Schlagwort: 15/2021

Die gesetzgeberische Klarstellung in § 3 Gesetz über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie (COVMG) ist am 12.07.2021 im Bundesgesetzblatt verkündet worden. Die Klarstellung ist damit rückwirkend zum 28.03.2020 in Kraft getreten.

Mit dieser Klarstellung wurde die Forderung der Wohnungswirtschaft, Rechtssicherheit zu schaffen, sehr schnell umgesetzt. Durch die Entscheidung des OLG Karlsruhe, über die wir Sie umfassend informiert haben, entstanden Unsicherheiten in Bezug auf die Frage, ob virtuelle Generalversammlungen per Videokonferenzen möglich sind.

§ 3 Abs. 1 Satz 1 COVMG lautet mit Inkrafttreten der gesetzlichen Klarstellung:
„Abweichend von § 43 Absatz 7 Satz 1 des Genossenschaftsgesetzes können Beschlüsse der Mitglieder auch dann schriftlich oder elektronisch gefasst werden, wenn dies in der Satzung nicht ausdrücklich zugelassen ist oder die Satzung keine Regelungen zu schriftlichen oder elektronischen Beschlussfassungen einschließlich zu virtuellen Versammlungen enthält; die elektronische Beschlussfassung schließt Beschlussfassungen in Gestalt von virtuellen Generalversammlungen ohne physische Präsenz der Mitglieder ein.”

Klargestellt wurde zudem, dass entsprechendes für Vertreterversammlungen gilt.

Während des Gesetzgebungsprozesses zu dieser Klarstellung erging eine Entscheidung des OLG Jena zur Durchführung sog. schriftlicher Umlaufverfahren, die vom OLG Jena als nicht zulässig angesehen werden.

Die Konferenz der Prüfungsdirektoren sowie der GdW-Fachausschuss Recht sind ungeachtet der Entscheidung des OLG Jena der Meinung, dass die bisher durchgeführten Mitglieder- oder Vertreterversammlungen im schriftlichen (Umlauf-)Verfahren, jedenfalls dann, wenn die seitens des GdW zusammen mit den Regionalverbänden erarbeitete Vorgehensweise beachtet wurde, als wirksam anzusehen und auch weiterhin zulässig sind.

Diese Sichtweise der Konferenz der Prüfungsdirektoren sowie des GdW-Fachausschusses Recht wird nach unserer Ansicht bestätigt durch eine neue Entscheidung des LG Bayreuth (siehe vdw aktuell 14/2021). Das LG Bayreuth hat Aufsichtsratswahlen im sog. schriftlichen Verfahren als zulässig angesehen.

Die Konferenz der Prüfungsdirektoren sowie der GdW-Fachausschuss Recht werden die Entscheidung im Einzelnen auswerten. Im Ergebnis bleibt festzuhalten, dass die bisherige Praxis, während der Geltung des COVMG General- oder Vertreterversammlungen ggf. auch rein virtuell oder im schriftlichen (Umlauf-)Verfahren durchzuführen, aus unserer Sicht aufrechterhalten werden kann.

Mit der am 25.06.2021 vom Bundesrat beschlossenen Mantelverordnung für Ersatzbaustoffe und Bodenschutz gelten erstmals deutschlandweit gültige Vorgaben für den Einsatz mineralischer Abfälle wie Bauschutt, Schlacken oder Gleisschotter. Die Mantelverordnung umfasst verschiedene Rechtstexte: Eine neu eingeführte Ersatzbaustoffverordnung sowie die Neufassung der Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung. Außerdem werden die Deponieverordnung und die Gewerbeabfallverordnung angepasst.

Um die Nachfrage nach Ersatzbaustoffen zu stärken und rechtsverbindliche Qualitätsstandards bundesweit zu vereinheitlichen, führt die Bundesregierung mit der Mantelverordnung erstmals eine Ersatzbaustoffverordnung ein. Sie legt Standards für die Herstellung und Verwertung mineralischer Ersatzbaustoffe für ganz Deutschland einheitlich fest. Private und öffentliche Bauherren sollen nun qualitätsgeprüfte Ersatzbaustoffe einfach und rechtssicher verwenden können. So sollen künftig in Deutschland häufiger recycelte Baustoffe zum Einsatz kommen.

