Schlagwort: 18/2022

Das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz BMWK hat am Abend des 26.07.2022 völlig überraschend und ohne Vorankündigung eine Verschlechterung der bisherigen BEG-Gebäudeförderung verkündet (wir berichteten per E-Mail), die bereits am 28.07.2022 in Kraft trat. Die Verbände wurden weder direkt noch vorab informiert.

Seit dem 28.07.2022 gilt:

Änderungen in der Neubauförderung
– Reduzierung des Kreditbetrages für Wohngebäude (261): Der maximale Kreditbetrag für das Effizienzhaus 40 NH wird von 150.000 Euro auf 120.000 Euro pro Wohneinheit abgesenkt.
– Absenkung der Fördersätze: Der Tilgungszuschuss für das EH 40 NH wird von 12,5% auf 5% reduziert.

Änderungen in der Sanierungsförderung
– Für Effizienzhäuser fällt die Zuschussförderung weg (BEG Wohngebäude – Zuschuss Effizienzhaus (461)), es können nur noch Kredite mit Tilgungszuschuss beantragt werden.
– Einstellung der Effizienzhaus-Stufe 100: Die Förderung für das EH 100 wird eingestellt. Die Einstellung betrifft konkret EH 100 und EH 100 EE.
– Reduzierung der Fördersätze: Die Tilgungszuschüsse für die Sanierung zum Effizienzhaus werden abgesenkt und im Gegenzug eine Zinsvergünstigung gewährt.

Die Höhe des Tilgungszuschusses beträgt für:
– EH 40: 20% (bisher 45%)
– EH 55: 15% (bisher 40%)
– EH 70: 10% (bisher 35%)
– EH 85: 5% (bisher 30%)
– EH Denkmal: 5% (bisher 25%)
Bei Erreichen einer „Effizienzhaus EE”-Klasse erhöht sich der jeweils anzusetzende Prozentwert wie bisher um 5%.

Beurteilung:
Damit setzt das BMWK bei dem seit Jahresanfang herrschenden Förder-Fiasko noch einen obendrauf – das ist eine große Katastrophe für das Engagement der sozial orientierten Wohnungsunternehmen für den Klimaschutz. Neben dem Vertrauensverlust und der Planungsunsicherheit macht der Wegfall der Zuschussförderung und die Reduzierung der Tilgungszuschüsse die BEG-Förderung für Wohnungsunternehmen unattraktiv. Die Folge ist, dass Klimaschutzinvestitionen unterbleiben werden oder nur über höhere Mieten refinanziert werden können.

Die Bayerische Staatsregierung hat am 02.08.2022 einen Gesetzesentwurf zur Änderung des Bayerischen Denkmalschutzgesetzes beschlossen. Der fortschreitende Klimawandel und die Herausforderungen bei der Energieversorgung machen es notwendig, alle Potenziale beim Energiesparen und zusätzlichem Erzeugen von Energie zu nutzen. Denkmalschutz und -pflege können dazu einen wertvollen Beitrag leisten. Erneuerbare Energien sollen zukünftig besser genutzt und Denkmäler leichter energetisch verbessert werden – fachlich verträglich und verantwortbar.

Die Neuerungen im Bayerischen Denkmalschutzgesetz sollen einen erleichterten Einsatz erneuerbarer Energien im Denkmalbereich ermöglichen. Zielsetzung ist eine deutliche Erhöhung von Photovoltaik-, Solar- und Geothermie-Anlagen, die den Anforderungen von Denkmalschutz und Klimaschutz Rechnung tragen. Zudem sind weitgehende Lockerungen bei der Errichtung von Windenergieanlagen in der Nähe von Denkmälern vorgesehen.

Der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen begrüßt die Novelle des Denkmalschutzgesetzes. Die Wohnungswirtschaft braucht die Energiewende im Wohnungsbestand. Die Novelle öffnet den Weg für Photovoltaikanlagen auf denkmalgeschützten Wohnhäusern. Bei den Wohnungsgenossenschaften und kommunalen Wohnungsunternehmen gibt es viele Bestandsgebäude mit Denkmal- oder Ensembleschutz.

Wir werden Sie weiter über das Gesetzgebungsverfahren informieren.

