Kategorie: vdw aktuell

Das Bundesarbeitsgericht (BAG)hat in seiner Entscheidung vom 13.09.2022 zur Aufzeichnungsplicht von Arbeitszeiten Stellung genommen (BAG vom 13.9.2022 -1 ABR 21/22). Die Medien haben verbreitet darüber berichtet und z.T. unmittelbaren Handlungsbedarf für Arbeitgeber behauptet. Ein solcher Handlungsbedarf besteht jedoch nach Auffassung des AGV Arbeitgeberverband der Deutschen Immobilienwirtschaft zumindest derzeit noch nicht.

Die Frage der Aufzeichnungspflicht war nicht zentraler Gegenstand der Entscheidung des BAG. Vielmehr ging es um die Frage, ob der Betriebsrat eines Unternehmens aufgrund seines Mitbestimmungsrechtes aus § 87 Abs. 1 Nr. 6 BetrVG vom Arbeitgeber die Einführung elektronischer Zeiterfassung verlangen kann. Das hat das BAG mit der Begründung verneint, der Betriebsrat habe nach § 87 Abs. 1 Eingangssatz BetrVG in sozialen Angelegenheiten nur mitzubestimmen, soweit eine gesetzliche oder tarifliche Regelung nicht bestehe. Die Pflicht zur Aufzeichnung von Arbeitszeiten ergebe sich aber schon aus dem Arbeitsschutzgesetz (§ 3 Abs. 12 Nr. 1 ArbSchG) in Zusammenhang mit einer Entscheidung des EuGH zur Aufzeichnungspflicht aus dem Jahre 2019. Daher bestehe kein Initiativrecht des Betriebsrats zur Einführung eines Systems zur Arbeitszeiterfassung.

Die weiteren Folgen dieser Rechtsauffassung des BAG für die Praxis in deutschen Unternehmen ergeben sich aber weder aus dem Arbeitsschutzgesetz noch aus der Entscheidung des EuGH. Es dürfte nach wie vor Sache des deutschen Gesetzgebers sein, die bestehende Regelung zur Aufzeichnungspflicht in § 16 Abs. 2 ArbZG der Rechtsprechung des EuGH anzupassen. Ein Gesetzentwurf ist für diesen Herbst angekündigt. Dieser sollte abgewartet werden. Die z.T. aufgestellte Behauptung, nach der Unternehmen, die nicht umgehend die Arbeitszeit aufzeichnen, mit einem Bußgeld rechnen müssten, ist ebenfalls nicht nachvollziehbar. Die Bußgeldanordnung bei Nichterfüllung der schon bestehenden Aufzeichnungspflichten in § 22 Abs 1 Nr. 9 ArbZG bezieht sich auf § 16 Abs 2 ArbZG in der aktuell geltenden Fassung. Es dürfte sich um eine gegenüber dem allgemeinen Arbeitsschutzrecht speziellere, abschließende Regelung für diesen Sachverhalt handeln, so dass für Bußgeldverfahren auf Grundlage des Arbeitsschutzgesetzes kein Raum bliebe.

Wir werden über die weiteren Entwicklungen berichten.

Anhand einer Reihe von Entscheidungen in jüngerer Zeit ist ersichtlich, dass der BGH die formellen Anforderungen an Mieterhöhungsverlangen nicht überspannt – so auch in einem Urteil zum preisgebundenen Wohnraum von Anfang April diesen Jahres (BGH, Versäumnisurteil vom 6. April 2022 – VIII ZR 246/20).

In seinem Leitsatz hält der BGH folgendes fest:
Die in § 10 Abs. 1 WoBindG beschriebenen formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen werden durch § 4 Abs. 7 Satz 1 NMV (=Neubaumietenverordnung) ausgefüllt und konkretisiert. Der von § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG geforderten Erläuterung des Mieterhöhungsverlangens kommt der Vermieter bereits dann ausreichend nach, wenn er die Gründe, aus denen sich die laufenden Aufwendungen erhöht haben, und die auf die einzelnen laufenden Aufwendungen entfallenden Beträge angibt (Bestätigung des BGH-Beschlusses [Rechtsentscheid] vom 11. Januar 1984 – VIII ARZ 10/83, BGHZ 89, 284, 294).