Nachdem die Mantelverordnung im Mai 2017 vom Bundeskabinett erstmals beschlossen wurde, hat der Bundesrat im November 2020 umfangreiche Maßgaben beschlossen, die von der Bundesregierung übernommen und weiterentwickelt wurden. Die abschließende Befassung der Mantelverordnung im Deutschen Bundestag fand am 10. Juni 2021 statt. Mit der am 25.06.2021 erfolgten Verabschiedung durch den Bundesrat kann die Mantelverordnung in Kraft treten. Die Mantelverordnung tritt erst zwei Jahre nach ihrer Verkündung in Kraft, um allen Betroffenen Zeit zu geben, sich auf die neuen Regelungen einzustellen. Wir werden Sie über die neuen Anforderung für die Wohnungswirtschaft zeitnah informieren.

Mit Urteil vom 27.11.2019 (Az.: V R 23/19, V R 62/17) hat der Bundesfinanzhof unter anderem entschieden, dass Mitglieder eines Aufsichtsrats entgegen der bisherigen Rechtsprechung nicht als Unternehmer tätig sind, wenn sie aufgrund einer nicht variablen Festvergütung kein Vergütungsrisiko tragen. Nunmehr äußert sich auch die Finanzverwaltung zur BFH-Rechtsprechung und ändert bzw. ergänzt Abschnitt 2.2 „Selbstständigkeit” des Umsatzsteueranwendungserlasses.

Nachfolgend sind wesentliche Punkte des neuen Absatzes 3a des Abschnittes 2.2 des UStAE zusammengestellt. Die Prüfung der Unternehmereigenschaft hat für jedes Mandat eines Aufsichtsrats separat zu erfolgen. Diese Grundsätze gelten auch für vergleichbare Tätigkeiten in den Aufsichtsorganen von Verbänden, also als Verbandsrats- oder Verbandsausschussmitglied.

Die Ausführungen gelten gleichermaßen für Ausschüsse des Kontrollgremiums. Ertragsteuerlich erfolgt keine Änderung im Hinblick auf die Beurteilung einer Tätigkeit als Aufsichtsrat oder in anderen Kontrollgremien (Einkünfte aus selbstständiger Arbeit i. S. d. § 18
Abs. 1 Nr. 3 EStG).

Trägt das Aufsichtsratsmitglied aufgrund einer nicht variablen Festvergütung kein Vergütungsrisiko, ist es nicht selbstständig tätig.
– Vergütung kann sowohl in Geldzahlungen als auch in Sachzuwendungen bestehen.
– Festvergütung auch bei pauschaler Aufwandsentschädigung, die für die Dauer der Mitgliedschaft im Aufsichtsrat gezahlt wird.
– Keine Festvergütung: Sitzungsgelder, die das Aufsichtsratsmitglied nur erhält, wenn es tatsächlich an der Sitzung teilnimmt.
– Keine Festvergütung: Nach tatsächlichem Aufwand bemessene Aufwandsentschädigungen.

Besteht die Vergütung des Aufsichtsratsmitglieds sowohl aus festen als auch variablen Bestandteilen, ist es grundsätzlich selbstständig tätig, wenn die variablen Bestandteile im Kalenderjahr mindestens 10% der gesamten Vergütung betragen.
– Reisekostenerstattungen sind keine Vergütungsbestandteile und bei der Ermittlung der 10%-Grenze nicht zu berücksichtigen.

Anwendung – Übergangsregelung bis zum 31.12.2021
– Die neuen Regelungen sind grundsätzlich in allen offenen Fällen anzuwenden.
– Zur Vermeidung von Übergangsschwierigkeiten wird es – auch für Zwecke des Vorsteuerabzugs – nicht beanstandet, wenn die bisher geltenden Regelungen auf Leistungen angewendet werden, die bis einschließlich 31.12.2021 ausgeführt worden sind.

