Kategorie: vdw aktuell

Am 01.12.2020 ist das Gesetz zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in Kraft getreten. Ab dem 01.12.2022 gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zur ordnungsgemäßen Verwaltung und Benutzung des Wohnungseigentums, vgl. § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG.

Zwar hat der Deutsche Bundesrat am 26.11.2021 einer entsprechenden Regierungsverordnung zugestimmt, welche die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz WEG regelt. Zur Bedingung für seine Zustimmung machte der Bundesrat allerdings Änderungen bei der Befreiung von der Prüfungspflicht für bestimmte qualifizierte Personen.

Diese Änderung betrifft insbesondere die deutliche Vereinfachung der Regelung für juristische Personen und Personengesellschaften. Nach dem Willen des Bundesrates sollen sich juristische Personen und Personengesellschaften als zertifizierte Verwalter bezeichnen dürfen, wenn die bei ihnen Beschäftigten, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind, die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden haben oder entsprechend einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind. Für diese notwendige Klarstellung hat sich die Wohnungswirtschaft eingesetzt.

Nur bei Umsetzung kann die Verordnung in Kraft treten. Es bleibt dabei, dass ab dem 01.12.2022 die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zur ordnungsgemäßen Verwaltung und Benutzung des Wohnungseigentums gehört. Ob das Bundeskabinett den Bedingungen des Bundesrates zustimmt, ist offen. Zudem wird darauf hingewiesen, dass der Koalitionsvertrag einen echten Sachkundenachweis für Makler, Miet- und eben auch WEG-Verwalter einführen möchte. Wir werden Sie über den weiteren Beratungsstand informieren.

In einem vor dem BGH (Az: XII ZR 8/21) am 01.12.2021 erstmals verhandelten Musterfall aus Sachsen zeichnet sich ab, dass Gewerberaummieter, die mit ihrem Vermieter im Streit über die Miete im Corona-Lockdown stehen, nicht auf eine pauschale 50/50-Regelung hoffen können.

Gegenstand des Rechtsstreits
Vorliegend musste ein Textil-Discounter wegen der seinerzeit in Sachsen verordneten Corona Schutzmaßnahmen in der Zeit vom 19.03.2020 bis 19.04.2020 eine seiner Filialen im Raum Chemnitz geschlossen lassen. Der Vermieter verlangte für diese Zeit die volle Miete, woraufhin das Oberlandesgericht Dresden entschied, dass der Einzelhändler nur circa die Hälfte zahlen müsse. Hier habe es sich um kein „normales” Risiko, sondern um außergewöhnlich weitgehende staatliche Eingriffe in das soziale und wirtschaftliche Leben aufgrund einer Pandemie gehandelt. Das Risiko einer Systemkrise könne nicht einer Vertragspartei allein zugewiesen werden.

Keine Pauschallösung
Obwohl das Ergebnis einer hälftigen Teilung der Miete einfach wäre, halten die BGH-Richter diese Lösung augenscheinlich für unangemessen, da sie der Wirklichkeit insbesondere dann nicht gerecht werde, wenn betroffene Geschäftsinhaber staatliche Hilfen oder Leistungen aus einer Betriebsschließungsversicherung erhalten haben. Der BGH lässt erkennen, dass eine umfassende Prüfung aller Umstände des Einzelfalls vorzunehmen ist, sodass zu erwarten steht, dass das Gericht das Urteil des OLG Dresden aufheben und zurückverweisen wird. Seine Entscheidung wird der BGH am 12.01.2021 verkünden.

Sperrmüll von Mietern und Dritten in Wohnanlagen beschäftigt sowohl in tatsächlicher als auch in rechtlicher bzw. insbesondere in betriebskostenrechtlicher Hinsicht immer wieder die Vermieterseite. Fest steht, dass der Sperrmüll nicht in der Anlage bleiben kann, sondern entfernt werden muss.

