Die Mieter bewohnten eine Wohnung des Vermieters von 2005 bis zum Auszug im September 2017. Der Vermieter stellte anschließend fest, dass die Mieter beim Auszug 126 Dübellöcher nicht fachgerecht verschlossen hatten. Die Ausführung dieser Arbeiten ließ der Vermieter durch einen Maler durchführen. Er verlangte diesen Betrag sowie eine Nutzungsentschädigung für die verzögerte Weitervermietung von den Mietern. Das Landgericht Wuppertal (LG Wuppertal 16.7.2020, 9 S 18/20) gab ihm recht: Indem die Mieter trotz Aufforderung die von ihnen verursachten Dübellöcher nicht beseitigt hatten, haben sie sich dem Vermieter gegenüber schadensersatzpflichtig gemacht, so das Gericht.
Es gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung, Befestigungen mittels Dübeln vorzunehmen. Diese sind aber – nach Ansicht des Landgerichtes – bei Beendigung des Mietverhältnisses zu entfernen und die Löcher fachgerecht zu verschließen. Denn es handelt sich um Substanzeingriffe. Das Gericht befindet sich hierbei in guter Gesellschaft mit maßgeblichen Mietrechtlern wie Blank/Börstinghaus, (Miete, 6.Auflage 2020, zu § 546 Rz 39) und Zehelein (Beck-Onlinekommentar, 56. Edition, zu § 538 Rz. 5). Das LG teilt ausdrücklich nicht die Ansicht, die Pflicht Dübellöcher oder andere Bohrlöcher zu beseitigen bestehe nur, wenn diese auf einem atypischen Nutzerverhalten beruhen würden, wie sie z. B. von Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 14.Auflage § BGB § 538 Rn. 34,77) vertreten wird. Denn – so das LG – das Kriterium des atypischen Nutzerverhaltens ist wenig greifbar und daher unbrauchbar. Im vorliegenden Fall wurden 126 Dübellöcher gezählt. Was ungewöhnlich viel ist und daher sogar nach der Gegenmeinung ein atypisches Nutzerverhalten sein könnte. Aber selbst wenn man auf ein atypisches Nutzerverhalten abstellen möchte, würde sich die Frage stellen, ob die Beseitigungspflicht dann nur den Anteil der Dübellöcher betrifft, der das gewöhnliche Maß (wie viele und welche wären das?) überschreitet.
Anmerkung:
Einig ist sich die Fachwelt, dass die Verursachung von Dübellöchern zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört. Die Frage, ob der Mieter beim Auszug Dübellöcher wieder fachgerecht verschließen muss, wird aber gegensätzlich gesehen.
Einig ist sich die Fachwelt, dass die Verursachung von Dübellöchern zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört. Die Frage, ob der Mieter beim Auszug Dübellöcher wieder fachgerecht verschließen muss, wird aber gegensätzlich gesehen.
Das LG Wuppertal geht unabhängig von der Anzahl der Dübellöcher von einem Substanzeingriff aus und hält eine entsprechende Reparaturverpflichtung für gegeben. Anders könnte der Fall nach dieser grundsätzlich am Schadens- und Verschuldensbegriff orientierten Ansicht nur liegen, wenn – was vorliegend nicht der Fall war – die Dübellöcher eine Weitervermietung gar nicht erschweren, weil sie üblich sind, wie z. B. im Badezimmer eine bestimmte Anzahl an üblichen Stellen oder Dübellöcher in einer „Billigwohnung mit niedrigem Ausstattungsstandard“. Diese Löcher lösen regelmäßig keinen Schadensersatzanspruch aus, da dieser Zustand kaum weitervermietungshinderlich ist (so auch Sternel NZM 2017, 169, 181).
Die Gegenmeinung zieht die Grenze erst bei einem atypischen Nutzerverhalten. Nur wenn diese Grenze überschritten wird, besteht eine Beseitigungspflicht. Allerdings lässt sich nach letzterer Ansicht nur schwerlich feststellen, ab welcher Anzahl der Mieter Dübellöcher beseitigen muss und welche Löcher der Mieter dann beseitigen müsste.
Auch nach dem Urteil des LG Wuppertal ist der Richtungsstreit um Dübellöcher alles andere als entschieden. Das Gericht gibt dem Vermieter jedoch gute Argumente an die Hand, bei einer Wohnungsrückgabe auch ohne bestehende Schönheitsreparaturverpflichtung Dübellöcher nicht zu akzeptieren, welche eine Weitervermietung der Wohnung erheblich erschweren.
