Schlagwort: 2/2022

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) der KfW wurde heute zum 24.01.2022 mit sofortiger Wirkung mit einem vorläufigen Programmstopp belegt. Das hat der Vorstand der KfW nach Rücksprache mit dem Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) am vergangenen Wochenende gemeinsam beschlossen.

Als Grund wurde die Antragsflut der letzten Wochen genannt. Dadurch seien die vom Bund für das BEG bereitgestellten Haushaltsmittel ausgeschöpft. Das Programm müsse daher und auch angesichts der Vorläufigkeit der Haushaltführung gestoppt werden. Allein im Zeitraum November 2021 bis heute sind bei der KfW Anträge in Höhe von über 20 Mrd. Euro Fördervolumen eingegangen. Über die Behandlung der vorliegenden, noch nicht zugesagten Anträge sowie mögliche alternative Förderangebote wollen BMWK und KfW zügig entscheiden.

„Vollbremsung beim Klimaschutz im Gebäudebereich – Ohne Förderung keine Erreichung der Klimaziele”, schreibt der GdW in seiner Pressemitteilung zum BEG-Stopp. Der VdW Bayern hat ebenfalls per Pressestatement sein Unverständnis über diesen unglaublichen Vorgang geäußert. Wir werden Sie über die weitere Entwicklung informieren.

Weiterführende Links:

VdW Bayern-Statement: 
GdW-Presseinformationen

Das kommunale Vorkaufsrecht in Erhaltungssatzungsgebieten ist ein wichtiges Instrument zum Schutz von Mieterinnen und Mietern. Gerade in angespannten Wohnungsmärkten nutzten es Kommunen, um Verdrängungseffekten in begehrten Lagen entgegenzuwirken und auch einkommensschwächeren Haushalten ein Verbleiben am angestammten Wohnort zu ermöglichen. Ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom November 2021 setzte dieser Praxis nun enge Grenzen. Nach eingehender Prüfung der Urteilsbegründung fordert Bayerns Bauministerin Kerstin Schreyer nun den zuständigen Bund auf, die rechtlichen Voraussetzungen zu schaffen, dass dieses Instrument den betroffenen Kommunen zukünftig wieder in größerem Umfang zur Verfügung steht.

In seinem Urteil vom 9. November 2021 stellte das Bundesverwaltungsgericht klar, dass es bei der Anwendung des kommunalen Vorkaufsrechts in Gebieten mit sozialen Erhaltungssatzungen nur auf die tatsächlichen Verhältnisse ankommt. Wird ein Grundstück im Moment des Verkaufs entsprechend der Erhaltungssatzung genutzt, sei das Vorkaufsrecht ausgeschlossen. Die bloße Annahme der Gemeinde, dass ein Käufer nach Erwerb eines Gebäudes zum Beispiel Mieterhöhungen oder die Umwandlung von Miet- in
Eigentumswohnungen plane, reiche hingegen als Voraussetzung für die Anwendung des Vorkaufsrechts nicht aus.

Auf der Bauministerkonferenz, die kurz nach der Urteilsverkündung, aber noch vor Veröffentlichung der Urteilsbegründung tagte, stimmte Bayern bewusst dagegen, den Bund kurzfristig zu einer Änderung des Baugesetzbuches aufzufordern. Nachdem nun eine ausgiebige Prüfung des Urteils und seiner Auswirkungen stattgefunden hat steht für Schreyer fest, dass Handlungsbedarf besteht. Die Ministerin sieht nun den Bund am Zug. Zuständig für die Regelung im Baugesetzbuch (BauGB) sei der Bund. Das Bundesbauministerium solle daher bald einen Referentenentwurf vorlegen.

BGH, Urteil vom 12.01.2021, Az: XII ZR 8/21

In dem vor dem BGH am 01.12.2021 verhandelten Musterfall aus Sachsen, über welchen wir in der vdw aktuell 24/2021 berichtet hatten, ist die erwartete Entscheidung gefallen.

