Kategorie: vdw aktuell

Nach dem derzeitigem Stand laufen die „Corona-Sonderregelungen” nach dem Gesetz über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie (COVMG) am 31. August 2022 aus. Wir wissen aktuell nicht, ob die „Corona-Sonderregelungen” über den 31. August 2022 hinaus verlängert werden oder es zumindest für die Durchführung von Generalversammlungen und Vorstands- und Aufsichtsratssitzungen eine entsprechende Anschlusslösung im Genossenschaftsgesetz gibt.

Vor diesem Hintergrund zeigt der Fachausschuss Recht des GdW in einem Rundschreiben zu den einzelnen Themenkreisen auf, welche Folgerungen aus dem Auslaufen der „Corona-Sonderregelungen” am 31. August 2022 nach Einschätzung des GdW-Fachausschusses Recht resultieren.

Das Rundschreiben finden Sie im Mitgliederbereich unserer
Website unter GdW-Informationen

Das zum 01.12.2021 in Kraft getretene Telekommunikationsmodernisierungsgesetz (TKMoG) hat das schrittweise Auslaufen der derzeitigen betriebskostenrechtlichen Umlagefähigkeit der Entgelte für den TV-/Breitbandanschluss gemäß § 2 Nr. 15 a, b Betriebskostenverordnung (BetrKV) eingeläutet. Die Umlagefähigkeit ist für seit dem 01.12.2021 neu errichtete Anlagen bereits jetzt ausgeschlossen und nur noch für bestehende Anlagen bis zum 30.06.2024 möglich.

Für Wohnungsunternehmen, die bisher Vereinbarungen mit einer Abrechnung der Versorgungsentgelte über die Betriebskosten geschlossen oder solche geplant haben, bedeuten die gesetzlichen Änderungen nicht weniger als einen erzwungenen Strategiewechsel. Unmittelbarer Handlungsbedarf besteht ebenso bei neuen Anlagen mit einem Errichtungstermin nach dem 01.12.2021 sowie bei aktuellen Ausschreibungen und auslaufenden Betreiberverträgen.

Die Arbeitshilfe informiert über wesentliche Neuregelungen und deren Konsequenzen für jeweils unterschiedliche vertragliche Ausgangssituationen. Zudem wird mit verbreiteten Irrtümern bei der Interpretation des TKMoG aufgeräumt. Im Hinblick auf strategische Empfehlungshilfen für die künftige Gestaltung der Medienversorgung werden mehrere Versorgungsmodelle vorgestellt, auch wenn nicht alle anstehenden Fragen zum derzeitigen Zeitpunkt final bewertet werden können.

Die Arbeitshilfe finden Sie im Mitgliederbereich unserer Website unter GdW-Informationen.

Innovative Mobilitätskonzepte für mehr Wohnqualität: Das Deutsche Institut für Urbanistik (Difu) hat im Auftrag des Bayerischen Bau- und Verkehrsministeriums untersucht, wie sogenannte „Mietertickets“ und Mobilitätskonzepte helfen können, den Bau von Stellplätzen beim Neubau von Wohnungen zu reduzieren, wertvolle städtische Flächen zu sparen, Mietkosten zu begrenzen und zur Lösung städtischer Verkehrsprobleme beizutragen. Die zusammengefassten Ergebnisse und ein Berechnungstool sind nun veröffentlicht.

In der praktischen Umsetzung stellen sich jedoch viele Fragen. Wie viele Stellplätze sind nötig? Wie viele sind zu viel? Wie können neue Mobilitätsangebote langfristig finanziert und betrieben werden? Welche rechtlichen Rahmenbedingungen sind zu beachten? Das Bayerische Bau- und Verkehrsministerium hat deshalb das Difu beauftragt, die Erfahrungen von bereits umgesetzten oder geplanten Mobilitätskonzepten zusammenzufassen und so Anregungen für die Umsetzung in der Praxis zu geben. Das Difu hat im Rahmen des Gutachtens ein Berechnungstool entwickelt, das auf Basis einer Kosten-Nutzen-Rechnung insbesondere Kommunen und Investoren Auskunft darüber gibt, unter welchen Rahmenbedingungen sich ein Mobilitätskonzept rechnet. Expertinnen und Experten aus Wissenschaft, Kommunen und Wohnungsbau- und Verkehrsunternehmen haben ihr Wissen aus der Praxis in die Machbarkeitsstudie mit eingebracht.

