbetonbauweise, ab Mitte September wurden die in der Werkstatt der Firma Prutscher aus Oy vorgefertigten, bis zu 15 Meter langen Holzbau-Elemente, aufgerichtet. Nach einem „Baukastenprinzip“ wurden die vorgefertigten Holzelemente millimetergenau montiert. Durch den hohen Vorfertigungsgrad war es möglich, das 7-geschossige Holzhaus auf der Kellerdecke in nur 7 Wochen mit einer fertigen Gebäudehülle aus Fenstern, Fassade in vorvergrauter Lärchenschalung und abgedichtetem Dach zu erstellen. Auch die Loggienbalkone und sogar der Aufzugsschacht sind in Holzbauweise gefertigt.

Herausforderungen gemeistert

Die Bayerische Bauordnung sah bisher maximal vierstöckige Holzhäuser vor. So mussten sich alle Planer anstrengen und Pionierarbeit leisten. Dies gelang mit erfahrenen Experten, denn die Statik, der Brandschutz und der Schallschutz waren und sind bei einem Mehrfamilienhaus dieser Bauklasse aus Holz eine besondere Herausforderung. Abhebende Windkräfte mussten bei der 7-geschossigen Gebäudehöhe statisch gesichert werden. Auch einen Aufzugsschacht über 21 Meter Höhe mit einer 15 cm starken Massivholzwand zu konzipieren, war statisch anspruchsvoll. Als Brandschutz kamen die Erkenntnisse der Forschung u.a. der Technischen Universität München aus sog. Abbrandversuchen zur Umsetzung. So konnten in allen Wohnungen die Holzdecken sichtbar bleiben.

Wohlfühlatmosphäre mit Holz

Die Wohnungsgrundrisse schaffen großzügige 2-, 3- und 4-Zimmer-Wohnungen von 52 bis 95 m² Wohnfläche. Alle Wohnungen haben großzügige süd- bzw. westorientierte Balkone, Küchen an der Außenfassade und natürlich belichtete Bäder. In den Wohnräumen wird der Baustoff Holz an den Decken sichtbar und strahlt Wohlfühlatmosphäre aus. Das besondere Raumgefühl vermitteln weiß gestaltete Innenwände in moderner Optik. Das Untergeschoss bietet viel Platz für Mieterkeller, Fahrrad- und Technikräume. Die Parkplätze sind im neugestalteten Außenraum angelegt. Angeschlossen an das bestehende Nahwärmenetz des Quartiers der Sozialbau, wird das neue Gebäude sehr effizient wärmeversorgt.

Leuchtturm- und Pilotprojekt

Die Sozialbau setzt beim Vollholzhaus „Wohnen am Weiher“ auf einen ökologischen Dreiklang aus (1) naturbewusster Konstruktion in Form eines Vollholzhauses, (2) einer nachhaltigen, regenerativen Energie- und Wärmeversorgung mittels einer PV-Anlage und einer Nahwärmeversorgung sowie (3) einem zukunftsorientierten Mobilitätsangebot mittels E-Ladeinfrastruktur. Zudem setzt das Leuchtturmprojekt zur Quartiersaufwertung des Stadtteils Thingers ein weiteres Ausrufezeichen. In dem Quartier der 1970iger Jahre vermietet die Sozialbau rund 1.150 Wohnungen an etwa 2.500 Bewohner.

Neueste, regenerative Technologie

Vom hauseigenen Dach bietet die Sozialbau den Mietern günstigen, regional erzeugten Sonnenstrom als Mieterstrom. Die PV-Anlage mit 29 kWp auf rund 175 m² Dachfläche unterstreicht die regionale nachhaltige Ausrichtung des Neubaus. Über ein Nahwärmenetz wird die Fußbodenheizung gespeist sowie die Trinkwassererwärmung sichergestellt.

Darüber hinaus fördert die Sozialbau nachhaltige Mobilitätslösungen in Kempten. Vor das Vollholzhaus wird eine E-Ladesäule für Pkws gesetzt, zugänglich für alle Anwohner, gespeist mit regional und ökologisch erzeugtem Strom direkt von der eigenen PV-Anlage auf dem Dach. Bei allen ihren Neubauten forciert die Sozialbau das Thema Digitalisierung mit zentral programmierbarer digitaler Klingel- und Rufanlage und Heizungssteuerung. Die Mieter der Sozialbau profitieren vom ökologisch, nachhaltigen Baustoff Holz und reduzieren somit ihren persönlichen CO2-Fußabdruck. Sämtliche Baustoffe sind recyclebar und dienen einer nachhaltigen Kreislaufwirtschaft.

Foto: Sozialbau

Joseph-Stiftung setzt Drohne zur Gebäudesicherung und Bestandserhaltung ein

Posted on by Tobias Straubinger

Joseph-Stiftung setzt Drohne zur Gebäudesicherung und Bestandserhaltung ein

Seit Mitte des Jahres setzt die Joseph-Stiftung bei der Gebäudesicherung und zur Bestandserhaltung auf eine Drohne. Rudolf Klieve, bei der Joseph-Stiftung verantwortlich für Verkehrs- und Gebäudesicherung, hat die dafür notwendigen Prüfungen abgelegt und ist zum Fliegen verschiedener Drohnenklassen berechtigt. Der erste Flug fand Mitte Juli in einer Wohnanlage am Zwinger in Bamberg statt.

Bevor die Drohne starten kann, muss Rudolf Klieve noch ein letztes Mal die verschiedenen Dokumente auf seinem Tablet durchgehen. Sind alle Genehmigungen vorhanden? Wurden die Anwohner informiert? Ist niemand in der Nähe? Wie ist die Wetterlage? Diese und zahlreiche weitere Fragen gilt es vor dem Start einer Drohne zur Begutachtung von Gebäuden zu beantworten. Nachdem in einer Wohnanlage der Joseph-Stiftung am Zwinger im Bamberger Haingebiet mehrere Anwohner von sich lösenden und herabfallenden Dachziegeln berichteten und sich Dachziegel im Innenhof der Anlage fanden, hat Klieve einen Drohnenflug vorbereitet und ist nun vor Ort.

Drohneneinsatz zur Gefährdungsbeurteilung und Bestandserhaltung

„Jedes Bauteil unterliegt eines natürlichen Alterungsprozesses. Beispielsweise können Beschädigungen an Dachziegeln dazu führen, dass Regenwasser in die Dachböden oder Geschosse eindringt“, erklärt Rudolf Klieve während er zwei gelbe Warnschilder mit dem Aufdruck „Vorsicht Drohnenflug“ aufstellt. „Haben sich Dachziegel gelockert, besteht die Gefahr des Herabfallens. Damit wir als Vermieter diese Beschädigungen und Gefahren für unsere Mieter minimieren, setzt die Joseph-Stiftung zusätzlich zu den regelmäßigen Prüfungen eine Drohne ein“, fährt Klieve fort und macht sein Fluggerät vor der Wohnanlage startklar.

