Kategorie: vdw aktuell

Am 01.09.2022 ist die Kurzfristverordnung zum Energiesparen (EnSikuV) in Kraft getreten. Während für Arbeitsräume in öffentlichen Gebäuden Höchsttemperaturen festgeschrieben werden (§ 6 EnSikuV), sieht die Verordnung für den Bereich der Privatwirtschaft sog. Mindesttemperaturwerte in Arbeitsräumen vor. Hierzu wurden die in der Regel für Arbeitsstätten ASR A3.5 Tabelle 1 in Abhängigkeit von der Arbeitsschwere und der Körperhaltung fixierten Mindestwerte für Lufttemperaturen vorübergehend um je 1 Grad Celsius abgesenkt (§ 12 EnSikuV).

In Anknüpfung an die Tätigkeit betragen die Mindestwerte der Lufttemperaturen in Arbeitsräumen ab dem 01.09.2022:
– für körperlich leichte und überwiegend sitzende Tätigkeit 19 Grad,
– für körperliche leichte Tätigkeit überwiegend im Stehen oder Gehen 18 Grad,
– für mittelschwere und überwiegend sitzende Tätigkeit 18 Grad,
– für mittelschwere Tätigkeit überwiegend im Stehen oder Gehen 16 Grad,
– für körperlich schwere Tätigkeit 12 Grad.

Während im öffentlichen Bereich somit auch ein Unterschreiten der genannten Temperaturgrenzen möglich ist – im öffentlichen Bereich sind bei körperlich leichten und überwiegend sitzenden Tätigkeiten auch Temperaturen unter 19°, also auch 17° oder 18° möglich – haben private Arbeitgeber diese Möglichkeit der Energieeinsparung nicht.

Ein Unterschreiten der Mindestwerte für Lufttemperaturen für Arbeitsräume in Arbeitsstätten (§ 12 EnSikuV) stellt einen Verstoß gegen die Vorgaben der EnSikuV dar. Rechtlich umstritten ist allerdings, ob ein Verstoß gegen die EnSikuV gemäß § 15 Abs. 1 Nr. 1a) i.V.m. § 30 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Energiesicherungsgesetz (EnSiG) als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße geahndet werden kann. Teilweise wird nachvollziehbar vertreten, dass ein Unterschreiten der Mindestwerte für Lufttemperaturen für Arbeitsräume in Arbeitsstätten nicht als Ordnungswidrigkeit geahndet werden kann, da die EnSikuV selbst keine Bußgeldandrohung enthält und auch nicht ausdrücklich auf § 15 Abs. 1 Nr. 1 EnSiG verweist. Sobald sich insoweit eine Klarstellung ergibt, werden wir Sie hierüber zeitnah informieren.

Das Bundeskabinett hat am 31.08.2022 die neue SARS-CoV-2-Arbeitsschutzverordnung (Corona-ArbSchV) beschlossen. Die Verordnung sieht folgende wesentlichen Regelungspunkte vor:

1. Betriebliches Hygienekonzept
Der Arbeitgeber hat auf der Grundlage der Gefährdungsbeurteilung nach §§ 5, 6 ArbSchG in einem betrieblichen Hygienekonzept die erforderlichen Schutzmaßnahmen zum betrieblichen Infektionsschutz – auch für Pausenbereiche und -zeiten – festzulegen und umzusetzen (§ 2 Abs. 1 Corona-ArbSchV).

Dabei hat der Arbeitgeber gemäß § 2 Abs. 2 Corona-ArbSchV insbesondere folgende Maßnahmen zu berücksichtigen:
– die Einhaltung eines Mindestabstands von 1,5 Metern zwischen zwei Personen,
– die Sicherstellung der Handhygiene,
– die Einhaltung der Hust- und Niesetikette,
– das infektionsschutzgerechte Lüften von Innenräumen sowie
– die Verminderung von betriebsbedingten Personenkontakten.

a) Homeoffice-Angebotspflicht
Anders als ursprünglich vorgesehen, wird die Homeoffice-Angebotspflicht nicht wieder eingeführt. Gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 6
Corona-ArbSchV kann das Angebot des Arbeitgebers an Beschäftigte, geeignete Tätigkeiten in ihrer Wohnung auszuführen, wenn keine betriebsbedingten Gründe entgegenstehen, jedoch Teil des betrieblichen Hygienekonzepts sein.

