Kategorie: Pressemitteilungen

München (15.02.2024) – Ein Jahrzehnt lang konnten sich die Mieter der bayerischen Wohnungsunternehmen über stabile Kosten für Heizung und Warmwasser freuen. Mit Beginn der Energiekrise im Jahr 2022 sind diese Zeiten vorbei. Inzwischen steigen die Betriebskosten schneller als die Mieten, berichtet der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen. Für die Heizkostenabrechnung 2023 erwartet der Verband hohe Nachforderungen.

Wenige Ausgaben konnten von Mietern bei Bayerns Wohnungsunternehmen in den vergangenen Jahren so gut kalkuliert werden, wie die Kosten für Heizung und Warmwasser. 2012 fielen für diese warmen Betriebskosten durchschnittlich 1,08 Euro pro Quadratmeter bei den Mitgliedsunternehmen des VdW Bayern an. Über die Jahre schwankte der Betrag im Cent-Bereich – manchmal auch zugunsten der Mieter: 2021 waren die warmen Betriebskosten mit 1,06 Euro pro Quadratmeter sogar günstiger als noch 2012. Seit 2022 hat sich dieser Trend jedoch umgekehrt. Binnen eines Jahres kletterten die Heiz- und Warmwasserkosten um fast 50 Prozent auf durchschnittlich 1,50 Euro/Quadratmeter Ende 2022.

„Die Wohnungsunternehmen in Bayern haben die Energiekosten für ihre Mieter in der Vergangenheit niedrig halten können“, stellt Verbandsdirektor Hans Maier fest. Die überwiegende Mehrheit der bayerischen Wohnungsunternehmen hatte mehrjährige Lieferverträge und Fixpreise mit den Versorgern aushandeln können. Aufgrund des großen Preisschocks im Jahr 2022 konnten von den Versorgern Neuverträge jedoch nur noch zu deutlich höheren Preisen angeboten werden und viele Wohnungsunternehmen waren zur Sicherung der Wärmeversorgung zum Abschluss dieser Verträge gezwungen. Durchschnittlich zahlten Unternehmen bis Mitte 2023 bei neu geschlossenen Verträge 68% mehr für ihre gasbasierte Wärmeversorgung. Auch Preise für andere Energieträger, beispielsweise Fernwärme, sind deutlich gestiegen. Mittelfristig dürften auch die etwas gesunkenen Gaspreise wieder zu niedrigeren Umlagen führen.

„Unsere Mitgliedsunternehmen verdienen nicht an den steigenden Heizkosten. Das sind durchlaufende Kosten, die nach den gesetzlichen Vorgaben ohne Aufschlag an den Mieter weiterverrechnet werden, betont Maier. Die 2023 geltende Preisbremse für Strom, Gas und Fernwärme konnte den Anstieg nur begrenzt abfedern. „Leider müssen sich Mieterhaushalte auf saftig gestiegene Heizkostenabrechnungen einstellen“, bedauert Maier.

Wohnungswirtschaft ist nicht untätig

„Die Wohnungswirtschaft beschäftigt das Thema Energiekrise naturgemäß seit dem Beginn des russischen Angriffskrieges in der Ukraine“, stellt Maier klar. Viele Wohnungsunternehmen hätten in Abstimmung mit den Mietern bereits im Jahr 2022 die Nebenkostenvorauszahlungen angepasst. „Befragungen unseres Verbandes zeigen: Viele Wohnungsunternehmen haben darüber hinaus Energieeinsparmaßnahmen durchgeführt, etwa die Heizungsanlage optimiert, die Sommerabschaltung verlängert oder Informationen an die Mieter verteilt“, erläutert Maier. Wichtig ist es dem Verbandsdirektor zu betonen, dass wegen den hohen Nachzahlungen kein Mieter seine Wohnung verlieren wird. „Mit unseren Mitgliedsunternehmen wird sich immer eine Lösung finden“, erklärt der Verbandsdirektor. Mieterhaushalte entscheiden sich bei hohen Nachforderungen immer öfter für Ratenzahlungen.

