Kategorie: vdw aktuell

Am 01. August 2022 ist das Gesetz zur Umsetzung der Digitalisierungsrichtlinie (DiRuG) in Kraft getreten. Dieses setzt die Richtlinie (EU) 2019/1151 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20. Juni 2019 zur Änderung der Richtlinie (EU) 2017/1132 im Hinblick auf den Einsatz digitaler Werkzeuge und Verfahren im Gesellschaftsrecht in nationales Recht um.

Diese Richtlinie dient dem Zweck, durch den Einsatz digitaler Instrumente und Verfahren die Gründung von Gesellschaften und die Errichtung von Zweigniederlassungen im europäischen Binnenmarkt zu vereinfachen. Dabei wird insbesondere das bisherige deutsche Registerwesen umfangreich geändert.

Die Änderungen durch das DiRuG werden ergänzt durch das Gesetz zur Ergänzung der Regelungen zur Umsetzung der Digitalisierungsrichtlinie und zur Änderung weiterer Vorschriften.

Durch das DiReG wird auch für Genossenschaften die öffentliche Beglaubigung mittels Videokommunikation ermöglicht.

Das DiReG weitet ferner die Durchführung einer Online-Gründung einer GmbH auf Sachgründungen aus und ermöglicht die Online-Beurkundung auch für einstimmige Gesellschafterbeschlüsse zur Änderung des Gesellschaftsvertrages, dies allerdings erst ab 01. August 2023.

Des Weiteren können durch eine entsprechende Ergänzung im DiReG ab 01. August 2023 auch die Anmeldungen zum Vereinsregister mittels Videokommunikation öffentlich beglaubigt werden.

Alle wesentlichen Änderungen finden Sie im GdW-Rundschreiben.

Die Herausforderungen für die bayerischen Städte, Märkte und Gemeinden sind heute vielschichtiger denn je: schleichende Überalterung, stetig wachsende Digitalisierung unserer Gesellschaft, Klimawandel, Corona-Pandemie oder die Folgen des russischen Angriffskriegs auf die Ukraine. Mit der Städtebauförderung unterstützt der Freistaat Bayern Städte und Gemeinden. Das Förderspektrum reicht dabei von der Erstellung von Integrierten Städtebaulichen Entwicklungskonzepten bis hin zur Umsetzung von Maßnahmen zur Anpassung, Stärkung und Wiederbelebung ihrer Zentren und Quartiere. Dieses Jahr erhalten 434 bayerische Städte und Gemeinden in der Bund-Länder-Städtebauförderung Fördermittel in Höhe von mehr als 193 Millionen Euro.

In Bayern werden in den drei Bund-Länder-Städtebauförderungsprogrammen „Lebendige Zentren“, „Sozialer Zusammenhalt“ und „Wachstum und nachhaltige Erneuerung“ 498 Maßnahmen in 434 bayerischen Kommunen gefördert. Zusammen mit den Mitteln der Kommunen stehen knapp 300 Millionen Euro für die Projekte zur Verfügung. Bürgerinnen und Bürger und örtliche Akteure können sich einbringen und sind ein wichtiger Faktor für den Erfolg.

Eine Übersicht über die Programmkommunen und weitere Informationen zur Städtebauförderung finden Sie hier

Entsprechend alter wie auch neuer Gesetzeslage im WEG Recht sind Untergemeinschaften bzw. Mehrhausanlagen dem Gesetzeswortlaut grundsätzlich fremd. Allgemein anerkannt ist jedoch, dass eine Vereinbarung von Untergemeinschaften in der Gemeinschaftsordnung (TE/GO) vor – wie auch nach der Reform des WEG-Rechts grundsätzlich zulässig ist.

Mit Urteil vom 12. November 2021 (AZ.: V ZR 204/20) hat der BGH nun entschieden, dass in der TE/GO einer aus mehreren Häusern bestehenden Wohnanlage für Tiefgarage und Wohngebäude auch dann weitgehend verselbständigte Untergemeinschaften gebildet werden können, wenn die Tiefgarage baulich zugleich als Fundament der Wohngebäude dient. Von Belang ist dies sowohl für die Verwaltungs- als auch für die Kostentrennung, sodass die Teileigentümer der Tiefgaragenstellplätze auch dann allein die Kosten für Sanierungsmaßnahmen im Bereich der Tiefgarage zu tragen haben, wenn die Tiefgarage bautechnisch anderen Baukörpern dient, indem an sich getrennte Baukörper statisch aufeinander aufbauen.