Sachverhalt:
Im Anschluss an eine Modernisierung einer preisgebundenen Wohnung und des Gebäudes, in dem die Wohnung liegt, übermittelte die Vermieterin dem beklagten Mieter ein Miterhöhungsverlangen, wonach sich die zu zahlende Grundmiete infolge der Modernisierungsmaßnahmen nach den Vorschriften der II. Berechnungsverordnung sowie des Wohnungsbindungsgesetzes um 59,44 Euro monatlich erhöhen sollte. Dem Schreiben waren Unterlagen beigefügt, aus welchen sich die Modernisierungsmaßnahmen, die angefallenen Gesamtbaukosten sowie eine Berechnung der Mietanhebung ergaben. Dabei hat die Vermieterin u.a. einen prozentualen Anteil der jährlichen Aufwendungen für Abnutzung (AfA) in Höhe von 1,5152% angesetzt. Die Beklagte zahlte den Erhöhungsbetrag nicht, weil die Klägerin den gesetzlichen Regelsatz der Abschreibung (1%) übersteigenden Abschreibungssatz von 1,5152% in dem Schreiben nicht näher erläutert hatte, woraufhin die Klägerin nach Auflaufen eines Mietrückstandes von 2.085,88 Euro nebst einer weiteren offenen Forderung von 148,48 Euro erstmals fristlos kündigte. Nach weiteren fristlosen, hilfsweise ordentlichen Kündigungen im Zusammenhang mit weiter aufgelaufenen Rückständen klagte die Vermieterin schließlich auf Räumung und Herausgabe der Mietsache, was Amtsgericht und Berufungsgericht mit der Begründung abgewiesen haben, das Mieterhöhungsverlangen sei formell unwirksam. Hiergegen ging die Vermieterin in Revision.

Aus den Gründen:
Der BGH hob das Berufungsurteil mit der Begründung auf, dass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin den gesetzlichen Vorgaben gerecht wird. Bei der Erläuterung der Mieterhöhung sind (gemäß § 4 Abs. 7 NMV) lediglich die Gründe anzugeben, aus denen sich die einzelnen laufenden Aufwendungen erhöht haben, und die auf die einzelnen laufenden Aufwendungen entfallenden Beträge. Eine Verpflichtung der Klägerin besonders darauf hinzuweisen oder näherer zu begründen, dass sie in ihrer Berechnung einen – gegenüber dem in § 25 Abs. 2 II. BV genannten Regelsatz von “1 vom Hundert” – erhöhten Abschreibungssatz für die laufenden Aufwendungen beansprucht, würde die formellen Anforderungen, § 10 WoBindG an ein Mieterhöhungsverlangen stellt, überspannen.

Die Berechnungs- und Erläuterungspflichten des Vermieters bilden im preisgebundenen Wohnraum zwar das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts eingeräumten Möglichkeit, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Jedoch soll der den Bestimmungen des Wohnungsbindungsgesetzes unterliegende Vermieter durch die formellen Anforderungen in § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG, § 4 Abs. 7 NMV nicht an der Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Kostenmiete, die ihm eine angemessene Verzinsung seiner Eigenleistung garantieren soll, gehindert werden. In formeller Hinsicht bedeutet dies, dass der Vermieter nicht dazu verpflichtet ist, jeden einzelnen Schritt seiner Berechnung so detailliert zu begründen, dass der Mieter bereits hierdurch über sämtliche Informationen verfügt, um abschließend prüfen zu können, ob die Mieterhöhung sachlich berechtigt ist. Vielmehr ist für eine Erläuterung die Angabe der Gründe für die Erhöhung der einzelnen laufenden Aufwendungen und der hierauf entfallenden Beträge ausreichend – zumal der Mieter ja auch ein jederzeitiges Auskunfts- und Einsichtsrecht besitzt. Ob der Vermieter die einzelnen Positionen dann zu Recht in der berechneten Höhe in sein Mieterhöhungsverlangen einbezogen hat, ist dann Gegenstand der materiellen Prüfung.