Soweit die Homeoffice-Angebotspflicht Teil des betrieblichen Hygienekonzepts ist, sollte das Angebot zu Beweiszwecken dokumentiert werden. Einen entsprechenden Formulierungsvorschlag finden Sie im Coronavirus-Newsticker 17 des AGV. Bitte beachten Sie auch die dortigen Hinweise zum Mitbestimmungsrecht des Betriebsrates. Die Corona-Newsletter des AGV wurden im Mitgliederbereich der VdW Bayern-Website unter Downloads/Corona-Informationen veröffentlicht.

b) Testangebotspflicht
Auch eine Testangebotspflicht wurde nicht wieder eingeführt. Der Arbeitgeber hat allerdings gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 7 Corona-ArbSchV, bei Erstellung des betrieblichen Hygienekonzepts zu prüfen, ob Beschäftigten zweimal pro Kalenderwoche kostenfrei ein Coronatest anzubieten ist, wenn diese nicht ausschließlich in ihrer Wohnung arbeiten (siehe hierzu auch Coronavirus-Newsticker 44).

c) Bereitstellen von Masken/ Tragepflicht
Gemäß § 2 Abs. 3 Corona-ArbSchV muss der Arbeitgeber, sofern die Gefährdungsbeurteilung ergibt, das technische und organisatorische Schutzmaßnahmen bei Unterschreitung des Mindestabstands, tätigkeitsbezogenen Körperkontakten oder gleichzeitigem Aufenthalt mehrerer Personen in Innenräumen nicht ausreichen, den Beschäftigten medizinische Gesichtsmasken oder die in der Anlage zur Corona-ArbSchV bezeichneten Atemschutzmasken bereitstellen. Die Beschäftigten sind in diesem Fall verpflichtet, die Masken zu tragen. Beschäftigte, die ausschließlich in ihrer Wohnung arbeiten, sind hiervon ausgenommen.

d) Bekanntmachung des Hygienekonzepts
Das betriebliche Hygienekonzept ist den Beschäftigten in geeigneter Weise (z.B. durch Aushang am Schwarzen Brett, Veröffentlichung im Intranet) in der Arbeitsstätte bekannt zu machen (§ 2 Abs. 4 Corona-ArbSchV).

2. Schutzimpfungen
Gemäß § 3 Corona-ArbSchV hat der Arbeitgeber den Beschäftigten zu ermöglichen, sich während der Arbeitszeit gegen das Coronavirus impfen zu lassen, und sie im Rahmen der Unterweisung über die Gesundheitsgefährdung bei einer Erkrankung an COVID-19 aufzuklären sowie über die Möglichkeit einer Schutzimpfung zu informieren.

3. Inkrafttreten/ Außerkrafttreten
Den Text der neuen Corona-ArbSchV können Sie unter folgendem Link abrufen: https://www.bmas.de/DE/Service/Gesetze-und-Gesetzesvorhaben/sars-cov-2-arbeitsschutzverordnung.html

Im Rahmen einer Pressekonferenz mit anschließender Ortsbegehung hat der Bayerische Gemeindetag in Dachau am 18.08.2022 10 Positionen und Forderungen zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in allen Teilen Bayerns veröffentlicht. Das insbesondere an die Bayerische Staatsregierung adressierte Papier enthält substantiierte Befunde und Bewertungen zur Wohnraumfrage sowie sich daraus abgeleitete Forderungen. Das Papier wurde von einer Facharbeitsgruppe von Kommunalpraktikern aus Stadt und Land erarbeitet und vor der Sommerpause vom Landesausschuss des größten kommunalen Spitzenverbandes in Bayern beschlossen. Kurz formuliert lauten die ermittelten Forderungen wie folgt:

1. 1. Gemeinwohlorientiertes Bodenrecht schaffen
   2.  Gemeindliche Bodenvorratspolitik entfesseln
   3. Planungsverfahren erleichtern
   4. Konzeptvergaben und Einheimischenmodell vereinfachen
   5. Wohnungspakt Bayern fortführen
   6. Gemeinden für die Schaffung von Wohnraum belohnen
   7. Menschen ins Eigentum bringen
   8. Baunebenkosten und Baustandards auf den Prüfstand stellen
   9. Mobilität von Menschen und Daten erhöhen: Wohnen im ländlichen Raum
   10. Mietrecht, Steuerrecht und Stiftungsrecht wohnraumschaffend denken

Wohnungswirtschaft Bayern begrüßt Positionen des Bayerischen Gemeindetags
Der Wohnungsbau in Bayern braucht auch aus Sicht der Wohnungswirtschaft neue Impulse. Vielen Forderungen des Bayerischen Gemeindetags kann sich der VdW Bayern eins zu eins anschließen. Dazu zählt vor allem die Konzeptvergabe von Grundstücken und eine Abkehr vom Höchstpreisprinzip. Vor allem ist aus Sicht des Verbandes ein deutlicher Ausbau der Fördermittel für den sozialen Wohnungsbau dringend nötig. Sonst sind die ehrgeizigen Neubauziele von Bund und Freistaat unerreichbar.