Wohnungsunternehmen in der Zwickmühle

Im Rahmen der Energiewende steht derzeit bei vielen Wohnungsunternehmen ein Heizungstausch bevor. Doch die energetische Modernisierung führt auch zu einer Steigerung der Mieten. „Die Mieterhaushalte haben durch die Klimaschutzmaßnahmen leider nicht automatisch eine Kostenersparnis“, sagt Maier.

Bei einer Mitgliederbefragung bekommen die bestehenden Klimaschutzprogramme für den Wohnungsbestand entsprechend schlechte Noten. Unzufriedenheit herrscht vor allem über die Fördermittelausstattung. 78 Prozent der Befragten kritisieren, dass nicht genug Geld zur Verfügung steht.

München (04.01.2024) – Für die Klimawende im Wohnungsbestand tickt die Uhr immer schneller. Bis 2040 möchte der Freistaat Bayern klimaneutral sein, so ist es im bayerischen Klimaschutzgesetz festgeschrieben. Ein wichtiger Sektor ist der Gebäudebestand. Doch die Wohnungswirtschaft fühlt sich bei dieser Mammutaufgabe nicht ausreichend unterstützt. Förderprogramme, Fördermittelausstattung, Infrastruktur, Handwerkermangel sowie Unklarheit bei den Energieträgern der Zukunft erschweren die Klimawende. Das ergab eine Mitgliederbefragung des Verbands bayerischer Wohnungsunternehmen. Nur die hohen Kosten stehen fest. Die Warmmieten werden aufgrund der energetischen Modernisierungen deutlich ansteigen müssen, davon sind 63 Prozent der befragten Unternehmen überzeugt.

Schlechte Noten bekommen vor allem die existierenden Förderprogramme für den Klimaschutz im Gebäudebereich. Fast vier Fünftel der sozial orientierten Wohnungsunternehmen in Bayern sind der Meinung, dass die Förderung nicht zielgerichtet genug ist. Einer der Hauptkritikpunkte: Nicht der CO2-Ausstoß, sondern die Dämmung und Gebäudetechnik steht häufig im Vordergrund. „Angesichts ohnehin exorbitanter Baukosten vermissen viele Unternehmen eine Kosten-Nutzen-Abwägung“, kommentiert Verbandsdirektor Hans Maier. Unzufriedenheit herrscht auch bei der Fördermittelausstattung. 78 Prozent der Befragten kritisieren, dass nicht genug Geld für zwingend notwendige Maßnahmen wie einen Heizungstausch zur Verfügung steht.

„Das ist eine katastrophale Beurteilung für die Bundespolitik“, sagt der Verbandsdirektor. Vor allem das Hick-Hack um das Heizungsgesetz und der aktuelle Förderstopp bei wohnungswirtschaftlichen Programmen der KfW sind aus seiner Sicht dafür verantwortlich.

Den Wohnungsunternehmen fehlt auch eine klare Ausrichtung bei den Energieträgern der Zukunft. Nur jedem viertem Unternehmen ist derzeit klar, auf welchen CO2-neutralen Energieträger es zukünftig setzen soll. „Ohne belastbare Zusagen der Politik und Energiewirtschaft ob, wann und in welchem Umfang regenerative Energieträger in den Wohnungsbeständen verfügbar sind wird sich diese Unsicherheit nicht beseitigen lassen“, stellt Maier klar.

Die fehlende Klarheit über die Energieträger beeinflusst auch die Frage nach der passenden Infrastruktur. 50 Prozent der Unternehmen gehen derzeit davon aus, dass die zur Umsetzung der Klimawende notwendigen Energie- und Wärmenetze an ihrem Standort noch nicht in ausreichender Kapazität vorhanden sind. Große Hoffnungen setzt die Branche daher unter anderem in die Kommunale Wärmeplanung – doch nur etwa 30 Prozent aller Wohnungsunternehmen in Bayern berichten, dass ihre Kommune sie bereits in Planungsprozessen als Partner wahrnimmt.

Entscheidend für eine funktionierende Klimawende werden die ausführenden Handwerksbetriebe sein. Doch auch hier ist die Wohnungswirtschaft skeptisch. Nur 10 Prozent sind zuversichtlich, dass ausreichend Handwerkerkapazitäten zur Verfügung stehen werden.