Schritte im Vorfeld des Drohneneinsatzes

Bevor er im Juli seinen ersten Flug absolvieren konnte, hat die Fachkraft für Verkehrs- und Gebäudesicherung einen zweifach geprüften Drohnenführerschein abgelegt. Erst durch den Führerschein ist er berechtigt, die Drohne zur Gefährdungsbeurteilung an Gebäuden einzusetzen. „Vor dem heutigen Einsatz der Drohne mussten alle behördlichen Genehmigungen eingeholt werden, die von Kommune zu Kommune unterschiedlich sind. Alle Mieter und Mieterinnen der Wohnanlage und das Straßenaufsichtsamt mussten im Vorfeld per Aushang informiert werden“, beschreibt Rudolf Klieve die Vorbereitung eines Drohneneinsatzes. Zudem seien vorab datenschutzrechtliche Bestimmungen mit dem Datenschutzbeauftragten der Joseph-Stiftung abgeklärt worden, erläutert Klieve weiter.

Drohne lohnt sich

Trotz dieser aufwendigen Vorbereitung lohnt sich der Drohneneinsatz im Vergleich zu konventionellen Methoden der Gebäudebegutachtung. Mit einer Drohne könne schnell ein ganzes Quartier überflogen werden oder auch unzugängliche Orte begutachtet werden. „Die Drohne ist eine sinnvolle und effektive Ergänzung zu etablierten Methoden der Gebäudesicherung und bietet mehr Flexibilität in Sachen Zeit und Einsatzmöglichkeit“, fasst Klieve zusammen.
Inzwischen ist seine Drohne startbereit. Er geht die Checkliste durch, schaut sich auf seinem Tablet die aktuellen Wetterdaten an und tritt einige Schritt von der am Boden liegenden Drohne zurück. „Kein Wind oder Regen gemeldet, ansonsten könnte die Drohne abstürzen“, sagt Klieve. Er programmiert die genaue Flugzeit, Flughöhe und den Flugradius auf dem zugehörigen Tablet. Durch eine einfache Handbewegung an der Fernbedienung startet er die Drohne. Mit einem beeindruckenden Surren steigt sie kerzengerade nach oben und bleibt etwa 30 Meter über dem Boden bewegungslos in der Luft stehen. Danach steuert Klieve das Fluggerät sicher über das Dach und macht mit der hochauflösenden Kamera Videoaufnahmen. Nach circa drei Minuten Flugzeit landet die Flugmaschine mit ihren vier Propellern wieder sicher am Boden. „Zu keiner Zeit haben sich Personen im Innenhof der Anlage oder an ihren Wohnungsfenstern aufgehalten“, stellt Rudolf Klieve nach einer ersten Sichtung der Aufnahmen fest. Insgesamt hat der Einsatz vor Ort nur rund 15 Minuten gedauert.

Zukünftige Einsätze der Drohne

In den kommenden Wochen und Monaten wird die Drohne in verschiedenen Städten, in denen die Joseph-Stiftung Wohnungsbestände hat, eingesetzt. Dazu zählen Bamberg, Nürnberg, Erlangen oder Ansbach. „Aber immer mit allen Genehmigungen und mit Vorankündigung bei den Bewohnern“, versichert Klieve und packt seine Drohne wieder in den Koffer.

Fotos: Joseph-Stiftung

Bürgermeisterin Verena Dietl und GEWOFAG stellen zweite Parkplatzüberbauung vor

Posted on by Tobias Straubinger

Bürgermeisterin Verena Dietl und GEWOFAG stellen zweite Parkplatzüberbauung vor

Am Reinmarplatz entsteht zur Zeit die zweite Parkplatzüberbauung der GEWOFAG. Nach dem Vorbild des vielfach ausgezeichneten Pilotprojekts „Dante I“ baut die GEWOFAG 144 Wohnungen erneut über einem öffentlichen Parkplatz. Bei einem Presserundgang mit der GEWOFAG-Aufsichtsratsvorsitzenden, Bürgermeisterin Verena Dietl, dem Architekten Prof. Florian Nagler und weiteren Experten wurden die Besonderheiten von „Dante II“ erläutert.

Ein Betontisch auf Stelzen schafft den notwendigen Freiraum und Innenhofzugang im Erdgeschoss, darauf wurden in Holzmodulbauweise vier Stockwerke mit Wohnungen und einer nutzbaren Dachterrasse errichtet. Verena Dietl weist auf einen wichtigen Unterschied zum Vorgängerbau Dante I hin: „Mit beinahe 90 Drei- bis Fünfzimmerwohnungen gibt es hier mehr Platz für Familien – und das zu bezahlbaren Mieten in bewährten Fördermodellen. Insgesamt rund 150 Parkplätze, mehr als 300 Fahrradstellplätze, ein umfangreiches Mobilitätskonzept für die Bewohner und die gute öffentliche Anbindung schaffen moderne Mobilitätslösungen in der Stadt. Warum nur Parken, wenn wir Parken und 144 Wohnungen haben können.“

GEWOFAG-Geschäftsführer Dr. Klaus-Michael Dengler fasst die Vorteile der Bauweise zusammen: „Gerade in der Innenstadt ist diese doppelte Nutzung einer bereits versiegelten Fläche eine äußerst sinnvolle Lösung. Die extrem schnelle Holzmodulbauweise kommt den Anwohnern und der CO2-Bilanz zugute. Die durch den Parkplatz im Erdgeschoss fehlenden Freiflächen werden einfach nach oben verlegt. Das hat schon bei Dante I hervorragend funktioniert. Der Dachgarten dort ist zu einer kleinen Oase in der Stadt und einem beliebten Treffpunkt für die Mieter geworden. Wir haben insgesamt viel von Dante I lernen können, daher spreche ich hier auch gerne von Dante plus.“

Fotos: GEWOFAG

Entschließung der Wohnungswirtschaft Bayern

Posted on by Tobias Straubinger

Bezahlbare Wohnungen – Die Mieteinnahmen müssen kostendeckend sein!

Entschließung der Wohnungswirtschaft Bayern beim Verbandstag 2021 in Nürnberg

Der Freistaat Bayern ist ein attraktives Bundesland. Die Wirtschaft prosperiert und die Bevölkerung ist in den letzten zehn Jahren stark gewachsen. Dieses Wachstum wird nach allen seriösen Prognosen in den nächsten 20 Jahren weiter anhalten. In Bayern ist daraus ein Mangel an Wohnungen insbesondere in den Groß- und Mittelstädten entstanden. Aber es gibt in Bayern auch Regionen mit Bevölkerungsrückgang, in denen es trotz Wohnungsleerständen keine adäquaten Wohnungen mehr gibt, mit der Folge der Abwanderung insbesondere junger Menschen. Der Wohnungsmangel trifft junge Menschen, die in den Arbeitsmarkt eintreten oder ihr Studium beginnen und keine bezahlbare Wohnung finden. Menschen, die aus Deutschland, Europa und der Welt nach Bayern zuwandern, weil sie für die prosperierende Wirtschaft in Bayern gebraucht werden und sich hier ein Zuhause schaffen wollen. Menschen, die hier arbeiten und keine adäquate Wohnung für ihre Familie bezahlen können und ältere Menschen, die sich ihr Zuhause nicht mehr leisten können. Die Coronapandemie hat zu einer gestiegenen Nachfrage außerhalb der Großstädte geführt, der Wohnungsmangel in Bayern ist aber bei Weitem nicht beseitigt.

