Schlagwort: 13/2021

Mit der vdw aktuell 10/2021 haben wir Sie darüber informiert, dass in einer aktuellen Entscheidung des OLG Karlsruhe die Zulässigkeit eines Beschlusses über eine Verschmelzung im Rahmen einer virtuellen Generalversammlung verneint wurde. Aufgrund dieser Entscheidung stellte sich die Frage, ob virtuelle Generalversammlungen per Videokonferenzen überhaupt rechtssicher sind.

Auch unter dem Eindruck der Entscheidung des OLG Karlsruhe haben wir es weiterhin für vertretbar gehalten, unter Geltung von § 3 COVMG virtuelle Generalversammlungen per Videokonferenzen durchzuführen, so dies gewollt ist.

Um die für die Praxis mit dieser Entscheidung einhergehenden Rechtsunsicherheiten zu beseitigen, hat der GdW zusammen mit dem DGRV ein Schreiben an die Bundesjustizministerin mit der Forderung adressiert, hier umgehend eine gesetzliche und ggf. auch rückwirkende Klarstellung herbeizuführen, dass virtuelle Generalversammlungen per Videokonferenzen zulässig sind.
Die Forderung wurde aufgenommen und nun umgesetzt, wenngleich auf die konkrete Formulierung der Klarstellung angesichts des zeitlichen Moments kein weiterer Einfluss genommen werden konnte. Die entsprechende Klarstellung wurde am 10.06.2021 vom Deutschen Bundestag verabschiedet und soll am 25. Juni 2021 auch im Bundesrat beschlossen werden. Damit dürfte die Klarstellung noch vor der Sommerpause in Kraft treten und zwar rückwirkend zum 28. März 2020, dem Tag des Inkrafttretens des COVMG.

§ 3 Abs. 1 Satz 1 COVMG lautet mit Inkrafttreten der gesetzlichen Klarstellung:
„Abweichend von § 43 Absatz 7 Satz 1 des Genossenschaftsgesetzes können Beschlüsse der Mitglieder auch dann schriftlich oder elektronisch gefasst werden, wenn dies in der Satzung nicht ausdrücklich zugelassen ist oder die Satzung keine Regelungen zu schriftlichen oder elektronischen Beschlussfassungen einschließlich zu virtuellen Versammlungen enthält; die elektronische Beschlussfassung schließt Beschlussfassungen in Gestalt von virtuellen Generalversammlungen ohne physische Präsenz der Mitglieder ein.”

Klargestellt wurde zudem, dass Entsprechendes für Vertreterversammlungen gilt. Der Gesetzgeber stellt damit ausweislich der Begründung klar, „dass der Anwendungsbereich … nicht … künstlich auf Beschlussfassungen außerhalb von General- oder Vertreterversammlungen reduziert wird.”

Wir freuen uns, dass die Forderung kurzfristig umgesetzt wurde und wir durch diese gesetzliche Klarstellung mehr Rechtssicherheit haben.

Es gibt mittlerweile auch eine Entscheidung des OLG Jena zur Durchführung sog. schriftlicher Umlaufverfahren, die vom OLG Jena als nicht zulässig angesehen werden. Nach unserer ersten Einschätzung sind die bisher durchgeführten Mitglieder- oder Vertreterversammlungen im (schriftlichen) Umlaufverfahren, jedenfalls dann, wenn die unserseits zusammen mit den Regionalverbänden erarbeitete Vorgehensweise beachtet wurde, ungeachtet der Entscheidung des OLG Jena als wirksam anzusehen und auch weiterhin zulässig. Die Konferenz der Prüfungsdirektoren sowie der GdW-Fachausschuss Recht werden dazu kurzfristig eine gemeinsame Position erarbeiten.