Hinweis:
Der hier für die Ermittlung der Kostenmiete zugrunde gelegte Abschreibungssatz von 1,5152% errechnete sich anhand einer Nutzungsdauer der modernisierten Gebäudeteile von 66 Jahren. Der Ansatz einer Abschreibungsdauer, welche von der – in § 25 Abs. 1 der II.BV festgelegten – Nutzungsdauer eines Gebäudes von 100 Jahren und damit eines jährlichen Abschreibungssatzes von 1% abweicht, ist in materieller Hinsicht bei der Ermittlung der Kostenmiete (nur) dann üblich und zulässig, wenn besondere Umstände dies rechtfertigen, § 25 Abs. 2 II. BV. Daneben nennt § 25 Abs. 3 II. BV besondere technische Ausstattungen, welche einem noch höheren Abschreibungssatz von 2% bis 9% unterliegen. Wenn bei einer Modernisierungsmaßnahme Gebäudeteile eingebaut werden, so kann sich die Nutzungsdauer dieser Bauteile nach der geringeren Restnutzungsdauer des Gebäudes richten. Darüber, ob die AfA materiell korrekt berechnet war, hatte der BGH nicht zu entscheiden, da er sich lediglich mit der formellen Zulässigkeit der Abrechnung zu befassen hatte.

Dreh- und Angelpunkt der Durchführbarkeit von Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten ist vielfach die Frage, ob der Mieter dem Vermieter -bzw. den von diesem beauftragten Handwerkern Zugang zu seiner Wohnung gewährt. Gerne verlangen Vermieter vorab von ihren Mietern eine Erklärung darüber, ob diese die Arbeiten in ihrer Wohnung dulden, um Gewissheit über deren Durchführbarkeit zu erlangen. Der BGH hatte nun über einen derartigen Fall zu entscheiden (BGH, Beschluss vom 27.4.2021 VIII ZB 44/20).

Leitsatz:
a) …

b)
Einen Anlass zur Erhebung einer Klage auf Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsbaumaßnahmen (§ 555a Abs. 1, § 555d Abs. 1 BGB) gibt der Mieter in der Regel (noch) nicht, wenn er die mit der Ankündigung der geplanten Baumaßnahmen verknüpfte Aufforderung des Vermieters zur Abgabe einer Duldungserklärung unbeachtet lässt. Die Bejahung eines Klageanlasses im Sinne von § 93 ZPO kommt erst in Betracht, wenn der Vermieter den Mieter nach Ablauf einer angemessenen Frist im Anschluss an die Ankündigung (erneut) vergeblich zur Abgabe einer Duldungserklärung aufgefordert hat.

Der Fall:
Der Vermieter kündigte am 27.11.2019 die Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen ab dem 20.01.2020 sowie von Modernisierungsmaßnahmen ab dem 16.03.2020 an und forderte den Mieter unter Fristsetzung zum 31.12.2019 auf, schriftlich mitzuteilen, ob er die angekündigten Baumaßnahmen dulden werde. Am 14.01.2020 erhob der Vermieter dann Duldungsklage. Noch am Tag der Klagezustellung gab der Mieter gegenüber dem Vermieter die Duldungserklärung ab. Die Parteien erklären den Rechtsstreit für erledigt, weshalb sich der BGH mit der Kostentragungspflicht gem. § 91a ZPO zu befassen hatte.

Aus den Gründen:
Der BGH ließ offen, ob den Mieter aus dem Vertrag überhaupt die Nebenpflicht trifft, dem Vermieter vor Beginn der Baumaßnahmen seine künftige Duldungsbereitschaft zu erklären. Denn §§ 555a Abs. 1 (Erhaltungsmaßnahmen),555d Abs. 1 BGB (Modernisierungsmaßnahmen) verpflichten den Mieter zur Duldung, nicht aber zur Abgabe einer Duldungserklärung. Dennoch kommt aber eine Pflicht aus §§ 241 Abs. 2, 242 BGB (Treu und Glauben) in Betracht. Bei der Erhebung von Klagen ist bezüglich des Kostenrisikos Vorsicht geboten: Voraussetzung für einen Kostenerstattungsanspruch ist stets, dass der Mieter Anlass zu einer Klage gegeben hat, weshalb er mit der etwaigen Pflicht zur Abgabe der Duldungserklärung vor Prozessbeginn in Verzug geraten sein muss.