Weitere Informationen finden Sie hier:
https://www.stmb.bayern.de/buw/staedtebaufoerderung/modellvorhaben/mobilitaetskonzepte/index.php

 

Einen Bericht über den Tag der Wohnungswirtschaft Bayern / Verbandstag 2022, den Mitschnitt der Veranstaltung und eine Bildgalerie finden Sie auf der Website: zum Nachbericht

Das Seminar wird mit Referenten des VdW Bayern und mit Referenten aus dem Mitgliederbereich in Präsenz veranstaltet.

Inhalte:
– Denkrahmen: Klimaethik – wo positioniere ich mich eigentlich?
– Praxisbericht über CO2-Bilanzen und Klimapfad
– Nachhaltiges Wohnen: Impulse
– Diskussionen mit Wohnungsunternehmen über Nachhaltigkeitsgedanken in der Unternehmensstrategie
– Nachhaltigkeitsmanagement und Social Scoring – Meilensteine der Umsetzung
– Jahresabschluss in Nachhaltigkeitszeiten – Buchen allein genügt längst nicht mehr

Referenten:
Dipl.-BW (FH) Martin Unterrainer, LL.M., MRICS, WP, StB, Stv. Leiter Geschäftsbereich Wirtschaftsprüfung des VdW Bayern
Dr. Fedor Zeyer, Geschäftsführer der Treuhandstelle für Wohnungsunternehmen in Bayern
Korbinian Weisser, Bereichsleiter Consulting, Treuhandstelle für Wohnungsunternehmen in Bayern
Dipl.-Ing. Sören Gruhl, Bautechnischer Berater, Treuhandstelle für Wohnungsunternehmen in Bayern
Patrik Zeitler, Wohnungswirtschaftlicher Berater des VdW Bayern
Tanja Thalmeier, Vorstand, BSG-Allgäu
Julia Brimer, Leitung Unternehmensentwicklung und IT, Stadt- und Wohnbau GmbH Schweinfurt

Das Seminar richtet sich an Vorstände, Geschäftsführer, Kaufmännische und technische Leiter, Jahresabschlussverantwortliche,
Bereichsleitung Unternehmensstrategie, Bereichsleitung Rechnungswesen und Finanzen, Risikomanager, Interne und externe Kommunikation.

Die eklatante Steigerung von Preisen für Baustoffe, ausgelöst durch den Krieg in der Ukraine, ist ein derzeit gleichermaßen beherrschendes, wie bedrückendes Thema in der Medienlandschaft, und stellt die Wohnungsunternehmen im Rahmen der praktischen Durchführung von Bauvorhaben, gleich, ob in Form von Instandhaltungsmaßnahmen, Modernisierungen oder dem Neubau, vor erhebliche Herausforderungen.

Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen hat hierzu für den Bereich der öffentlichen Ausschreibungen auf Bundesebene eine interne Verwaltungsanweisung für die Bundesbehörden erlassen. Diese kann gegebenenfalls auch als „Orientierungshilfe“ für die private Wirtschaft im Sinne einer „Erst-Einschätzung“ der Rechtslage herangezogen werden. Themen sind u.a. Stoffpreisgleitklauseln für Betriebsstoffe, neue Vergabeverfahren, laufende Vergabeverfahren, Anpassungen in bestehenden Verträgen, die Verlängerung von Vertragslaufzeiten sowie das altbekannte Thema einer „Störung der Geschäftsgrundlage“ nach § 313 BGB.

Wichtig ist: Es handelt sich nicht um ein Gesetz oder um die Darstellung einer zwingend richtigen juristischen Behandlung der aufgeworfenen Themen auch außerhalb der Anordnungskompetenz des Bundesministeriums. Da die Rechtsprechung an die Exekutive (Verwaltung) nicht gebunden ist, kann es daher auch zu abweichenden Auffassungen kommen. Aber eine gute Grundlage für die Prüfung der eigenen rechtlichen Situation ist hiermit jedenfalls gegeben.

Die Ausführungen des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen finden Sie hier: Link unter Verschiedenes.