Die Bundesregierung hat eine Änderung des Transparenzregisters im Sinne des Geldwäschegesetzes vom Auffangregister hin zum Vollregister beschlossen. Der Deutsche Bundestag hat dieser Änderung am 10. Juni 2021 in 2. und 3. Lesung zugestimmt. Trotz entsprechender Kritik an dieser Änderung – auch von Seiten der Wohnungswirtschaft – wird die Umstellung zum Vollregister weiter verfolgt. Dies sei erforderlich, um die sich aus der Geldwäscherichtlinie ergebenden Vorgaben zu einer funktionierenden europäischen Vernetzung der Transparenzregister umzusetzen. Zumindest die Übergangszeiten wurden teilweise verlängert. Auch der Bundesrat hatte sich in der ersten Runde dafür ausgesprochen, nach Alternativen, beispielsweise der Vernetzung des bereits bestehenden Transparenzregisters mit anderen Registern, wie dem Genossenschafts-, Handels- oder Vereinsregister zu suchen. Das Gesetz ist nicht zustimmungspflichtig. Insofern kann der Bundesrat allenfalls Einspruch einlegen, welcher jedoch durch den Bundestag überstimmt bzw. zurückgewiesen werden kann.

Welche Auswirkungen hat die Änderung?
Das deutsche Transparenzregister ist bisher als Auffangregister ausgestaltet. Sofern alle erforderlichen Daten zu den sog. wirtschaftlich Berechtigten aus anderen Registern, wie dem Handels-, Genossenschafts- oder Vereinsregister elektronisch abrufbar sind, ist eine separate Meldung dieser Daten zum Transparenzregister bisher entbehrlich. Das Geldwäschegesetz fingiert insoweit die Meldung zum Transparenzregister (§ 20 Abs. 2 GwG). Nahezu alle Wohnungsgenossenschaften fallen unter die Meldefiktion in § 20 Abs. 2 GwG. Aufgrund des Streubesitzes gelten in der Regel die Vorstände gemäß § 3 Abs. 2 Satz 5 GwG als wirtschaftlich Berechtigte, zu denen sich die erforderlichen Angaben bereits aus dem Genossenschaftsregister ergeben.

Auch die Mehrzahl der Wohnungsgesellschaften fällt aufgrund einer kommunalen Beteiligung von mehr als 75% unter die Meldefiktion. Auch hier gelten in der Regel die vertretungsberechtigten Organe als wirtschaftlich Berechtigte, zu denen sich die erforderlichen Angaben bereits aus dem Handelsregister ergeben. Im Umfeld eines Wohnungsunternehmens werden oft eingetragene Vereine gegründet, bei denen aufgrund des Streubesitzes in der Regel ebenfalls die Vorstände als wirtschaftlich Berechtigte gelten. Auch diesen, oft vom Ehrenamt getragenen Vereinen, kommt die Meldefiktion zugute. Diese Praxis wird nun geändert. Das Transparenzregister wird zu einem Vollregister ausgestaltet. Dies erfolgt durch Streichung der sog. Meldefiktion in § 20 Abs. 2 GwG. Mit dem Vollregister müssen künftig die Daten zu allen wirtschaftlich Berechtigten unmittelbar im Transparenzregister eingetragen und digital einsehbar sein. Einzig für Vereine wurde im Rahmen der Beratungen im Finanzausschuss eine Sonderregelung installiert. Durch die Streichung der Meldefiktion müssen in Bezug auf Genossenschaften und Gesellschaften stets separate Meldungen der Daten zum Transparenzregister erfolgen, auch wenn diese Angaben aus anderen Registern, wie dem Genossenschafts- oder Handelsregister elektronisch abrufbar sind. Neben den originären Meldungen müssen die betroffenen Unternehmen zusätzlich zu den Daten im Genossenschafts- oder Handelsregister die Daten im Transparenzregister entsprechend aktuell halten. Für eingetragene Vereine nach § 21 BGB erstellt die registerführende Stelle anhand der im Vereinsregister eingetragenen Daten eine Eintragung in das Transparenzregister, ohne dass es hierfür einer separaten Mitteilung nach § 20 Absatz 1 Satz 1 GwG bedarf. Im Rahmen dieser Eintragung werden alle Mitglieder des Vorstands eines Vereins als wirtschaftlich Berechtigte im Transparenzregister erfasst. Die auf diese Weise eingetragenen Daten gelten als Angaben des Vereins, soweit der Verein der registerführenden Stelle keine abweichenden Angaben mitgeteilt hat. Eine Eintragung durch die registerführende Stelle erfolgt erstmals spätestens zum 1. Januar 2023. Danach erfolgt die automatische Eintragung anlassbezogen.