Die Wohnungswirtschaft Bayern bietet das, was diese Menschen suchen: Bezahlbare Wohnungen für alle, die in Bayern leben wollen. Das Anbieten solcher Wohnungen ist bei den Genossenschaften der Satzungszweck und für die kommunalen, kirchlichen, privaten und staatseigenen Mitgliedsunternehmen des VdW Bayern der gesellschaftsvertragliche Auftrag. Auch die Zahlen für das abgelaufene Geschäftsjahr 2020 belegen das eindrucksvoll: 490 Wohnungsunternehmen haben im Jahr 2020 mehr als 2,2 Milliarden Euro ausgegeben. Dabei wurden wieder Rekordinvestitionen in den Wohnungsneubau getätigt. Im Jahr 2020 konnten über 4.200 preisgünstige Wohnungen in Bayern fertiggestellt werden, ein Großteil davon öffentlich gefördert. In unseren 470.000 Wohnungen leben 1,4 Millionen Menschen bei einer Durchschnittsmiete von 6,40 Euro pro Quadratmeter.

Die Wohnungsunternehmen in Bayern leisten einen großen gesellschaftlichen Beitrag: Die Mieten sind fair. Sie umfassen nur so viel, wie die Wohnungen tatsächlich kosten. Was von den Einnahmen übrig bleibt, wird wieder in Modernisierungen und Neubauprojekte investiert. Den Mietern und Mitgliedern wird eine zeitgemäße Wohn- und Lebensqualität angeboten, da die Gebäude entsprechend den Bedürfnissen der Bewohner entwickelt werden. Die Wohnungsbestände werden energetisch ertüchtigt und verringern damit den CO2-Ausstoß nachhaltig. Bei unseren Wohnungsunternehmen wohnt jeder gut und sicher – ob jung oder alt, alleinstehend oder als Familie, egal wo jemand herkommt oder welche Wohnbedürfnisse jemand hat und wenn man will, ein Leben lang. Die Wohnungsunternehmen sind faire Vermieter und das zum Teil schon seit über 100 Jahren. Sie spekulieren nicht, denn sie sind Bestandshalter, die nachhaltig agieren und den Bewohnern somit ein sicheres Zuhause bieten.

Die Wohnungswirtschaft Bayern hat sich in ihrer Geschichte immer den Herausforderungen gestellt, und sie wird dies auch in der Zukunft tun. Dafür braucht sie verlässliche Rahmenbedingungen. Eine dauerhafte, den immer weiter steigenden Baukosten angepasste, Wohnraumförderung auf Bundes- und Landesebene und der Zugang zu Bauland sind unabdingbar. Die Wohnungswirtschaft bekennt sich ausdrücklich zum Klimaschutz. Investitionen in die CO2-Neutralität werden aber Geld kosten und sich in den Mieten niederschlagen, die sich die Menschen mit niedrigen Einkommen nicht leisten können. Deshalb brauchen wir einen sozialen Klimaschutz. Was gefordert wird, muss auch gefördert werden.

Wer die Einnahmen der Wohnungsunternehmen beschneidet und ihnen zusätzliche Lasten aufbürdet, der schmälert deren Leistungsfähigkeit. Die Wirtschaftlichkeit der sozial orientierten Wohnungsunternehmen muss erhalten bleiben. Dafür müssen die Mieteinnahmen auch weiterhin die Kosten decken.

Gutes und sicheres Wohnen bei kostendeckenden Mieten – Die Wohnungswirtschaft Bayern!

Bericht Verbandstag 2021

VdW Bayern-Verbandstag 2021

Posted on by Tobias Straubinger

Tag der Wohnungswirtschaft

„Wohnen muss bezahlbar bleiben“ – unter diesem Motto stand der Tag der Wohnungswirtschaft Bayern 2021 am 28. Juli. Nach eineinhalb Jahren Veranstaltungspause war das Hybridevent in der Nürnberger Meistersingerhalle für den VdW Bayern und seine Mitglieder wieder ein Schritt Richtung Normalität. 200 Gäste vor Ort erlaubte das Hygienekonzept der Halle, die weiteren Teilnehmer konnten den Verbandstag über den Livestream verfolgen. Im Foyer der Meistersingerhalle, der neuen Partnerlounge und im Saal – spürbar groß waren Freude und Erleichterung der Besucher über die Möglichkeit des persönlichen Kontakts.

Der Tag der Wohnungswirtschaft stand ganz im Zeichen der nahenden Bundestagswahl 2021. Für die kurzfristig erkrankte Hauptrednerin Staatsministerin Kerstin Schreyer sprang Ministerialdirigentin Ingrid Simet aus dem Bauministerium ein. Die Bundespolitik war durch die Bundestagsabgeordneten Daniel Föst (FDP), Michael Kießling (CSU), Stefan Schmidt (Bündnis 90/Die Grünen)und Claudia Tausend (SPD) gut vertreten – sie diskutierten unter dem Schlagwort „Wohnen im Fokus“ über die Zukunft des bezahlbaren Wohnens.

Doch zunächst begrüßte Nürnbergs Wirtschafts- und Wissenschaftsreferent Dr. Michael Fraas die Teilnehmerinnen und Teilnehmer. Er informierte über die aktuelle Situation auf dem Nürnberger Wohnungsmarkt und dankte der sozial orientierten Wohnungswirtschaft für ihren Einsatz. Seine Botschaft: Die Wohnungskrise kann nur gemeinsam von Kommunen, Freistaat, Bund und Wohnungswirtschaft gelöst werden. Wichtig sei aber auch die Akzeptanz der Bevölkerung für den Wohnungsneubau – hier müssten die Kommunen teilweise dicke Bretter bohren und um Verständnis bei den Anwohnern werben.

Nachhaltiges Wohnen – in der Stadt und auf dem Land

Herzliche Grüße der Bauministerin Kerstin Schreyer überbrachte Ministerialdirigentin Ingrid Simet. Sie berichtete über aktuelle Themen aus dem Bayerischen Bauministerium. „Die Wohnraumversorgung in den Städten und dem ländlichen Raum beschäftigt uns derzeit stark“, sagte Simet. Im Jahr 2020 wurden die Wohnraumfördermittel bis auf den letzten Cent abgerufen. Dafür bedankte sich die Ministerialdirigentin und betonte das gemeinsame Ziel von Bauministerium und Wohnungswirtschaft, kostengünstigen, guten und qualitätvollen Wohnraum zu schaffen. „Wohnraumversorgung ist die soziale Frage unserer Zeit.“ Auch wenn aktuelle Herausforderungen wie der demographische Wandel, der Klimaschutz oder die Coronakrise immer wieder im Vordergrund stehen, man müsse immer im Bewusstsein haben, dass die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum ein elementares Grundbedürfnis ist. „Der geförderte und der freifinanzierte Wohnungsbau müssen vorangetrieben werden“, betonte Simet. Hier gelte die Devise bauen, bauen, bauen. Dem Bauministerium sei aber auch bewusst, dass diese Aussage vor dem Hintergrund des Flächensparens und der Angst der Anwohner vor Nachverdichtung und Veränderung nicht nur Anhänger hat. Mit diesen Zielkonflikten müsse man sich auseinandersetzen.

Dabei gelte es auch, die passenden Rahmenbedingungen für den Umzug aufs Land zu schaffen und den ländlichen Raum durch modernen Wohnraum für die ortsansässige Bevölkerung attraktiv zu machen. Die Coronakrise habe gezeigt, wie essenziell eine gute digitale Versorgung ist. An diesem Punkt müsse ebenso wie an den Verkehrsanbindungen gearbeitet werden.

