Schlagwort: 20/2021

Am 15.10.2021 wurde das Ergebnis der Sondierungen zur Bildung einer möglichen Ampelkoalition vorgestellt. Die Ergebnisse lassen nach Einschätzung der Wohnungswirtschaft Hoffnungen auf Erleichterungen für die Branche keimen. Entscheidend wird jedoch die Ausarbeitung des Koalitionsvertrags sein.

Aus wohnungswirtschaftlicher Sicht enthält das von den möglichen Koalitionspartnern vorgelegte Sondierungspapier keine wesentlichen Neuerungen. Die Ampelkoalition hat sich zum Ziel gesetzt, deutlich mehr Wohnungen zu bauen. Im Raum stehen jährlich 400.000 Neubauwohnungen, davon 100.000 öffentlich geförderte.

• Die für die Wohnungswirtschaft ggf. wesentlichen Aussagen finden sich in den Ziffern 2 und 7
• Es soll wieder ein „Bündnis für bezahlbaren Wohnraum“ geben.
• Die Wohnraumförderung des Bundes wird fortgesetzt.
• Die Baukosten sollen durch serielles Bauen, Digitalisierung, Entbürokratisierung und Standardisierung gesenkt werden.
• Geltende Mieterschutzregelungen werden evaluiert und
  verlängert.
• Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) soll selbst Wohnungen bauen dürfen.
• Eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit soll Dynamik in den Bau bezahlbarer Wohnungen bringen – wie diese ausgestaltet werden soll wird nicht erwähnt.
• Den Ländern soll Spielraum für die Senkung der Grunderwerbsteuer gegeben werden (via Korrektur der gerade erfolgten Korrektur in Sachen Share Deal).
• Klimaschutz im Gebäudebereich: Dieser Punkt sieht den Ausbau Erneuerbarer Energien vor. Mit dem Verweis auf das EU-Klimapaket Fit for 55 soll es eine Überarbeitung des gerade in Kraft getretenen BEHG geben (ggf. EU-weiter Emissionshandel für Gebäude). Aus der diskutierten PV-Pflicht für Neubauten ist eine Verpflichtung für gewerbliche Neubauten geworden. Bei privaten Neubauten soll PV auf geeigneten Dachflächen die Regel werden.

Das Papier zu den Ergebnissen der Sondierungsgespräche finden Sie im Mitgliederbereich der VdW Bayern-Website unter VdW Bayern-Informationen: Link

Der Beklagte ist Mieter einer Dreizimmerwohnung in Nürnberg. Mit Schreiben vom 6. November 2018 forderte die Klägerin den Beklagten auf, einer 15 %-igen Erhöhung der seit Mietbeginn vereinbarten Nettokaltmiete zuzustimmen. Das Schreiben nimmt Bezug auf den Nürnberger Mietspiegel 2018 und enthält den Hinweis, dass dieser beim Vermieter eingesehen werden könne, sowie eine Darstellung der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der Beklagte erteilte die Zustimmung nicht. Die Klage wurde vom Amtsgericht und Berufungsgericht als unzulässig abgewiesen, da es wegen fehlender Angabe der Mietpreisspanne formell unwirksam sei. Der BGH entschied hierzu aber anders (BGH 7.7.2021, Az. VIII ZR 167/20):

Gemäß der Rechtsprechung des BGH ist die Einhaltung der Förmlichkeiten des Verfahrens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung durch den Vermieter nach § 558a BGB dem materiellen Recht zuzuordnen und betrifft deshalb die Begründetheit und nicht die
Zulässigkeit der Klage. Damit hatte das Berufungsgericht das Vorliegen der formellen Voraussetzungen des Erhöhungsverlangens nach § 558a BGB rechtsfehlerhaft verneint.

Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Nach § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform (§ 126b BGB) zu erklären und zu begründen, wobei gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB zur Begründung auf einen Mietspiegel Bezug genommen werden kann.