Im konkreten Fall ging es um die Miete für eine Filiale eines großen Textil-Discounters im Raum Chemnitz, die vom 19. März bis zum 19. April 2020 schließen musste. Der Vermieter forderte die volle Miete von rund 7.850 Euro.

Mieter und Vermieter – so der BGH – seien durch die staatlichen Corona-Maßnahmen belastet, keine Seite trägt allein Verantwortung. Zunächst ist die Anwendbarkeit der mietrechtlichen Gewährleistungsvorschriften und der Regelungen des allgemeinen schuldrechtlichen Leistungsstörungsrechts, insbesondere des § 313 BGB zum Wegfall der Geschäftsgrundlage, nicht durch die für die Zeit vom 1. April 2020 bis zum 30. September 2022 geltende Vorschrift des Art. 240 § 2 EGBGB, mit dem die Kündigungsmöglichkeit des Vermieters wegen eines coronabedingten Zahlungsverzugs des Mieters ausgesetzt wurde, ausgeschlossen. Zudem hält der BGH fest, dass auch für den Zeitraum vor der Einführung der gesetzlichen Vermutung einer schwerwiegenden Störung der Geschäftsgrundlage (vgl. Art. 240 § 7 EGBGB) infolge staatlich verordneter Corona-Maßnahmen gelte, dass Mieter gewerblich genutzter Räume wegen eines Corona-Lockdowns grundsätzlich einen Anspruch auf eine Anpassung der Miete haben können.

Ein Mangel des Mietgegenstands i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB scheidet allerdings aus, da die Gebrauchsbeschränkung nicht unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts in Zusammenhang steht. Dem Mieter von gewerblich genutzten Räumen kann jedoch im Fall allgemein verfügter Geschäftsschließungen grundsätzlich ein Anspruch auf Anpassung der Miete gemäß § 313 Abs. 1 BGB zustehen, da sich durch die COVID-19-Pandemie und die damit verbundenen weitreichenden Beschränkungen des gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Lebens die Geschäftsgrundlage für den zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag schwerwiegend geändert hat.

Eine pauschale, hälftige Risikoverteilung sei indessen nicht sachgerecht, vielmehr müssen immer sämtliche Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden. Dazu zählen einerseits Interessen des Vermieters, andererseits Umstände auf der Mieterseite wie Umsatzeinbußen für das konkrete Objekt, staatliche Hilfen, sofern sie nicht auf Darlehensbasis erfolgen oder Versicherungsleistungen.

Im Falle einer pandemiebedingten Geschäftsschließung muss daher der Mieter darlegen und gegebenenfalls beweisen, welche Nachteile ihm aus der Betriebsschließung entstanden sind, die ihm eine vollständige Mietzahlung für diesen Zeitraum unzumutbar machen. Und welche zumutbaren Anstrengungen er unternommen hat, um drohende Verluste auszugleichen.

Das OLG Dresden hatte in pauschaler Betrachtungsweise entschieden, dass der Discounter nur etwa die Hälfte zahlen müsse. Der Bundesgerichtshof hob dieses Urteil auf, das Gericht in Dresden muss die Sache noch einmal verhandeln und dabei prüfen, welche konkreten wirtschaftlichen Auswirkungen die Geschäftsschließung in dem streitgegenständlichen Zeitraum für die Beklagte hatte und ob diese Nachteile ein Ausmaß erreicht haben, das eine Anpassung des Mietvertrags erforderlich macht.

Zu dem BGH-Urteil gibt es auch ein ausführliches GdW-Schreiben, das Sie im Mitgliederbereich unserer Website finden: https://www.vdwbayern.de/mitgliederbereich/downloads/gdw-informationen/

 

Umsatzsteuerliche Behandlung des Erwerbs von Belegungsrechten und in diesem Zusammenhang gezahlten Investitionszuschüssen

Der Bundesverband GdW hat das Bundesfinanzministerium bereits 2020 um eine Klarstellung zur umsatzsteuerlichen Behandlung des Erwerbs von Belegungsrechten und von in diesem Zusammenhang gezahlten Investitionszuschüssen gebeten. Die Fachebene des BMF hatte diese Problematik inzwischen mit den obersten Finanzbehörden der Länder besprochen; die im GdW-Schreiben vom 03.04.2020 vertretene Auffassung wurde dabei nicht geteilt.