Insgesamt zeigte sich Simet stolz auf den Wohnungsbau im Freistaat. Trotz aller Einschränkungen durch die Corona-Situation auf den Baustellen und Ämtern wurde mit 64.000 Baufertigstellungen und 78.000 Baugenehmigungen ein Rekord aufgestellt. Im geförderten Wohnungsbau konnten die Mittel des Freistaats mit 848 Mio. Euro auf dem hohen Niveau der letzten Jahre gehalten werden. Die Fördermittel werden auch weiterhin dringend gebraucht, denn die Beratungsstellen der Regierungsbezirke melden einen riesigen Bedarf. „Die Wohnungswirtschaft steht und erfüllt ihren Auftrag“, lobte die Ministerialdirigentin.

Zukunft des bezahlbaren Wohnens – Erwartungen müssen sich an der Praxis messen lassen

„Wir sind die, die nachhaltig bezahlbares Wohnen für Menschen in Bayern bieten.“ Diese Positionierung hat der Landesausschuss des VdW Bayern bei seiner Sitzung vor dem Verbandstag formuliert. Auch wenn diese Aussage eigentlich für die Arbeit der Verbandsmitglieder selbstverständlich ist, mache die öffentliche Diskussion und das derzeit beliebte Vermieter-Bashing eine Abgrenzung der sozial orientierten Wohnungswirtschaft nötig. Doch werden die Probleme am Wohnungsmarkt durch das Anprangern von Vermietern gelöst? – Diese rhetorische Frage stellte Verbandsdirektor Hans Maier bei seinem politischen Rechenschaftsbericht und leitete so gleich zum eigentlichen Lösungsansatz für die Wohnraumproblematik über. Die Versorgung mit angemessenem Wohnraum könne nur durch eine Ausweitung des Angebots erreicht werden und sei eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe, stellte der Verbandsdirektor klar. Maier betonte auch, dass die Wohnungswirtschaft sich nicht in Konkurrenz zu Bauträgern im Eigentumssektor sieht. Vielmehr würden alle Akteure am Wohnungsmarkt gebraucht.

Klare Botschaft: Die Einnahmen müssen die Kosten decken
Die Verbandsmitglieder decken dabei das Marktsegment des bezahlbaren Wohnens ab. Und das mit vollem Einsatz. Im Jahr 2020 wurden rund 2,2 Milliarden Euro in das nachhaltige Wohnen investiert. Die Durchschnittsmiete der 543.000 Wohnungen im Bestand der Mitglieder beträgt 6,40 Euro und damit 30 bis 50 Prozent unter den ortsüblichen Vergleichsmieten in Bayern. „Aber auch für die bayerischen Wohnungsunternehmen gelte das Wirtschaftlichkeitspostulat: Die Einnahmen müssen die Kosten decken“, sagte Maier mit Blick auf die anwesenden Politiker. Tatsache sei, dass die Wohnungswirtschaft nur bezahlbares Wohnen bieten kann, wenn die Rahmenbedingungen stimmen. Und diese würden nun mal von Bund, Ländern und Kommunen vorgegeben.

Eine Aufgabe des VdW Bayern ist es, die passenden Rahmenbedingungen für die sozial orientierte Wohnungswirtschaft einzufordern. Dazu zähle in erster Linie der Zugang zu bezahlbarem Bauland. Zielführend für die Verbandsmitglieder seien Konzeptausschreibungen, Verbilligungsrichtlinien oder auch kommunale Bebauungsvorgaben wie die Münchner SoBoN, zählte Maier auf.

Das zweite große Thema beim Wohnungsneubau sind aus Sicht des VdW Bayern die Baupreise. Bei der Baukostensenkung war die Bundesregierung in dieser Legislaturperiode nicht erfolgreich, kritisierte der Verbandschef. Steigende Baupreise und bezahlbarer Wohnungsbau ließen sich leider nicht vereinbaren. Wenn die Politik ernsthaft mehr bezahlbaren Wohnraum möchte, müssten die Baukosten durch mehr staatliche Fördermittel ausgeglichen werden. „Die Kürzung der Wohnraumfördermittel durch den Bund war das falsche gesellschaftspolitische Signal“ machte Maier deutlich und bedankte sich in diesem Zusammenhang beim Bayerischen Bauministerin für den erfolgreichen Einsatz um die Wohnraumfördermittel des Freistaats. Eine Wunschliste legte der Verbandsdirektor dennoch vor: Die Weiterentwicklung der bayerischen Wohnbauförderrichtlinien und die Anhebung des Investitionszuschusses.

Abschließend ging Maier noch auf die aktuellen Klimaschutzziele der Bundesregierung für den Gebäudebestand ein. „Wer nicht will, dass sich Menschen mit geringem Einkommen die Miete nicht mehr leisten können, muss sich für einen sozialen Klimaschutz einsetzen, sagte er. Denn das Wohnen müsse für die Menschen in Bayern bezahlbar bleiben.

Wohnen im Fokus – Diskussionsrunde zur Bundestagswahl

Die Baulandfrage, ein Weg aus der Baukostenspirale, sozialer Klimaschutz und das Leben im ländlichen Raum waren auch die Themenschwerpunkte bei der Podiumsdiskussion mit den Bundestagsabgeordneten Daniel Föst (FDP), Michael Kießling (CSU), Stefan Schmidt (Bündnis 90 / Die Grünen) und Claudia Tausend (SPD). Die Position der Wohnungswirtschaft vertrat der Präsident des Bundesverbands GdW Axel Gedaschko. Er formulierte auch die Erwartungen der Branche an die neue Bundesregierung: „Weniger vordergründige Ziele beschreiben, um einem vermeintlichen Wählerwunsch nachzukommen, als erfüllbare Realitäten umsetzen.“

Bildgalerie

Alle Bilder: Andreas Heddergott

Tag der Genossenschaften: Traditionelle Rechtsform mit großer Zukunft

Posted on by Tobias Straubinger

Das genossenschaftliche Wohnen in Bayern boomt

München (01.07.2021) – Wohnungsgenossenschaften ermöglichen den Menschen gutes und sicheres Wohnen zu fairen Preisen. In Zeiten angespannter Wohnungsmärkte werden verstärkt Wohnungsgenossenschaften gegründet. Seit dem Jahr 2015 wurden 32 neue Genossenschaften in den Verband bayerischer Wohnungsunternehmen aufgenommen. „So viele Neugründungen gibt es in keinem anderen Bundesland“, freut sich Verbandsdirektor Hans Maier. Mit dem Internationalen Tag der Genossenschaften am 3. Juli soll auf diese besondere Rechtsform aufmerksam gemacht werden.

Selbsthilfe, Selbstverantwortung und Selbstverwaltung, so lautet das Motto der Genossenschaften. Die Rechtsform Wohnungsgenossenschaft war schon immer besonders gefragt, wenn es auf den lokalen Wohnungsmärkten eng wurde. Große Gründungswellen gab es nach dem Ersten und dem Zweiten Weltkrieg. Angesichts des knappen Wohnraums verzeichnet der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen in den letzten Jahren einen regelrechten Gründungsboom.