Verzug setzt Fälligkeit voraus, was bei Modernisierungsmaßnahmen vor Ablauf der für den Härteeinwand geltenden Frist des
§ 555d Abs. 3, S.1 BGB (= Ende des auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgenden Monats) bzw. der gemäß § 555e Abs. 1 S.2 BGB zur Erklärung einer Sonderkündigung eingeräumten Frist (bis zum Ende des übernächsten Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung) nicht der Fall ist. Auch bei reinen Erhaltungsmaßnahmen besteht diese Pflicht jedenfalls erst nach Ablauf einer angemessenen Ankündigungsfrist, die denen bei Modernisierungsankündigung (=spätestens 3 Monate vor Beginn) vergleichbar ist – sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt.

Nach Fälligkeit ist eine Mahnung unter Fristsetzung (z. B. 2 Wochen) zur Abgabe der Duldungserklärung erforderlich – was hier unterblieben war, weshalb den Vermieter die Kostenlast trifft.

Folgen:
Ob der Mieter eine „Duldungserklärung“ abgeben muss, bleibt ungeklärt. Gleichzeitig besteht ein erhebliches Interesse des Vermieters, vor Beginn von Baumaßnahmen zu klären, ob sein Vorhaben auf Widerstand stößt. Denn schlimmstenfalls kann dies die Durchführung einer Maßnahme unmöglich machen. Will ein Vermieter daher, dass der Mieter vor Beginn der Maßnahme seine Bereitschaft zur Duldung erklärt, sollte er im ersten Schritt die Maßnahme mit Aufforderung, die Duldung zu erklären, ankündigen. Hierbei sollte der Vermieter stets erläutern, weshalb er ein berechtigtes Interesse an der Duldungserklärung hat. Sodann hat er die o.g. Fälligkeitsfristen abzuwarten. Gibt der Mieter die Erklärung dann nicht fristgerecht ab, muss der Vermieter zur Abgabe der Duldungserklärung binnen angemessener Frist mahnen, um den Mieter in Verzug zu setzen. Erst dann kann er gerichtliche Schritte ergreifen, wenn er sein Kostenrisiko begrenzen will. Hierbei kommt alternativ zur Klage auf Abgabe der Duldungserklärung auch ein Antrag auf einstweiligen Rechtsschutz in Frage.

 

Kurz nach dem Erscheinen der neuen GdW-Mustersatzungen hat der Gesetzgeber in § 43b GenG eine gesetzliche Grundlage für das Abhalten von Generalversammlungen unter gänzlicher oder teilweiser Nutzung schriftlicher oder elektronischer Kommunikationsmittel geschaffen. Die Neuregelung wurde kurzfristig im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens zur Einführung virtueller Hauptversammlungen bei Aktiengesellschaften eingeführt und trat am 27.07.2022 in Kraft.

Aktuell werden daher die Mustersatzungen in Abstimmung mit dem GdW-Fachausschuss Recht an die neue gesetzliche Grundlage angepasst. Im Wesentlichen betrifft dies begriffliche Anpassungen. Es wird aber beispielsweise auch eine Möglichkeit der vorherigen schriftlichen Stimmabgabe ohne Teilnahme an einer Präsenzversammlung geschaffen. Diese Möglichkeit wird nun vom Gesetz ebenfalls gewährt.

Ein gesetzlich zwingender Grund, die Mustersatzungen neu zu überarbeiten, besteht derzeit nicht. Die neuen Versammlungsformen nach § 43b GenG können grundsätzlich ohne Regelungen in der Satzung genutzt werden. Es erscheint jedoch sehr empfehlenswert, Satzungsregelungen sowohl in Bezug auf die überhaupt zulässigen alternativen Formen der Versammlung als auch in Bezug auf die jeweilige Durchführung dieser Versammlungen zu treffen.

Die neuen, in der Mustersatzung eingeführten Regelungen zu virtuellen Sitzungen und Beschlussfassungen von Vorstand und Aufsichtsrat kommen jedoch nur dann zur Geltung, wenn sie auch in der Satzung umgesetzt werden. Insoweit hat der Gesetzgeber keine neuen Regelungen geschaffen.