Die Änderung soll am 1. August 2021 in Kraft treten. Allerdings gibt es für sog. „Altfälle” eine Übergangsregelung. Juristische Personen des Privatrechts und eingetragene Personengesellschaften, die bis einschließlich zum 31. Juli 2021 aufgrund der sog. Meldefiktion nicht zur separaten Eintragung der Daten zu den wirtschaftlich Berechtigen verpflichtet waren, haben die Meldungen zum Transparenzregister wie folgt vorzunehmen:
– sofern es sich um eine Aktiengesellschaft, Kommanditgesellschaft auf Aktien handelt bis zum 31. März 2022,
– sofern es sich um eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung oder Genossenschaft handelt bis zum 30. Juni 2022,
– in allen anderen Fällen bis spätestens zum 31. Dezember 2022.
Auch für die Anwendung der entsprechenden Bußgeldvorschrift wird es eine Übergangsregelung geben.

Auf juristische Personen des Privatrechts und eingetragene Personengesellschaften, die bis einschließlich zum 31. Juli 2021 aufgrund der sog. Meldefiktion nicht zur separaten Eintragung der Daten zu den wirtschaftlich Berechtigen verpflichtet waren, ist die Anwendung der Bußgeldvorschrift wie folgt vorübergehend ausgesetzt:
– sofern es sich um eine Aktiengesellschaft oder Kommanditgesellschaft auf Aktien handelt bis zum 31. März 2023,
– sofern es sich um eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung oder Genossenschaft handelt bis zum 30. Juni 2023,
– in allen anderen Fällen bis spätestens zum 31. Dezember 2023.

Im Übrigen erfolgen durch das Transparenz-Finanzinformationsgesetz Geldwäsche weitere Änderungen im Geldwäschegesetz, die wir im Einzelnen prüfen und auswerten und über die wir Sie dann entsprechend informieren werden.

Wie wir schon mehrfach berichtet haben, hat der Bundesgesetzgeber eine sehr grundlegende Reform des Mietspiegelrechts in Angriff genommen. Eigentlich hätte diese nach dem ursprünglichen Zeitplan schon im Mai dieses Jahres zum Ende kommen sollen. In der Schlussphase der Diskussionen auch im Kabinett wurde jetzt zu Gunsten der Wohnungswirtschaft noch ein sehr schöner Erfolg erzielt. Es wird in noch stärkerem Maße eine objektivere Mietspiegelerstellung sichergestellt. Auch wird die Bindungsfrist eines qualifizierten Mietspiegels nun doch nicht verlängert, sondern verbleibt, wie bisher auch, bei zwei bzw. vier Jahren. Eine im Verhältnis zur bisherigen Rechtsauffassung ganz weitreichende Veränderung besteht darin, dass nun Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern zur Erstellung eines Mietspiegels verpflichtet werden sollen.

Wohlgemerkt:
Das Gesetz ist noch nicht in Kraft getreten. Es muss noch die parlamentarischen Hürden nehmen. Im Juli wird der VdW Bayern ein Seminar zu allen Fragen der Mietspiegelreform und der Bedeutung der Mietspiegel anbieten.

Am 1. Dezember 2020 ist die WEG-Reform in Kraft getreten. Mit der Neufassung ist das Wohnungseigentumsgesetz aus dem Jahr 1951 in wesentlichen Teilen modernisiert worden. Die Änderungen im WEG beinhalten Regelungen zu einer effizienteren Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaften und zur rechtlichen Erleichterung baulicher Veränderungen.