Für Beamte und Bedienstete von Gebietskörperschaften etc. gibt es Sonderregelungen, wenn diese verpflichtet sind, einen Teil der Vergütung abzuführen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 27. April 2021 entschieden, dass Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen einer Bank unwirksam sind, die ohne inhaltliche Einschränkung die Zustimmung des Kunden zu Änderungen der Allgemeinen Geschäftsbedingungen fingieren.

Im konkreten Fall hat der Bundesverband der Verbraucherzentralen und Verbraucherverbände geklagt. Die beklagte Bank verwendet in ihrem Geschäftsverkehr mit Verbrauchern Allgemeine Geschäftsbedingungen, die Klauseln enthalten, die im Wesentlichen Nr. 1 Abs. 2 AGB-Banken entsprechen. Danach werden Änderungen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen dem Kunden spätestens zwei Monate vor dem vorgeschlagenen Zeitpunkt ihres Wirksamwerdens in Textform angeboten. Die Zustimmung des Kunden gilt als erteilt, wenn er seine Ablehnung nicht vor dem vorgeschlagenen Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Änderungen angezeigt hat. Auf diese Genehmigungswirkung weißt ihn die Bank in ihrem Angebot besonders hin. Der Kunde hat die Möglichkeit der Kündigung.

Nach Auffassung des BGH halten diese Klauseln, die so auszulegen sind, dass sie sämtliche im Rahmen der Geschäftsverbindung geschlossenen Verträge betreffen, der AGB-Kontrolle nicht Stand und sind insoweit unwirksam. Die in der Klausel enthaltene Zustimmungsfiktion betreffe nicht nur Anpassungen von einzelnen Details der vertraglichen Beziehungen der Parteien mittels einer fingierten Zustimmung des Kunden, sondern sie betreffe ohne inhaltliche oder gegenständliche Beschränkungen jede vertragliche Änderungsvereinbarung.

Damit weicht sie, so der BGH, von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelungen ab, indem sie das Schweigen des Kunden als Annahme eines Vertragsänderungsantrags qualifiziert. Diese Abweichung benachteilige die Kunden unangemessen nach § 307 BGB.

Nach Ansicht des BGH ist für so weitreichende, die Grundlagen der rechtlichen Beziehungen der Parteien betreffende Änderungen, die dem Abschluss eines neuen Vertrags gleichkommen können, ein entsprechender Änderungsvertrag notwendig.

Wenngleich bisher nur die zur BGH-Entscheidung veröffentlichte Pressemitteilung vorliegt, gehen wir davon aus, dass diese Entscheidung auch auf den Sparverkehr der Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung zu übertragen ist. Dies gilt namentlich für die erst kürzlich zugunsten der Sparer angepasste Zustimmungsfiktion in XV der Mustersparordnung. Diese Zustimmungsfiktion gilt für jeden Anlass einer Änderung der Mustersparordnung und betrifft alle Sparverträge. Insoweit gehen wir, vorbehaltlich des Bekanntwerdens der einzelnen Entscheidungsgründe, davon aus, dass diese Zustimmungsfiktion in der Mustersparordnung nicht mehr aufrecht erhalten werden kann. Wir möchten Sie daher vorsorglich bitten, sich in der Praxis vorerst nicht mehr auf diese Zustimmungsfiktion zu berufen, sondern wenn nötig eine Änderungsvereinbarung mit den jeweiligen Sparern zu treffen.

Sobald das Urteil in Gänze mit seinen Entscheidungsgründen veröffentlicht ist, wird sich der GdW Fachausschuss Recht damit beschäftigen und, sollte sich die Übertragbarkeit der vorliegenden BGH-Entscheidung auf die Mustersparordnung bestätigen, ein Muster für entsprechende Änderungsvereinbarungen erarbeiten. Es wird dann auch die Frage zu klären sein, ob die Genossenschaft ggf. einen Anspruch gegen den Sparer auf Zustimmung hat und welche Rechtsfolgen sich ergeben, wenn der Sparer die Zustimmung verweigert.

Bis dahin kann es ggf. sinnvoll sein, nicht zwingend notwendige Änderungen der jeweiligen Sparordnung vorerst zurückzustellen.

Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung in Düsseldorf. Die Beklagten sind Vermieter dieser Wohnung. Mit Schreiben vom 30. Mai 2015 kündigten die Beklagten der Klägerin verschiedene bauliche Veränderungen und eine Erhöhung der Miete nach Abschluss der Arbeiten an. Die Baumaßnahmen wurden im Jahr 2016 ausgeführt. Diese umfassten unter anderem die Umstellung der Heizungsanlage von einer Beheizung mittels Gastherme auf Fernwärme, die Erneuerung der etwa 60 Jahre alten Eingangstür zur Wohnung der Klägerin, der ebenso alten Treppenhausfenster und Haustüren (Haupt- und Nebeneingang) nebst Briefkastenanlage, die Neuverlegung von elektrischen Leitungen samt Erneuerung der Hausbeleuchtung einschließlich des erstmaligen Einbaus von Bewegungsmeldern sowie einer Gegensprechanlage, den Austausch der Fenster in der Wohnung der Klägerin und die erstmalige Wärmedämmung des Dachs, der Fassade sowie der Kellerdecke. Für keinen der ausgetauschten/erneuerten Bauteile bestand eine fällige Instandsetzungsnotwendigkeit.

Nach Abschluss der Arbeiten erklärten die Beklagten die Erhöhung der Miete gemäß § 559 BGB orientiert an den aufgewendeten Kosten ohne Abzug für fiktive Instandsetzung für Bauteile, die im Zuge der Modernisierung ausgetauscht werden mussten oder zweckmäßigerweise ausgetauscht wurden oder sonst vom Ergebnis her instandgesetzt wurden. Die Klägerin ist der Ansicht, die Mieterhöhung sei der Höhe nach wegen fehlenden Instandsetzungsanteils unberechtigt. Nach einer stattgebenden Entscheidung des Amtsgerichts und einer entgegengesetzten Entscheidung des Berufungsgerichts entschied der BGH hierzu (BGH Urteil vom 17.6.2020, Az. VIII ZR 81/19).

Nach dessen Ansicht durften die für den Austausch der etwa 60 Jahre alten Bauteile (Haus- und Wohnungseingangstüren, Treppenhausfenster, Briefkastenanlage) aufgewendeten Kosten nicht ungekürzt – das heißt ohne Abzug eines Instandhaltungsanteils – auf die Klägerin umgelegt werden, auch wenn die ausgetauschten Teile noch keine Defekt aufgewiesen haben und keine Erhaltungsmaßnahmen fällig waren.

Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer Modernisierungsmaßnahme als auch einer Erhaltungsmaßnahme (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter dem Grunde nach Anspruch auf eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB, bei der Ermittlung der Höhe der umlagefähigen Kosten hat er aber nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB – es genügt eine Schätzung – seit Einführung dieser Vorschrift stets eine entsprechende Kürzung vorzunehmen. Da die einzelnen Bauteile eines Mietobjekts laufend altern und je nach ihrer (durchschnittlichen) Lebensdauer in bestimmten Zeitabständen vom Vermieter zu erneuern sind, ist nach der nunmehrigen höchstrichterlichen Rechtsprechung ein bislang bereits aus dem Schadensersatzrecht bekannter „Abzug alt für neu“ erforderlich.

Hinweis:

Der BGH äußert sich in diesem Urteil auch noch zu anderen Fragen, insbesondere dazu, welche der vorliegenden baulichen Maßnahmen überhaupt als Modernisierungsmaßnahmen zu werten sind. Nachdem diese Fragen nicht von grundsätzlicher Natur sind, gehen wir hierauf nicht näher ein. Zusätzlich hat der BGH problematisiert, dass eine Modernisierungsmieterhöhung, die auf mehrere tatsächlich trennbare und in einer einheitlichen Erhöhungserklärung gesondert ausgewiesenen Maßnahmen gestützt wird, nicht dadurch nichtig i.S.d. §139 BGB wird, dass sie im Hinblick auf einzelne Maßnahmen unzureichend begründet oder erläutert und deshalb gemäß § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB insoweit unwirksam ist. Der BGH wertet Mieterhöhungserklärungen gemäß § 559b Abs. 1 BGB als „einseitiges Rechtsgeschäft“. Ist ein Teil eines Rechtsgeschäftes nichtig, so führt dies nur dann zur Nichtigkeit des gesamten Rechtsgeschäftes, wenn dieses „unteilbar“ ist. Hier hätten abtrennbare einzelne Modernisierungsmaßnahmen aber ein selbständiges Rechtsgeschäft gebildet. Hätte die Vermieterin gewusst, dass ihre Mieterhöhungserklärung teilweise nichtig ist, so hätte sie mutmaßlich den verbliebenen Rest zur Mieterhöhung heranziehen wollen. Dieser Teil der Mieterhöhungserklärung bleibt daher wirksam.