Der Fall
Vorliegend hatte der Verwalter einer WEG, zu welcher mehrere Häuser gehören, die teilweise mit einer vierstöckigen Tiefgarage unterbaut sind, in einer Eigentümerversammlung 2019 die Teileigentümer der Tiefgarage über eine ausschließlich von diesen im Wege einer Sonderumlage kostenmäßig zu tragende Tiefgaragensanierung für rund 5 Millionen Euro beschließen lassen. Der Kläger wurde dadurch als Sondereigentümer eines Stellplatzes in der Tiefgarage zu 46/100.000stel Miteigentumsanteilen mit einer Sonderumlage in Höhe von 21.276,59 Euro belastet. In § 2 Abs. 1 – 5 der Gemeinschaftsordnung (TE/GO) sind für die verschiedenen Baukörper „Sondernutzungsgemeinschaften“ gebildet. § 2 Abs. 6 TE/GO lautet:

„Die Sondernutzungsgemeinschaften verwalten sich selbständig nach Maßgabe der TE unter ergänzende Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes. Die für die Gemeinschaft aller Eigentümer getroffenen Regelungen gelten für sie entsprechend. Dies gilt insbesondere hinsichtlich der Abhaltung von Sondernutzungsgemeinschaftsversammlungen (…).“ In § 13 Abs. 1 TE/GO heißt es: „Instandhaltungsrückstellungen werden jeweils für die Sondernutzungsgemeinschaften, wie in § 2 definiert, gebildet. (…).“

Nachdem das Amtsgericht der Anfechtungsklage stattgegeben hatte, wies das Landgericht Stuttgart die Berufung der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft wegen offenkundiger Aussichtslosigkeit durch Beschluss zurück. Dagegen erhoben die Beklagten nun mit Erfolg Nichtzulassungsbeschwerde. Laut BGH werde der Beschluss der Untergemeinschaft wegen der wirksamen Vereinbarung in der TE/GO von der erforderlichen Beschlusskompetenz getragen. Unerheblich sei, dass die Tiefgarage unter mehreren (nicht aber allen) Wohngebäuden liege und somit teils das Fundament der Wohnhäuser bilde, da auch bei einer baulichen/ statischen Bauwerksverschränkung eine weitreichend selbständige Verwaltungs- und Kostentrennung verankert werden könne. Nur ausnahmeweise können Mitglieder der anderen Untergemeinschaften, deren Gebäude statisch auf die Tiefgarage angewiesen sind, befugt sein, über die Sanierung mitzuentscheiden (vgl. hierzu LG München I, ZWE 2019, 495 Rn. 20 ff.). Dies verneinte der BGH unter Anführung einer „zweifelsfreien Beschlusskompetenz“ vorliegend jedoch und hielt zusätzlich fest, dass sich andernfalls auch nichts an der vorgegebenen Kostentrennung ändern würde.

Fazit:
Bei Übernahme einer Verwaltung empfiehlt es sich für Verwalter, den Inhalt der Gemeinschaftsordnung sorgfältig dahingehend zu prüfen, ob in ihr Untergemeinschaften vereinbart sind und wie weit diese Vereinbarung reicht. Generell können Untergemeinschaften die Verwaltungszuständigkeit, Kostentragung, Kostenverteilung, Finanzierung, das Stimmrecht und eine Regelungskompetenz bezüglich des äußeres Erscheinungsbildes sowie sonstige bauliche Veränderungen zugewiesen werden. Ggf. müssen für diese Untergemeinschaften gesonderte Rücklagen gebildet werden. Um wirksam zu sein, müssen Vereinbarungen zu Untergemeinschaften klar und eindeutig ausgestaltet sein. Auch ist bei der Objektübernahme zu prüfen, ob bereits wirksame Beschlüsse zur Kostentrennung zwischen Untergemeinschaften vorliegen. Im Regelfall ist hierbei von der alleinigen Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft auszugehen. Allerdings hat diese ihre Sanierungsbeschlüsse so zu fassen, dass Statik und Bautechnik der übrigen Untergemeinschaften nicht in unzulässiger Art und Weise beeinträchtigt werden.