München (27.12.2023) – Die Mitglieder des Verbands bayerischer Wohnungsunternehmen werden 2023 rund 4.500 Wohnungen fertigstellen. Damit wird die seit 2015 andauernde Wachstumsphase der sozial orientierten Wohnungswirtschaft zu Ende gehen. Ein Einbruch bei den Wohnungsbauzahlen zeichnet sich bereits ab: Für das Jahr 2024 planen 40 Prozent der 506 Verbandsmitglieder ihre Investitionen in den Neubau zu reduzieren. Von den Streichungen sind auch die Modernisierungsmaßnahmen betroffen. Fast jedes dritte Unternehmen wird hier kürzen. Das ergab eine Mitgliederbefragung des Verbandes. Als größte Baubremsen benannten die Unternehmen die gestiegenen Finanzierungszinsen, fehlende Verlässlichkeit bei der Förderung und unzureichende Fördermittel.

Nur 55 Prozent der Wohnungsunternehmen bewerten ihre aktuelle Geschäftslage als sehr gut oder gut. Der Anteil der Befragten, die ihre Geschäftslage als schlecht einschätzen, hat sich gegenüber dem Vorjahr von 6,0 auf 9,0 Prozent erhöht. Neben den schlechten Rahmenbedingungen macht Verbandsdirektor Hans Maier auch das aktuelle Förderchaos rund um die wohnungswirtschaftlichen Programme der KfW für die Frustration in der Branche verantwortlich: „Nach dem Stopp für die Förderung des genossenschaftlichen Wohnens Ende November hat es nun auch das Programm für den klimafreundlichen Neubau erwischt“, kritisiert der Verbandschef. „Die großen Fragezeichen bei der Zukunft der Förderung sorgen für Planungsunsicherheit.“

Verlässliche Fördermittelausstattung ist das A&O

Wie wichtig eine zuverlässige Förderung ist, geht aus der Umfrage hervor. Mehr als 50 Prozent der Unternehmen geben an, dass eine verlässliche Fördermittelausstattung einen starken Effekt auf den eigenen Wohnungsneubau haben würde. Wichtig für mehr Wohnungsneubau wäre auch eine Überarbeitung der Normen und Anforderungen in den Förderprogrammen. 90 Prozent der befragten Vorstände und Geschäftsführer geben an, dass eine Absenkung der energetischen Standards dafür sorgen würde, dass ihr Unternehmen mehr Wohnungen bauen könnte. „Das obere Limit für die sozial orientierte Wohnungswirtschaft ist der Effizienzstandard EH55, der auch weiter gefördert werden muss“, kommentiert Maier. Eine starke positive Wirkung auf den Wohnungsneubau würden auch verringerte Stellplatzanforderungen (40%) erzielen.

„Für unsere Mitglieder steht die Wirtschaftlichkeit der Baumaßnahmen im Vordergrund. Das Ziel ist, bezahlbare Mietwohnungen zu bauen“, erklärt Maier. Deshalb müssten die hohen Baukosten dringend sinken.

Für den wohnungspolitischen Kurs der Bundesregierung hat der Verbandsdirektor kein Verständnis. „Das ehrgeizige Ziel von 400.000 neuen Wohnungen jährlich scheint eine Zukunftsvision zu bleiben. Im Augenblick beobachten wir mehr Hürden als Hilfen für den Wohnungsbau.“

Die derzeitigen Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau sorgen für Zurückhaltung bei der bayerischen Wohnungswirtschaft. Im Jahr 2024 werden die Mitglieder des Verbands bayerischer Wohnungsunternehmen 12 Prozent weniger bezahlbare Wohnungen errichten als ursprünglich geplant. Beim geförderten Wohnungsbau fällt jede achte Wohnung weg. Auch die Modernisierungsvorhaben sind betroffen. Über 20 Prozent aller vorgesehenen Modernisierungen wurden gestrichen und ein Drittel der verbliebenen Maßnahmen werden in ihrem Umfang reduziert. Das ergab eine Befragung des Verbandes unter den 506 Mitgliedsunternehmen. „Dabei stehen wir in Bayern noch vergleichsweise gut da“, kommentiert Verbandsdirektor Hans Maier. Die Zahlen für Gesamtdeutschland seien weitaus schlechter, 22 Prozent der Neubaupläne werden nicht realisiert.