Der BGH schreibt in seinem Urteil vom 13.1.2021, Az. VIII ZR 137/09, in der Urteilsbegründung hierzu:

„… durfte die Klägerin auch die abgerechneten Sperrmüllkosten abrechnen… Insoweit handelt es sich um Kosten der Müllbeseitigung, die dem Vermieter als Eigentümer wiederkehrend entstehen. …Im Übrigen gehören Aufwendungen zur Beseitigung von Müll von den Gemeinschaftsflächen des Mietobjekts auch dann zu den umlagefähigen Kosten der Müllentsorgung, wenn sie durch rechtswidrige Handlungen Dritter ausgelöst worden sind.“

Hieraus folgt:

a) Die Sperrmüllbeseitigung fällt grundsätzlich unter die BK-Position „Müllbeseitigung“.

b) Sofern die Beseitigung laufend erforderlich ist (= wenn die Entfernung mehr oder weniger regelmäßig erfolgt) handelt es um Betriebskosten.

c) Ob der Sperrmüll von Mietern der Anlage oder von Dritten, auch unberechtigt ablagernden Dritten, stammt, spielt keine Rolle hinsichtlich der grundsätzlichen Umlagefähigkeit.

Regelmäßig ergeben sich in der Praxis folgende Gestaltungsmöglichkeiten:

A) Der Vermieter regelt die Sperrmüllsammlung/-entsorgung bereits „präventiv“

„Diese Kosten entstehen ohne weiteres dann laufend, wenn der Vermieter den Mietern, z.B. im Keller oder auf dem Grundstück (Schuppen, Container), eine Möglichkeit zur Verfügung stellt, wo der Sperrmüll gelagert werden kann und wo er mehr oder weniger regelmäßig entfernt wird.“ (Kommentar von Schmitt-Futterer zum Mietrecht, 14. Auflage, § 556 Nr. 146). Für einen regelmäßigen Anfall ist noch nicht einmal nicht erforderlich, dass diese jährlich entstehen. Es genügt vielmehr, wenn die Kosten nur in größeren Abständen anfallen (BGH, Urteil vom 11. November 2009 – VIII ZR 221/08, GE 2010, 118 [alle fünf bis sieben Jahre], Urteil vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 123/06, GE 2007, 439 [alle vier Jahre]). Bei dieser Vorgehensweise sind die Kosten unter der in der Betriebskostenverordnung unter § 2 Nr. 8 geregelt BK-Position „Müllbeseitigung“ umlegbar.

Durch die Rechtsprechung des BGH dürfte sich die Ansicht des LG Berlin (Urteil vom 14.09.1999 – 64 S 127/99 und 21. 8. 2001 – 64 S 476/00) überholt haben, wonach der Vermieter die Kosten der Sperrmüllentsorgung nur auf diejenigen Mieter umlegen darf, welche auch tatsächlich Sperrmüll entsorgen, wenn er zuvor unterschiedslos anbietet, Müll an bestimmten Tagen auf dem Hof abzustellen, wo er dann abgeholt wird. Denn die durch die regelmäßige Abfuhr entstehenden Kosten sind durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch der Einrichtung verursacht und deshalb als Betriebskosten zu bewerten (Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 556 Rn. 61).

B) Der Vermieter reagiert auf Sperrmüll

Sofern der Vermieter darauf reagiert, dass Mieter oder Dritte Sperrmüll auf Gemeinschaftsflächen, z. B. im Kellerflur oder neben den Müllhäusern deponieren, sind die Kosten der Beseitigung nur dann als Aufwand für die Pflege der Innen- und Außenanlagen umlagefähig, wenn die Beseitigung regelmäßig erfolgt – wobei der Zeitrahmen sehr weit gespannt ist (s.o.). Dabei spielt es jedoch keine Rolle, ob Mieter oder Dritte den Sperrmüll abgelagert haben. Entscheidendes Kriterium ist lediglich – wie immer bei Betriebskosten – das Merkmal des laufenden Anfalls der Kosten.

Eine Einschränkung ist in der Fallgruppe B) allerdings zu machen: Der Vermieter muss, insbesondere durch regelmäßige Kontrollgänge und Beseitigung „dunkler Ecken“ die für das Müllentsorgen „geeignet“ sind, das für ihn Zumutbare getan haben, um „illegale“ Sperrmüllablagerungen im Gebäude bzw. der Anlage zu verhindern. Dies sollte er stets dokumentieren. Der Vermieter muss auch mit zumutbarem Aufwand versucht haben, den/die Verursacher zu finden. Findet er diese, haben sie die Kosten der Entsorgung zu tragen. Anderenfalls sind es Kosten, die – sofern regelmäßig anfallend – von allen zu tragen sind.