Sofern Unternehmen die eigene Satzung auf Grundlage der Mustersatzung vom Juni 2022 bereits angepasst haben, erscheint es empfehlenswert, eine Anpassung an die kommende aktuelle Fassung der Mustersatzung bei nächster Gelegenheit nachzuholen. Ein zwingender Grund, dies sofort zu tun, ist nicht ersichtlich, da es keine inhaltlichen Widersprüche zwischen den neuen alternativen Formen der Versammlung nach der Mustersatzung vom Juni 2022 und den neuen gesetzlich zulässigen Versammlungsformen gibt. Die Fassung vom Juni 2022 widerspricht insofern nicht dem Gesetz. Weitere neue Regelungen im Gesetz, beispielsweise zur Einberufung und Niederschrift, die noch nicht in der Mustersatzung vom Juni 2022 enthalten sind, müssen von Gesetzes wegen beachtet werden.

Sobald die Arbeitshilfe 88 (Band 1 und Band 2) aktualisiert wurde, werden wir Sie informieren.

Ab dem 01.10.2022 gilt in Deutschland ein gesetzlicher Mindestlohn von 12 Euro brutto pro Stunde. Damit steigt ab Oktober auch die Verdienstgrenze für Minijobs auf 520 Euro (zurzeit: 450 Euro). Zudem hebt der Gesetzgeber die Verdienstgrenze für Midijobs (Übergangsbereich) auf 1.600 Euro an (zurzeit: 1.300 Euro).

Bitte beachten Sie die Übergangsregelung (Bestandsschutzregel) für Midijobber:

• Beschäftigte, die mehr als 450 Euro, aber nicht mehr als 520 Euro verdienen, sind im Zeitraum vom 01.10.2022 bis zum 31.12.2022 weiterhin sozialversicherungspflichtig.
• Arbeitnehmer in diesem Gehaltssegment können sich jedoch auf Antrag von der Versicherungspflicht befreien lassen. Der Befreiungsantrag ist beim Arbeitgeber schriftlich einzureichen. Dieser leitet den Antrag an die jeweilige Krankenkasse oder die Arbeitsagentur weiter und nimmt ihn zu den Entgeltunterlagen.
• Ab dem 01.01.2023 sind Arbeitnehmer, die zwischen 450,01 Euro und 520 Euro verdienen, als geringfügig Beschäftigte umzuschlüsseln.

Die Versicherungspflicht in der Rentenversicherung ist von der oben genannten Übergangsregelung ausgenommen. Minijobber mit einem Verdienst bis 520 Euro werden ab dem 01.10.2022 als geringfügig Beschäftigte rentenversicherungspflichtig sein – falls sie sich nicht von der Rentenversicherungspflicht befreien lassen.

Die kommende Heizperiode stellt Politik, Wirtschaft und Gesellschaft auf Grund der erwarteten hohen Energiekosten bei gleichzeitig drohender Energieknappheit vor große Herausforderungen. Derzeit werden aus allen Richtungen Stimmen lauter, die bei der Absenkung der Heizungstemperaturen vor einer massiven Zunahme von durch Schimmel verursachten Schäden in Gebäuden warnen. Selten waren sich Versicherungsunternehmen, Sachverständige und Immobilienverbände so einig wie in diesem Punkt. Doch was ist zu tun?

Antworten gibt das Seminar mit Sachverständigen der Firmen BELFOR Deutschland GmbH und GSB Gebäude Schadenservice GmbH.

Die Referenten:

Vormittags:
Senator h.c. Dr. Ernst J. Baumann, Bereichsleiter Unternehmensstrategie der BELFOR Deutschland GmbH, Büro Bremen, Vorsitzender des Fachverbandes Sanierung und Umwelt e.V., seit 25 Jahren in der technischen Trocknung und Schadensanierung aktiv.

