Kategorie: vdw aktuell

Der Kläger unterhält als Miteigentümer eines Wohngebäudes mit den weiteren Miteigentümern bei der Beklagten eine Wohngebäudeversicherung, welcher die „Allgemeinen Wohngebäude-Versicherungsbedingungen“ der Beklagten (im Folgenden: VGB 2008) zugrunde liegen. In Teil A VGB 2008 heißt es:

„3 Leitungswasser
1. Bruchschäden innerhalb von Gebäuden
Der Versicherer leistet Entschädigung für innerhalb von Gebäuden eintretende
…
b) frostbedingte Bruchschäden an nachfolgend genannten Installationen:
aa) Badeeinrichtungen, Waschbecken, Spülklosetts, Armaturen …
2. …
3. Nässeschäden
Der Versicherer leistet Entschädigung für versicherte Sachen, die durch bestimmungswidrig austretendes Leitungswasser zerstört oder beschädigt werden. Das Leitungswasser muss aus Rohren der Wasserversorgung …ausgetreten sein.”

In dem versicherten Gebäude kam es aufgrund der Undichtigkeit einer Silikonfuge im Duschbereich einer Wohnung zu einem Wasserschaden. Die weiteren Miteigentümer traten ihre Ansprüche an den Kläger ab. Der Kläger nimmt den beklagten Versicherer auf Versicherungsleistungen wegen eines Wasserschadens in Anspruch. Das Landgericht hat die die Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers hatte Erfolg.

Im Rahmen der Revision entschied der BGH (BGH Urteil vom 20.10.2021), dass die Beklagte bei regelgerechter Auslegung der VGB 2008 nicht für Schäden aufgrund der undichten Fuge einzustehen habe. Allgemeine Versicherungsbedingungen sind so auszulegen, wie ein durchschnittlicher, um Verständnis bemühter Versicherungsnehmer sie bei verständiger Würdigung, aufmerksamer Durchsicht und unter Berücksichtigung des erkennbaren Sinnzusammenhangs versteht…

Bei der Beurteilung der Frage, ob es sich um ein versichertes Ereignis handelt, wenn Wasser durch eine undichte Fuge zwischen einer Duschwanne und einer angrenzenden Wand gelangt, wird ein Versicherungsnehmer ….seine Aufmerksamkeit auf „Nässeschäden“ richten.

Nach VGB 2008 leistet der Versicherer Entschädigung für versicherte Sachen, die durch bestimmungswidrig austretendes Leitungswasser zerstört oder beschädigt werden. Gemäß Satz 2 der Klausel muss das Leitungswasser aus Rohren der Wasserversorgung (Zu- und Ableitungen) …ausgetreten sein. Bei einer undichten Fuge ist Wasser nicht aus Rohren der Wasserversorgung ausgetreten. In Betracht wird er dagegen die Alternative ziehen, dass Wasser aus „den mit diesem Rohrsystem verbundenen sonstigen Einrichtungen” ausgetreten ist.

Im Fall einer undichten Fuge zwischen einer Duschwanne und einer angrenzenden Wand ist Wasser auch nicht aus „den mit
diesem Rohrsystem verbundenen sonstigen Einrichtungen” ausgetreten, da die Duschwanne keine Verbindung mit dem Rohrleitungssystem hat. Die Duschwanne, die Fugen, die angrenzenden Wände und die sonstigen Bauteile einer Dusche sind auch nicht als einheitliche Einrichtung anzusehen, die über den Zulauf (Duschkopf) und Ablauf (Abwasserleitung) mit dem Rohrsystem verbunden ist. Die Beklagte ist demnach leistungsfrei, weil Wasser nicht aus einer in Teil A § 3 Nr. 3 Satz 2 VGB 2008 genannten Quelle ausgetreten ist.

Anmerkung:
Das Urteil ist nicht nur für Wohnungseigentümergemeinschaften sondern für jedes Wohnungsunternehmen von erheblicher Bedeutung, da in nahezu jedem Bad oder jeder Dusche Silikonfugen zur Abdichtung der Duschwanne oder Badewanne gegenüber Wänden, Wandfliesen oder Bodenfliesen vorhanden sind. Silikonfugen werden oftmals auch „Wartungsfugen“ genannt. Sie können reißen oder sich von der Oberfläche lösen und müssen dann erneuert werden. Für den Fall, dass dies unterbleibt ist nun geklärt, dass ein – mitunter erheblicher – Nässeschaden nicht von der Leitungswasserversicherung gedeckt ist. Mieter sind nach den mietrechtlichen Vorschriften verpflichtet, erkennbare Risse oder sonstige Beschädigungen (= Mangel der Mietsache) dem Vermieter zu melden. Noch weitergehend sind Miteigentümer aus wohnungseigentumsrechtlichen Gründen verpflichtet, erkennbare Risse oder Beschädigungen zu beseitigen. Anderenfalls entsteht bei Schäden auf Grund einsickernden Wassers ein Haftungsfall, sofern der Miteigentümer oder Mieter einen etwaig entstehenden Nässeschaden zu vertreten hat.