Um hinsichtlich der Umlagefähigkeit mögliche Einwände auszuschließen, ist es daher empfehlenswert, durch geeignete Maßnahmen, insbesondere durch dokumentierte Kontrollgänge, eine unkontrollierte Ablagerung zu verhindern und zumutbare Maßnahmen zu ergreifen, um die Verursacher zu finden.

Das Fachmagazin „DW Die Wohnungswirtschaft“ richtet jährlich den „DW-Zukunftspreis der Immobilienwirtschaft“ aus, um – mit wechselndem Schwerpunkt – herausragende Beispiele aus der Praxis der Wohnungswirtschaft zu ehren. Präsentiert wird der DW-Zukunftspreis der Immobilienwirtschaft von der Aareon AG. Das Motto der 19. Auslobung lautet „Immobilien, Quartiere und Städte nach der Pandemie“. Die Schirmherrschaft liegt in den Händen von Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.

Projekte für Immobilien, Quartiere und Städte nach der Pandemie gesucht
Die Corona-Pandemie begleitet uns seit Anfang 2020 und hat, neben den medizinischen Aspekten und Folgen, sehr starke Auswirkungen auf alle Bereiche der Gesellschaft mit sich gebracht. Viele teilweise über Jahrzehnte übliche gesellschaftliche und wirtschaftliche Konzepte, Prozesse, Kommunikations-, Handlungs- und Verfahrensweisen mussten eingeschränkt und neu gedacht werden. Die Lockdowns haben nicht nur das Arbeiten digital gemacht und in die Wohnung verlagert, sie haben auch unsere Städte und Quartiere verändert. Und viele Veränderungen werden dauerhaft sein, das neue „Normal“. Positiv hat die Pandemie zu einer Dynamisierung bestimmter Bereiche und Methoden wie etwa der Digitalisierung, der Onlinekommunikation und des mobilen Arbeitens geführt. Daher sind nun in vielen Themenbereichen anstelle eines „Weiter so“ Umdenken, Perspektivwechsel und alternatives Handeln gefragt. Beispielhaft hierfür stehen neue Entwicklungs-, Planungs- und Gestaltungskonzepte für Städte, Gemeinden, Quartiere und Flächen, aber auch Umnutzungen und Umgestaltungen beziehungsweise Nutzungstransformationen von Gebäuden und Freiflächen sowie die Schaffung neuer Infrastrukturen oder Co-Working-Angebote. Ebenso müssen häufig neue Serviceangebote und -konzepte erarbeitet und bereitgestellt werden. Der Digitalisierung kommt dabei eine entscheidende Rolle zu.

Kriterien für eine Bewerbung
Gesucht werden Projekte, die in kreativer Weise umsetzbare Lösungsansätze für die beschriebenen Herausforderungen gefunden haben. Entscheidend für die Jurybewertung ist, dass es sich um konkrete Projekte mit zumindest nachweisbaren Zwischenergebnissen handelt. Kern der Bewerbungen müssen klare und belegbare Projektaussagen wie zum Beispiel die beabsichtigte Zielstellung, das konzeptionelle Vorgehen, Kosten-/Nutzenangaben und der Grad der Zielerreichung des Projektes beziehungsweise der Implementation des jeweiligen Konzeptes sein.

Die Auslober vergeben die Preise an Wohnungs- und Immobilienunternehmen aus allen Regionen Deutschlands, die im Rahmen der aufgeführten Projekt- und Prozessbeispiele besonders innovative zukunftsgerichtete Leistungen vollbracht haben. Auf diese Weise werden Best-Practice-Lösungen in der Immobilienwirtschaft identifiziert.

Namhafte Jury kürt die Sieger
Die Jury setzt sich aus namhaften Vertretern der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft zusammen, den Juryvorsitz hat Prof. Dr. Dr. Dr. h.c. Franz-Josef Radermacher inne, unter anderem Mitglied im Club of Rome. Die technische und organisatorische Betreuung übernimmt der BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. Unterstützt wird der DW-Zukunftspreis der Immobilienwirtschaft außerdem vom BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V. Die Sieger werden traditionell im Rahmen des Aareon Kongresses in Garmisch-Partenkirchen gekürt.