Nachmittags:
Dipl.-BW (VWA) Christof Lautner, Geschäftsführer valau gbr, Gauting, zert. Sachverständiger für Feuchte- und Schimmelschäden (ISO/IEC EN17024), Baubiologe (IBN), langjährige Erfahrung als Inhaber eines Malerbetriebs, in Kooperation mit GSB Gebäude Schadenservice GmbH, München

Das Seminar richtet sich an Geschäftsführer, Vorstände, Leiter Regiebetriebe, Hausmeister, Hausverwalter, technische und kaufmännische Mitarbeiter in der Mietwohnungsverwaltung sowie Mitarbeiter aus dem Bestandsmanagement. Also alle in der Handhabung und Bewältigung von Schimmelpilzschäden involvierten Personen – vom Management bis zur operativen Handhabung

Anmeldung:
https://www.vdwbayern.de/veranstaltungen-termine/seminare/

Am 4. September hat der Koalitionsausschuss aus SPD, Bündnis 90 | Die Grünen und FDP ein „Maßnahmenpaket des Bundes zur Sicherung einer bezahlbaren Energieversorgung und zur Stärkung der Einkommen” beschlossen. Dieses Maßnahmenpaket enthält Instrumente, die grundsätzlich direkt entlastend auf Wohnungsunternehmen wirken sollen, und Instrumente, die über allgemeine Entlastungen der Bürgerinnen und Bürger auch die Mieter- und Vermieterseite entlasten. Grundsätzlich begrüßt die Wohnungswirtschaft Entlastungsmaßnahmen in der aktuellen Situation, die von explodierenden Kosten gekennzeichnet ist. Die einzelnen Instrumente sind jedoch auf ihre Zielgenauigkeit zu überprüfen. Hier bedarf es noch deutlicher Nachbesserungen bzw. Korrekturen.

Instrumente, die grundsätzlich direkte Wirkung auf die Wohnungsunternehmen entfalten sollen
Für die Wohnungsunternehmen sind die Punkte „Wohngeldreform” und „Heizkostenzuschuss II” von zentraler Bedeutung. Für Wohnungsunternehmen besteht die hohe Gefahr, dass diese aufgrund ihrer Vorauszahlungen an die Gaslieferanten mit einem erheblichen Liquiditätsproblem konfrontiert werden.

Die Wohnungswirtschaft behilft sich derzeit mit der Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung, die nach Ansicht des GdW, auch mehrfach innerhalb einer Abrechnungsperiode in dieser außergewöhnlichen Situation als möglich erscheint. Es ist jedoch äußerst fraglich, ob die Mieterinnen und Mieter, zumal im Bestand der sozial orientierten Wohnungsunternehmen, finanziell in der Lage sind, die derzeitigen Kostensprünge zu tragen. Eine Verringerung der finanziellen Belastung der Mieterseite muss daher sehr schnell umgesetzt werden und einen deutlich breiteren Kreis erfassen als das bisherige Wohngeld. Hier nehmen wir die Bundesregierung beim Wort, die eine deutliche Verbreiterung beim Wohngeld angekündigt hat. Nur auf diesem Weg können die jetzt konzentriert auftretenden Kosten der Wohnungs-
unternehmen abgefedert werden.

Heizkostenzuschuss II – Erweiterung des Berechtigtenkreises bereits jetzt!
Der Koalitionsausschuss hat beschlossen, im Dezember einen „Heizkostenzuschuss II” an die Empfänger von Wohngeld auszuzahlen. Er beträgt einmalig 415 Euro für einen 1-Personen-Haushalt (540 Euro für zwei Personen; für jede weitere Person zusätzliche 100 Euro). Der Heizkostenzuschuss ist grundsätzlich das zentrale Instrument, um die jetzt konzentriert auftretenden Heizkostensprünge abzufedern. Der Heizkostenzuschuss soll jedoch nur an den Kreis der bisherigen Wohngeldberechtigten ausgezahlt werden. Damit greift die Maßnahme zu kurz. Die konzen-triert auftretenden Kosten überfordern auch Haushalte, die bisher nicht wohngeldberechtigt sind. Dies erkennt der Koalitionsausschuss selber an, indem er mit der Wohngeldreform zum 1. Januar 2023 den Bezugskreis erweitern und eine dauerhafte Klima- und Heizkostenkomponente integrieren will. Da die Wohngeldreform für die akute Liquiditätsproblematik jedoch zu spät greift, muss die Erweiterung des Berechtigtenkreises bereits für den Heizkostenzuschuss II greifen. Der GdW fordert, dass der Kreis der Wohngeldempfänger bereits mit Heizkostenzuschuss II erweitert wird und anhand einer Plausibilitätsprüfung erfolgt.

