Der in einem Verfahren vor dem AG Bautzen (AG Bautzen, 18.12.2020, 30 C 6/20) streitgegenständliche, angeblich individuell ausgehandelte Mietvertrag enthielt eine Klausel, wonach der Mieter verpflichtet sei, die Wohnung bei Auszug renoviert zurückzugeben. Gemäß BGH-Rechtsprechung ist eine solche Regelung unwirksam, da der Mieter zur Renovierung verpflichtet ist, auch wenn die Wohnung noch nicht lange bewohnt wurde. Der Mieter glaubte, zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet zu sein und führte diese bei Auszug mit Hilfe von Bekannten und selbst besorgtem Material durch. Als der Vermieter die Ausführung wegen Mängeln beanstandete, weigerte sich der Mieter nachzubessern und forderte Ersatz für die von ihm und seinen Verwandten und Bekannten geleisteten 60 Arbeitsstunden und das Material.
Das Amtsgericht sprach dem Mieter Schadensersatz für die nicht geschuldeten Schönheitsreparaturen zu. Das Gericht ging davon aus, dass der Mieter seinen Verwandten und Bekannten 10 Euro pro Stunde hätte zahlen müssen. Für 60 Arbeitsstunden ergab dies 600 Euro zzgl. 181 Euro Materialkosten also insgesamt 771 Euro. Dass die Arbeiten mangelhaft ausgeführt wurden, spielte keine Rolle, da der Mieter ja gar nichts hätte machen brauchen.
Hinweis 1: Achtung Betrugsvorwurf!
Sobald vermieterseitig der Verdacht besteht, eine Schönheitsreparaturklausel könnte eventuell unwirksam sein, sollte deren Durchführung keinesfalls vom Mieter gefordert werden. Wie der vom AG Bautzen entschiedene Fall zeigt, kann das zu doppelten Kosten führen, nämlich zum Schadensersatz dem Mieter gegenüber und – sofern die Arbeiten unbrauchbar waren – zum nochmaligen Aufwand der sachgerechten Renovierung durch den Vermieter, sofern dieser dem Nachmieter eine renovierte Wohnung übergeben möchte.
Darüber hinaus hängt es von den Umständen des Einzelfalles ab, ob über den zivilrechtlichen Schadensersatzanspruch hinaus auch noch ein Betrugsvorwurf im Raum steht. Dies kommt vorliegend in Betracht, weil der Vermieter unter Verwendung einer unwirksamen Klausel behauptet hatte, der Mietvertrag sei zwischen dem Mieter und seiner Hausverwaltung individuell ausgehandelt worden. Der Mieter habe die Klausel gebilligt, also sei die entsprechende Vereinbarung gültig.
Dass im Protokoll und im Vertrag stehe, die Klausel sei „individuell ausgehandelt”, beweise indessen nicht, dass das auch wirklich stimme, betonte das Amtsgericht Bautzen. Dies zumal solch ein maschinenschriftlich vorformulierter Absatz sich inhaltlich identisch im Übergabeprotokoll des Nachmieters und in anderen Mietverträgen finde.
Damit stand für das AG Bautzen fest, dass es sich um von der Hausverwaltung des Vermieters vorbereitete Texte handelte, denen man durch Hinweise auf vermeintliches Aushandeln den Anschein von Individualvereinbarungen geben wollte. Offenbar versuchte die Hausverwaltung systematisch, an sich unwirksame Renovierungsklauseln auf diese Weise zu retten, um die Kosten für Schönheitsreparaturen auf die Mieter abzuwälzen und bewusst mieterschützendes Recht zu umgehen.
Hinweis 2: unwirksame Klauseln
Die vier häufigsten Unwirksamkeitsfälle bei Schönheitsreparaturklauseln sind:
a)Der Mietvertrag enthält eine „Endrenovierungsklausel“ d. h. der Mieter ist verpflichtet, bei Auszug zu renovieren – egal wann er auszieht. Ob die Endrenovierungsklausel im Kontext der Schönheitsreparaturregelungen steht, unter „Zusätzliche Vereinbarungen“, im Übergabeprotokoll oder an anderer Stelle, spielt keine Rolle.
b) Der Mietvertrag enthält starre Ausführungsfristen. Ausnahmsweise kann eine derartige Klausel jedoch dann wirksam sein, wenn nach den starren Fristen eine Formulierung folgt, welche die Starrheit beseitigt.
c) Die Schönheitsreparaturregelungen enthalten den Satz „Der Mieter ist nicht berechtigt ohne Zustimmung …. von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen“ bzw. „…erheblich abzuweichen.“
d) Die Mietsache ist bei Einzug nicht in renoviertem Zustand übergeben worden.
Unseren Mitgliedern steht zur Klärung der Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln die Rechtsberatung des Verbandes zur Verfügung (karl.schmitt-walter@vdwbayern.de, Tel. 089/290020-316 und rudolf.seltenreich@vdwbayern.de Tel. 089/290020-402).