Der Online-Mitgliederdialog des VdW Bayern geht nach der Sommerpause in die nächste Runde. Wir möchten Sie herzlich zu den nächsten beiden Terminen einladen:

Wann:
21.09.2022, 10:00 bis 12:00 Uhr
16.11.2022, 10:00 bis 12:00 Uhr

Wie:
Der Mitgliederdialog findet weiter über die Plattform Zoom statt.
Um den Anmeldeprozess zu erleichtern, gibt es denselben Zugangslink für beide Veranstaltungen:
https://us06web.zoom.us/j/84559393079?pwd=VzZ5Z3FtcllDV2xqZVkrbXJhM0VpQT09
Meeting-ID: 845 5939 3079

Die Zugangsdaten finden Sie auch auf unserer Website unter Veranstaltungen: https://www.vdwbayern.de/veranstaltungen-termine/fachveranstaltungen/

Was:
– Aktuelle Themen aus den Vorstandsressorts
– Fragen und Antworten zu aktuellen Themen rund um die Wohnungswirtschaft

Der Schutz personenbezogener Daten ist heute wichtiger denn je. Die fortschreitende Digitalisierung, die durch die Pandemie nochmal beschleunigt wurde, hat Lücken und Handlungsbedarfe aufgezeigt. Daher gewinnt der Datenschutz zunehmend an Bedeutung in den Unternehmen. Ein gut aufgestellter Datenschutz fördert das Vertrauen von Mietern, Mitarbeitern und anderen Partnern des Wohnungsunternehmens. Durch die Datenschutzgrundverordnung wurden europaweite Vorgaben geschaffen, die einen einheitlichen Datenschutz in den Mitgliedsländern der EU sicherstellen sollen, um den Schutz personenbezogener Daten der Bürger zu gewährleisten. Die Vorgaben sind bekannterweise vielfältig und deren Umsetzung bedarf entsprechender Fachkenntnisse.

Dieses Seminar mit dem Referenten Dipl.-Bw. (FH) Steffen Kipple, VdW Bayern Treuhand, vermittelt die wichtigsten Grundlagen zur europäischen Datenschutz-Grundverordnung (DS-GVO) und deren praktische Anwendung in der Wohnungswirtschaft. Sie werden in die Lage versetzt Datenschutzbelange in der Praxis zu verstehen und die Organisation des betrieblichen Datenschutzes aktiv zu lenken und zu unterstützen.

Das Seminar gilt als Weiterbildung im Sinne von §15 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Sie erhalten einen entsprechenden Nachweis auf Ihrer Teilnahmebestätigung.

Anmeldung:
https://www.vdwbayern.de/veranstaltungen-termine/seminare/

 

Das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz BMWK hat am Abend des 26.07.2022 völlig überraschend und ohne Vorankündigung eine Verschlechterung der bisherigen BEG-Gebäudeförderung verkündet (wir berichteten per E-Mail), die bereits am 28.07.2022 in Kraft trat. Die Verbände wurden weder direkt noch vorab informiert.

Seit dem 28.07.2022 gilt:

Änderungen in der Neubauförderung
– Reduzierung des Kreditbetrages für Wohngebäude (261): Der maximale Kreditbetrag für das Effizienzhaus 40 NH wird von 150.000 Euro auf 120.000 Euro pro Wohneinheit abgesenkt.
– Absenkung der Fördersätze: Der Tilgungszuschuss für das EH 40 NH wird von 12,5% auf 5% reduziert.

Änderungen in der Sanierungsförderung
– Für Effizienzhäuser fällt die Zuschussförderung weg (BEG Wohngebäude – Zuschuss Effizienzhaus (461)), es können nur noch Kredite mit Tilgungszuschuss beantragt werden.
– Einstellung der Effizienzhaus-Stufe 100: Die Förderung für das EH 100 wird eingestellt. Die Einstellung betrifft konkret EH 100 und EH 100 EE.
– Reduzierung der Fördersätze: Die Tilgungszuschüsse für die Sanierung zum Effizienzhaus werden abgesenkt und im Gegenzug eine Zinsvergünstigung gewährt.