Es empfiehlt sich daher, Mieter bzw. Eigentümer darüber zu informieren, dass rissige Silikonfugen zu melden sind. Auch sollte bei Wohnungsübergaben in besonderem Maße darauf geachtet werden, ob Wartungsfugen nachgearbeitet werden müssen. Noch weitergehend lässt sich sogar vertreten, dass Mieter in längeren Zeitintervallen eine Überprüfung der Wartungsfugen dulden und dem Vermieter hierfür Zutritt in ihre Wohnung gewähren müssen.

In Abstimmung mit dem GdW-Fachausschuss Recht wurden die Mustersatzungen für Wohnungsgenossenschaften, die Mustergeschäftsordnungen für Vorstand und Aufsichtsrat bei Wohnungsgenossenschaften sowie die Musterwahlordnung für die Wahl der Vertreter bei Wohnungsgenossenschaften mit Vertreterversammlung überarbeitet (wir berichteten). Diese Regelwerke werden durch die Neuausgaben des GdW 2022 ersetzt. Die neuen Regelwerke können wie gewohnt auch über den Haufe Verlag bezogen werden. Nun ist auch Band 2 (Erläuterungen zu den Mustersatzungen und Mustergeschäftsordnungen) abrufbar.

Diese und alle weiteren GdW-Publikationen finden Sie als PDF-Vollversion auch jederzeit im Bereich „Extranet -> Publikationen” auf https://netzwerkwohnungswirtschaft.de Falls noch nicht geschehen, müssen Sie sich dort bitte erst registrieren. Sollten Sie bereits persönliche Anmeldedaten für den GdW-Mitgliederbereich haben, können Sie diese verwenden.

Die Folgen des Ukraine-Krieges auf die Wohnungswirtschaft in Deutschland hat der GdW in einem GdW kompakt dargestellt. Die Publikation wurde von GdW-Präsident Axel Gedaschko an maßgebliche Mitglieder des Bundeskabinetts und weitere Bundespolitiker verschickt. Außerdem hat der GdW dem Schreiben den Vorschlag einer „Neubau-Klima-Plus-Förderung” beigefügt. Die beiden Publikationen finden Sie auf hier: Link

Am 01.12.2021 trat das neue Telekommunikationsgesetz (TKG) in Kraft. Die für Wohnungsunternehmen wichtigste Änderung: Die Kosten des Unternehmens für die Versorgung der Mieter mit TV-Signalen und -diensten (Betrieb von Gemeinschafts-Antennenanlage) sowie für die Bereitstellung von Breitband-Internet über eigene Verteilanlagen können ab dem 1. Juli 2024 nicht mehr über § 2 Nr. 15 a) / 15 b) BetrKV umgelegt werden. Für Anlagen und Netze, die nach 01.12.21 errichtet werden, entfällt die Umlagefähigkeit sofort. Damit Wohnungsunternehmen auch künftig ihre laufenden Betriebskosten in diesen Bereichen refinanzieren können, müssen Sie jetzt handeln. Es gilt, sich einen Überblick über bestehende Verträge mit Netzbetreibern und Mieter zu verschaffen, Handlungsoptionen zu prüfen und neue Vereinbarungen zu treffen, die auch künftig die Abrechnung der durch das eigene Unternehmen erbrachten Leistungen ermöglichen.

Im Rahmen unserer Fachveranstaltung WohWi Zur Sache am Montag, 18. Juli 2022 möchten wir Ihnen von 10:00 bis 12:00 Uhr (per ZOOM-Meeting) die wichtigsten Informationen für Ihre Entscheidungsfindung an die Hand geben und Möglichkeiten zur zukünftigen Finanzierung von TV- und Breitbandangeboten vorstellen.