Der VdW Bayern hat in der letzten Juli-Woche eine Umfrage zu den Auswirkungen der Energiepreissteigerungen auf die Verbandsmitglieder durchgeführt. Herzlichen Dank für Ihre Teilnahme. Zu den Ergebnisse der Befragung haben wir eine Pressemitteilung verschickt:

Zwei Drittel der Wohnungen werde mit Gas beheizt – mehr als die Hälfte der Wohnungsunternehmen befürchtet Zahlungsausfälle

Zahlreiche bayerische Haushalte müssen künftig jährlich mit rund 1.700 Euro Mehrkosten für das Heizen rechnen. Denn fast jedes bayerische Wohnungsunternehmen greift zum Beheizen seiner Wohnungen auf Gas zurück. In Folge sehen die sozial orientierten Wohnungsunternehmen ein hohes Risiko für Zahlungsausfälle durch die steigenden Energiepreise. Das ergab eine Umfrage des Verbands bayerischer Wohnungsunternehmen unter 493 Mitgliedsunternehmen mit einem Bestand von 560.000 Wohnungen im Freistaat.

Aktuell profitieren nach Angaben des Verbandes viele Unternehmen und damit die Mieter noch von günstigen Altverträgen. 30 Prozent aller Verträge laufen noch mit fixen Preisen bis 31.12.22, 29 Prozent der Verträge noch bis 31.12.23. Durchschnittlich beziehen Unternehmen derzeit Gas zu einem gemittelten Preis von 5,59 ct/kWh. „Doch manche Wohnungsunternehmen bezahlen bereits jetzt mehr als 13 ct/kWh und es ist nur eine Frage der Zeit, bis die hohen Energiepreise voll bei der Wohnungswirtschaft ankommen“, sagt Verbandsdirektor Hans Maier. Beim Durchreichen des aktuellen Preises würden die Mehrkosten für Mieter ca. 1.700 Euro jährlich betragen – aufgrund der niedrigen Mieten der Wohnungswirtschaft bedeutet dies einen Warmmietenaufschlag von durchschnittlich 25 Prozent.

„Unsere Mitglieder sind sich der großen Verantwortung für die Mieterhaushalte bewusst. Bei den Wohnungsgenossenschaften, kommunalen und kirchlichen Wohnungsunternehmen leben viele Menschen, die sich die steigenden Preise nicht so einfach leisten können“, erklärt der Verbandsdirektor. Deshalb hätten bereits mehr als zwei Drittel der Mitgliedsunternehmen Maßnahmen zur Senkung des Energieverbrauchs getroffen oder bereiten diese vor. Am häufigsten wurde bisher die Optimierung von Heizungsanlagen umgesetzt (93%).

Um den Preisschock klein zu halten, haben 71% der Unternehmen bereits Vereinbarungen über eine freiwillige Erhöhung der Betriebskosten- oder Heizkostenvorauszahlung abgeschlossen. Ein Großteil der Unternehmen bietet eine freiwillige Erhöhung zwischen 25 und 50 Prozent an. Dürfen Mieter selbst einen Erhöhungsbetrag festlegen, so entscheiden sie sich im Mittel für 40 Prozent.

Risiko für Zahlungsausfälle steigt
Mehr als die Hälfte der Verbandsmitglieder (56%) sehen trotzdem ein hohes oder sehr hohes Risiko, dass es bei großen Teilen ihrer Mieter zu Zahlungsausfällen infolge der explodierenden Energiepreise kommt. Um die eigene Liquidität nicht zu gefährden, gibt jedes zweite Wohnungsunternehmen an, Neubauvorhaben oder Modernisierungsprojekte zurückstellen. „Die Aussichten bei den sozial orientierten Wohnungsunternehmen sind trübe“, sagt Verbandsdirektor Maier. Die Unternehmen kämpfen bereits mit steigenden Baukosten, Lieferschwierigkeiten und dem Fachkräftemangel, da kommt der Energiepreisschock zur Unzeit. Für 2023 erwartet der Verbandsdirektor deutlich sinkende Neubauzahlen.

Die Auswertung der Mitgliederbefragung finden Sie hier

 

Das Bundesfinanzministerium hat den Referentenentwurf für ein Jahressteuergesetz 2022 veröffentlicht. Erfreulicherweise soll nun endlich die seit langem geforderte und auch im Koalitionsvertrag enthaltene Anhebung des steuerlichen (linearen) Normalabschreibungssatzes für den Mietwohnungsneubau von 2 Prozent auf 3 Prozent erfolgen – allerdings erst für neue Mietwohngebäude, die nach dem 31.12.2023 fertiggestellt werden (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 c EStG-E ).

Gleichzeitig soll – bereits zum 01.01.2023 – die Möglichkeit der Gebäudeabschreibung aufgrund einer nachgewiesenen kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer entfallen (Aufhebung des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG), was wir als äußert kritisch, wenn nicht sogar verfassungswidrig einschätzen.