Bewerbungen können bis zum 31. Januar 2022 eingereicht werden. Weitere Informationen sowie das Online-Bewerbungsformular finden Sie unter www.dw-zukunftspreis.de.

Ein qualitätsvoller, wirtschaftlicher und für die Nutzer auch bezahlbarer Wohnungsbau, ist weiterhin ein zentrales Thema des Deutschen Bauherrenpreises. Es werden daher zukunftsweisende und innovative Beispiele von Bauherren gesucht, die den vielfältigen Herausforderungen unserer Zeit gerecht werden und übertragbare Lösungen anbieten. Die Arbeitsgruppe KOOPERATIONEN, die aus den drei Verbänden Deutscher Städtetag (DST), Bund Deutscher Architektinnen und Architekten (BDA) und Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. (GdW) besteht, lobt seit 35 Jahren den im Bereich des Wohnungsbaus bekanntesten und wichtigsten Preis, den Deutschen Bauherrenpreis, unter dem Motto “Hohe Qualität zu tragbaren Kosten” aus.

Gesucht werden innovative und übertragbare Projekte des Wohnungsbaus in Neubau, Umbau und Modernisierung, die ab dem
1. Januar 2018 in Deutschland fertigstellt wurden und den von der Jury entwickelten acht Bewertungskriterien in hohem Maß entsprechen. Die Jury vergibt fünf Deutsche Bauherrenpreise und bis zu drei Sonderpreise.

Bewerbungen zum Wettbewerb sind ab dem 3. Januar 2022, 14:00 Uhr ausschließlich über das Portal www.einreichung-deutscherbauherrenpreis.de möglich. Dort können sich alle interessierten Teilnehmer online registrieren, um die erforderlichen Informationen einzustellen und Projektunterlagen hochzuladen. Bewerbungsschluss ist der 14. März 2022, 14:00 Uhr.

Die Preisverleihung erfolgt erstmalig im Rahmen des nächsten Bundeskongresses Nationale Stadtentwicklung, der im Herbst 2022 stattfindet. Der genaue Termin wird rechtzeitig bekannt gegeben. Darüber hinaus sind auch regionale Würdigungen der Preisträger vorgesehen.

Bei Fragen zum Wettbewerb steht Ihnen das mit der Organisation des Wettbewerbs beauftragte Büro Landherr/Wehrhahn (Tel.: 089-1893967-16, wehrhahn@landherr-wehrhahn.de) gern zur Verfügung. Zudem können Sie sich bei Fragen im GdW gern an Frau Jeberien (Tel.: 030 82403 177, jeberien@gdw.de, Referat Stadtentwicklung, Wohnungsbau und Raumordnung) wenden.

Gemäß Gebäudeenergiegesetz (GEG, § 72) dürfen viele Öl- und Gasheizungen nach Ablauf von 30 Nutzungsjahren nicht mehr betrieben werden. So besteht für viele Hauseigentümer aktuell und auch in den nächsten Jahren akuter Handlungsbedarf.

Für die Erreichung der Klimaschutzziele stehen verschiedene technische Anlagenlösungen zur Auswahl. Zudem stellt sich die Frage, ob staatliche Fördermöglichkeiten und steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten eine Eigeninvestition sinnvoll erscheinen lassen oder ob eher eine Fremdinvestition mittels Wärme-Contracting ins Auge gefasst werden sollte.

Inhalte:

Konventionelle Eigeninvestition:
1. Fördermöglichkeiten und Voraussetzungen: Was ermöglichen die Förderprogramme der BAFA und KFW (Bundesförderung für effiziente Gebäude)?
2. Welche Vorgaben macht das Gebäudeenergiegesetz (GEG)?
3. Welche Art der Wärmeerzeugung ist förderfähig und wie unterscheidet sich die Haustechnik?
4. Energieeinkauf: Welchen Schwankungen unterliegen die Energiemärkte und wie kauft man am günstigsten ein?
5. Betriebskostenverordnung: Was ist grundsätzlich zu beachten?