Die Höhe des Tilgungszuschusses beträgt für:
– EH 40: 20% (bisher 45%)
– EH 55: 15% (bisher 40%)
– EH 70: 10% (bisher 35%)
– EH 85: 5% (bisher 30%)
– EH Denkmal: 5% (bisher 25%)
Bei Erreichen einer „Effizienzhaus EE”-Klasse erhöht sich der jeweils anzusetzende Prozentwert wie bisher um 5%.

Beurteilung:
Damit setzt das BMWK bei dem seit Jahresanfang herrschenden Förder-Fiasko noch einen obendrauf – das ist eine große Katastrophe für das Engagement der sozial orientierten Wohnungsunternehmen für den Klimaschutz. Neben dem Vertrauensverlust und der Planungsunsicherheit macht der Wegfall der Zuschussförderung und die Reduzierung der Tilgungszuschüsse die BEG-Förderung für Wohnungsunternehmen unattraktiv. Die Folge ist, dass Klimaschutzinvestitionen unterbleiben werden oder nur über höhere Mieten refinanziert werden können.

Die Bayerische Staatsregierung hat am 02.08.2022 einen Gesetzesentwurf zur Änderung des Bayerischen Denkmalschutzgesetzes beschlossen. Der fortschreitende Klimawandel und die Herausforderungen bei der Energieversorgung machen es notwendig, alle Potenziale beim Energiesparen und zusätzlichem Erzeugen von Energie zu nutzen. Denkmalschutz und -pflege können dazu einen wertvollen Beitrag leisten. Erneuerbare Energien sollen zukünftig besser genutzt und Denkmäler leichter energetisch verbessert werden – fachlich verträglich und verantwortbar.

Die Neuerungen im Bayerischen Denkmalschutzgesetz sollen einen erleichterten Einsatz erneuerbarer Energien im Denkmalbereich ermöglichen. Zielsetzung ist eine deutliche Erhöhung von Photovoltaik-, Solar- und Geothermie-Anlagen, die den Anforderungen von Denkmalschutz und Klimaschutz Rechnung tragen. Zudem sind weitgehende Lockerungen bei der Errichtung von Windenergieanlagen in der Nähe von Denkmälern vorgesehen.

Der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen begrüßt die Novelle des Denkmalschutzgesetzes. Die Wohnungswirtschaft braucht die Energiewende im Wohnungsbestand. Die Novelle öffnet den Weg für Photovoltaikanlagen auf denkmalgeschützten Wohnhäusern. Bei den Wohnungsgenossenschaften und kommunalen Wohnungsunternehmen gibt es viele Bestandsgebäude mit Denkmal- oder Ensembleschutz.

Wir werden Sie weiter über das Gesetzgebungsverfahren informieren.

Der VdW Bayern hat in der letzten Juli-Woche eine Umfrage zu den Auswirkungen der Energiepreissteigerungen auf die Verbandsmitglieder durchgeführt. Herzlichen Dank für Ihre Teilnahme. Zu den Ergebnisse der Befragung haben wir eine Pressemitteilung verschickt:

Zwei Drittel der Wohnungen werde mit Gas beheizt – mehr als die Hälfte der Wohnungsunternehmen befürchtet Zahlungsausfälle

Zahlreiche bayerische Haushalte müssen künftig jährlich mit rund 1.700 Euro Mehrkosten für das Heizen rechnen. Denn fast jedes bayerische Wohnungsunternehmen greift zum Beheizen seiner Wohnungen auf Gas zurück. In Folge sehen die sozial orientierten Wohnungsunternehmen ein hohes Risiko für Zahlungsausfälle durch die steigenden Energiepreise. Das ergab eine Umfrage des Verbands bayerischer Wohnungsunternehmen unter 493 Mitgliedsunternehmen mit einem Bestand von 560.000 Wohnungen im Freistaat.

Aktuell profitieren nach Angaben des Verbandes viele Unternehmen und damit die Mieter noch von günstigen Altverträgen. 30 Prozent aller Verträge laufen noch mit fixen Preisen bis 31.12.22, 29 Prozent der Verträge noch bis 31.12.23. Durchschnittlich beziehen Unternehmen derzeit Gas zu einem gemittelten Preis von 5,59 ct/kWh. „Doch manche Wohnungsunternehmen bezahlen bereits jetzt mehr als 13 ct/kWh und es ist nur eine Frage der Zeit, bis die hohen Energiepreise voll bei der Wohnungswirtschaft ankommen“, sagt Verbandsdirektor Hans Maier. Beim Durchreichen des aktuellen Preises würden die Mehrkosten für Mieter ca. 1.700 Euro jährlich betragen – aufgrund der niedrigen Mieten der Wohnungswirtschaft bedeutet dies einen Warmmietenaufschlag von durchschnittlich 25 Prozent.

