Kategorie: News

Verbandstag im Auditorium. So mancher Besucher des Tags der Wohnungswirtschaft Bayern erinnerte sich am 18. Mai an seine Hochschulzeit zurück. Die Veranstaltung fand im nagelneuen SCC Kongresszentrum der TU München in Garching statt, und zwar in einem Audimax mit über 1.000 Plätzen. „Wir sind hier an einem Ort, an dem auf Weltklasseniveau gearbeitet wird“, sagte Moderator Tobias Ranziger bei seiner Anmoderation. Beste Bedingungen in Pandemie-Zeiten mit großzügig Platz für Verbandsmitglieder, Gäste und Partner, die nach langer Durststrecke endlich wieder einmal die Gelegenheit für Austausch und zum Netzwerken hatten. Themen gibt es aktuell für die Wohnungswirtschaft zuhauf. Im Fokus der Veranstaltung stand vor allem der Klimaschutz im Gebäudebestand.

„Die Mitgliedsunternehmen des VdW Bayern sind die Hüter für das bezahlbare Wohnen im Freistaat“, lobte der Landrat für den Landkreis München Christoph Göbel in seinem Grußwort. Als Aufsichtsratsvorsitzender der Baugesellschaft München Land kennt er die schwierige Situation für Wohnungsunternehmen aus erster Hand und forderte deshalb mehr Unterstützung für den Wohnungsbau. Wichtig ist für ihn der Dialog der Kommunen mit den verantwortlichen Staatsministerien, um bei der Wohnraumförderung schnell auf das Umfeld mit steigenden Bauzinsen und immer teureren Baustoffen reagieren zu können.

Wohnungswirtschaft im Sturm

GdW-Präsident Axel Gedaschko konnte wegen einer Terminüberschneidung nicht persönlich vor Ort sein und steuerte sein Grußwort bei der hybriden Veranstaltung per Video bei. Die aktuelle Lage bezeichnete der GdW-Präsident als den perfekten Sturm für das bezahlbare Bauen und Wohnen in Deutschland. Derzeit braue sich eine toxische Mischung für das Schaffen und den Erhalt von bezahlbarem Wohnraum zusammen. Als maßgebliche Faktoren nannte er den Materialmangel, die Inflation, einen dramatischen Handwerkermangel und die immens gestiegenen Baukosten, die das Bauen erschweren – betroffen sei besonders auch das klimaschonende Bauen. In Summe würden diese Faktoren die ambitionierten Pläne der Bundespolitik für den Klimaschutz im Gebäudesektor bedrohen und dazu führen, dass rund ein Drittel der deutschen Wohnungsunternehmen geplante Bauprojekte vorerst auf Eis legen. Die politischen Ziele bezeichnete Gedaschko deshalb als Makulatur und forderte von Seiten der Politik einen Schuss mehr Realitätssinn. Die nationale Politik habe die Situation derzeit offensichtlich nicht im Griff, was sich beispielsweise beim KfW-Förderchaos zeige. Speziell der Stopp des Programms Effizienzhaus 55 bedeute, dass qualitativ hochwertiger Wohnraum für den Otto-Normal-Mieter unerschwinglich wird. Dasselbe gelte für die Novelle des Gebäudeenergie Gesetzes (GEG). Hier sei das Hauptproblem nicht die geplante Verschärfung des Gesetzes, sondern dass es keine Förderung gibt. „Die Wohnungswirtschaft hält einen neuen strategischen Ansatz beim Klimaschutz für überfällig und hat dazu bereits mehrfach Vorschläge gemacht“, sagte Gedaschko. Als zentrale Themen bezeichnete er die Vermeidung von Treibhausgasen als Steuerungsindikator für die Förderung sowie Aktivierungsstrategien für sektorenübergreifende Quartierslösungen und die Beseitigung von Hemmnissen für die lokale Nutzung erneuerbarer Energien. Diese Punkte sollten sich im neuen GEG wiederfinden. Dazu würden derzeit intensive Gespräche mit der Ampelkoalition und der Bundesbauministerin geführt.

„Auch wenn die Situation sehr komplex ist, hilft es nicht die Hände in den Schoß zu legen. Ich bin der festen Überzeugung, dass die Erreichung der Klimaschutzziele in der Wohnungswirtschaft eine Chance hat, wenn unsere Vorschläge von der Politik angenommen und umgesetzt werden“, sagte der GdW-Präsident abschließend.

Bezahlbares Wohnen und Klimaschutz – das war die zentrale Botschaft von Verbandsdirektor Hans Maier

Sozial gerechter Klimaschutz – geht das überhaupt ?