Ausgelagerte Fremdinvestition (Wärmecontracting):
1. Wie ist eine Ausschreibung vorzunehmen, damit sich die Angebote verschiedener Wärme-Contractoren am besten vergleichen lassen?
2. Preisgleitklauseln, welche Formeln sind sinnvoll und wie sind diese aufgebaut?
3. Beispielhafte Preisindizes, die Anwendung finden können
4. Kostenneutralität: wie erfolgt eine Berechnung?
5. Wann ist ein Baukostenzuschuss erforderlich?
6. Welche Daten gehören in ein Anlagenkataster?
7. Was ist zu beachten, damit eine Zusammenarbeit mit einem Wärme-Contractor dauerhaft erfolgreich ist?

Das Seminar gilt als Weiterbildung im Sinne von §15 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Sie erhalten einen entsprechenden Nachweis auf Ihrer Teilnahmebestätigung über die jeweiligen Stunden.

Das Seminar mit dem Referenten Wolfgang M. Buchholz richtet sich an Fach- und Führungskräfte aus dem technischen Bestandsmanagement und der Betriebskostenabrechnung.

Anmeldung und Informationen:
https://www.vdwbayern.de/veranstaltungen-termine/seminare/

Die Ampel-Koalitionäre legten am 24. November 2021 mit dem Koalitionsvertrag einen – so nennen sie ihn selbst – Modernisierungsauftrag vor, an dem sie sich messen lassen wollen. Sie möchten den Staat schneller und effektiver gestalten und den Staub, der über vielen politischen Baustellen liegt, wegpusten.

Die Entwicklung und Förderung eines qualitätsvollen und bezahlbaren Wohnens war in der Vergangenheit letztlich immer auch von deutlicher staatlicher Unterstützung abhängig. Die neue
Koalition hat nun allein im Kapitel Bauen und Wohnen an zehn Positionen eine Aufstockung oder erstmalig zusätzliche Haushaltsmittel oder steuerliche Erleichterungen zugesagt. Wenn sich politisches Handeln letztlich an der Umsetzung im Gesetz und im Haushalt festmacht, können wir hier einen sehr klaren Willen zum schnellen Handeln jenseits guter Worte attestieren.

In diesem Zusammenhang wird auch ein eigenständiges Ministerium für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und ländliche Räume etabliert. Damit greift die Ampel-Koalition eine langjährige Forderung der Wohnungswirtschaft auf und macht einen ersten großen richtigen Schritt in der Wohnungspolitik.

Nachdem das Thema Wohnen in den zurückliegenden Jahren vernachlässigt wurde, freuen wir uns auf die Zusammenarbeit mit einem endlich eigenständigen Ministerium für gutes Wohnen. Es ist überfällig, dass sich das neue Ministerium nun um die großen gesellschaftlichen Herausforderungen rund um die soziale Frage dieses Jahrzehnts kümmert: Wohnungsmangel, steigende Mieten, Klimaschutz und sinnvolle Bodenpolitik sowie Infrastruktur sind nur einige Themen, die jetzt angepackt werden müssen.

An den meisten Positionen bewertet der GdW den vorliegenden Koalitionsvertrag positiv, weil viele Forderungen der Wohnungswirtschaft aufgenommen worden sind. Dieses Ergebnis ist (vor allem im Sektor Bauen und Wohnen sowie der angrenzenden Themen) wohl das ambitionierteste Programm, das wir seit langer Zeit lesen konnten. Zu vielen Punkten haben wir auch ebenso klare Vorstellungen, wie man die neuen Ideen umsetzen kann. Zugleich gibt es aber Themen die nicht bzw. nur sehr vage oder auch gar nicht in unserem Sinne beantwortet werden. Dort ist es jetzt an uns mit der Koalition in den Dialog zu treten und die Themen konstruktiv gemeinsam voranzubringen.

Die detaillierte Bewertung des Koalitionsvertrages finden Sie im Mitgliederbereich der VdW Bayern-Website unter GdW-Informationen.

Nachdem wir uns mitten in der vierten Corona-Welle befinden und sich immer wieder viele Fragen rund um das Thema Umgang mit den 3-G-Regeln am Arbeitsplatz auftun, möchten wir Sie gerne noch einmal auf die Corona-Informationen für Wohnungsunternehmen auf unserer Website aufmerksam machen. Unter https://www.vdwbayern.de/corona/ finden Sie regelmäßig aktuelle Informationen des AGV Arbeitgeberverbandes, der bayerischen und der Bundespolitik sowie unseres Bundesverbandes GdW.
Aktuell den neuen Newsletter des AGV mit dem Schwerpunkt Umsetzung der 3-G-Regel in den Unternehmen.