Die Neufassung des WEGs enthält folgende wichtige Eckpunkte:
– Die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen der Wohnanlage wird neu konzipiert, insbesondere für Maßnahmen, die zu nachhaltigen Kosteneinsparungen führen oder die Wohnanlage in einen zeitgemäßen Zustand versetzen.
– Der Verwaltungsbeirat als Kontrollorgan wird gegenüber dem Verwalter gestärkt.
– Den Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümern wird die Möglichkeit gegeben, die Verwaltung einem zertifizieren Verwalter zur übertragen, der seine Sachkunde in einer Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer nachgewiesen hat.
– Die Online-Teilnahme an Versammlungen wird ermöglicht.
– Jede Wohnungseigentümerin und jeder Wohnungseigentümer erhält im Grundsatz einen Anspruch darauf, dass auf eigene Kosten der Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, der barrierefreie Aus- und Umbau sowie Maßnahmen des Einbruchschutzes und dem Glasfaseranschluss gestattet werden.

Die zahlreichen Änderungen haben eine grundlegende Überarbeitung der Verwalterverträge für Wohnungseigentumsanlagen mit den entsprechenden Leistungsverzeichnissen erforderlich gemacht. Im Rahmen der Überarbeitung konnten erste Literaturhinweise aufgenommen werden. Überarbeitet wurde ferner der Mietvertrag für Garage und Stellplätze, in dem nun auch Regelungen zum Abstellen von elektrisch betriebenen Fahrzeugen aufgenommen wurden.

Von der Aktualisierung betroffen sind demnach:
Mat.-Nr. Titel 06536-0041 Verwaltervertrag für Wohnungseigentumsanlagen und 06536-0086 Mietvertrag für Garage und Stellplatz.

Die Vorlagen sind in gedruckter oder elektronischer Fassung erhältlich:

1)
Gedruckte Fassungen ab 14. Juni 2021 lieferbar
Die gedruckten Fassungen sind als Verpackungseinheiten à 20 Exemplare erhältlich. Die Bestellung ist online, per Telefon oder per E-Mail unter Angabe der Mat.-Nr. und des Titels möglich:
– Online: https://shop.haufe.de/
– Telefon: 0800 72 34 249 (kostenlos) oder
– E-Mail: service@haufe.de

2)
Online sind die Formulare und Verträge für die Wohnungswirtschaft ab sofort erhältlich In dem Portlet „Das ist neu!“ sind die Neuerungen jeweils als Synopse und Vertragstext „ausgeflaggt“. Die Datenbank „Formulare und Verträge für die Wohnungswirtschaft“ kann online über https://shop.haufe.de/prod/formulare-vertraege-fuer-wohnungswirtschaft bestellt werden. Mitglieder des GdW erhalten einen Preisvorteil von 10%.

Trotz sinkender Inzidenzwerte und steigender Impfzahlen werden wir auch im 2. Halbjahr 2021 aus Sicherheitsgründen ausschließlich Online-Seminare anbieten. Angesichts zunehmender Lockerungen und Mobilität sowie der Reisetätigkeiten im Sommer sind laut Expertenkreisen neue Virusvarianten der größte Unsicherheitsfaktor für die Entwicklung im Herbst und Winter.

Des Weiteren ist der Digitalisierungsschub durch die Corona-Pandemie immens. Dies veranlasst uns, im Seminarbereich mehr und mehr zu digitalisieren. Wir werden Ihnen zwar weiterhin das Halbjahresprogramm in gedruckter Form anbieten, damit man nach wie vor noch etwas „in Händen hält“. Das Faxanmeldeformular hingegen entfällt, um die Anmeldungen nur noch online über unsere Website zu erhalten.

Außerdem rücken wir von unserer alten Tradition ab und werden ab sofort keine gedruckten Seminarflyer mehr per Post versenden. Stattdessen werden die Seminare nur noch per E-Mail im digitalen Format beworben. Damit können wir flexibel und schnell agieren, wenn es um wichtige Informationen und kurzfristig stattfindende Seminare geht.

Unsere Online-Seminare werden zur Zeit entweder mit Teams oder mit Zoom durchgeführt. Wir würden uns sehr freuen, wenn Sie unsere digitalen Seminarangebote weiterhin rege in Anspruch nehmen.