Leider bislang nicht enthalten sind:
– die ebenfalls im Koalitionsvertrag angekündigte „Superabschreibung für Klimaschutz und digitale Wirtschaftsgüter” (für den Mietwohnungsbereich) und
– die – für das JStG 2022 zugesagte – Angleichung der Mieterstromregelung für den Bereich der Vermietungsgenossenschaften an die für die Gewerbesteuer getroffene Regelung.

Beides wird die Wohnungswirtschaft noch einmal ausdrücklich einfordern.

Die weiteren vorgesehenen gesetzlichen Maßnahmen werden wir noch einer genauen Prüfung unterziehen. Der voraussichtliche Zeitplan des Gesetzgebungsverfahrens ist derzeit noch nicht bekannt. Wir werden Sie über die weiteren Entwicklungen auf dem Laufenden halten.

Nach Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt ist am 27. Juli 2022 das Gesetz zur Einführung virtueller Hauptversammlungen von Aktiengesellschaften und Änderung genossenschafts- sowie insolvenz- und restrukturierungsrechtlicher Vorschriften in Kraft getreten.

Damit ist auch die gesetzliche Neuregelung zur Zulässigkeit alternativer Formen der Generalversammlung bei Genossenschaften ebenfalls in Kraft getreten, über die wir Sie mit der vdw aktuell 16/2022 informiert haben. Die rechtlichen Einzelheiten zur Einführung virtueller Hauptversammlungen von Aktiengesellschaften finden Sie hier.

Bis zum 31. August 2022 gelten parallel weiterhin die Regelungen im Gesetz über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie (GesRuaCOVBekG), soweit nicht hier anderslautende Regelungen enthalten sind, die insoweit vorgehen.

Am 01. August 2022 ist das Gesetz zur Umsetzung der Digitalisierungsrichtlinie (DiRuG) in Kraft getreten. Dieses setzt die Richtlinie (EU) 2019/1151 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20. Juni 2019 zur Änderung der Richtlinie (EU) 2017/1132 im Hinblick auf den Einsatz digitaler Werkzeuge und Verfahren im Gesellschaftsrecht in nationales Recht um.

Diese Richtlinie dient dem Zweck, durch den Einsatz digitaler Instrumente und Verfahren die Gründung von Gesellschaften und die Errichtung von Zweigniederlassungen im europäischen Binnenmarkt zu vereinfachen. Dabei wird insbesondere das bisherige deutsche Registerwesen umfangreich geändert.

Die Änderungen durch das DiRuG werden ergänzt durch das Gesetz zur Ergänzung der Regelungen zur Umsetzung der Digitalisierungsrichtlinie und zur Änderung weiterer Vorschriften.

Durch das DiReG wird auch für Genossenschaften die öffentliche Beglaubigung mittels Videokommunikation ermöglicht.

Das DiReG weitet ferner die Durchführung einer Online-Gründung einer GmbH auf Sachgründungen aus und ermöglicht die Online-Beurkundung auch für einstimmige Gesellschafterbeschlüsse zur Änderung des Gesellschaftsvertrages, dies allerdings erst ab 01. August 2023.

Des Weiteren können durch eine entsprechende Ergänzung im DiReG ab 01. August 2023 auch die Anmeldungen zum Vereinsregister mittels Videokommunikation öffentlich beglaubigt werden.

Alle wesentlichen Änderungen finden Sie im GdW-Rundschreiben.

Die Herausforderungen für die bayerischen Städte, Märkte und Gemeinden sind heute vielschichtiger denn je: schleichende Überalterung, stetig wachsende Digitalisierung unserer Gesellschaft, Klimawandel, Corona-Pandemie oder die Folgen des russischen Angriffskriegs auf die Ukraine. Mit der Städtebauförderung unterstützt der Freistaat Bayern Städte und Gemeinden. Das Förderspektrum reicht dabei von der Erstellung von Integrierten Städtebaulichen Entwicklungskonzepten bis hin zur Umsetzung von Maßnahmen zur Anpassung, Stärkung und Wiederbelebung ihrer Zentren und Quartiere. Dieses Jahr erhalten 434 bayerische Städte und Gemeinden in der Bund-Länder-Städtebauförderung Fördermittel in Höhe von mehr als 193 Millionen Euro.