Wie mehrfach berichtet, ist das Telekommunikationsmodernisierungsgesetz am 1. Dezember 2021 in Kraft getreten. Zum 01.12.2021 gelten damit insbesondere folgende Regelungen:

• Die Umlageregelung gemäß § 2 Nr. 15 Ziff. a und b BetrKV ist zunächst nur für alle nach dem 1. Dezember 2021 errichteten Anlagen bzw. Netze ausgelaufen. Danach sind für nicht glasfaserbasierte Anlagen unmittelbar nur Stromkosten, jedoch bei Gemeinschaftsempfangsanlagen weiterhin zusätzlich die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft unbefristet umlegbar (aber keine Urheberrechtsentgelte).
• Es gilt grundsätzlich eine Opt-out-Regelung (d. h. die optionale Abwahl der bisherigen TV-Versorgung durch den Mieter) gemäß § 71 Abs. 2 TKG. Aber: Bei Abrechnungen der Medienversorgung über die BetrKV gilt die Opt-out-Regelung erst ab 1. Juli 2024.
  – Gemäß § 72 TKG können Gebäudeeigentümer und Netzbetreiber innerhalb von Gebäuden eine Vereinbarung über ein „Glasfaserbereitstellungsentgelt” abschließen, das in Verbindung über eine neue Ziffer 15c in § 2 BetrKV über die Betriebskosten umlagefähig ist. Die Umlage ist auf die Dauer von fünf bis maximal neun Jahren mit einem jährlichen Maximal Entgelt von jeweils 60 Euro pro Haushalt und Jahr, also insgesamt maximal 540 Euro begrenzt. Ein unentgeltlicher Zugang für Anbieter sowie eine freie Anbieterwahl für Mieter sind zu gewährleisten. Nach Auslaufen der Umlage bestehen alle Pflichten fort, umlegbar sind nur noch Stromkosten.
• Für die Ermöglichung eigener Investitionen von Wohnungsunternehmen wird in § 555b BGB in einer neuen Nummer 4a klargestellt, dass der erstmalige Einbau von Glasfasernetzen eine umlagefähige Modernisierungsmaßnahme darstellt.

Der GdW hat seine FAQ-Liste mit zusätzlichen Hinweisen für Wohnungsunternehmen aktualisiert. Auch diese finden Sie in unserem Mitgliederbereich unter GdW-Informationen.

Wir empfehlen weiterhin, alle vertraglichen Netzbetreiber-Offerten ohne Zeitdruck gründlich zu prüfen und zu vergleichen. Ein unmittelbarer Entscheidungsbedarf besteht aufgrund des Bestandsschutzes für die Umlagefähigkeit bis zum 30.06.2024 vorrangig nur bei kupferbasierten Anlagen mit einem Errichtungstermin nach dem 01.12.2021 sowie bei aktuellen Ausschreibungen und zeitnah auslaufenden Betreiberverträgen.

Die angekündigte GdW-Arbeitshilfe ist in Vorbereitung. Aktuelle strategische Empfehlungen stehen unter dem Vorbehalt der noch nicht veröffentlichten Urteilsgründe der am 18.11.2021 ergangenen und für uns erfreulichen BGH-Entscheidung.

Der BGH hat laut Pressemitteilung überraschend darauf verwiesen, dass der Vermieter schon bei einer sammelinkassierten Versorgung, die über die Betriebskosten abgerechnet wird, dem Mieter gegenüber einen Telekommunikationsdienst erbringe. Zwar gilt für die laufende Abrechnung über eine Betriebskostenumlage bis Mitte 2024 die umsatzsteuerliche Beurteilung, dass es sich um eine
Nebenleistung zur i.d.R. umsatzsteuerbefreiten Hauptleistung Vermietung handelt, weiter fort. Für eine finale steuer- und telekommunikationsrechtliche Bewertung der Konsequenzen neuer Versorgungsmodelle bleibt jedoch die bislang nicht veröffentlichte Urteilsbegründung des BGH abzuwarten.