Die Jahre der Pandemie betreffen eine ganze Generation zukünftiger Auszubildender. Erfolgreiche Formen der Kontaktanbahnung wie Ausbildungsmessen, persönliche Events und selbst ein Praktikum sind entfallen. Die Zeiten machen es erforderlich, ganz neue und kreative Wege zu beschreiten, um Auszubildende zu gewinnen und langfristig für die Branche zu begeistern. Personaler und Unternehmen sind mehr denn je gefordert, sich Gedanken zu machen, wie sie talentierte Nachwuchskräfte auf dem Bewerbermarkt ansprechen, gewinnen und binden können.

Im Seminar mit der Referentin Iris Kadenbach erhalten Sie einen Überblick über praxiserprobte Methoden und Instrumente der Auszubildendengewinnung. Um neue Wege zu beschreiten, die zu Ihrem Unternehmen passen und im Verhältnis zum Aufwand stehen, ist es ebenso wichtig, bestehende Kanäle zu nutzen und bereits vorhandene „Bordmittel“ einzusetzen. An Best-Practice-Beispielen erkennen Sie, welche innovativen Wege der Ansprache von Bewerbern erfolgsversprechend sind.

Das Seminar soll Ihnen Anregungen und Impulse geben, wie Sie Auszubildende aktuell und zukünftig auf verschiedenen Kommunikationskanälen erfolgreich ansprechen und erreichen. Entwickeln Sie für Ihre Nachwuchskräftegewinnung Bewerber-Kampagnen mit Strahlkraft und erhöhen Ihren Bekanntheitsgrad für die nächste Generation.

Inhalte:
– Welche zukünftigen Auszubildenden wollen Sie wie erreichen? – Zielgruppenanalyse
– Ausbildung als beidseitiger Gewinn – Ausbildung als Nachwuchsbindung
– So „tickt“ die Generation der „Digital Natives“ – Werte, Einstellungen, Bedürfnisse
– Selbstdarstellung offline und mit Internetpräsenz
– Wie ersetzt man Jobmessen und persönlichen Kontaktaufbau?
– Passende Kommunikationskanäle, Social Media für die Auszubildendengewinnung
– Best-Practice: Beispiele für auffallende und erfolgreiche Kampagnen
– PR-Kampagnen und Aufsehen durch Guerilla-Marketing: Was passt und ist politisch korrekt?
– Werbung mit attraktiven Stellenanzeigen – print und online
– Mitarbeiter und Auszubildende als Multiplikator und Co-Recruiter
– Bewertungsportale und Employer Branding

Zur Anmeldung

Die Konferenz der Prüfungsdirektoren hat am 30.06.2022 folgende überarbeitete GdW Standards

• “Modernisierung von Gebäuden – zur Abgrenzung von Herstellungs- und Instandhaltungskosten bei Gebäuden (Erhaltungsaufwand) in der Handelsbilanz”,
• “Ermittlung des niedrigeren beizulegenden Wertes für Wohngebäuden des Anlagevermögens” und
• ” Die Prüfung von Beihilfen nach IDW PS 700″

verabschiedet. Die GdW Standards finden Sie auch im Mitgliederbereich unter GdW-Arbeitshilfen: Link

Im Rahmen des „Sommerpakets” wurde die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) verabschiedet (siehe vdw aktuell 16/2022). Aus Sicht der Wohnungswirtschaft war der intensive Austausch mit der Bundesregierung und den Bundestagsfraktionen hierzu erfolgreich. Es wird – ganz im Sinne effizienten Klimaschutzes – für Neubauten nur der Primärenergiebedarf auf EH55-Niveau verschärft, der Wärmeschutz verbleibt auf dem gegenwärtigen Niveau. In den Verhandlungen wurde zuvor lange gefordert, den Wärmeschutz zu verschärfen. Eine ausführliche Beurteilung aus Sicht der Wohnungswirtschaft finden Sie in einem GdW-Rundschreiben hierzu (Download) in dem auch erläutert wird, weshalb auf diesem Wege der effizientere Klimaschutzweg beschritten wurde und wie Sie sich auf die neue Situation einstellen können.