„Unsere Mitglieder sind sich der großen Verantwortung für die Mieterhaushalte bewusst. Bei den Wohnungsgenossenschaften, kommunalen und kirchlichen Wohnungsunternehmen leben viele Menschen, die sich die steigenden Preise nicht so einfach leisten können“, erklärt der Verbandsdirektor. Deshalb hätten bereits mehr als zwei Drittel der Mitgliedsunternehmen Maßnahmen zur Senkung des Energieverbrauchs getroffen oder bereiten diese vor. Am häufigsten wurde bisher die Optimierung von Heizungsanlagen umgesetzt (93%).

Um den Preisschock klein zu halten, haben 71% der Unternehmen bereits Vereinbarungen über eine freiwillige Erhöhung der Betriebskosten- oder Heizkostenvorauszahlung abgeschlossen. Ein Großteil der Unternehmen bietet eine freiwillige Erhöhung zwischen 25 und 50 Prozent an. Dürfen Mieter selbst einen Erhöhungsbetrag festlegen, so entscheiden sie sich im Mittel für 40 Prozent.

Risiko für Zahlungsausfälle steigt
Mehr als die Hälfte der Verbandsmitglieder (56%) sehen trotzdem ein hohes oder sehr hohes Risiko, dass es bei großen Teilen ihrer Mieter zu Zahlungsausfällen infolge der explodierenden Energiepreise kommt. Um die eigene Liquidität nicht zu gefährden, gibt jedes zweite Wohnungsunternehmen an, Neubauvorhaben oder Modernisierungsprojekte zurückstellen. „Die Aussichten bei den sozial orientierten Wohnungsunternehmen sind trübe“, sagt Verbandsdirektor Maier. Die Unternehmen kämpfen bereits mit steigenden Baukosten, Lieferschwierigkeiten und dem Fachkräftemangel, da kommt der Energiepreisschock zur Unzeit. Für 2023 erwartet der Verbandsdirektor deutlich sinkende Neubauzahlen.

Die Auswertung der Mitgliederbefragung finden Sie hier

 

Das Bundesfinanzministerium hat den Referentenentwurf für ein Jahressteuergesetz 2022 veröffentlicht. Erfreulicherweise soll nun endlich die seit langem geforderte und auch im Koalitionsvertrag enthaltene Anhebung des steuerlichen (linearen) Normalabschreibungssatzes für den Mietwohnungsneubau von 2 Prozent auf 3 Prozent erfolgen – allerdings erst für neue Mietwohngebäude, die nach dem 31.12.2023 fertiggestellt werden (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 c EStG-E ).

Gleichzeitig soll – bereits zum 01.01.2023 – die Möglichkeit der Gebäudeabschreibung aufgrund einer nachgewiesenen kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer entfallen (Aufhebung des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG), was wir als äußert kritisch, wenn nicht sogar verfassungswidrig einschätzen.

Leider bislang nicht enthalten sind:
– die ebenfalls im Koalitionsvertrag angekündigte „Superabschreibung für Klimaschutz und digitale Wirtschaftsgüter” (für den Mietwohnungsbereich) und
– die – für das JStG 2022 zugesagte – Angleichung der Mieterstromregelung für den Bereich der Vermietungsgenossenschaften an die für die Gewerbesteuer getroffene Regelung.

Beides wird die Wohnungswirtschaft noch einmal ausdrücklich einfordern.

Die weiteren vorgesehenen gesetzlichen Maßnahmen werden wir noch einer genauen Prüfung unterziehen. Der voraussichtliche Zeitplan des Gesetzgebungsverfahrens ist derzeit noch nicht bekannt. Wir werden Sie über die weiteren Entwicklungen auf dem Laufenden halten.

Nach Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt ist am 27. Juli 2022 das Gesetz zur Einführung virtueller Hauptversammlungen von Aktiengesellschaften und Änderung genossenschafts- sowie insolvenz- und restrukturierungsrechtlicher Vorschriften in Kraft getreten.

Damit ist auch die gesetzliche Neuregelung zur Zulässigkeit alternativer Formen der Generalversammlung bei Genossenschaften ebenfalls in Kraft getreten, über die wir Sie mit der vdw aktuell 16/2022 informiert haben. Die rechtlichen Einzelheiten zur Einführung virtueller Hauptversammlungen von Aktiengesellschaften finden Sie hier.

Bis zum 31. August 2022 gelten parallel weiterhin die Regelungen im Gesetz über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie (GesRuaCOVBekG), soweit nicht hier anderslautende Regelungen enthalten sind, die insoweit vorgehen.