Genossenschaftliches Wohnen in Nürnberg zu Beginn des 20. Jahrhunderts

Genossenschaftliches Wohnen im Jahr 2021: Neubau im Münchner Prinz Eugen Park

Dritter Weg zwischen Eigentum und Miete

Die Wohnungsgenossenschaften stehen durch die gemeinsame Eigentümerschaft für einen dritten Weg zwischen Miete und Wohneigentum. Die Mitglieder erwerben Anteile der Genossenschaft und werden so zu Miteigentümern. Sinn und Zweck der Genossenschaften ist in ihrer Satzung festgeschrieben. Sie sind der Förderung ihrer Mitglieder verpflichtet. „Das bedeutet sicheres Wohnen zu fairen Mieten ohne Gefahr einer Eigenbedarfskündigung oder der Spekulation mit dem Gut Wohnen“, erklärt Maier.

Kein Wunder, dass sich viele Menschen für die Mitgliedschaft in einer Genossenschaft interessieren. Entsprechend lang sind die Wartelisten bei den Traditionsgenossenschaften. Bleibt die Mitgliedschaft bei einer Neugründung. „Leider ist es oft ein langer Weg bis zum ersten Bauprojekt“, berichtet der Verbandsdirektor. Das liegt an der Schwierigkeit, ein bezahlbares Grundstück zu finden. Aus Sicht des Verbands bayerischer Wohnungsunternehmen sind Städte wie München, die ihren Grund und Boden nicht nach dem höchsten Preis, sondern nach dem besten Konzept veräußern vorbildlich. „Nur so haben die Genossenschaften eine Chance“, sagt Maier.

Erfolgsgeschichten gibt es bei den Verbandsmitgliedern einige. So feiert Deutschlands älteste Genossenschaft, die Baugenossenschaft München von 1871, dieses Jahr ihren 150. Geburtstag und viele neu gegründete Genossenschaften haben inzwischen erste Wohnprojekte realisiert. „Das genossenschaftliche Wohnen hat eine große Zukunft“, da ist sich der Verbandschef sicher.

Weiterführende Links:

Wohnungsgenossenschaften – Traditionelle Rechtsform mit großer Zukunft: Lesen

Gründungsreportage WOGENAU Augsburg eG: Lesen

Download Pressemitteilung: hier

Stadtbau-Pilot-Projekt: Holz-Hybrid-Häuser in der Zellerau

Posted on by Tobias Straubinger

In Rekordzeit von nur 14 Monaten hat die Stadtbau Würzburg 24 Wohnungen in der Frankfurter Straße 74/76 fertiggestellt. Bereits Mitte Mai ist Schlüsselübergabe und im Juni ziehen die ersten Mieter ein. Möglich gemacht hat das die moderne Holz-Hybrid-Bauweise. Hier besteht der Kern aus Beton, die Wandelemente sowie die Fassade sind aus Holz.

Woche für Woche entstand ab Sommer 2020 je ein Geschoss, sodass der Rohbau nach nur 8 Wochen fertig war. Bei einer konventionellen Bauweise hätte dies insgesamt rund 6 Monate gedauert. Im Wochen-Rhythmus wurden die Wand- und Decken-Elemente angeliefert und die Badmodule direkt eingebaut.

Der Mix aus je acht 1,5-, 3- und 4-Zimmer-Wohnungen sowie die Grundrisse der Häuser sorgen dafür, dass die Bewohnerschaft gut durchmischt ist. Alle Wohnungen sind barrierefrei und im Energiestandard KfW 55 gebaut; Fernwärme sorgt für die ökologisch nachhaltige Beheizung der Räume. Außerdem verfügen alle Wohnungen über großzügige Balkone beziehungsweise Terrassen.

EOF-Förderung für alle Wohnungen
Alle Wohnungen sind zu 100 Prozent vom Freistaat Bayern EOF-gefördert. Das ermöglicht moderate Mieten zwischen 5,50 Euro und 7,50 Euro pro Quadratmeter. „Wir bauen erschwinglichen, geförderten Wohnraum und schaffen durch die Neugestaltung der Außenanlagen gleichzeitig einen Ausgleich für unsere Bestandsmieter“, erklärt Stadtbau-Geschäftsführer Hans Sartoris.

Die Nachfrage nach preiswerten Wohnungen ist sehr hoch. Die Stadtbau schafft mit dem Neubauprojekt zusätzlichen günstigen Wohnraum in Würzburg.

Viel Grün und Mietergärten
Die zwei Neubauten, aber auch die umgebenden Bestandsbauten werden durch grüne Gartenanlagen verbunden, die zum Erholen und Kommunizieren einladen und so die Nachbarschaft stärken.

Die Erdgeschossmieter profitieren von Gärten, in denen sie ihre Blumen, Gemüse und Salate selbst ziehen können.

Moderne Bauweise mit Zukunft
Durch die Holzsystembauweise und den Einsatz von Fertigbädern konnte die Stadtbau die Bauzeit verringern, die Effizienz auf der Baustelle erhöhen und somit bezahlbaren Wohnraum schaffen. Auch der Nachhaltigkeitsaspekt, der künftig immer mehr an Bedeutung gewinnt, wird mit der Verwendung des Werkstoffs Holz besonders berücksichtigt.

Die Stadtbau kann sich deshalb auch bei künftigen Projekten den Einsatz der Holz-Hybrid-Bauweise vorstellen.

Genossenschaftsrecht: Versammlungen (GV/VV) in Zeiten der Pandemie – Wahlen zum Aufsichtsrat im schriftlichen Verfahren

Posted on by Tobias Straubinger

Die pandemiebedingten Einschränkungen von persönlichen Kontakten und Versammlungen, die uns nun schon weit über ein Jahr hinweg begleiten, stellen insbesondere die Wohnungsgenossenschaften vor ganz erhebliche Hürden und Herausforderungen. Die Rechtsform einer „eG“ ist stark geprägt von der Struktur eines Vereins. Das bedeutet, dass ihr „Gesellschafter-“ oder „Eigentümer“-Kreis, wie in einer Vereinsversammlung üblich, zahlenmäßig oftmals recht groß ist. Es kommen also sehr viele Menschen zusammen, will man eine Versammlung (GV/VV) in klassischer Weise, durch Zusammenkunft in einem geschlossenen Veranstaltungsraum, abhalten. Glücklicherweise hatte der Bundes-Gesetzgeber im März des Jahres 2020 zahlreiche alternative Möglichkeiten einer Versammlungsdurchführung jenseits einer Präsenzveranstaltung aufgezeigt. Über den Umstand, dass an diesen gesetzlichen Hilfestellungen viel Kritik geübt wurde, hatten wir ausführlich berichtet.