Der Erwerb von Belegungsrechten und in diesem Zusammenhang gezahlte Investitionszuschüsse wurden als umsatzsteuerbare Leistungen beurteilt, für die eine Umsatzsteuerbefreiung nicht in Betracht kommt. Der GdW hatte bereits damals – und auch in weiterführenden Gesprächen mit dem BMF – die Auffassung vertreten, dass diese Sichtweise sich nur auf den damals geschilderten BImA-Fall beziehen kann und nicht allgemein auf Zahlungen/ Zuschüsse im Rahmen der öffentlich-rechtlichen (sozialen) Wohnraumförderung übertragbar ist. Dies hat das BMF nunmehr schriftlich gegenüber dem GdW klargestellt. Weiter führt das BMF aus, dass die Frage der Umsatzsteuerbarkeit des Erwerbs von Belegungsrechten oder der Verlängerung auslaufender Belegungs- und Mietpreisbindungen nach den Wohnraumförderungsgesetzen nach Maßgabe der (jeweiligen) Landesgesetze zum sozialen Wohnungsbau und anhand der Umstände jedes Einzelfalls unter Berücksichtigung der von Verwaltung und Rechtsprechung entwickelten Abgrenzungskriterien von echten und unechten Zuschüssen zu beantworten ist.

In diesem Zusammenhang möchten wir auch auf einen Beschluss der Bauministerkonferenz vom 18./19.11.2021 hinweisen. Die Bauministerkonferenz vertritt darin die Auffassung, dass Maßnahmen der Sozialen Wohnraumförderung – aufgrund der Besonderheiten des Wohnraumförderungsgesetzes des Bundes bzw. entsprechender Landesgesetze – keine umsatzsteuerbaren Leistungen sind. Die Bauministerkonferenz hat daher die Bundesregierung und die Finanzministerkonferenz gebeten, sich für eine Berücksichtigung der umsatzsteuerrechtlich bestehenden Besonderheiten der Sozialen Wohnraumförderung einzusetzen, die einen umsatzsteuerrechtlichen Ansatz verhindern. Hierzu wird eine Klarstellung im Umsatzsteuer-Anwendungserlass angeregt. Dieses Vorhaben ist ausdrücklich zu begrüßen. Über die weiteren Entwicklungen halten wir Sie auf dem Laufenden.

Mit dem Wandel zu einer klimaneutralen Wirtschaft sowie der Mobilitätswende steigt die Bedeutung von Elektro- und Hybridelektrofahrzeugen. Bereits heute stellen Arbeitgeber immer mehr Elektro- und Hybridelektrofahrzeuge als Dienstfahrzeuge zur Verfügung. Zunehmend benötigen aber auch Arbeitnehmer in den Betrieben Lademöglichkeiten für ihre privaten Fahrzeuge.

Nicht zuletzt seit der Einführung der bis zum 31.12.2030 gültigen „Innovationsprämie“ werden künftig immer mehr Dienstwagen Elektro- oder Hybridelektrofahrzeuge sein. Zu prüfen ist insoweit, ob der geldwerte Vorteil eines solchen Fahrzeugs ebenso zu versteuern ist wie bei einem Dienstwagen mit Verbrennungsmotor. Bei Elektro- und Hybridelektrodienstwagen sind dabei verschiedene Emissions- und Reichweitengrenzen zu beachten. Von Bedeutung ist zudem die lohnsteuerliche Behandlung von Stromkosten für das Aufladen des Dienstwagens. Die Unternehmen müssen des Weiteren damit rechnen, dass künftig immer mehr Arbeitnehmer ihre privaten Elektro- und Hybridelektrofahrzeuge im Betrieb aufladen möchten.
Dadurch wird beispielsweise die lohnsteuerliche Behandlung von Ladestationen auf dem Betriebsgelände relevant. Außerdem bestehen Möglichkeiten der steuerlichen Förderung der Überlassung oder Übereignung von Ladevorrichtungen zur privaten Nutzung.