Wohngeldreform – Schritt in die richtige Richtung mit Korrekturbedarf
Der Koalitionsausschuss hat beschlossen, das Wohngeld zum 1. Januar 2023 zu reformieren. In dem Beschuss heißt es „Es wird eine dauerhafte Klimakomponente und eine dauerhafte Heizkostenkomponente enthalten, um die steigenden Energiepreise stärker abzufedern. Zudem wird der Kreis der Wohngeldberechtigten auf zwei Millionen Bürgerinnen und Bürger erweitert, sodass mehr Bürgerinnen und Bürger in Zeiten stark steigender Energiekosten anspruchsberechtigt werden.” Diesen Schritt begrüßt der GdW ausdrücklich. Damit das reformierte Wohngeld die neue Energiepreissituation tatsächlich effektiv abfedern kann, bedarf es jedoch bestimmter Voraussetzungen: Nach den Regelungen der Wohngeldreform 2020 wird das Wohngeld alle zwei Jahre an die allgemeine Mieten- und Verbraucherpreisentwicklung angepasst. Vor dem Hintergrund der aktuellen, sich dynamisch entwickelnden, Energie- und Verbraucherpreise kommt der Dynamisierung eine sehr entscheidende Bedeutung zu. Ohne Dynamisierung würden zahlreiche Haushalte aus dem Wohngeld herauswachsen bzw. in die Grundsicherung wechseln. Gerade aufgrund der aktuellen drastischen Preissteigerungen schlägt der GdW vor, die Anpassung des Wohngelds jährlich anhand des Verbraucherpreisindex anzuheben. Die dauerhafte Berücksichtigung der Heizkosten hat der GdW – wie auch die Dynamisierung – seit Jahren gefordert.

Neben der Dynamisierung ist der Faktor Zeit bis zur Auszahlung des reformierten Wohngeldes entscheidend. In dem Beschluss heißt es hierzu, die Reform solle „zügig umgesetzt und alle Möglichkeiten der Beschleunigung von Durchführungswegen bei der Antragstellung sollen ausgeschöpft werden. Dazu können auch unbürokratische Abschlagszahlungen beitragen”. Dies geht in die richtige Richtung. Das Wohngeld sollte jedoch nach der Reform für eine befristete Zeit von sechs Monaten ebenfalls – analog zu der GdW-Forderung zum „Heizkostenzuschuss II” – anhand einer Plausibilitätsprüfung mit nachgelagerter Prüfung gewährt werden.

Entscheidend ist aber eine schnelle und schlanke Prüfung. Hier müssen die Verfahren überprüft und stärker digitalisiert werden. Der GdW steht zu diesem Thema im Austausch mit den kommunalen Spitzenverbänden.

Liquiditätshilfen für Wohnungsunternehmen vollkommen unzureichend
In dem Beschluss des Koalitionsausschusses heißt es: „Um die kommunalen und sozialen Wohnungsunternehmen bei steigenden Energiekosten zu unterstützen, wird die befristete Förderung von Betriebsmitteln im KfW-Investitionskredit Kommunale und Soziale Unternehmen bis zum 31. Dezember 2023 verlängert. Private Wohnungsunternehmen können darüber hinaus die regulären ERP-/KfW-Förderkreditprogramme und bei vorübergehenden Liquiditätsengpässen außerdem die regulären Bürgschaftsprogramme von Bund und Ländern zur Liquiditätssicherung in Anspruch nehmen.” Neben der offenen Frage der Definition „Soziale Wohnungsunternehmen” hilft die befristete Förderung von Betriebsmitteln im KfW-Investitionskredit den Wohnungsunternehmen nicht weiter. Die Liquiditätsprobleme entstehen den Wohnungsunternehmen, weil diese die höheren Energiekosten für die Mieter verauslagen und erst später im Rahmen der Betriebskostenabrechnung abrechnen. Insofern treffen die steigenden Energiekosten nicht direkt die Wohnungsunternehmen, sondern nur indirekt. Die befristete Förderung von Betriebsmitteln im Rahmen des KfW-Investitionskredits Kommunale und Soziale Unternehmen dient ausdrücklich nicht der Überbrückung einer Liquiditätslücke. Sie sind ausdrücklich für Betriebsmittel und Investitionen ausgelegt. Für Investitionen stehen den Wohnungsunternehmen vorrangig die Programme der BEG-Förderung zur Verfügung. Diese helfen aber beim Problem der Liquiditätslücke auch nicht weiter. Auch die für private Wohnungsunternehmen angesprochenen ERP-/KfW-Förderkreditprogramme und bei vorübergehenden Liquiditätsengpässen außerdem die regulären Bürgschaftsprogramme von Bund und Ländern zur Liquiditätssicherung helfen für das bestehende Problem „Liquiditätslücke” nicht wirklich weiter. Je nach Risikoeinschätzung liegen die Zinssätze bei bis zu 10% (KfW Förderkredit Mittelstand 20/3/19 Risikoklasse I). Die Zinsen würden die Liquidität und Ertragslage der Wohnungsunternehmen weiter belasten und können nicht im Rahmen der Betriebskostenabrechnung an die säumigen Mieter weitergegeben werden. Der GdW wird daher weiterhin auf tatsächlich greifende Liquiditätshilfen drängen und eine definitorische Klarstellung „sozialer Wohnungsunternehmen” einfordern. Hierzu haben bereits Gespräche mit der Spitze des Bauministeriums stattgefunden. Das Signal an uns von dort lautet: ‘Wir wollen etwas schaffen, was den Unternehmen tatsächlich hilft’. Dazu werden jetzt sehr kurzfristig weitere klärende Gespräche geführt.