Bayern hat – wie andere Bundesländer auch – in § 46a AGBGB landesrechtlich eine Regelung für eine nachträgliche grenzüberschreitende Wärmedämmung getroffen, welche vorsieht, dass Nachbarn den Überbau dulden müssen. Der V. Zivilsenats des BGH hatte nun in einem kürzlich ergangenen Revisionsurteil für einen Fall aus Nordrhein-Westfalen (NRW) zu klären, ob landesrechtliche Regelungen, die eine grenzüberschreitende nachträgliche Wärmedämmung von Bestandsbauten erlauben, mit dem Grundgesetz vereinbar sind (BGH, Urt. v. 12.11.2021 – V ZR 115/20). Insoweit hat der BGH die Gesetzgebungskompetenz der Länder bestätigt und das Verhältnis zum Überbaurecht nach § 912 BGB geklärt. Soweit nur unwesentliche Beeinträchtigen und ein finanzieller Ausgleich vorgesehen sind, sind solche Regelungen auch verhältnismäßig.

Zum Sachverhalt:

Parteien des Rechtsstreits sind benachbarte Eigentümer von Grundstücken in NRW. Diese sind jeweils mit vermieteten Mehrfamilienhäusern bebaut. Die Giebelwand des vor mehreren Jahrzehnten errichteten Gebäudes der Klägerin steht direkt an der gemeinsamen Grundstücksgrenze, während sich das Gebäude der Beklagten etwa 5 Meter von der Grenze entfernt befindet. Gestützt auf die Behauptung, eine Innendämmung ihres Gebäudes könne nicht mit vertretbarem Aufwand vorgenommen werden, verlangte die Klägerin von den Beklagten, die grenzüberschreitende Außendämmung der Giebelwand ihres Gebäudes gemäß
§ 23a NachbG NW zu dulden.

Das Amtsgericht hat der Klage nach Beweisaufnahme stattgegeben, nachdem es – von den Parteien auch in den Folgeinstanzen unbeanstandet – festgestellt hatte, dass die § 23a Abs. 1 NachbarG NW genannten Voraussetzungen für die Duldungspflicht in der Sache vorliegen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage wegen verfassungsrechtlicher Vorbehalte abgewiesen, wogegen sich die Klägerin mit der Revision wandte. Der BGH hat der Revision stattgegeben.

Aus den Gründen:

Der BGH ist zu dem Ergebnis gelangt, dass In formeller Hinsicht kein Verstoß gegen Verfassungsrecht vorliegt. Auch in materieller Hinsicht bewertet der BGH § 23a NachbarG NW als verfassungsgemäß – was deutliche Rückschlüsse auf die materielle Rechtmäßigkeit der Norm in Bayern zulässt. Diese lautet wie folgt:

Art. 46 a
Überbau durch Wärmedämmung

(1) Der Eigentümer und der Nutzungsberechtigte eines Grundstücks haben zu dulden, dass die auf einer vorhandenen Grenzmauer oder Kommunmauer nachträglich aufgebrachte Wärmedämmung und sonstige mit ihr in Zusammenhang stehende untergeordnete Bauteile auf das Grundstück übergreifen, soweit und solange

1. diese die Benutzung des Grundstücks nicht oder nur geringfügig beeinträchtigen und eine zulässige beabsichtigte Nutzung des Grundstücks nicht behindern,
2. die übergreifenden Bauteile öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht widersprechen und
3. eine vergleichbare Wärmedämmung auf andere Weise als durch eine Außendämmung mit vertretbarem Aufwand nicht vorgenommen werden kann.

§ 912 Abs. 2 und §§ 913, 914 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten entsprechend.

(2) Der Eigentümer und jeder Nutzungsberechtigte des überbauten Grundstücks können verlangen, dass der Eigentümer des durch den Wärmeschutzüberbau begünstigten Grundstücks die Wärmedämmung in einem ordnungsgemäßen Zustand erhält.

(3) Schaden, der dem Eigentümer oder Nutzungsberechtigten des Grundstücks durch einen Überbau nach Abs. 1 entsteht, ist von dem Veranlasser des Überbaus ohne Rücksicht auf Verschulden zu ersetzen.