Die Bundesvereinigung der Arbeitgeberverbände (BDA) hat zu den im Zusammenhang mit der Elektromobilität stehenden komplexen lohnsteuerlichen Regelungen eine aktuelle Handreichung zusammengestellt. Sie finden die Handreichung im Mitgliederbereich unter Downloads/VdW Bayern-Informationen/Sonstiges.

Zudem veröffentlichte das Bundesministerium der Finanzen (BMF) am 05.11.2021 ein Anwendungsschreiben zur Nutzung von Elektro- und Hybridelektrofahrzeugen. Dieses enthält wichtige Regelung für die Bewertung des geldwerten Vorteils bei zur privaten Nutzung überlassenen Dienstwagen sowie den pauschalen Ansatz von Stromkosten als Betriebsausgabe: Download BMF-Schreiben

ilt die Ordnungsgemäßheit der Verwaltung gem. § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG als erfüllt.

Seit dem 17.12.2021 ist die Prüfungsverordnung zum zertifizierten Verwalter in Kraft. Die Verordnung regelt Einzelheiten über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter und bestimmt Ausnahmen. Anlass der Verordnung ist, dass ab dem 01.12.2022 die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zur ordnungsgemäßen Verwaltung und Benutzung des Wohnungseigentums gehört.

Im Einzelnen:
Ab dem 01.12.2022 gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zur ordnungsgemäßen Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Absatz 2 WEG) verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters, vgl. § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG.

1. Zuständige Stelle und Prüfungsausschuss

Die Prüfung kann vor jeder Industrie- und Handelskammer abgelegt werden, die eine entsprechende Prüfung anbietet, vgl. § 2 der Verordnung. Hierzu werden durch die Industrie- und Handelskammer Prüfungsausschüsse eingerichtet. Die Verordnung bestimmt zwar, dass die Prüfung zum zertifizierten Verwalter allein vor der Industrie- und Handelskammer abzulegen ist. Davon zu unterscheiden ist hingegen die Frage, welche Bildungseinrichtung die Ausbildung durchführt. Hierüber trifft die Verordnung keine Angaben, sodass die Ausbildung auch durch entsprechend anerkannte Bildungseinrichtungen durchgeführt werden kann. Zum Gegenstand der Prüfung wird auf § 1 der Verordnung verwiesen.

2. Befreiung von der Prüfungspflicht

Gem. § 7 der Verordnung sind einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt, wer
– die Befähigung zum Richteramt hat,
– eine abgeschlossene Ausbildung zur Immobilienkauffrau/ -kaufmann, zur Kauffrauoder Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft,
– einen anerkannten Abschluss zum Geprüften Immobilienfachwirt/ -fachwirtin oder
– einen Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichen Schwerpunkt besitzt.

Diese Personen dürfen sich als zertifizierte Verwalter bezeichnen. Werden solche Personen zum Verwalter bestellt, gilt die Ordnungsgemäßheit der Verwaltung gem. § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG als erfüllt.

Um Sie bei den Bilanzarbeiten zu unterstützen, stellt der VdW Bayern auch in diesem Jahr wieder Exceltools zur Berechnung von Rückstellungen zum 31.12.2021 nach den Vorschriften des HGB zur Verfügung. Dabei handelt es sich um nachfolgende Berechnungssheets:

– Rückstellungen für die Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen,
– Rückstellungen für Gewährleistungsverpflichtungen sowie
– Rückstellungen mit ratierlicher Ansammlung.

Darüber hinaus finden Sie auf der Webseite des VdW Bayern ein Exceltool zur Berechnung der Rückstellungen für Jubiläumszuwendungen: https://www.vdwbayern.de/mitgliederbereich/downloads/wirtschaftspruefung/

Weitere Exceltools folgen zeitnah. Wir informieren Sie mit der vdw aktuell.