Referenten:
Dr. Claus Wedemeier, Leiter des Referats Digitalisierung und Demographie, GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, Berlin

Volker Hoess, Mitglied der Geschäftsleitung
FIDENTIA Wärmemessdienst & Kabelservice GmbH, Eine Gesellschaft aus der Unternehmensgruppe der Joseph-Stiftung, Bamberg

Hier geht’s zur Anmeldung:
https://www.vdwbayern.de/kalender/wohwi-zur-sache-umsetzung-der-tkg-novelle/

Das Anspruchsniveau der Mieter ist in den vergangenen Jahren stetig gestiegen. Gleichzeitig stieg auch die Bereitschaft, sich über objektiv oder subjektiv gerechtfertigte Missstände des Wohnungsunternehmens oder über den Nachbarn zu beschweren. Eine aktive am Nutzen der Wohnungsgesellschaft und der Mieter orientierte Gesprächsführung ist deswegen ein unverzichtbarer Baustein für eine erfolgreiche Beziehung dieser Partner.

Das Ziel des Seminars mit dem Referenten Prof. Matthias Neu ist es deshalb, alle Arten von Beschwerden und die damit verbundenen Konflikte praxisnah, individuell, flexibel und mit modernen Instrumenten zu bearbeiten. Das Seminar richtet sich an Führungskräfte, Mitarbeiter im Kundenkontakt und Hausmeister.

Inhalte:
– Strukturelle Veränderungen im Wohnungsmarkt
– Typische Nachbarschaftskonflikte und Beschwerdearten
– Wahrnehmungstraining
– Lösungsstrategien

Anmeldung:
https://www.vdwbayern.de/veranstaltungen-termine/seminare/

Eine künstlerische Auseinandersetzung über den Wert und Wertewandel der Fürsorge

Gruppenausstellung in der ehemaligen Krankenstation des Kloster Schlehdorf
Vernissage am Samstag, 09.07.2022, 14.00 Uhr
Sa, 09. – So, 10.07.2022 jeweils von 14.00 – 19.00 Uhr geöffnet
Fr, 15. – So, 17.07.2022 jeweils von 14.00 – 19.00 Uhr geöffnet
Fr, 22. – So, 24.07.2022 jeweils von 14.00 – 19.00 Uhr geöffnet

Das vom Bayerischen Staatsministerium geförderte und vom Cohaus Kloster Schlehdorf veranstaltete Ausstellungs-Projekt widmet sich in diesem Jahr dem besonderen Thema „CARE“ (engl.), was mit Betreuung, Fürsorge, Kümmern und Pflege zu übersetzen ist.

Kuratorin und Initiatorin Anna Schölß greift mit der transdisziplinären Schau u.a. die kontrovers diskutierte Frage auf, welchen Stellenwert Pflege- und Kümmererarbeit in der Gesellschaft des 21.Jahrhunderts haben und in wie weit das Verständnis und die Umsetzung von Care Work einer Transformation, also eines Wertewandels, bedarf bzw. ob bereits dieser Wandel stattfindet.

Passend zum Thema öffnet das Cohaus einen historisch aufgeladenen Raum, der dazu von zahlreichen Künstler:innen bespielt wird: die ehemalige Krankenstation der Missions- Dominikanerinnen, die sich im 2. Stock des Gebäudes befindet und über das imposante Prälatentreppenhaus zugänglich ist. Die ehemalige Krankenstation wird Ende 2022 umgebaut und für das Projekt im aktuellen Rohzustand zum Schauplatz für Kunst und Aktion.

Weitere Informationen:
https://cohaus-schlehdorf.de/care/

Die Beratungsworkshops in der Projektregion Bayern vertiefen jeweils einen spezifischen Baustein der wohnstandortnahen Mobilität, hier die Aspekte »Ausprobier-Formate« und »alternative Mobilität im Quartier« erleben. Sie richten sich an Wohnungsunternehmen, Wohnungsgenossenschaften und Immobilienunternehmen und sind als offener, umsetzungsorientierter Erfahrungs- und Fachaustausch konzipiert.

Mobilitätsangebote jenseits vom Auto führen zur Verringerung der Verkehrsbelastung im Quartier und erhöhen somit die Standortqualität und Lebensqualität maßgeblich. Weniger Kfz im Wohnumfeld bedeutet mehr Raum für Menschen. Oftmals braucht es aber neben der Beschreibung und Strategie in Form von Mobilitätskonzepten auch etwas Handfestes, um sich dazu eine konkrete Vorstellung machen zu können. Diese Möglichkeit bietet das sog. Sommerexperiment der Münchner Initiative Nachhaltigkeit.

Dort wird versucht, neue, intelligente Mobilität im Wohnquartier erlebbar zu machen – auszuprobieren! Natürlich soll das vor allem den Bewohnerinnen und Bewohnern zugutekommen, aber auch die Wohnungsmarkt-Akteure müssen sich ein neues Bild machen können, eben auch ausprobieren. Weiter soll angesprochen und gezeigt werden, wie man vergleichbare Aktionen im eigenen Quartier beantragen und umsetzen kann. Wie all das gehen kann, soll auf diesem Beratungsworkshop gezeigt werden – vor Ort, in Echt und zum Anfassen!