Ende April hat der VdW Bayern eine Online-Befragung zu den „Auswirkungen der aktuellen Kostensteigerungen auf das Bauen und bezahlbare Wohnen“ durchgeführt. Herzlichen Dank für Ihre Teilnahme. Die Auswertung der Umfrage finden Sie in unserem Mitgliederbereich unter Verschiedenes.

Aus den Umfrageergebnissen wurde folgende Pressemitteilung veröffentlicht:

Baukostenanstieg trifft Wohnungswirtschaft: Neubau- und Modernisierungsprojekte auf dem Prüfstand

Die aktuelle Preisdynamik bei Baustoffen und Materialengpässe wirkt sich zunehmend auf den Wohnungsbau in Bayern aus. Der immense Kostenanstieg stellt die Kalkulation von 6.600 Neubauwohnungen und die Modernisierung von 5.200 Wohnungen in Frage. Falls der Preisanstieg nicht gestoppt wird, werden 60 Prozent der Mitglieder des Verbands bayerischer Wohnungsunternehmen ihre Neubau- und Modernisierungsprojekte zurückstellen. Betroffen wären rund 3.500 Wohnungen ab 2023. Das ergab eine Mitgliederbefragung des VdW Bayern.

„Die Wohnungswirtschaft kämpft schon lange mit den steigenden Baukosten. Doch die jüngsten Kostensteigerungen sind für unsere Mitgliedsunternehmen kaum noch zu tragen“, berichtet Verbandsdirektor Hans Maier. Am stärksten betroffen ist der Wohnungsneubau. Hier melden die Bauherren für aktuelle Projekte einen Anstieg von über 20 Prozent gegenüber der ursprünglichen Kalkulation.

Eine weitere Auswirkung ist die Vereinbarung von Preisgleitklauseln durch Dienstleister und Handwerker. Bei 44 Prozent aller anstehenden Neubauprojekte konnten Aufträge nur unter Vereinbarung von Preisgleitklauseln vergeben werden. „Das macht die Kalkulation für Wohnungsunternehmen zum Roulette-Spiel“, erläutert Maier. Eine seriöse Planung sei so nicht mehr möglich. „Die Leidtragenden sind letztlich die Mieter und die Wohnungssuchenden“, bedauert der Verbandsdirektor.

Bauvorhaben werden auf Eis gelegt
Bei einem fortgesetzten Anstieg der Baukosten planen über 60 Prozent der befragten Wohnungsunternehmen ihre geplanten Neubau- und Modernisierungsvorhaben bis auf Weiteres zurückzustellen. 18 Prozent würden ihre Projekte ganz aufgeben. „Leider ist derzeit keine Entspannung in Sicht“, kommentiert Maier. Diese Entwicklung kommt für die Wohnungswirtschaft zur Unzeit. Die Nachfrage auf den Wohnungsmärkten ist unverändert groß und mit den dringend notwendigen Investitionen für den Klimaschutz im Wohnungsbestand steht die Branche vor einer großen Herausforderung.

Materialengpässe verzögern Bauvorhaben
Auf den Baustellen spüren die Wohnungsunternehmen die durch die Corona-Pandemie und den Ukrainekrieg ausgelösten Materialengpässe bereits deutlich. Bei laufenden Neubau- und Modernisierungsprojekten rechnen die Bauherren aktuell mit einer Verzögerung von drei Monaten.

Bei der Unterbringung von Flüchtlingen in genossenschaftlichen Wohnungen stellen sich aktuell vermehrt die Fragen, ob die Flüchtlinge zwingend Genossenschaftsmitglied werden müssen bzw. ob eine genossenschaftliche Wohnung von Flüchtlingen genutzt werden darf, die nicht Mitglied der Genossenschaft sind.

Mit diesem Artikel möchten wir Sie darüber informieren, wie der GdW-Fachausschuss Recht die Fragen aus genossenschaftsrechtlicher Perspektive bewertet. Dabei wird danach unterschieden, ob die Unterbringung im sog. Dreiecksverhältnis, bspw. über die Kommune, erfolgt oder im Wege der direkten Vermietung an Flüchtlinge.