Ursprünglich planten die an der Umfrage teilnehmenden bayerischen Wohnungsunternehmen den Neubau von 4.263 bezahlbaren Wohnungen im Jahr 2024 – realisieren können sie aber unter den aktuellen Bedingungen nun nur 3.778. Bei den Modernisierungen ist der Rückgang noch höher. Von 2.728 geplanten Vorhaben werden 2.012 (-21,4%) durchgeführt. Auch 716 energetische Modernisierungen, die für ein Gelingen der Klimawende im Gebäudebereich besonders wichtig sind, müssen im kommenden Jahr gestrichen werden.

Als Ursache für den Rückgang nennt Verbandsdirektor Hans Maier die historisch schlechten Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau: „Die Unternehmen sehen aufgrund der hohen Kosten keinen Weg mehr, ihre Projekte wirtschaftlich umzusetzen.“ Dies geschehe aus Rücksicht auf die Mieter der sozial orientierten Wohnungsunternehmen, denen man weder allzu teure Wohnungsmieten noch drastische Modernisierungsumlagen zumuten könne.

Ein wichtiges Anliegen der Wohnungswirtschaft machte die Umfrage deutlich. Der Neubaustandard EH 55 muss bleiben und sollte auch weiter gefördert werden. „Ansonsten steigen die Neubaumieten auch im geförderten Wohnungsbau weiter an“, erläutert der Verbandsdirektor.

KfW-Förderstopp bedroht genossenschaftliche Wohnprojekte

Die bereits schwierige Situation beim Wohnungsbau wird aktuell durch die Haushaltskrise des Bundes weiter verschärft. Am 23. November hat die KfW einen Antrags- und Zusagestopp für das Programm 134 zur „Förderung des genossenschaftlichen Wohnens“ verhängt. Mit dem KfW-Programm bekommen Genossenschaftsmitglieder die Möglichkeit, Genossenschaftsanteile zinsverbilligt und mit einem Tilgungszuschuss zu erwerben. Diese Darlehen sind bei der Finanzierung von Neubauprojekten fest eingeplant. Die Auswirkungen bezeichnet der Verbandschef als dramatisch. „Gerade jüngeren Wohnungsgenossenschaften, von denen es in Bayern über 50 gibt, bricht damit von heute auf morgen eine wichtige Finanzierungsgrundlage weg. Für viele Genossenschaftsmitglieder tritt plötzlich eine bezahlbare und sichere Wohnung in weite Ferne – denn sie können sich die notwendigen Genossenschaftsanteile ohne Förderung nicht mehr leisten.“

Von dieser Entwicklung sind über ein Dutzend Neubauprojekte mit mehr als 600 Wohnungen betroffen, die nun vielleicht gar nicht gebaut werden können. Denn die Förderung von Genossenschaftsanteilen hat eine große Hebelwirkung für den Neubau: Die dafür gewährten Darlehen machen im Durchschnitt 10 bis 15% der Gesamtfinanzierung aus. Der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen fordert, den Programmstopp wieder aufzuheben. Die im Bundeshaushalt 2024 ursprünglich eingestellte Fördersumme wäre mit 15 Mio. Euro vergleichsweise gering, hätte aber eine große Wirkung erzielt.

„Die Bundesregierung hat die Zeichen der Zeit nicht erkannt“, macht Maier deutlich. Angetreten sei man mit dem Ziel von jährlich 400.000 Wohnungen. Dieses Ziel sei angesichts des Absturzes bei den Baugenehmigungen in weiter Ferne. Eigentlich können es sich die Politik nicht leisten, mutwillig Projekte für bezahlbares Wohnen zu gefährden, für die im Falle von Wohnungsgenossenschaften darüber hinaus durch Privatpersonen viel eigenes Geld und Engagement eingebracht wird. Dafür sei die Situation an den Wohnungsmärkten viel zu angespannt.