Formelle Voraussetzungen

In formeller Hinsicht durfte der Bayrische Gesetzgeber entsprechend den Ausführungen des BGH eine landesrechtliche Regelung treffen. Im Bereich des Nachbarrechts ist bundesgesetzlich in § 912 BGB festgelegt, unter welchen Voraussetzungen ein rechtswidriger Überbau auf das Nachbargrundstück im Zusammenhang mit der Errichtung eines Gebäudes geduldet werden muss. Aus der Norm folgt, dass ein vorsätzlicher Überbau vom Grundsatz her nicht hingenommen werden muss. Gleichzeitig erlaubt der in Art. 124 EGBGB enthaltene Regelungsvorbehalt zu Gunsten der Länder (vgl. dazu Art. 1 Abs. 2 EGBGB) jedoch, das Eigentum an Grundstücken zugunsten der Nachbarn noch „anderen“ als den im Bürgerlichen Gesetzbuch bestimmten Beschränkungen zu unterwerfen. Im Sinne einer „anderen“ Beschränkung können die Landesgesetzgeber daher vergleichbare nachbarrechtliche Regelungen wie die des Bundes für dieselbe Rechtsfolge anordnen, wenn die Beschränkung einem anderen Regelungszweck dient und an einen anderen Tatbestand anknüpft. Zugleich muss dabei die Grundkonzeption des Bundesgesetzes gewahrt bleiben.

Genau dies ist hier der Fall. Vom Grundsatz her ändert sich durch Art. 46a AGBGB nichts daran, dass Neubauten so zu planen sind, dass sich die Wärmedämmung in den Grenzen des eigenen Grundstücks befindet. Die landesrechtliche Regelung bezieht sich hingegen tatbestandlich auf eine spezifische bauliche Situation, die sich von der in § 912 BGB geregelten Errichtung des Gebäudes in einem entscheidenden Punkt unterscheidet. Denn die landesrechtliche Norm setzt voraus, dass die Dämmung eines an der Grenze errichteten Gebäudes erst nachträglich erforderlich wird, und zwar durch neue öffentlich-rechtliche Zielvorgaben oder jedenfalls durch die Veränderung allgemein üblicher Standards infolge der bautechnischen Fortentwicklung.

Materiell rechtliche Voraussetzungen

Nach unserer Einschätzung hat der Bayrische Landesgesetzgeber wie in NRW auch in materiell rechtlicher Hinsicht den ihm bei der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG) zustehenden Gestaltungsspielraum eingehalten, indem er differenzierte Vorgaben zu Inhalt und Grenzen der Duldungspflicht vorgesehen hat.

Nachdem für die Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks erforderlich ist, dass eine vergleichbare Wärmedämmung auf andere Weise mit vertretbarem Aufwand nicht vorgenommen werden kann, sollte auch die bayrische Regelung verhältnismäßig sein. Dies zumal die Verhältnismäßigkeit im engeren Sinne dadurch gewahrt wird, dass die Überbauung die Benutzung des Nachbargrundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigen darf und ein finanzieller Ausgleich erfolgen muss – was über einen Verweis auf die §§ 912 ff BGB geregelt ist. Darüber hinaus kann der Eigentümer des durch den Wärmeschutzüberbau betroffenen Grundstücks verlangen, dass sein Nachbar die Wärmedämmung in einem ordnungsgemäßen Zustand erhält.

Fazit

Das Revisionsurteil schafft Rechtssicherheit für die energetische Sanierung auch in Bayern. Sofern eine erforderliche Nachdämmung auf dem eigenen Grundstück nicht oder nur mit unvertretbarem Aufwand möglich ist, darf eine nachträglich errichtete Wärmedämmung auf das Nachbargrundstück hinüber ragen, sofern sie das Nachbargrundstück nur unwesentlich beeinträchtigt – was Frage des Einzelfalles ist. Den Nachteil hat das energetisch sanierende Unternehmen dann allerdings gem. § 913 BGB angemessen durch eine jährlich im Voraus zu entrichtende „Überbaurente“ auszugleichen. Diese ist – so der BGH in einem Urteil aus dem Jahr 2018 (BGH, Urteil vom 12.10.2018 – V ZR 81/18) – anhand des Verkehrswertes im Zeitpunkt der Grenzüberschreitung zu berechnen. Für nähere Auskünfte zu technischen Umsetzung einer nachtäglichen Wärmedämmung steht ihnen Herr Sören Gruhl von der VdW Bayern Treuhand unter 089/290020-214 zur Verfügung.