Deckelung des Strompreises
Der Beschluss des Koalitionsausschusses sieht die Einführung einer Strompreisbremse und die Dämpfung der Netzentgelte vor. Zudem soll die Bundesregierung sich auf europäischer Ebene mit Nachdruck für eine Neujustierung des Strommarktdesigns einsetzen, um „Zufallsgewinne” abzuschöpfen. Hierfür wirbt der GdW bereits seit längerer Zeit und begrüßt den Schritt.

Verschiebung der Erhöhung des CO2-Preises
Der Koalitionsausschuss hat beschlossen, die Erhöhung des CO2-Preises zum 1. Januar 2023 um ein Jahr zu verschieben. Dieser Schritt ist zu begrüßen, der GdW bleibt jedoch bei seiner Forderung, den CO2-Preis für ein Jahr vollständig auszusetzen.

Weitere Maßnahmen
Der Koalitionsausschuss hat weitere Maßnahmen beschlossen, mit denen den Bürgerinnen und Bürgern die Spitze der Belastung genommen werden soll. Hierzu zählen Steuerentlastungen (Abbau der kalten Progression), Einmalzahlungen an Studierende, Rentnerinnen und Rentner, ein vergünstigtes Nahverkehrsticket etc. Aus Sicht der Wohnungswirtschaft hätten diese Maßnahmen zielgenauer ausgestaltet werden müssen, können in Summe jedoch dazu beitragen, dass Mieterinnen und Mieter in die Lage versetzt werden, ihre Wohnnebenkosten zu begleichen.

Am 24.8.2022 hat die Bundesregierung die Kurzfristenergiesicherungsverordnung (EnSikuMaV ) beschlossen. Die Verordnung ist zum 01.09.2022 in Kraft getreten. Sie gilt für einen Zeitraum von zunächst sechs Monaten bis zum 28.02.2023. Der Bundesverband GdW hat zur Umsetzung der Verordnung in der Wohnungswirtschaft die GdW-Information 165 erstellt. Die EnSikuMaV macht Vorgaben für die Energieeinsparung in öffentlichen Nichtwohngebäuden, erlaubt Mietern und privaten Nichtwohngebäuden bestimmte Temperaturabsenkungen und verpflichtet Wärme- und Gaslieferanten, ihren Endkunden bestimmte Informationen mitzuteilen. Gebäudeeigentümer werden verpflichtet, diese Informationen an die Mieter weiterzuleiten. Für Gebäude mit mindestens 10 WE sind diese Informationen zusätzlich entsprechend den Verbräuchen jeder Wohneinheit spezifisch aufzubereiten. Sie finden die GdW-Information im Mitgliederbereich: Link

Aufgrund der Kürze der Zeit gibt es keine abschließend geklärten Wege zur Umsetzung der Verordnung. In der GdW-Information werden praktikable Wege zur Umsetzung vorgeschlagen, die sich an der Zielsetzung der Verordnung orientieren.