2045, 2040, 2035 – so lauten die Ziele für das Erreichen der Klimaneutralität von Bund, Bayern und einigen ambitionierten Kommunen. Der Weg zur Umsetzung im Gebäudebereich bereite viele Wohnungsunternehmen Sorgen. „Da kommen Milliardeninvestitionen in den Gebäudebestand auf uns zu.“ Diese Kosten würden letztlich von den Mietern getragen. Deshalb sei es entscheidend, nicht ständig die Anforderungen an die Gebäudehülle zu erhöhen und die Baukosten mit immer strengeren Effizienzstandards in die Höhe zu treiben. „Die Lösungen für das beste Vorgehen beim Klimaschutz müssen wir in der sozial orientierten Wohnungswirtschaft von unseren Mietern her denken und nicht von den Standards. Bei uns wohnen nämlich ganz viele Menschen mit kleinen und mittleren Einkommen“, sagte der Verbandschef.

Die Wohnungswirtschaft Bayern empfiehlt stattdessen Investitionen in den weiteren Ausbau von erneuerbaren Energien. „Wir brauchen ein gut gedämmtes Gebäude, eine robuste Anlagentechnik, mit der Mieter noch gut umgehen können, und den Zugang zu erneuerbaren Energien“, sagt Maier. Von den Kommunen wünscht er sich kommunale Wärmeplanungen, damit die Wohnungswirtschaft weiß, wo man auf eine kommunale Versorgung bauen kann. Besonders für Quartiere, die nicht über Fern- oder Nahwärmenetze versorgt werden können, seien Lösungen gefragt.

Entschließung der Delegierten

Die Verbandsmitglieder suchen beim Klimaschutz nach bezahlbaren Lösungen für ihre Mieter, so steht es in der Entschließung, die von der Mitgliederversammlung beim Tag der Wohnungswirtschaft Bayern verabschiedet wurde. Aus Sicht der Wohnungswirtschaft sind massentaugliche Konzepte nötig und keine Leuchtturmprojekte. Als zentrale Themen nennt das Dokument die Dekarbonisierung der Energieversorgung, den Ausbau von Wärmenetzen, wirtschaftliche Bedingungen für Mieterstrommodelle, eine bezahlbare erneuerbare Energieversorgung im ländlichen Raum und Lösungen für Denkmalschutzgebäude. „All das dient dem sozialen Klimaschutz und für dieses Ziel brauchen wir Mitstreiter auf allen Ebenen“, erklärt der Verbandsdirektor.

Das Thema Wohnen war im Wahlkampf zur Bundestagswahl präsent wie lange nicht. Kein Wunder, bezahlbares Wohnen ist für viele Menschen in Deutschland ein zentrales Thema. Der Koalitionsvertrag der neuen Bundesregierung hat sich für den Wohnungsbau entsprechend ehrgeizige Ziele gesetzt. 400.00 Wohnungen, davon 100.000 öffentlich gefördert, sollen jährlich entstehen. Eine „neue Dynamik“ versprechen sich die Koalitionspartner durch die Einführung einer neuen Wohngemeinnützigkeit mit steuerlicher Förderung und Investitions-
zulagen. 32 Jahre nach der Abschaffung der Gemeinnützigkeit steht nun also ein neues Wohnungsgemeinnützigkeitgesetz auf der politischen Agenda.

Die Mehrheit der Verbandsmitglieder hat ihre Wurzeln in der Gemeinnützigkeit. Die zentrale Frage lautet aus ihrer Perspektive: Brauchen wir wieder eine Gemeinnützigkeit?

Zu einem besseren Verständnis des komplexen Themas kommt man um einen Blick in die Vergangenheit nicht herum.

Wohnungsgemeinnützigkeit – Eine Zeitreise

Die Wohnungsgemeinnützigkeit hat ihren Ursprung im späten 19. Jahrhundert. Die verschiedenen Landes- und Reichsgesetze legten damals unterschiedliche Kriterien für die Gemeinnützigkeit fest. Auch die staatlichen Förderinstrumente waren nicht einheitlich organisiert. Erst 1930 wurde eine einheitliche Regelung gefunden. Das dritte Kapitel des siebten Teils der Notverordnung vom 1. Dezember 1930 behandelte die „Gemein-
nützigkeit von Wohnungsunternehmen“. Wichtig war hier, dass die Genossenschaften den anderen Rechtsformen wie AGs und GmbHs gleichgestellt wurden. Die Renditeobergrenze wurde auf fünf Prozent festgelegt. Im Juli 1933 veränderte das „Gesetz zur Sicherung der Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen“ die Gemeinnützigkeitsverordnung von 1930 in einem wichtigen Punkt. Nun wurde die Baupflicht als Grundlage der Gemeinnützigkeit eingeführt. Am 29. Februar 1940 wurde das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) erlassen. Die Baupflicht wurde bekräftigt, allerdings um die Möglichkeit erweitert, dass Unternehmen die Bautätigkeit aussetzen konnten, wenn ihnen keine finanziellen Mittel für weitere Bauten zur Verfügung standen.

In der Nachkriegszeit spielten die gemeinnützigen Wohnungsunternehmen eine wichtige Rolle für den Wiederaufbau. Die Mehrheit der deutschen Sozialwohnungen (ca. 60 Prozent) wurde von den gemeinnützigen Wohnungsunternehmen gebaut. Dadurch hatten diese Wohnungsunternehmen mit insgesamt 3,3 Mio. Wohnungen eine große Bedeutung für die Wohnungsmärkte.