Kulminiert ist diese unschöne (und aus unserer Sicht auch unberechtigte) Tendenz durch mehrere gerichtliche Entscheidungen, die im Rahmen von Registereintragungen entstanden waren (OLG Naumburg vom 10.11.2020, OLG Karlsruhe vom 26.03.2021, OLG Jena vom 27.05.2021; da in Registerangelegenheiten die „weitere Beschwerde-Instanz“ das OLG ist, handelt es sich um OLG-Entscheidungen, allerdings im Wege eines Beschlusses, und nicht eines Urteils). Der Bundesgesetzgeber nimmt aus diesem Grund, insbesondere auf Initiative des Bundesverbands GdW und der in ihm zusammengeschlossenen regionalen Verbände, eine gesetzliche Klarstellung zu der an seiner Hilfestellung geübten Kritik vor. Über den aktuellen Stand hatten wir berichtet. Umso erfreulicher ist es, dass nun ein Urteil des LG Bayreuth vorliegt, das sich mit zentralen Fragen der am COVMG des Bundes geübten Kritik beschäftigt, und dieser letztlich den Boden entzieht. Das Urteil ist durch eine unserer Mitgliedsgenossenschaften erstritten worden.

Im entschiedenen Fall ging es schwerpunktmäßig um die Feststellung der Nichtigkeit einer Wahl zum Aufsichtsrat. Die Wahl der Aufsichtsratsmitglieder durch die Vertreterversammlung war in einem schriftlichen Verfahren mit vorgeschalteter virtueller Diskussionsphase durchgeführt worden. Ein Mitglied des Aufsichtsrats machte die Nichtigkeit der Wahl vor dem LG Bayreuth gerichtlich geltend.

Das LG Bayreuth wies die Klage auf Feststellung der Nichtigkeit der Aufsichtsratswahl in vollem Umfang ab (LG Bayreuth vom 16.06.2021 (Az. 2 HK O 42/20). Hierzu stellte das LG Bayreuth weiter im Wesentlichen fest:

1.
Der Vorstand habe ein gesetzliches Recht, eine Vertreterversammlung einzuberufen. Hierbei sei es unbeachtlich, dass nach der geltenden Satzung „für den Regelfall“ einer Einberufung der Vertreterversammlung der Vorsitzende des Aufsichtsrats zur Einberufung bestimmt ist.

2.
Der Vorstand könne von seinem Einberufungsrecht auch dann Gebrauch machen, wenn er im Fall eines zweigliedrigen Vorstands nur noch aus einer einzigen Person besteht (im Fall war das andere Vorstandsmitglied vorher zurückgetreten). Das verbleibende Vorstandsmitglied hat in einer solchen Fallgestaltung Vertretungsmacht für und gegen die Genossenschaft, und zwar auch dann, wenn die Satzung das Zusammenwirken beider Vorstandsmitglieder für eine wirksame Vertretung der Genossenschaft nach außen voraussetzt. Grundlage dieser Abweichung vom Normalfall ist das „Covid-Maßnahmengesetz“ (COVMG) vom März 2020. Hiernach ist eine zahlenmäßige Unterbesetzung der Organe für zulässig erklärt worden. Und hieraus folgt mittelbar auch die Alleinvertretungsmacht des verbleibenden Vorstandsmitglieds (dies war dem Bundes-Gesetzgeber so selbstverständlich, dass er eine ausdrückliche Regelung für überflüssig hielt und auch im nunmehr verabschiedeten klarstellenden Gesetz nicht darauf eingegangen ist).

3.
Ein „gesonderter Beschluss“ des allein verbliebenen Vorstandsmitglieds sei im Rahmen der Einberufung nicht erforderlich. Dieser sei in Form des „einseitigen Willensentschlusses“ in der Tatsache der Einberufung der Vertreterversammlung vielmehr schon enthalten gewesen.

4.
Die Organstellung eines Vorstandsmitglieds sei von dem Anstellungsvertrag zu trennen. Eine Amtsniederlegung wirke sofort und sei (anders als der Ausspruch einer Kündigung des Vertragsverhältnisses) an keine Frist gebunden. Eine Amtsniederlegung sei auch ohne das Vorliegen eines wichtigen Grundes wirksam. Die Verlängerung der Amtszeiten durch das COVMG stehe einer Amtsniederlegung nicht entgegen. Die Verlängerung der Amtszeit beträfe nur das Ablaufen der „regulären“ Amtszeit, übrigens auch nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift.

5.
Die Bezeichnung der gesamten Vorgehensweise im schriftlichen Verfahren mit „virtuellen Vertreterversammlung im schriftlichen Umlaufverfahren“ begründe keine Nichtigkeit. Dieser Begriff sei schon deshalb „nicht vollkommen irreführend“, da im Vorfeld ein virtuelles Vertreterportal mit Informationen für die Vertreter im Internet eingerichtet wurde. Es sei, so das Gericht, den Vertretern mit dem Einladungsschreiben mitgeteilt worden, dass alle Vertreter über die eingegangenen Fragen und Antworten mit E-Mail auf der Website im Vertreterbereich informiert werden und auch darüber berichtet werde, ob in der Genossenschaft Anträge und Vorschläge für die Wahl zum Aufsichtsrat eingegangen seien. Zudem sei alleine die Bezeichnung, selbst wenn sie inkorrekt wäre, nicht geeignet, die Nichtigkeit des gefassten Beschlusses zu begründen.

6.
Trotz aller Streitigkeiten über die Reichweite des COVMG und der neueren Möglichkeit im Genossenschaftsgesetz (§ 43 Abs.7), eine schriftliche Beschlussfassung per Satzungsgrundlage auch außerhalb von Pandemie-Zeiten zu ermöglichen, sei im COVMG ausdrücklich eine „schriftliche Beschlussfassung“ vorgesehen. Diesem Umstand sei zu entnehmen, dass die schriftliche Beschlussfassung als solche möglich ist, aber auch, dass diese unabhängig von einer Vertreterversammlung erfolgen könne.

7.
Die Niederschrift über den Verlauf einer Vertreterversammlung und die dort gefundenen Ergebnisse erfülle eine Beweisfunktion. Ihr komme aber keine Bedeutung für die Rechtswirksamkeit von Beschlüssen zu, anders als die zwingend erforderliche „Verkündung“ der Beschluss- und Abstimmungsergebnisse, die vorliegend aber erfolgt sei.

Anmerkung
Das – bislang noch nicht rechtskräftige – Urteil des LG Bayreuth bringt zu einigen Streitpunkten eine erfreuliche Klarheit mit sich, die nun für ein zumindest höheres Maß an Rechtssicherheit sorgen wird.

Das Gericht bestätigt auch unsere grundlegende Sichtweise und Bewertung des COVMG, sowie der anderen Rechtsgrundsätze, die seit jeher zu General- und Vertreterversammlungen entwickelt worden waren und daher die Leitlinien unserer Beratung darstellen. Dass die von Teilen der Fachliteratur und durch die genannten Oberlandesgerichte am COVMG geübte Kritik aus der hier vertretenen Sicht schlechterdings nicht nachvollziehbar ist, soll ohne weitere inhaltliche Auseinandersetzung an dieser Stelle nur noch zur Abrundung erwähnt werden.

Genossenschaftlicher Wohnungsbau: Der Dornröschenschlaf ist Geschichte

Posted on by Tobias Straubinger

In Zeiten des Wohnungsmangels waren die Wohnungsgenossenschaften immer starke Partner der Kommunen. Ob im ausgehenden 19. Jahrhundert, nach dem Ersten Weltkrieg oder beim Wiederaufbau ab 1948 – die Genossenschaften haben mit umfangreichen Bauprogrammen zigtausende von Wohnungen errichtet und ihren Mitgliedern dadurch dauerhaft sicheres Wohnen ermöglicht. Mit dem Ende der Wohnungsgemeinnützigkeit 1989 und der politischen Devise „Deutschland ist gebaut“ verlagerte sich die Aktivität der meisten Wohnungsgenossenschaften zu intensiven Instandhaltungs- und Modernisierungsprogrammen für den Wohnungsbestand. Hinzu kamen ab der Jahrtausendwende verstärkt Investitionen in die energetische Sanierung. Wohnungsneubau fand vielerorts nicht mehr statt, die Bauabteilungen wurden heruntergefahren.