Die Europäische Kommission hat am 18. Januar 2022 die zweite Ausschreibung zum Neuen Europäischen Bauhaus Preis 2022 eingeleitet. Bis zum 28. Februar 2022 um 19.00 Uhr können interessierte Bewerber ihre Projekte einreichen.

Wie im vergangenen Jahr laufen auch dieses Mal zwei Wettbewerbsbereiche gleichzeitig. Der New European Bauhaus Award richtet sich an bereits existierende bzw. vollständig abgeschlossene Projekte, die nicht älter als zwei Jahre sind. Der New European Bauhaus Rising Stars Award ist Ideen und Konzepten von Personen unter 30 Jahren vorbehalten. Die 2022-Ausgabe wird inspirierende Beispiele auszeichnen, die Veränderungen in unserem täglichen Leben, unseren Lebensräumen und Erfahrungen bewirken, und die die drei Bauhaus Kernwerte: Nachhaltigkeit, Ästhetik und Inklusion (gesellschaftliche Teilhabe) gleichermaßen berücksichtigen.

Die Preise werden in den folgenden vier Kategorien vergeben:

1. Rückbesinnung auf die Natur
2. Wiedererlangung des Zugehörigkeitsgefühls
3. Vorrang für Orte und Menschen, die Unterstützung am stärksten benötigen
4. Ausgestaltung eines kreislauforientierten industriellen Ökosystems und Unterstützung des Lebenszyklusdenkens

Es können mehrere Projekte eingereicht werden, jedoch darf ein und dasselbe Projekt nur in einer Kategorie vorgelegt werden.

Die Bewerbungen können unter diesem Link eingereicht werden:
https://europa.eu/new-european-bauhaus/get-involved/2022-prizes_en

Die nächsten Termine für den Online-Mitgliederdialog des VdW Bayern stehen fest:

Mittwoch, 16. Februar von 11.00 bis 13:00 Uhr und
Montag, 21. März ebenfalls von 11:00 bis 13:00 Uhr.

Hier die Einwahldaten für beide Termine:

https://us06web.zoom.us/j/83679431940?pwd=OHFWeEk2cVVGN1pGWkxUenJTZnNjZz09
Meeting-ID: 836 7943 1940
Kenncode: 985532
Schnelleinwahl mobil
+496938079883,,83679431940#,,,,*985532# Deutschland
+496938079884,,83679431940#,,,,*985532# Deutschland

Mitgliedsunternehmen des VdW Bayern sind Taktgeber für das soziale Miteinander in den Städten, Gemeinden und Quartieren. Ihre Aktivitäten bestimmen seit Jahren die Themen unseres Forums Soziale Stadtentwicklung. In diesem Jahr geht es am Donnerstag, 10. Februar um die „Post-Corona-Stadt – Urbane Resilienz und gute Nachbarschaften im Quartier“: Die Auswirkungen der Corona-Pandemie sind ein besonderer „Stresstest“ für uns alle und haben die Diskussion über die Möglichkeiten und Wege verstärkt, das Gemeinwesen robuster, anpassungs- und zukunftsfähiger zu machen. Referiert werden die Handlungsfelder, in denen die urbane Resilienz gestärkt werden sollte. Daran anschließend diskutieren wir über Praxisbeispiele aus der Stadtplanung und der Wohnungswirtschaft.

Das in einigen Nachbarländern bereits erprobte und durch die EU nun priorisierte Konzept „Housing First“ bestimmt bereits die Diskussion zur Begleitung von Wohnungslosen in größeren Kommunen Bayerns. Was steckt dahinter, welche rechtlichen Rahmenbedingungen müssen grundsätzlich beachtet werden und welches Vorgehen bestimmt aktuell die wohnungswirtschaftliche Praxis? Dies sind Fragen, mit denen sich der zweite Teil des Forums beschäftigt.

Das Programm und die Möglichkeit der Online-Anmeldung finden Sie hier.