Die Grundidee des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes bestand darin, diejenigen Wohnungsunternehmen, die in sozialer Verantwortung auf einen Teil ihrer Rendite verzichteten, staatlicherseits besonders zu fördern. Eines der wichtigsten Förderinstrumente des Staates für die gemeinnützige Wohnungswirtschaft war die Steuerbefreiung. Damit war es den Unternehmen möglich, kostengünstigere Wohnungen zu bauen. Die Steuerbefreiung hatte allerdings eine Kehrseite. So waren gemeinnützige Wohnungsunternehmen von vielen staatlichen Förderaktivitäten ausgeschlossen. Ein weiterer Nachteil des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes war, dass der Geschäftskreis der gemeinnützigen Wohnungsunternehmen auf den Wohnungsbau eingeengt wurde.

Im Februar 1982 veröffentlichte das Nachrichtenmagazin Der Spiegel als Titelthema einen Beitrag, der die Geschäfte des Vorsitzenden der Neuen Heimat, Albert Vietor, offenlegte. Kritisiert wurden unter anderem Grundstücksspekulationen, teure Wohnungsbauprojekte im Ausland und fragwürdige Geschäftsmodelle beim Verkauf von Fernwärme an die Mieter über Drittfirmen. Die Neue Heimat, das Wohnungsunternehmen des Deutschen Gewerkschaftsbundes DGB, war mit einem Bestand von 400.000 Wohnungen das größte gemeinnützige Wohnungsunternehmen Deutschlands. Die Skandale um die Neue Heimat hatten wesentlichen Einfluss auf den Bestand des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes. In der Öffentlichkeit und in der Politik wurde argumentiert, dass ein Gesetz, das solche Fehlentwicklungen zulässt, abgeschafft werden müsse. Der Wohnungsbau stand ohnehin nicht mehr im Zentrum des öffentlichen Interesses. Zudem nahm die Bundesregierung an, dass sie durch die Abschaffung des WGG im Rahmen einer geplanten Steuerreform deutliche Steuermehreinnahmen erzielen könne. Am 3. August 1988 trat das Steuerreformgesetz 1990 in Kraft. Mit Wirkung zum 1. Januar 1990 wurde die Wohnungsgemeinnützigkeit ersatzlos gestrichen.

Der VdW Bayern und seine Mitgliedsunternehmen hatten sich stark für die Beibehaltung der Wohnungsgemeinnützigkeit eingesetzt. Ihnen ging es vor allem um die Fortsetzung der Wohnraumversorgung für sozial schwächere Mitbürger. Doch unabhängig von den gesetzlichen Änderungen war klar, dass die sozialen Aufgaben der vormals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen auch über den 1. Januar 1990 hinaus bestehen bleiben würden. Die Unternehmen mussten sich den neuen Rahmenbedingungen stellen. Zudem unterlag eine Vielzahl ihrer Wohnungen weiter der Sozialbindung. Das wichtigste Ziel, guten und bezahlbaren Wohnraum zu sichern, hatte nach wie vor Bestand. Und langsam konnten die ehemals entschiedenen Befürworter der Gemeinnützigkeit deren Abschaffung schließlich auch eine positive Seite abgewinnen. Die neuen gesetzlichen Regelungen brachten den Wohnungsunternehmen Freiräume.

32 Jahre nach dem Ende der Gemeinnützigkeit – Was wurde aus den gemeinnützigen Wohnungsunternehmen?

Die „gemeinnützigen Wohnungsunternehmen“ gibt es auch 32 Jahre nach der Abschaffung der Wohnungsgemeinnützigkeit noch. Von den 490 Mitgliedern des VdW Bayern tragen 47 Wohnungsunternehmen die „Gemeinnützigkeit“ nach wie vor in ihrer Firmierung. Aber Spaß beiseite. Das Ziel des Gesetzgebers war stets, die Versorgung breiter Bevölkerungsschichten mit angemessenem Wohnraum sicherzustellen. Dieser Aufgabe haben sich die Mitgliedsunternehmen des VdW Bayern nach wie vor verschrieben. Bei den Wohnungsgenossenschaften ist die Aufgabe klar in der Satzung geregelt. Hier heißt es meist: Zweck der Genossenschaft ist die Förderung ihrer Mitglieder vorrangig durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung. Bei den kommunalen Wohnungsunternehmen ist das wichtigste Ziel eine sozial stabile Wohnungsversorgung der Bevölkerung.

Der VdW Bayern überstand die Jahre des Umbruchs ohne dass sich seine Mitgliederstruktur geändert hätte. In den Jahren vor 1990 hatte der Verband etwa 460 Mitglieder, davon waren rund 350 Genossenschaften. Nach 1990 änderte sich die Struktur nur insofern, als in den folgenden Jahren mit Genehmigung des zuständigen Ministeriums neue Kapitalgesellschaften aufgenommen wurden.