In Bayern werden in den drei Bund-Länder-Städtebauförderungsprogrammen „Lebendige Zentren“, „Sozialer Zusammenhalt“ und „Wachstum und nachhaltige Erneuerung“ 498 Maßnahmen in 434 bayerischen Kommunen gefördert. Zusammen mit den Mitteln der Kommunen stehen knapp 300 Millionen Euro für die Projekte zur Verfügung. Bürgerinnen und Bürger und örtliche Akteure können sich einbringen und sind ein wichtiger Faktor für den Erfolg.

Eine Übersicht über die Programmkommunen und weitere Informationen zur Städtebauförderung finden Sie hier

Entsprechend alter wie auch neuer Gesetzeslage im WEG Recht sind Untergemeinschaften bzw. Mehrhausanlagen dem Gesetzeswortlaut grundsätzlich fremd. Allgemein anerkannt ist jedoch, dass eine Vereinbarung von Untergemeinschaften in der Gemeinschaftsordnung (TE/GO) vor – wie auch nach der Reform des WEG-Rechts grundsätzlich zulässig ist.

Mit Urteil vom 12. November 2021 (AZ.: V ZR 204/20) hat der BGH nun entschieden, dass in der TE/GO einer aus mehreren Häusern bestehenden Wohnanlage für Tiefgarage und Wohngebäude auch dann weitgehend verselbständigte Untergemeinschaften gebildet werden können, wenn die Tiefgarage baulich zugleich als Fundament der Wohngebäude dient. Von Belang ist dies sowohl für die Verwaltungs- als auch für die Kostentrennung, sodass die Teileigentümer der Tiefgaragenstellplätze auch dann allein die Kosten für Sanierungsmaßnahmen im Bereich der Tiefgarage zu tragen haben, wenn die Tiefgarage bautechnisch anderen Baukörpern dient, indem an sich getrennte Baukörper statisch aufeinander aufbauen.

Der Fall
Vorliegend hatte der Verwalter einer WEG, zu welcher mehrere Häuser gehören, die teilweise mit einer vierstöckigen Tiefgarage unterbaut sind, in einer Eigentümerversammlung 2019 die Teileigentümer der Tiefgarage über eine ausschließlich von diesen im Wege einer Sonderumlage kostenmäßig zu tragende Tiefgaragensanierung für rund 5 Millionen Euro beschließen lassen. Der Kläger wurde dadurch als Sondereigentümer eines Stellplatzes in der Tiefgarage zu 46/100.000stel Miteigentumsanteilen mit einer Sonderumlage in Höhe von 21.276,59 Euro belastet. In § 2 Abs. 1 – 5 der Gemeinschaftsordnung (TE/GO) sind für die verschiedenen Baukörper „Sondernutzungsgemeinschaften“ gebildet. § 2 Abs. 6 TE/GO lautet:

„Die Sondernutzungsgemeinschaften verwalten sich selbständig nach Maßgabe der TE unter ergänzende Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes. Die für die Gemeinschaft aller Eigentümer getroffenen Regelungen gelten für sie entsprechend. Dies gilt insbesondere hinsichtlich der Abhaltung von Sondernutzungsgemeinschaftsversammlungen (…).“ In § 13 Abs. 1 TE/GO heißt es: „Instandhaltungsrückstellungen werden jeweils für die Sondernutzungsgemeinschaften, wie in § 2 definiert, gebildet. (…).“

Nachdem das Amtsgericht der Anfechtungsklage stattgegeben hatte, wies das Landgericht Stuttgart die Berufung der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft wegen offenkundiger Aussichtslosigkeit durch Beschluss zurück. Dagegen erhoben die Beklagten nun mit Erfolg Nichtzulassungsbeschwerde. Laut BGH werde der Beschluss der Untergemeinschaft wegen der wirksamen Vereinbarung in der TE/GO von der erforderlichen Beschlusskompetenz getragen. Unerheblich sei, dass die Tiefgarage unter mehreren (nicht aber allen) Wohngebäuden liege und somit teils das Fundament der Wohnhäuser bilde, da auch bei einer baulichen/ statischen Bauwerksverschränkung eine weitreichend selbständige Verwaltungs- und Kostentrennung verankert werden könne. Nur ausnahmeweise können Mitglieder der anderen Untergemeinschaften, deren Gebäude statisch auf die Tiefgarage angewiesen sind, befugt sein, über die Sanierung mitzuentscheiden (vgl. hierzu LG München I, ZWE 2019, 495 Rn. 20 ff.). Dies verneinte der BGH unter Anführung einer „zweifelsfreien Beschlusskompetenz“ vorliegend jedoch und hielt zusätzlich fest, dass sich andernfalls auch nichts an der vorgegebenen Kostentrennung ändern würde.