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Zum Teil erfolgt die Unterbringung im sog. Dreiecksverhältnis.
In diesen Fällen wird bspw. eine Kommune Mitglied der Genossenschaft und schließt mit der Genossenschaft einen Gewerbemietvertrag. Die Kommune stellt dann den Flüchtlingen die Wohnungen zur Verfügung.

1.1
Sofern die Satzung das sog. Nichtmitgliedergeschäft zulässt und auch erlaubt, dass Wohnungen auch von Nichtmitgliedern genutzt werden können, bestehen genossenschaftsrechtlich von vornherein grundsätzlich keine Bedenken gegen die Unterbringung im sog. Dreiecksverhältnis (siehe aber unten 1.4).

1.2
Zum Teil lassen die Satzungen das sog. Nichtmitgliedergeschäft grundsätzlich zu, aber regeln, dass Wohnungen ausschließlich von Mitgliedern genutzt werden können. Hier wird differenziert zwischen Gewerberäumen und Wohnungen. Erstere dürfen auch von Nichtmitgliedern genutzt werden, letztere nur von Mitgliedern.

Im Ergebnis geht der GdW-Fachausschuss Recht davon aus, dass kein Satzungsverstoß vorliegt, wenn Flüchtlinge bei dieser Satzungskonstellation im sog. Dreiecksverhältnis untergebracht werden. Auch in diesem Fall kann noch von einer „Nutzung” der Wohnung durch ein Mitglied (Kommune) gesprochen werden.

1.3
Teilweise schließen die Satzungen das sog. Nichtmitgliedergeschäft aus und regeln zusätzlich, dass Wohnungen ausschließlich von Mitgliedern genutzt werden können. Im Ergebnis geht der GdW-Fachausschuss Recht auch in diesem Fall davon aus, dass kein Satzungsverstoß vorliegt, wenn Flüchtlinge bei dieser Satzungskonstellation im sog. Dreiecksverhältnis untergebracht werden. Auch wenn die Wohnung von einem Nichtmitglied bewohnt wird, liegt aus genossenschaftsrechtlicher Sicht ein Mitgliedergeschäft vor, da die Kommune als Mitglied mit der Genossenschaft den Gewerbemietvertrag abschließt.

1.4
Zu beachten ist in allen Konstellationen die allgemeine Voraussetzung, dass Mitglieder, die ggf. auch schon lange auf eine Wohnung warten, nicht benachteiligt werden dürfen. Etwaig bestehende „Richtlinien für die Vergabe von Genossenschaftswohnungen” und die dort ggf. normierten Ausnahmetatbestände (z. B. Abweichen unter Berücksichtigung humanitärer und/oder sozialer Dringlichkeiten) sind zu beachten und Abweichungen sind zu begrün-
den und zu dokumentieren.

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Die Unterbringung von Flüchtlingen erfolgt zum Teil dadurch, dass Nutzungsverträge unmittelbar mit Flüchtlingen geschlossen werden. Auch insoweit stellt sich die Frage nach der Satzungskonformität, jedenfalls dann, wenn die Flüchtlinge nicht Mitglied der Genossenschaft werden. Sollten die Flüchtlinge Mitglied werden, bestehen insoweit keine Bedenken, wobei auch insoweit die allgemeinen Vergabekriterien zu beachten sind.
2.1
Sofern die Satzung das sog. Nichtmitgliedergeschäft zulässt und auch erlaubt, dass Wohnungen auch von Nichtmitgliedern genutzt werden können, bestehen genossenschaftsrechtlich grundsätzlich keine Bedenken gegen die Unterbringung; und zwar auch dann nicht, wenn der Flüchtling kein Mitglied der eG wird (siehe aber unten 2.3).

2.2
Lässt die Satzung das sog. Nichtmitgliedergeschäft grundsätzlich zu, regelt aber, dass Wohnungen ausschließlich von Mitgliedern genutzt werden können, ist der GdW-Fachausschuss Recht der Ansicht, dass ein Satzungsverstoß vorliegt, da die Wohnung nicht durch ein Mitglied genutzt wird. Wenn das Nichtmitgliedergeschäft grundsätzlich ausgeschlossen ist, ist der GdW-Fachausschuss Recht ebenfalls der Ansicht, dass ein Satzungsverstoß vorliegt.