Das Kerngeschäft der Verbandsmitglieder ist unverändert. Sie sind Garanten für das bezahlbare Wohnen in Bayern. Im Jahr 2020 wurden von den Unternehmen 2,2 Mrd. Euro investiert, davon 1,35 Mrd. Euro in den Neubau. Heute bewirtschaften die sozial orientierten Wohnungsunternehmen rund 540.000 Wohnungen, der Bestand der geförderten Wohnungen liegt bei 107.000. Die Durchschnittsmiete beträgt 6,40 Euro. Auch in Deutschlands teuerstem Wohnungsmarkt, der Landeshauptstadt München, sorgen die Verbandsmitglieder mit ihren 142.000 Wohnungen und einer Durchschnittsmiete von 7,69 Euro für eine deutliche Preisdämpfung.

Von der Gemeinnützigkeit zur sozial orientierten Wohnungswirtschaft – Starke Partner der Kommunen

Die Handlungsfelder der sozial orientierten Wohnungsunternehmen haben sich in den vergangenen drei Jahrzehnten sukzessive erweitert. Ihr Leistungsangebot wäre zu Zeiten der Wohnungsgemeinnützigkeit undenkbar gewesen. Neben dem Mietwohnungsbau tragen die Wohnungsunternehmen heute mit einer ganzen Palette weiterer Leistungen wie Stadtentwicklungsmaßnahmen, aktivem Sozialmanagement, der Übernahme von sozialen Infrastrukturprojekten, Mieterstromprojekten und Mobilitätsbausteinen zu einer positiven Stadtrendite bei.

So gehören beispielsweise beim kommunalen Wohnungsunternehmen wbg Nürnberg Leistungen wie der Bau von Eigentumswohnungen im Geschäftsbereich Bauträger, der Bau von Schulen, Turnhallen und Kindertagesstätten durch das Tochterunternehmen WBG Kommunal oder die Projektentwicklung für Wohnbaugrundstücke neben dem Bau von preisgünstigen Mietwohnungen zum Portfolio.

In neuen Stadtquartieren wie dem Münchner Prinz Eugen Park sind es gerade auch Wohnungsgenossenschaften, die neue Maßstäbe setzen und die Quartiersentwicklung aktiv vorantreiben. Hier gibt es mit der GeQo eG – Genossenschaft für Quartiersorganisation eine eigene Genossenschaft, die sich um die Vernetzungsarbeit und die Beteiligung der Bewohner am Quartiersleben kümmert, Dienstleistungen wie beispielsweise die Verwaltung der Gemeinschaftsräume und den Betrieb der Quartierszentrale mit Nachbarschaftscafé, Mobilitätsstation und Concierge-Desk übernimmt. Die Bewohner profitieren vom Mobilitätskonzept, den Gemeinschaftsräumen und Kursangeboten und einer vernetzten Nachbarschaft.

Was verspricht sich die Politik von einer neuen Gemeinnützigkeit?

Die Frage, die sich aus Sicht der Wohnungswirtschaft angesichts der Pläne der Bundesregierung stellt, lautet: Was verspricht sich die Politik von einer Neuen Wohnungsgemeinnützigkeit? Erst am 2. März schrieb Bundesbauministerin Klara Geywitz auf Twitter: „Ich will ausreichend guten, bezahlbaren und lebenswerten Wohnraum in Deutschland. Dafür braucht es unter anderem mehr Geld für den sozialen Wohnungsbau, die Einführung einer neuen Wohnungsgemeinnützigkeit und mehr Bauland und kommunales Vorkaufsrecht.“

Die Punkte mehr Wohnraumfördermittel, Bauland und kommunales Vorkaufsrecht werden von der Wohnungswirtschaft unterstützt. Der VdW Bayern und der Bundesverband GdW fordern schon lange eine deutliche Erhöhung der Fördermittel und neue Wege bei der Grundstücksvergabe. Eine längere Sozialbindung wäre auch ohne Gemeinnützigkeit machbar und würde auch von der Wohnungswirtschaft unterstützt. Gerade auch vor dem Hintergrund der Kriegsflüchtlinge aus der Ukraine und dem ohnehin schon angespannten Wohnungsmarkt wäre es jetzt wichtig, schnell zu handeln und auf weitere bürokratische Hürden für den Wohnungsbau zu verzichten. Planungssicherheit und Stabilität sind oberstes Gebot für den Neubaumotor.

Seit mehr als 150 Jahren stehen sozial orientierte Wohnungsunternehmen in Bayern für den Bau bezahlbarer Wohnungen. Eine Mammutaufgabe, die auch nach 15 Jahrzehnten noch nicht beendet ist. Mit Blick auf die dramatischen Ereignisse in der Ukraine und die bisher mehr als 250.000 Flüchtlinge, die in Deutschland Zuflucht gesucht haben, wird vor dem Hintergrund der angespannten Wohnungsmärkte eine neue große Herausforderung auf Politik und Wohnungswirtschaft zukommen.