Die Organisatoren von MIN sowie zwei Mobilitätsdienstleister geben Einblick in ihre Erfahrungen, Hintergründe und Angebote. Im Anschluss sind Sie als Akteure und Interessierte am Thema wohnortnahe Mobilität herzlich zu Rückfragen, zum Ideenaustausch und zur gemeinsamen Diskussion eingeladen. Natürlich können Sie dann auch noch durch die Schießstättstraße spazieren und sich das Sommerexperiment ansehen. Mehr Informationen dazu hier:

Das VCD-Team freut sich über Ihre Teilnahme!

Informationen und Anmeldung:
zur Anmeldung

Das Thema „Nachhaltigkeit” beschäftigt uns in der Wohnungswirtschaft genauso wie in anderen Branchen. Hier sind wir sogar bereits etwas weiter, denn neben den Aktivitäten des Deutschen Nachhaltigkeitskodex (DNK) hat der GDW bereits 2014 branchenspezifische Ergänzungen vorgenommen und arbeitet kontinuierlich daran. Zudem gibt es Initiativen wie den IW2050 und Arbeitshilfen des GDW.

Wir alle stehen mit unseren Unternehmen vor großen Herausforderungen und beschäftigen uns u.a. mit der Umsetzung und Strategiefindung zu Nachhaltigkeitsthemen. Vor allem die Frage nach (noch) bezahlbarem Wohnraum in der Zukunft und das Suchen eines unternehmensspezifischen Weges zur Erreichung der Klimaschutzziele sind aktuelle Herausforderungen.

Genau diese Dinge treiben mich auch als Vorstand der EWG Hagen eG täglich um und beschäftigen mich zudem im Rahmen meines derzeitigen englischsprachigen Promotionsstudienganges. Seitens meiner Gremien werde ich bei dem Vorhaben unterstützt, sodass ich auch diesen Briefbogen nutzen kann und Sie kollegial auch um Ihre Mithilfe höflich bitte. Je mehr Feedback ich aus unserer Branche bei der Umfrage erhalte, umso besser.

Ich freue mich weiterhin nicht nur sehr über meinen renommierten Betreuer, Herrn Prof. Dr .Dr. Martin Stieger, dem Rektor der Allensbach Hochschule, sondern auch besonders über die zugesagte Unterstützung durch unseren werten GDW-Präsidenten, Herrn Axel Gedaschko.

Besonders würde ich mich natürlich freuen. wenn ich auch Sie, werte Kolleginnen und Kollegen, liebe GDW-Mitglieder, ebenfalls zu einer Unterstützung der Umfrage bewegen könnte. Bitte nehmen Sie sich dazu ein paar Minuten Zeit.

Den Link zur Umfrage finden Sie hier: https://fa.wd55.de/umfrage-forschungsarbeit

Die Untersuchung soll zum einen eruieren wie weit wir bei bestimmten Themen in der Branche sind, welche Anstrengungen laufen, welche ggf. differenten Ansichten es gibt und über welche ggf. innovativen Lösungen man nachdenken könnte. Des Weiteren sind Ihre Einschätzungen zu bestimmten Bereichen hilfreich. Ich hoffe aus all den Antworten dann Erkenntnisse gewinnen zu können, um ggf. eigene Vorschläge zu entwickeln.

Wenn Sie Interesse an den Ergebnissen haben, senden Sie mir gern Kontaktdaten / eine Emailadresse an henseler@ewghagen.de , damit ich diese auf eine Liste setzen kann.

Am 11. Mai 2022 hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden, dass Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern nicht als Betriebskosten umlagefähig sind.

Sachverhalt:
Die Beklagte mietete im Jahr 2003 eine Wohnung der Klägerin an. Der Mietvertrag enthielt keine konkreten Regelungen zu Kosten, die im Zusammenhang mit Rauchwarnmeldern stehen. Allerdings sollte die Vermieterin laut Vertrag berechtigt sein, für zukünftige Abrechnungszeiträume zusätzliche, später entstehende oder vom Gesetzgeber neu eingeführte Betriebskosten nach billigem Ermessen auf die Mieterin umzulegen.