Die Situation hat sich in den letzten zehn Jahren grundlegend geändert. Bedingt durch die angespannten Wohnungsmärkte in vielen Kommunen sind nicht nur zahlreiche „junge“ und bauaktive Genossenschaften gegründet worden. Auch viele Traditionsgenossenschaften haben den Neubaumotor wieder angeworfen. Kein Wunder, so manche Genossenschaft kann sich vor Anfragen, kaum retten. Die Wartelisten mit Mitgliedern, die sich für eine Wohnung bewerben sind lang. Und gar nicht selten bitten Wohnungsgenossenschaften auf ihren Internetseiten von Bewerbungen abzusehen. Der Druck wieder Wohnungen zu bauen steigt demnach.

Die bayerischen Genossenschaften im VdW Bayern haben 2020 knapp 1.000 Wohnungen errichtet und planen für 2021 weitere 1.100 Wohnungen. „Damit sind die Genossenschaften ein wichtiger und verlässlicher Akteur für das bezahlbare Wohnen in Bayern“, sagt Verbandsdirektor Hans Maier.
Beim Wohnungsbau gehen die Genossenschaften verschiedene Wege: Neuer Wohnraum wird durch Ersatzneubauten und Dachaufstockungen auf eigenen Grundstücken geschaffen, freifinanziert und öffentlich-gefördert gebaut oder entsteht in Kooperation mit anderen Genossenschaften.

Hoher Bedarf für bezahlbares Wohnen in Bayreuth

„Mit unseren Neubauprojekten wollen wir einen Gegenpol zum freien Wohnungsmarkt in Bayreuth schaffen. Durch eine Mischung aus freifinanzierten und öffentlich-geförderten Wohnungen bei unseren Baumaßnahmen können wir die Mieten wirtschaftlich kalkulieren“, sagt Markus-Patrick Keil, Vorstand der GBW Bayreuth. In Bayreuth gebe es einen hohen Bedarf an bezahlbaren Wohnungen und gleichzeitig viele Menschen mit schmalem Geldbeutel wie Rentner, Beamte oder auch Alleinerziehende. Deshalb wird die Genossenschaft bei dem aktuell geplanten Projekt Stuckberg-Terrassen mit 36 Wohnungen ein Drittel EOF-Wohnungen bauen. Einen Unterschied zu den freifinanzierten Wohnungen gibt es dabei weder bei den Grundrissen noch bei der Ausstattung, betont der Vorstand.

Die GBW Bayreuth hat in den Jahren 2017 bis 2021 im Rahmen der Quartiersentwicklung UH6 in zwei Bauabschnitten insgesamt 95 Wohnungen errichtet. Im Februar 2021 wurden die letzten der 16 Reihenhäuser bezogen. Auch bei den freifinanzierten Wohnungen versucht die GBW Bayreuth die magische Hürde von 10,00 Euro pro Quadratmeter nicht zu überschreiten. Deshalb waren die letzten Baumaßnahmen Ersatzneubauten. Im Jahr 2020 hat sich die Genossenschaft gemeinsam mit dem Bauverein Bayreuth und der GEWOG Bayreuth in einem Interessenbekundungsverfahren für das Areal Rathaus II beworben, eines der raren städtischen Grundstücke in Bayreuth mit einer Fläche von rund 1,1 Hektar. Jetzt hofft Vorstand Keil auf den Zuschlag für die sozial orientierten Wohnungsunternehmen und ein weiteres Projekt für die GBW Bayreuth.

Allerdings bereiten ihm die steigenden Baukosten Sorgen.
„In den letzten vier Jahren hatten wir Preissteigerungen von 20 bis 25 Prozent. Das macht eine Vermietung unter 10,00 Euro fast nicht möglich“, bedauert Keil. Die große Frage sei, wie sich die Situation weiterentwickelt sagt er mit Blick auf das geplante Areal Rathaus II: „Können wir als Genossenschaft dann überhaupt noch für unsere Mitglieder bezahlbare Wohnungen bauen?“ Vor diesem Hintergrund sieht er eine Kontinuität bei der Wohnraumförderung und eine Verbesserung der Förderbedingungen als unabdingbar. Außerdem hofft der Vorstand, dass die Bauordnungsämter vor Ort mutiger werden und die novellierte Bayerische Bauordnung engagiert umsetzen.

Grundstücksakquise ist ein Marathonlauf und kein Sprint

Auf den Bau von öffentlich-geförderten Wohnungen setzt auch die GWG Wasserburg eG. Im Gespräch schildert Vorstand Martin Hintermayr die Ursache für diese Unternehmensstrategie. Da sei zum einen der in der Satzung verankerte Auftrag, Wohnraum zu sozial verträglichen Rahmenbedingungen zu schaffen. Daraus abgeleitet ergibt sich das zweite Motiv: „Für uns ist die EOF-Förderung ein probates Mittel, um Zugang zu Grundstücken zu erhalten“, erläutert der Vorstand. Denn auf dem freien Markt sei es momentan sehr schwierig zu vertretbaren Preisen an Bauland zu kommen und eigene Grundstücke für den Wohnungsbau besitzt die Genossenschaft nicht. Mit dem Modell „öffentlich-geförderter Wohnungsbau“ habe die Genossenschaft ein Unterscheidungs-
merkmal zu Mitbewerbern. Das erleichtere den Erwerb von kommunalen Grundstücken. Da die Kommunen oft zu wenige bezahlbare Wohnungen haben, sei die EOF-Förderung eine Art Türöffner, um mit den Kommunen ins Gespräch zu kommen. „Wir sind ein natürlicher Partner der Kommunen“, betont Hintermayr und stehen in verschiedenen Landkreisen mit Kommunen in Kontakt. Gerade mittelgroße Städte ohne eigene Wohnungsbaugesellschaften und größere Bauabteilung sind froh über einen Partner, der Wohnungsbau in ihrem Sinne durchführt und sich anschließend auch um die Vermietung kümmert. Dabei müsse nicht immer ausschließlich gefördert gebaut werden, manchmal entstehe eine Mischung für unterschiedliche Zielgruppen. „Unsere Strategie ist, ein Paket mit den für die Kommunen passenden Bausteinen anzubieten. Das können auch eigentumsfördernde Maßnahmen wie Einheimischenmodelle sein.“

Eine Erschwernis, die in jüngster Zeit vermehrt kommt, sieht der Vorstand beim Thema Erbbaurecht, das vermehrt von den Kommunen gefordert wird. Doch das Erbbaurecht in seiner jetzigen Form sei für die Genossenschaft eher nachteilig. „Wir wollen Grundstücke kaufen und müssen Überzeugungsarbeit leisten, dass diese dann trotzdem im Sinne der Kommune – preisdämpfend – genutzt werden. In diesem Zusammenhang ist die 70-jährige Historie der GWG Wasserburg hilfreich.