Fazit:
Bei Übernahme einer Verwaltung empfiehlt es sich für Verwalter, den Inhalt der Gemeinschaftsordnung sorgfältig dahingehend zu prüfen, ob in ihr Untergemeinschaften vereinbart sind und wie weit diese Vereinbarung reicht. Generell können Untergemeinschaften die Verwaltungszuständigkeit, Kostentragung, Kostenverteilung, Finanzierung, das Stimmrecht und eine Regelungskompetenz bezüglich des äußeres Erscheinungsbildes sowie sonstige bauliche Veränderungen zugewiesen werden. Ggf. müssen für diese Untergemeinschaften gesonderte Rücklagen gebildet werden. Um wirksam zu sein, müssen Vereinbarungen zu Untergemeinschaften klar und eindeutig ausgestaltet sein. Auch ist bei der Objektübernahme zu prüfen, ob bereits wirksame Beschlüsse zur Kostentrennung zwischen Untergemeinschaften vorliegen. Im Regelfall ist hierbei von der alleinigen Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft auszugehen. Allerdings hat diese ihre Sanierungsbeschlüsse so zu fassen, dass Statik und Bautechnik der übrigen Untergemeinschaften nicht in unzulässiger Art und Weise beeinträchtigt werden.

Die Jahre der Pandemie betreffen eine ganze Generation zukünftiger Auszubildender. Erfolgreiche Formen der Kontaktanbahnung wie Ausbildungsmessen, persönliche Events und selbst ein Praktikum sind entfallen. Die Zeiten machen es erforderlich, ganz neue und kreative Wege zu beschreiten, um Auszubildende zu gewinnen und langfristig für die Branche zu begeistern. Personaler und Unternehmen sind mehr denn je gefordert, sich Gedanken zu machen, wie sie talentierte Nachwuchskräfte auf dem Bewerbermarkt ansprechen, gewinnen und binden können.

Im Seminar mit der Referentin Iris Kadenbach erhalten Sie einen Überblick über praxiserprobte Methoden und Instrumente der Auszubildendengewinnung. Um neue Wege zu beschreiten, die zu Ihrem Unternehmen passen und im Verhältnis zum Aufwand stehen, ist es ebenso wichtig, bestehende Kanäle zu nutzen und bereits vorhandene „Bordmittel“ einzusetzen. An Best-Practice-Beispielen erkennen Sie, welche innovativen Wege der Ansprache von Bewerbern erfolgsversprechend sind.

Das Seminar soll Ihnen Anregungen und Impulse geben, wie Sie Auszubildende aktuell und zukünftig auf verschiedenen Kommunikationskanälen erfolgreich ansprechen und erreichen. Entwickeln Sie für Ihre Nachwuchskräftegewinnung Bewerber-Kampagnen mit Strahlkraft und erhöhen Ihren Bekanntheitsgrad für die nächste Generation.

Inhalte:
– Welche zukünftigen Auszubildenden wollen Sie wie erreichen? – Zielgruppenanalyse
– Ausbildung als beidseitiger Gewinn – Ausbildung als Nachwuchsbindung
– So „tickt“ die Generation der „Digital Natives“ – Werte, Einstellungen, Bedürfnisse
– Selbstdarstellung offline und mit Internetpräsenz
– Wie ersetzt man Jobmessen und persönlichen Kontaktaufbau?
– Passende Kommunikationskanäle, Social Media für die Auszubildendengewinnung
– Best-Practice: Beispiele für auffallende und erfolgreiche Kampagnen
– PR-Kampagnen und Aufsehen durch Guerilla-Marketing: Was passt und ist politisch korrekt?
– Werbung mit attraktiven Stellenanzeigen – print und online
– Mitarbeiter und Auszubildende als Multiplikator und Co-Recruiter
– Bewertungsportale und Employer Branding

Zur Anmeldung

Die Konferenz der Prüfungsdirektoren hat am 30.06.2022 folgende überarbeitete GdW Standards

• “Modernisierung von Gebäuden – zur Abgrenzung von Herstellungs- und Instandhaltungskosten bei Gebäuden (Erhaltungsaufwand) in der Handelsbilanz”,
• “Ermittlung des niedrigeren beizulegenden Wertes für Wohngebäuden des Anlagevermögens” und
• ” Die Prüfung von Beihilfen nach IDW PS 700″

verabschiedet. Die GdW Standards finden Sie auch im Mitgliederbereich unter GdW-Arbeitshilfen: Link