Nach Ausstattung der Wohnung mit Rauchwarnmeldern im Jahr 2016 wies die Betriebskostenabrechnung die Position “Miete + Wartung Rauchmelder” aus. Dabei legte die Vermieterin Beträge von 9,74 Euro beziehungsweise 9,88 Euro auf die Mieterin um.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der BGH hat mit Urteil vom 11. Mai 2022 entschieden, dass die Kosten für die Anmietung eines Rauchwarnmelders nicht umlagefähig sind – auch nicht als sonstige Kosten gem. § 2 Nr. 17 BetrKV.

Im Kern meinte der BGH, dass es sich bei den Kosten für die Anmietung um Anschaffungskosten handelt, die grundsätzlich nicht als Betriebskosten umlagefähig sind. Die Umlagefähigkeit ergäbe sich auch nicht daraus, dass der Vermieter die Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern als Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 ff. BGB) auf den Mieter umlegen kann. Modernisierungskosten und Betriebskosten sind nicht gleichzustellen.

Auswirkung auf die Wohnungswirtschaft:

Der BGH bestätigt die vom GdW vertretene Position. Anschaffungskosten sind nur dann zulässig, wenn diese in der Betriebskostenverordnung ausdrücklich vorgesehen sind, wie etwa für Kosten der Anmietung einer Ausstattung zur Gebrauchserfassung der zentralen Heizungsanlage, vgl. § 2 Nr. 4a BetrKV. Ansonsten aber handelt es sich bei den Anschaffungskosten um Investitionskosten, die möglicherweise nach den Regelungen über die Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB) geltend gemacht werden können, aber eben nicht als Betriebskosten.

Aktuell werden Wohnungsunternehmen im Rahmen des Zensus befragt. Nach dem Zensusgesetz besteht u. a. die Verpflichtung, Auskunft über bestimmte Angaben zu den von ihnen vermieteten Wohnungen zu geben.

Wohnungsunternehmen speichern Angaben (personenbezogene Daten) zu ihren Mieterinnen und Mietern. Diese Angaben sind üblicherweise begrenzt auf Zwecke, die der Durchführung der Mietverhältnisse dienen (Nebenkostenabrechnung, Veranlassung von Handwerkerarbeiten etc.). Eine Verarbeitung von personenbezogenen Daten ist nur dann zulässig, wenn eine rechtliche Grundlage im Sinne von Art. 6 DS-GVO gegeben ist. Art. 6 Abs. 1 b) DS-GVO bestimmt, dass die Verarbeitung dann rechtmäßig ist, wenn sie für die Erfüllung eines Vertrags, dessen Vertragspartei die betroffene Person ist, oder zur Durchführung vorvertraglicher Maßnahmen erforderlich ist. Die gesetzlich angeordnete einmalige Übermittlung von Namen an die Statistischen Ämter des Bundes und der Länder im Jahr 2022 geht über die gewöhnliche Durchführung des Mietverhältnisses hinaus.

Aus datenschutzrechtlicher Sicht kann diese Übermittlung daher als Änderung des Verarbeitungszwecks bewertet werden, da die Daten für einen anderen Zweck weiterverarbeitet werden, als den, für den sie ursprünglich erhoben wurden.

Die Mieterinnen und Mieter müssen daher nach Art. 13 DS-GVO über die Zweckänderung im Sinne einer Weitergabe ihrer Daten zu statistischen Zwecken an die Statistischen Ämter des Bundes und der Länder informiert werden. Dies kann im Rahmen der üblichen Kommunikation mit den Mieterinnen und Mietern erfolgen (z. B. wenn Sie anlässlich der nächsten Nebenkostenabrechnung o. Ä. mit ihnen in Kontakt treten oder über einen Aushang).

Aber:
Diese Pflicht wurde bereits erfüllt, wenn der Mietvertrag oder spezielle Vereinbarungen, die seit Inkrafttreten der DS-GVO geschlossen wurden, eine Generalklausel enthalten, mit der die Mieterinnen und Mieter bereits über die Weitergabe ihrer Daten, die auf rechtlichen Verpflichtungen gem. Art. 6 Abs. 1 c) beruhen, informiert wurden.

Es sollten die verwendeten Schreiben zur Erfüllung der Informationspflichten gemäß Art. 13 DS-GVO auf das Vorliegen einer entsprechenden Generalklausel geprüft werden. Bei Verwendung der seit 2018 verwendeten GdW Datenschutzerklärung (Haufe Index HI13679824) des Vermieters und seiner entsprechenden Weiterentwicklung ist diese Pflicht hinsichtlich der unter Einbeziehung dieser Datenschutzerklärung abgeschlossenen Mietverhältnisse erfüllt.

Weitergehende Informationen finden Sie auf der Seite www.zensus2022.de, die neben weiteren Informationen zum Zensus auch FAQs bereithält.