Das Geschäftsmodell „Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung“ und den Einsatz für das Gemeinwohl gab es schon, bevor die ersten gesetzlichen Regelungen für eine Wohnungsgemeinnützigkeit entstanden sind. Die Anfänge dieses politischen Instruments zur steuerlichen Förderung von gemeinwohlorientierten Wohnungsunternehmen liegen im späten 19. Jahrhundert. Die Verbandsmitglieder haben über einen sehr langen Zeitraum unter diesem Siegel agiert und sind hierbei erfolgreich ihrem Auftrag der sozialen Wohnraumversorgung nachgekommen.

Mein eigener Berufsstart beim Verband bayerischer Wohnungsunternehmen im März 1989 fällt mit dem Ende der Wohnungsgemeinnützigkeit zusammen. Der Verband, den ich heute als Vorstand repräsentieren darf, hatte sich jahrelang für den Erhalt dieses Instruments eingesetzt. Heute, 32 Jahre nach dem Ende der Gemeinnützigkeit, kann man allerdings feststellen: Die Wohnungsunternehmen haben sich bestens in diesem Umfeld entwickelt, sind aber ihrer sozialen Ausrichtung treu geblieben. Die ehemals gemeinnützigen Unternehmen sind also nicht von der Bildfläche verschwunden – wenn sie nicht von Politik, Gewerkschaften oder Firmen mit anderen Kerngeschäftsfeldern veräußert worden sind. Die Wohnungsgenossenschaften, kommunalen, kirchlichen und freien Wohnungsunternehmen im VdW Bayern gehen nach wie vor ihrem satzungsmäßigen oder selbst gewählten Auftrag nach: Dem Bau und der Bewirtschaftung von Wohnraum zu bezahlbaren, aber wirtschaftlichen Konditionen.

Die Unternehmen sind wichtige Partner des Freistaats Bayern und der Kommunen. Seitdem die Staatsregierung 2015 vor dem Hintergrund zunehmend angespannter Wohnungsmärkte den „Wohnungspakt Bayern“ ausgerufen hat, haben diese Unternehmen ihre Investitionen in den Wohnungsneubau mehr als verdoppelt. Auch bei den Sozialwohnungen wurde eine Trendwende geschafft. In den letzten Jahren wurden im Kreis der Mitgliedsunternehmen regelmäßig wieder mehr geförderte Wohnungen gebaut, als in ganz Bayern Abgänge aus der Sozialbindung zu verzeichnen waren. Und: Die Wohnungen dieser Unternehmen stehen unabhängig von der Bindung dauerhaft für die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum zur Verfügung.

Darüber hinaus gibt es viele weitere Handlungsfelder, die sich die Verbandsmitglieder seit dem Ende der Wohnungsgemeinnützigkeit erschlossen haben. Ganz besonders mit der Übernahme von sozialen Infrastrukturprojekten wie dem Bau von Kindertagesstätten, Schulen, Büchereien, aber auch dem Einsatz von erneuerbaren Energien oder Mobilitätslösungen schaffen die Wohnungsunternehmen einen echten Mehrwert für ihre Kommunen und die Mieterinnen und Mieter. Diese Leistungen wären bis 1989 unmöglich gewesen, denn die Unternehmen hätten damit ihre Steuerbefreiung verloren.

Never change a running system – heißt es so schön. Was ist also jetzt im Jahr 2022 das große Argument, mit dem die Gemeinnützigkeit wieder aus der Schublade geholt werden soll? Der Koalitionsvertrag spricht von einer neuen Dynamik, die durch steuerliche Förderung und eine dauerhafte Sozialbindung entstehen soll. In Bayern erleben wir bereits in den letzten Jahren eine ganz neue Dynamik bei den gemeinwohlorientierten Akteuren. Der Freistaat Bayern ist bei der Gründung von Wohnungsgenossenschaften bundesweiter Spitzenreiter. Und auch die Kommunen sind bei der Neugründung eigener Wohnungsbaugesellschaften aktiv.

Braucht es also eine neue Gemeinnützigkeit? Mit der Einführung einer „neuen Gemeinnützigkeit“, wie die auch immer aussehen mag, ist es nicht getan. Wenn man den bezahlbaren Wohnungsbau ankurbeln will, dann brauchen alle, ob sie nun „neu gemeinnützig“ sind oder wie unsere Verbandsmitglieder gemeinwohlorientiert, an erster Stelle bezahlbares Bauland. An zweiter Stelle steht eine kontinuierliche und fair ausgestattete Wohnraumförderung, die mit Zuschüssen die dramatischen Baukostensteigerungen der letzten Jahre auffängt. Dann können die neu errichteten Wohnungen für die späteren Bewohner auch wirklich bezahlbar sein.

Die neue Gemeinnützigkeit schadet nicht, wirklich gebraucht wird sie aber nicht, da gibt es dringendere Handlungsnotwendigkeiten. Was der Wohnungswirtschaft wirklich helfen würde, sind langfristig sichere und planbare Rahmenbedingungen. Neue Wohnungen entstehen nur mit Geld und nicht mit einer Gemeinnützigkeit.