2.3
Sofern es staatliche Unterstützung für den Erwerb der Mitgliedschaft gibt und diese in Anspruch genommen werden kann, sollte geprüft werden, ob davon Gebrauch gemacht wird, um rechtliche Risiken bezüglich der Wohnungsnutzung durch Nichtmitglieder auszuschließen.

2.4
Zu beachten ist auch bei diesen Konstellationen die allgemeine Voraussetzung, dass Mitglieder, die ggf. auch schon lange auf eine Wohnung warten, nicht benachteiligt werden dürfen (siehe bereits oben 1.4).

3
Sofern ein Satzungsverstoß angenommen wird, sollte dies nach Einschätzung des GdW-Fachausschusses Recht im Regelfall jedoch nicht dazu führen, dass ein Verstoß gegen die Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung vorliegt. Jedenfalls dann nicht, wenn kein Schaden für die Mitglieder entsteht und Vorstand und Aufsichtsrat nach gemeinsamer Beratung sorgfältig abgewogen haben, dass die humanitären Aspekte im Vordergrund stehen und humanitäre Hilfe zum Selbstverständnis der Genossenschaft gehört und diese Hilfe nicht an der formalen Einhaltung der satzungsrechtlichen Restriktionen scheitern darf.

Der Freistaat Bayern hat sich das ehrgeizige Ziel gesetzt, bis zum Jahr 2040 CO2-neutral zu sein. Großes Einsparpotenzial von klimaschädlichen Treibhausgasen gibt es dabei im Wohnungsbau. Handlungsbedarf besteht hier vor allem im baulichen Bestand: Während Wohnungsneubauten inzwischen hohen energetischen Anforderungen entsprechen und zunehmend auf erneuerbare Energien setzen, hinken die Altbestände deutlich hinterher. Bayerns Bauminister Christian Bernreiter hat daher ein neues Modellprojekt im Rahmen des Experimentellen Wohnungsbaus ausgelobt, mit dem unsanierte oder vor Jahren schlicht modernisierte Bestände durch abgestimmte Maßnahmen zur CO2-Minimierung und Ressourceneinsparung sowie durch zeitgemäße Wohn- und Freiraumkonzepte klimafit für die Zukunft gemacht werden sollen. Dabei können die Altbestände mit Neubauten ergänzt werden.

Mit dem neuen Modellvorhaben „Weiternutzen. Weiterentwickeln. Weiterbauen. Nachhaltiger Wohnungsbau im Bestand“ im Rahmen des Experimentellen Wohnungsbaus möchte das Bauministerium exemplarisch anhand von zehn ausgewählten Projekten ambitionierte und gleichzeitig wirtschaftlich vertretbare Konzepte fördern, die schon heute die morgen gefragten Klimaschutz- und Nachhaltigkeitsziele anpeilen und somit Maßnahmen vorwegnehmen, die in wenigen Jahren Praxis sein werden. Abriss und Ersatzneubau oder reine Ergänzungsbauten sind dabei nicht Gegenstand des Modellvorhabens. Aufgabe ist explizit der Umgang mit dem Bestand und die Nutzung seiner Potenziale für eine Weiterentwicklung hinsichtlich der klimatischen Erfordernisse, dem Ressourcenschutz, Energie, Freiraum und Mobilität genauso wie hinsichtlich des Wohnraumbedarfs und veränderter Wohnbedürfnisse. Dabei soll mit dem baukulturellen Erbe des Bestands respektvoll umgegangen werden.

Bewerbungen für die Aufnahme in das Modellprojekt sind ab sofort bis einschließlich 23. September bei der jeweils zuständigen Bewilligungsstelle für die Mietwohnraumförderung möglich. Die Modellprojekte müssen den programmatischen und qualitativen Zielsetzungen der Auslobung entsprechen. Das Modellvorhaben richtet sich an Bauprojekte mit Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern, bei denen der Anteil an geförderten Mietwohnungen für berechtigte Haushalte nach den Wohnraumförderungsbestimmungen mehr als 50 Prozent beträgt. Bewerben können sich beispielsweise kommunale oder private Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften oder sonstige im geförderten Wohnungsbau erfahrene Bauherren. Die Realisierung der Projekte soll binnen fünf Jahren nach Auslobung des Modellvorhabens erfolgt sein.
Weitere Informationen zum Modellprojekt und die Auslobung finden Sie unter diesem Link