Auch Hintermayr hofft vor dem Hintergrund steigender Baukosten und Grundstückspreise auf eine Kontinuität bei der Wohnraumförderung. Ansonsten werde es schwer, bezahlbaren Wohnraum anzubieten.

Wohnungsgenossenschaften – Traditionelle Rechtsform mit großer Zukunft

Posted on by Tobias Straubinger

Die ersten Wohnungsgenossenschaften sind vor dem Hintergrund der Wohnungsnot in Folge der Industrialisierung im 19. Jahrhundert entstanden. Ihr Ziel war es, bezahlbaren und guten Wohnraum für Arbeiter, Angestellte und Beamte zu schaffen – kurz für alle Bevölkerungsgruppen, die auf dem freien Wohnungsmarkt Schwierigkeiten hatten. Die Grundwerte der Genossenschaften „Selbstverantwortung, Selbsthilfe und Selbstverwaltung“ gelten auch heute noch. Im Jahr 2021 gibt es in Deutschland rund 2.000 Wohnungsgenossenschaften mit ca. 2,2 Mio. Mitgliedern.

Fakt ist: Die Rechtsform Wohnungsgenossenschaft ist immer dann besonders gefragt, wenn es auf den lokalen Wohnungsmärkten eng wird. Große Gründungswellen gab es nach dem Ersten und dem Zweiten Weltkrieg – und auch heute in Zeiten des Mangels an bezahlbaren Wohnungen in vielen Klein-, Mittel- und Großstädten – verzeichnet der VdW Bayern einen regelrechten Gründungsboom von Wohnungsgenossenschaften. Wie einst die Gründer der Traditionsgenossenschaften nehmen auch heute engagierte Menschen das Ruder selbst in die Hand und sorgen für gute, sichere und bezahlbare Wohnungen.

Was macht die Rechts- und Lebensform Genossenschaft seit Jahrzehnten so ungebrochen attraktiv?

Die Wohnungsgenossenschaften stehen durch die kollektive Eigentümerschaft für einen dritten Weg zwischen Miete und Wohneigentum. Die Mitglieder erwerben Anteile der Genossenschaft und werden so zu Miteigentümern. Dadurch haben sie die Möglichkeit, über die Mitgliederversammlungen Einfluss auf die Ausrichtung ihrer Genossenschaft zu nehmen.

Sinn und Zweck der Genossenschaften ist in ihren Satzungen klar festgeschrieben: Sie sind zuerst der Förderung ihrer Mitglieder verpflichtet. Das bedeutet konkret: Sicheres Wohnen ohne die Gefahr einer Eigenbedarfskündigung, keine Spekulation mit den genossenschaftlichen Immobilien, faire Mieten, Investitionen in den Wohnungsbestand für zukünftige Genossenschaftsmitglieder und die Übernahme von Verantwortung für die Mitglieder. Ein äußerst attraktives Gesamtpaket mit lebenslangem Wohnrecht.

Die Wohnungsgenossenschaften bieten jedoch nicht nur ihren Mitgliedern große Vorteile. Sie strahlen auch auf die Nachbarschaften aus, sind Innovationstreiber für das Quartier und starke Partner der Kommunen.

Bei ganz vielen Wohnungsgenossenschaften wird das Leben in Gemeinschaft großgeschrieben. Von gemeinsamen Begegnungsflächen, Gewerbeflächen und sozialen Einrichtungen profitiert oft auch die unmittelbare Nachbarschaft. Zudem sorgen Wohnungsgenossenschaften für eine höhere soziale Durchmischung verschiedener Bevölkerungs- bzw. Einkommensschichten und wirken dadurch der Segregation entgegen. Gerade bei jüngeren Bauvorhaben in neuen Stadtquartieren wirken die Genossenschaften als Impulsgeber für das ganze Quartier. In Leuchtturmprojekten wie dem Domagkpark und dem Prinz Eugen Park in München waren es die genossenschaftlichen Akteure, die maßgeblich Mobilitätskonzepte, öffentliche Nahversorgung, Quartiers-Gaststätten, Klimaschutz- und Nachhaltigkeitsprojekte vorangetrieben haben.

Der Einsatz für bezahlbares Wohnen und die Stadtentwicklung macht Wohnungsgenossenschaften zu einem wertvollen Partner für die Kommunen. Durch ihr nachhaltiges Geschäftsmodell dient der genossenschaftliche Wohnungsbestand gewissermaßen als natürliche Mietpreisbremse. Wenn man das will – und das ist zentral – dann muss die Kommune bei der Vergabe von kommunalen Grundstücken vom Höchstpreisprinzip abrücken und auf die Vergabe nach dem besten Konzept setzen. Nur so können die sozial orientierten Genossenschaften zum Zug kommen und weiterhin ihren Beitrag für eine positive Stadtrendite leisten.

Wohnungsgenossenschaften stehen oft vor großen Herausforderungen. Die hohen Baulandpreise und die seit Jahren steigenden Baukosten erschweren Neubauprojekte zu angemessenen Mieten – schließlich muss auch die Wirtschaftlichkeit passen. Hinzu kommen die erheblichen Investitionen in die Modernisierung der Wohnungsbestände – auch vor dem Hintergrund der Klimaschutzziele.

Vor allem wirtschaftlich gilt es den Spagat zu meistern: Steigende Ausgaben für Bau- und Klimaschutzmaßnahmen einerseits und das Ziel, bezahlbares Wohnen für alle Mitglieder anzubieten andererseits – beides zusammenzubringen ist beileibe keine leichte Aufgabe. Dennoch stellen sich die Genossenschaften dieser Herausforderung mit großem Elan. In den vergangenen zwei Jahren investierten allein Bayerns Wohnungsgenossenschaften rund 250 Millionen Euro in die Modernisierung ihrer Wohnungsbestände. Ideell waren Genossenschaften ihrer Zeit in Sachen Natur- und Klimabewusstsein gewissermaßen schon immer etwas voraus: Der 100 Jahre alte genossenschaftliche Leitspruch „Licht, Luft und Sonne“ kann heute als Hinweis auf die hohe Bedeutung einer lebenswerten Umwelt für das Wohlbefinden der Mitglieder verstanden werden.

Gründungsboom bei Wohnungsgenossenschaften

Der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen beobachtet aktuell zwei Entwicklungen. Da sind zum einen die vielen Traditionsgenossenschaften, die nach den beiden Weltkriegen des letzten Jahrhunderts gegründet wurden, sich immer wieder den neuen Herausforderungen gestellt haben und nun ihre großen Jubiläen feiern. Parallel dazu steigt das Interesse an Genossenschaftsgründungen. In keinem anderen Bundesland werden so viele Wohnungsgenossenschaften gegründet. Seit dem Jahr 2015 wurden 32 Genossenschaften in den Verband aufgenommen und der Trend ist ungebrochen.

Besonders erfreulich ist, dass sich sehr viele Traditionsgenossenschaften nicht auf ihren Lorbeeren ausruhen, sondern nach der intensiven Modernisierung ihrer Wohnungsbestände nun wieder in Neubauprojekte investieren.

Das genossenschaftliche Wohnen hat eine große Zukunft. Sichere, gute und sozial verantwortbare Wohnungen werden in 100 Jahren ebenso gefragt sein wie heute.