Der Koalitionsvertrag enthält gute Ansätze und Ziele. In einem Bündnis für bezahlbares Wohnen würden wir unsere Erfahrungen gerne einbringen. Denn die Herausforderung, schnell bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ist aktuell so dringend wie lange nicht mehr.

Abschließend noch eine Anmerkung zum nachfolgenden Beitrag „Contra Wohnungsgemeinnützigkeit”. Das hohe Lied auf die Subjektförderung können wir absolut nicht singen. Diese hilft nur den Wohnenden, nicht aber den Menschen auf der Wohnungssuche.

Der „Gustav” war das einheitliche Logo der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft bis zum Jahr 1990.

Bild: Büro Roman Lorenz

Die Wohnungswirtschaft in Deutschland investiert aktuell bis zu 40 Milliarden Euro pro Jahr für die energetische Ertüchtigung des Wohngebäudebestands. Seit dem Jahr 1990 hat der Gebäudesektor damit erhebliches zum Klimaschutz beigetragen und ca. 43% Treibhausgase eingespart. Das bundesdeutsche Klimaschutzgesetz sieht nun ein ähnliches Einsparziel, allerdings bereits bis zum Jahr 2030 – also in nur noch neun Jahren – vor. Es ist damit von erheblicher Bedeutung, sich Gedanken über den richtigen Weg der Maßnahmen zu machen, um nicht Gefahr zu laufen, gigantische volkswirtschaftliche Fehlallokationen einzuleiten.

Mit den bezifferten Gesamtinvestitionen im Bereich Gebäudemodernisierung werden pro Jahr zwischen 4-6% aller Wohngebäude energetisch verbessert. Ca. 5% dieser Maßnahmen sind Vollmodernisierungen, 95% sind Teilmodernisierungen. Diese unterschiedlichen Qualitäten lassen sich auch den Eigentümergruppen zuordnen: Vollmodernisierungen können im Wesentlichen der gewerblichen Wohnungswirtschaft zugeordnet werden, wohingegen die Teilmodernisierungen im Bereich der privaten Eigentümerschaft, der Selbstnutzer und auch der privaten Vermieterinnen und Vermieter geleistet werden.

Der bewertete Erfolg dieser energetischen Modernisierungen führt zu einer sogenannten Vollmodernisierungsäquivalente, also der viel zitierten Sanierungsrate, die damit bei ca. einem Prozent pro Jahr liegt. Mit Sanierungsraten im Bereich der gewerblichen Wohnungswirtschaft, die häufig deutlich über ein Prozent liegen, respektive in den letzten Jahren bereits erfolgten, gehört die gewerbliche Wohnungswirtschaft zu einem der Motoren der Energiewende in Deutschland. Diesen Prozess noch weiter anzuheizen, dürfte sich als schwierig erweisen. Die Logik sowohl des Ordnungsrechtes als auch der Förderpolitik – insbesondere durch die KfW – fokussierte sich bislang immer auf die Optimierung des Einzelgebäudes, also die sogenannte Energieeffizienz. Das wäre im Prinzip auch richtig, hätten wir (deutlich) mehr Zeit und würden die gebauten oder modernisierten Gebäude in der Realität mit den berechneten Werten in Einklang zu bringen sein. Weiter auf einseitige Überoptimierung der Gebäude zu setzten, bis hin, wie in einigen Studien dieser Tage zu finden ist, einem Effizienzhaus-55-Standard als Median im Gebäudebestand als Zielstandard zu erreichen, ist ganz klar nicht zielführend. Letzt genannten Energiestandard im Gebäudebereich zu realisieren würde bedeuten, die momentanen Modernisierungsaktivitäten zu veracht- bis verneunfachen. Angesichts der momentanen Auslastung der Baukapazitäten sowie der sich entwickelnden Materialpreise und Materialieferbedingungen sind dies unrealistische Zielvorstellungen. Auch eine Verdoppelung der Gebäudemodernisierung wird noch eine große Herausforderung darstellen. Aus der Analyse des Machbaren ist davon auszugehen, dass der mittlere Gebäudestandard im Jahr 2045 bei Nutzung aller Ressourcen und technischen Möglichkeiten in etwa dem eines Effizienzhaus 115 entspricht. Auf diesen Standard müssen wir also die Energieversorgung auslegen, um Klimaneutralität durch dekarbonisierte Energieträger zu realisieren.

Weiterhin auf eine Überoptimierung der Einzelgebäude – sowohl beim Neubau als auch der Bestandsanierung – zu setzen, bedeutet, zunehmende technische Komplexität mit abnehmender Fehlertoleranz und damit nachgewiesenermaßen steigende Schadenshäufigkeit und erhöhten Instandhaltungsaufwand in Kauf zu nehmen und gleichzeitig die tatsächlichen Herausforderungen des Klimaschutzes nicht ernst zu nehmen.