Die wichtigsten Punkte aus Sicht der Wohnungswirtschaft sind:

• Das GEG wird zum 01.01.2023 geändert. Es wird für Neubauten nur der Primärenergiebedarf auf EH 55-Niveau verschärft, der Wärmeschutz verbleibt beim gegenwärtigen Niveau. Diese Änderung erfolgte erst im parlamentarischen Verfahren. Sie setzt wohnungswirtschaftliche Forderungen um und ist ganz im Sinne des effizienten Klimaschutzes. Weitere Änderungen sind vorteilhaft und werden im GdW-Schreiben erläutert.
• Das EEG erhöht die Überschuss-Einspeisevergütung und führt einen weiteren Zuschlag bei Volleinspeisung ein. Für Mieterstrom fällt die 100 kW-Grenze. Es gibt Neues zur Anlagenzusammenfassung.
• Die seit 01.07.2022 ausgesetzte EEG-Umlage wird für Letztverbraucher endgültig abgeschafft und vom Bund übernommen.
• Das Energiefinanzierungsgesetz stellt Wärmepumpenstrom und Strom, aus dem grüner Wasserstoff gemacht wird, von der KWKG-Umlage und der Offshore-Umlage frei.
• Das EnWG regelt die Vereinbarung reduzierter Netzentgelte für netzdienlich abschaltbare Lasten, wie Wärmepumpen, Nachtspeicherheizungen und nicht öffentliche Ladestationen.
• Im KWKG bleibt die Streichung der Förderung von Strom aus Biomethan trotz massiver Gegenwehr der Verbände, auch der BID, erhalten.

Zu den Änderungen im Energiesicherungsgesetz [EnSiG (Preisanpassungsrecht und mögliche Vorschriften zur Energieeinsparung] haben wir bereits ausführlich informiert. Das EnSiG ist als einziges Gesetz des beschlossenen Paketes bereits im BGBl. veröffentlicht und am 12.07.2022 in Kraft getreten.

Die Allgemeinen Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme (AVB Fernwärme) wurde mit Hinblick auf die eventuelle Gasmangellage erweitert. Sobald die Bundesnetzagentur die Feststellung trifft, dass eine erhebliche Reduzierung der Gesamtgasimportmengen nach Deutschland vorliegt (§ 24 Abs. 1 S. 1 Energiesicherungsgesetzes) können die Preissteigerungen entlang der Lieferkette weitergegeben werden, um die Versorgungssicherheit aufrecht zu erhalten. Hierfür werden der AVB Fernwärme in §24 die Abs. 5 bis 7 hinzugefügt. Wenn ein Energieversorgungsunternehmen (EVU) ggü. einem Fernwärmeversorgungsunternehmen (FVU) den Preis für die Lieferung von Gas zur Erzeugung von Fernwärme erhöht, so sind dieses FVU sowie Weitere entlang der Lieferkette berechtigt, ein in einem Wärmeliefervertrag vereinbartes und insoweit einschlägiges Preisanpassungsrecht frühestens zwei Wochen nach der Gaspreiserhöhung auszuüben – auch wenn im Wärmeliefervertrag ein längerer Zeitraum für die Anpassung des Preises vereinbart wurde. Die Ausübung des Preisanpassungsrechts ist in Textform mitzuteilen und mit einer Begründung zu versehen. Die Preisanpassung wird frühestens zwei Wochen nach dem Tag, der auf den Tag des Zugangs der Mitteilung folgt, wirksam.