Anmerkungen:

Der Gesetzgeber senkte mit der Fassung des § 559 BGB vom 18.12.2018 den Umlagesatz von elf auf acht Prozent der für eine Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten. Bis zum vorliegenden BGH-Urteil war es herrschende Meinung, dass fiktive, zukünftig erst fällig werdende Instandsetzungskosten nicht von den aufgewendeten Kosten abzuziehen sind. Dieses Urteil bedeutet für alle die Fälle, bei welchen der Vermieter bestehende Gebäudebestandteile modernisiert, durch den Abzug fiktiver Reparaturkosten faktisch eine weitere Senkung des Umlagesatzes.

Es kommt hierbei nur auf das Alter des ausgetauschten Teiles an, egal wie gut der Zustand noch ist. Beispiel: eine Heizungsanlage hat eine Lebensdauer (gemäß Liste) von vielleicht 30 Jahren und ist 20 Jahre alt. Der Vermieter baut eine neue bessere Heizung ein, dann erspart er sich fiktiv Instandsetzungskosten für die bisherige Heizungsanlage. Er muss nach BGH den jetzigen Preis für eine Heizungsanlage der bisherigen Art ermitteln (die es voraussichtlich schon längst nicht mehr gibt), davon zwei Drittel (=abgelaufene Lebensdauer) nehmen und diesen Betrag von den Kosten der neuen Heizung abziehen.

Baut der Vermieter hingegen erstmals an der Kellerdecke eine Dämmung ein, so handelt es sich um etwas Neues, hier ist kein Abzug erforderlich.

Problematisch wiederum dürfte die erstmalige Anbringung eines Wärmeschutzes auf einer Fassade sein. Hier erspart sich der Vermieter die laufende Instandsetzung der Fassade und muss den ersparten Aufwand ermitteln und aus den Modernisierungskosten heraus rechnen.

In Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz haben die Unwetter der vergangenen Woche große Zerstörung hinterlassen. Flüsse traten über die Ufer, haben Dörfer, ganze Stadtteile und Straßen unter Wasser gesetzt. Die verheerenden Überflutungen und der stundenlange Starkregen haben viele Menschenleben gefordert, zahlreiche Menschen werden immer noch vermisst. Häuser stürzten von jetzt auf gleich ein, tausende Wohnungen wurden verwüstet.

Angesichts dieser Katastrophe will die Wohnungswirtschaft in Deutschland helfen. Schon jetzt stellen die Mitglieder des VdW Rheinland-Westfalen den betroffenen Wohnungsunternehmen freie Wohnungen oder sonstige Unterkünfte für all diejenigen zur Verfügung, die in dieser Not erst einmal ein Dach über dem Kopf benötigen. Gleichzeitig wird materielle und personelle Unterstützung mobilisiert, wo sie vor Ort nötig ist.

Um die von der Hochwasser-Katastrophe betroffenen Menschen zu unterstützen, hat der VdW Rheinland-Westfalen eine Spendenaktion auf der Plattform betterplace.org eingerichtet.
Spendenlink: https://share.vdw-rw.de/diewohnungswirtschafthilft

Die gesammelten Mittel werden dem Bündnis deutscher Hilfsorganisationen – Aktion Deutschland Hilft – zur Verfügung gestellt. So sind wir sicher, dass unsere Hilfe dort ankommt, wo sie jetzt am nötigsten ist. Transparenz ist den Initiatoren sehr wichtig – die Gesamtsumme der eingegangenen Spendenbeträge werden in Echtzeit auf der Spendenplattform angezeigt.