Um einen tatsächlich klimaneutralen Zielpfad für den Gebäudesektor zu beschreiten, gilt es sofort verschiedene Maßnahmen einzuleiten:

1. Komplette Umstellung der Fördersystematik der KfW auf CO2-Einsparung, um technologieoffen alle vorhandenen technischen Potenziale abzurufen.
2.  Ermöglichen von Quartierslösungen, Gebäude im Zusammenhang zu planen und zu versorgen sowie Flottenlösungen für die Wohnungswirtschaft ordnungsrechtlich und fördertechnisch zu ermöglichen.
3. Keine Anhebung von ordnungsrechtlichen Standards, weil diese keinen Mehrwert bieten, notwendiges Investitionskapital binden und innovative Lösungen wie zum Beispiel Quartiersansätze verhindern.
4. Förderung von niedrigschwelligen Maßnahmen, die unmittelbar und kurzfristig im Verbrauchsbereich ansetzen: Installation von elektronischen Thermostaten, Durchführung von hydraulischen Abgleichen, Einbau neuer Heizungspumpen, Kopplung von Fensteröffnungen und Heizungseinstellungen etc. – auch und gerade in nur mäßig modernisierten Beständen, weil dies schnell zu überproportionalen CO2-Einspareffekten führt.
5. Forcierung von kommunalen Wärmeplanungen, die der Planung und Modernisierungsumsetzung an Einzelgebäuden vorangestellt sein müssen. Bei der Wärmeplanung sollte dabei insbesondere die Rolle der Kommunen als Moderator für die Realisierung von Skaleneffekten für die privaten Eigentümer und damit auch für eine höhere Effizienz der Teilsanierungen gefragt sein.
6. Überprüfung der Einführung von regionalen CO2-Zertifikatehandelssystemen, die an den ökonomischen und technischen Rahmenbedingungen wohnungswirtschaftlicher Gegebenheiten orientiert sind, um Solidaritätsmodelle innerhalb der unterschiedlichen Akteursgruppen auszulösen und (zum Beispiel) innovative Energieversorgungen auch für private Eigentümer zu ermöglichen.
7. Sofortige Einrichtung eines dauerhaften Runden Tischs mit allen Akteuren des wohnungswirtschaftlichen Bereichs, um die Auswirkungen auf die Wohnungsmärkte, bezahlbaren Wohnraum, Baukosten und Miethöhen zu beobachten und Förderungen und Rahmenbedingungen flexibel konsensual anzupassen.

Die Quintessenz aus der realistischen Analyse des Marktgeschehens und der Modernisierungsstrategien im Wohnungsbau, zeigen eindeutig, dass sofort die Abkehr von einer einseitigen Effizienzhaus-Überoptimierung hin zur Förderung niedrigschwelliger und gebäudeübergreifender Planungen gefordert ist. Die
Effizienz der Vollmodernisierung muss nicht weiter gesteigert werden, sondern die Effizienz der Teilmodernisierungen muss verbessert werden, gleichzeitig muss die Technologieoffenheit gewährleistet sein und eine Abstimmung innerhalb und mit kommunalen Wärmestrategien dringend erfolgen. Ohne die vorstehend beschriebene Mehrgleisigkeit wird die Transformation der 43 Millionen Wohnungen in Deutschland in einen klimaneutralen Betrieb – innerhalb der nächsten 24 Jahre aus unserer fachlichen Sicht eher scheitern.

Der Autor ist Geschäftsführer der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e. V. in Kiel

Foto: Ökologische Mustersiedlung im Prinz Eugen Park, München

Im Rahmen des Quartierskonzepts Langwasser SüdOst ist die wbg Nürnberg GmbH in den letzten Jahren bereits intensiv mit Modernisierungsmaßnahmen tätig. Ergänzend dazu werden nun an der Reinerzer Straße mehrere Neubauten errichtet. Derzeit entstehen zwei Punkthäuser mit jeweils 8 bzw. 11 freifinanzierten Mietwohnungen und eine Quartierstiefgarage, um dem zusätzlichen Stellplatzbedarf gerecht zu werden.

Errichtet werden die Punkthäuser auf eigenen Grundstücken, in angemessenem und den Grüncharakter wahrenden Zwischenräumen der Zeilenbebauung. Sie sind Teil des wbg-Wohnungsbauprogramms und stellen die Fortsetzung des INSEK (Integriertes Stadtentwicklungskonzeptes) nach den Vorgaben der Stadt Nürnberg dar. Es entstehen Gebäude in Holzhybridbauweise im Effizienzhaus-Standard. Durch die typisierten Grundrisse können die Bauteile seriell vorgefertigt werden. Dadurch verkürzen sich die Bauzeiten deutlich, was zu einer schnelleren Vermietung führt.

Die bei den Typenhäuser an der Reinerzer Straße eingesetzten nachhaltigen Materialien bieten ein hohes Maß an Wärmeschutz, Schallschutz und Wohnkomfort bei gleichzeitiger Einsparung von Bewehrungsstahl, Beton und damit auch endlicher Ressourcen, sowie CO2 im Vergleich zur klassischen Massivbauweise.