Der Kunde hat in diesem Fall das Recht, den Wärmeliefervertrag außerordentlich mit Wirkung spätestens zum Ende des ersten Jahres nach Wirksamwerden der Preisänderung zu kündigen. Weiterhin hat der Kunde des FVU das Recht, alle zwei Monate ab Wirksamwerden einer solchen Preisanpassung die Überprüfung und ggf. unverzügliche Preissenkung auf ein angemessenes Niveau zu verlangen. Das FVU hat dem Kunden innerhalb einer Frist von zwei Wochen das Ergebnis der Überprüfung und eine etwaige Preisänderung mitzuteilen und zu begründen. Sechs Wochen nach der Aufhebung der Notfallstufe ist das FVU verpflichtet, den Kunden über die Aufhebung zu unterrichten und den Preis auf ein angemessenes Niveau abzusenken.

Wortlaut § 24 AVB Fernwärme: https://www.gesetze-im-internet.de/avbfernw_rmev/__24.html

Sachverhalt
Bereits im Januar entschied das LG München I (Az.: 3 O 17493/20), dass der Betreiber einer Website einem Nutzer gegenüber zu Unterlassung und Schadensersatz verpflichtet ist, wenn dessen dynamische IP-Adresse auf Grund der Einbindung von „Google Fonts“ auf der Webseite automatisch an Google weitergeleitet wird. Im konkreten Fall hielt das Gericht einen Schadensersatz in Höhe von 100 Euro für angemessen. Aus datenschutzrechtlicher Sicht impliziert das Verfahren auch eine erhöhte Aufmerksamkeit bei der Einbindung weiterer Tools von Google, wie bspw. „Google Analytics“.

Handlungsbedarf
Gegenwärtig sind uns Schreiben an Mitgliedsunternehmen bekannt, in denen, unter Bezugnahme auf das Urteil, Zahlung von Schadensersatz und Unterlassung gefordert wird. Hierbei handelt es sich nach unserer Einschätzung um massenhaft versendete Schreiben, welche den angeblichen Besuch der Webseite pauschal behaupten, weshalb auf diese zunächst nicht eingegangen werden sollte. Es sollte unverzüglich geprüft werden, ob „Google Tools“ auf der eigenen Webseite zum Einsatz kommt und ggf. Anpassungen bei der Einbindung vorgenommen werden.

Hinweis
Das Urteil des LG München betrifft nur beispielhaft „Google Fonts“. Die vom Gericht festgehaltenen Grundsätze gelten analog für sämtliche aus Nicht-EU-Staaten stammende Webdienste. Gemeint ist jeder US-Dienst, der dynamisch in eine Internetseite eingebunden wird. Zu prüfen ist vor der Einbindung in allen Fällen, ob eine entsprechende Rechtsgrundlage gegeben ist.

Ansprechpartner
Als Ansprechpartner steht Ihnen Herr Andreas Holzmann unter 089/ 290020-167, sowie der Fachbereich Datenschutz unter datenschutzberatung@vdwbayern.de zur Verfügung.

Mit den Urteilen vom 20. Juli 2022 – VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21 und VIII ZR 361/21 – hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass in der Mieterhöhungserklärung die Modernisierungskosten nicht nach Gewerken aufgeteilt werden müssen.

1. Sachverhalt (gemäß BGH-Pressemitteilung Nr. 114/2022 vom 21.07.2022)

In sämtlichen Verfahren sind die Kläger jeweils Mieter von Wohnungen der Beklagten in Bremen. Diese erhöhte infolge von
Modernisierungen der betreffenden Wohnungen sowie
der Gebäude, in denen sich die Wohnungen befinden, die monatlich zu zahlende Grundmiete.

Den Mieterhöhungsschreiben war jeweils eine als „Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung” bezeichnete Anlage beigefügt. Diese enthielt unter anderem Angaben zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten, den jeweils nach Abzug der Instandhaltungskosten verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskostenanteil sowie die sich daraus ergebende Berechnung der jeweiligen Mieterhöhung. Die Kläger halten die Mieterhöhungserklärungen bereits aus formellen Gründen für unwirksam. Sie begehren mit ihren Klagen die Feststellung, dass der Beklagten ein Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete nicht zustehe, und zum Teil zusätzlich die Rückzahlung ihrer Ansicht nach überzahlter Mieten.

2. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (gemäß BGH-Pressemitteilung Nr. 114/2022 vom 21.07.2022)

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass es zur Erfüllung der formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB ausreichend ist, wenn ein Vermieter die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Eine Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme entstandenen Gesamtkosten nach den einzelnen angefallenen Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen ist hingegen grundsätzlich auch dann nicht erforderlich, wenn umfangreiche und entsprechend kostenträchtige bauliche Veränderungen oder Maßnahmen außerhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren Gebäuden ausgeführt wurden.

Nach § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 11 Prozent (seit 1. Januar 2019 um 8%) der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dabei ist die Mieterhöhung gemäß § 559b Abs. 1 BGB dem Mieter in Textform zu erklären und darin die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern. Damit soll insbesondere eine Abgrenzung berücksichtigungsfähiger Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) von insoweit nicht berücksichtigungsfähigen Erhaltungsmaßnamen (§ 555a BGB) gewährleistet werden.

Diese formellen Anforderungen an die Erhöhungserklärung in § 559b Abs. 1 BGB bilden das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts eingeräumten Möglichkeit, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Der Mieter soll in die Lage versetzt werden, den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität zu überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kontrolle – etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Personen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/ oder durch Einsichtnahme in die Rechnungen und sonstigen Belege – besteht.

Dennoch dürfen die Hürden für die Mieterhöhungserklärung in formeller Hinsicht nicht zu hoch angesetzt werden. Denn eine Überspannung der Anforderungen könnte dazu führen, dass der Vermieter eine inhaltlich berechtigte Mieterhöhung nicht durchsetzen könnte und ihm der Anreiz zur Durchführung von – vom Gesetzgeber ausdrücklich erwünschten – Modernisierungsmaßnahmen genommen würde.

Davon ausgehend ist es in formeller Hinsicht ausreichend, wenn der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen aus seiner Sicht in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Welchen weiteren – für die beschriebene Zielsetzung des § 559b Abs. 1 BGB maßgeblichen – Erkenntnisgewinn die vom Berufungsgericht geforderte weitergehende Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleichbaren Kriterien dem Mieter vermittelte, ist nicht ersichtlich. Zudem hat das Berufungsgericht nicht hinreichend in den Blick genommen, dass dem Mieter zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters über dessen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-) Einsichtsrecht zur Verfügung steht.

Ob die vom Vermieter angesetzten Erhöhungsbeträge tatsächlich zutreffend und angemessen sind, betrifft allein die materiell-rechtliche Nachprüfung der Erhöhungserklärung nach § 559 BGB. In deren Rahmen obliegt dem Vermieter die Darlegungs- und Beweislast nicht nur dafür, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern auch dafür, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung dienende Maßnahmen entfallen sind.

Da das Berufungsgericht die hierfür erforderlichen Feststellungen bislang nicht getroffen hat, hat der Senat die Berufungsurteile in allen drei Verfahren aufgehoben und zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Bremen zurückverwiesen.

3. Auswirkungen auf Wohnungsunternehmen

Mit der Entscheidung stellt der BGH klar, dass eine Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme entstandenen Gesamtkosten nach den einzelnen angefallenen Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen nicht erforderlich ist. Dies gilt auch dann nicht, wenn umfangreiche und entsprechend kostenträchtige bauliche Veränderungen oder Maßnahmen außerhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren Gebäuden ausgeführt wurden. Damit erteilt der BGH der auch in der Rechtsprechung vertretenen Ansicht eine Absage, wonach die Berechnung der tatsächlich aufgewandten Kosten im Rahmen der Erhöhungserklärung nach 559b Abs. 1 BGB auch Kosten für ein Gewerk enthalten muss. Notwendig bleibt aber, dass der Mieter in die Lage versetzt werden soll, den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität zu überprüfen, um entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kontrolle – etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Personen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/ oder durch Einsichtnahme in die Rechnungen und sonstige Belege – besteht.

Im Ergebnis aber bleibt der BGH bei seiner Tendenz, wonach die formellen Hürden nicht zu hoch angesetzt werden dürfen. Die materielle Prüfung der Rechtmäßigkeit soll nicht bereits im formellen Teil vorgezogen werden.