„Wir freuen uns, dass es gelungen ist, die von uns entwickelten Typenhäuser nun in eine serielle Fertigung in Holzhybridbauweise zu überführen und dadurch die Erstellungszeiten deutlich zu senken. Gleichzeitig bieten die Gebäude hochwertigen und nachhaltigen Wohnraum“, stellt wbg-Geschäftsführer Ralf Schekira im Rahmen eines Baustellentermins fest.

Foto: Axel Rieger, wbg Nürnberg

Das neue Bauprojekt der Wohnbaugruppe Augsburg entsteht in direkter Nachbarschaft zur fast fertiggestellten Wohnanlage „Sheridanpark I“ und umfasst weitere 62 bezahlbare Wohneinheiten. Diese entstehen an der Ernst-Lossa-Straße auf einem der letzten freien Baufelder der ehemaligen Sheridan-Kaserne in Pfersee.

Dritter Spatenstich in 2021
Dem offiziellen Baustart wohnten, unter Einhaltung der geltenden Hygienerichtlinien, im kleinen Kreis unter anderem Eva Weber, Oberbürgermeisterin und Aufsichtsratsvorsitzende der Wohnbaugruppe, und Sozialreferent Martin Schenkelberg bei. „Ich freue mich, diesen wichtigen Meilenstein heute gemeinsam mit unserem städtischen Wohnungsunternehmen zu feiern“, verkündete Oberbürgermeisterin Eva Weber. „Mit diesem Spatenstich startet die Wohnbaugruppe Augsburg nach Reesepark II und Michaelipark ihr drittes neues Wohnbauprojekt in 2021. Es befinden sich damit aktuell 473 Wohneinheiten im Bau, die den Wohnungsmarkt in Augsburg in den kommenden Jahren nach und nach weiter entlasten werden.“

Zwei Jahre Bauzeit
Die 62 geförderten 1- bis 5-ZimmerWohnungen verteilen sich auf zwei Gebäude, die im nördlichen Teil des Sheridanparks angesiedelt sind. Alle Wohnungen werden barrierefrei, vier davon rollstuhlfahrergerecht errichtet. Die Fertigstellung der Baumaßnahme ist für das 4. Quartal 2023 geplant. Die Gesamtkosten belaufen sich voraussichtlich auf rund 21 Mio. Euro. Von der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) wurde ein Zuschuss in Höhe von 1,64 Mio. Euro genehmigt. „Der Sheridanpark II ist das dritte und letzte Wohnbauprojekt, welches wir dieses Jahr starten. Zusammen mit Sheridanpark I und dem Michaelipark erweitern wir unseren Bestand in Pfersee um 245 Wohneinheiten und kommen so unserem Ziel, 11.000 Wohneinheiten bis 2026, ein gutes Stück näher“, erklärt Dr. Mark Dominik Hoppe, Geschäftsführer der Wohnbaugruppe Augsburg.

Foto: Wohnbaugruppe Augsburg

Ganz auf der Höhe der Zeit präsentieren sich die nun komplett bezugsfertigen Liebig-Höfe im Aschaffenburger Hefner-Alteneck-Viertel. Sie sind komfortabel, energiesparend, barrierefrei und sozial. So zeigen sie, wie zukunftsweisendes Wohnen aussehen kann.

147 Wohnungen in vier viergeschossigen Gebäuderiegeln wurden durch das Projekt Liebig-Höfe geschaffen. Sie werden einkommensabhängig öffentlich gefördert und reichen von der Zwei- bis Fünfraumwohnung in den ersten drei Wohngeschossen bis zur Penthousewohnung mit eigener Dachterrasse im Staffelgeschoss. Das Gesamtprojekt weist ein Investitionsvolumen von rund 30 Millionen Euro aus und eine Bruttogeschossfläche von knapp 14.000 qm. Je zwei der vier monolithischen Gebäuderiegel stehen sich so gegenüber, dass sie eine Klammer bilden. Damit weisen sie auch gleich ein wesentliches Ziel des Projekts neben der Schaffung von gutem und erschwinglichem Wohnraum an sich aus: den Zusammenhalt in der Gesellschaft zu fördern.

Ein großer Baustein in einem noch größeren Gesamtbild
Maßgeblich unterstützt durch das Bund-Länder-Programm „Soziale Stadt” sowie das Programm „Experimentelles Wohnen“ haben die Stadt Aschaffenburg und die Stadtbau Aschaffenburg GmbH neben dem Errichten geförderter Wohnungen im Bezirk noch viele weitere bauliche Veränderungen vorgenommen, von der Wegeplanung über die Spielplatzgestaltung bis hin zum Kindergartenneubau in holzhybrider Bauweise. Barrierefreiheit und einladende Blickachsen standen hier bei der Gesamtplanung stets mit im Mittelpunkt. Dazu gibt es viel weiteres Engagement, dies zeigen etwa das Quartiersbüro und die Stadtteilzeitung „Der neue Blick” – beides sind ebenfalls Initiativen der Stadtbau Aschaffenburg GmbH.

Foto: Stadtbau Aschaffenburg