Im Fall der Bezugnahme auf einen Mietspiegel muss die Begründung, sofern ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, die Angaben zur Wohnung enthalten, die nach diesem Mietspiegel für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bestimmend sind. Der von der Klägerin für ihre Begründung herangezogene Nürnberger Mietspiegel 2018 bildet die ortsübliche Vergleichsmiete ab, indem er zunächst in einer Tabelle 1 eine – allein anhand der Wohnfläche zu bestimmende – Basismiete ausweist und sodann in einer zweiten Tabelle konkrete Merkmale betreffend Baujahr, Ausstattung und Lage benennt, die einen der Höhe nach vorgegebenen Ab- beziehungsweise Zuschlag rechtfertigt. Wohnwerterhöhende oder -mindernde, nicht durch das Zu-/ Abschlagssystem abgedeckte Sondermerkmale, sowie eine vom Standard abweichende Merkmalsqualität bei den Zu-/ Abschlagsmerkmalen, können über eine dritte Tabelle im Bereich der Spannbreite berücksichtigt werden. Diese liegt in Nürnberg bei plus/minus 22% um die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete (Mittelwert).

Die Klägerin hat in dem Erhöhungsschreiben – neben der ihrer Meinung nach zutreffenden ortsüblichen Vergleichsmiete – alle danach maßgeblichen Merkmale der Wohnung benannt, um die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels zu ermitteln. Dem Mieter wird durch jene Angaben die (ansatzweise) Überprüfung der Berechtigung der Mieterhöhung ermöglicht.

Es ist nicht erforderlich, dass dem Erhöhungsverlangen der vom Vermieter herangezogene Mietspiegel beigefügt wird, wenn es sich um einen – etwa durch Veröffentlichung im Amtsblatt – allgemein zugänglichen Mietspiegel handelt, was auch dann zu bejahen ist, wenn der Mietspiegel gegen eine geringe Schutzgebühr (etwa 3,00 Euro) von privaten Vereinigungen an jedermann abgegeben wird. Es ist weiter nicht erforderlich, dass das Schreiben die nach diesem Mietspiegel gegebene Mietpreisspanne aufführt beziehungsweise wenigstens auf das Bestehen einer solchen Spanne hinweist, wenn der Mieter mit den angegebenen Daten die maßgebliche Mietpreisspanne dem betreffenden Mietspiegel ohne weiteres entnehmen kann.

Fazit:
Der BGH hält damit an seiner Linie fest, dass Anforderungen an die formellen Voraussetzungen eines Erhöhungsverlangens nach § 558a BGB nicht überstrapaziert werden dürfen. Um zulässig zu sein, muss im Rahmen einer Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung lediglich ein Mieterhöhungsschreiben vorliegen, anhand dessen der Mieter eine grobe Überprüfung der Berechtigung zur Mieterhöhung vornehmen kann. Sodann ist im Rahmen der Begründetheit zu prüfen, ob die geltend gemachte Miete tatsächlich der ortsüblichen entspricht.

 

Die Parteien sind die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Gebäude auf dem gemeinschaftlichen Grundstück besteht aus drei Eigentumswohnungen, von denen die Sondereigentumseinheit Nr. 2 dem Kläger, die Sondereigentumseinheit Nr. 1 beiden Beklagten je zur Hälfte und die Sondereigentumseinheit Nr. 3 einem der beiden Beklagten alleine gehört. Nach der Teilungserklärung richtet sich das Stimmrecht der Sondereigentümer nach dem Wohnungseigentumsgesetz, d. h. jeder Eigentümer hat eine Stimme. Im vorliegenden vom BGH zu entscheidenden Fall ging es darum, ob für einen Beschluss die Stimmenmehrheit vorlag (BGH V ZR 64/20).

Der BGH entschied, dass ein Beschluss mehrheitlich zustande gekommen sei und begründete dies wie folgt: Nach § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer vorbehaltlich abweichender Bestimmungen in der Teilungserklärung eine Stimme. Das gilt auch dann, wenn ihm nicht nur eine, sondern mehrere Wohnungen gehören.

Wohnungseigentümer und damit Träger des Stimmrechts ist derjenige, der im Einklang mit der materiellen Rechtslage im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Wenn mehrere Wohnungen nur teilweise identischen Miteigentümern gehören oder wenn der Miteigentümer einer Wohnung zugleich Alleineigentümer einer anderen Wohnung ist, haben die Eigentümer jeder Wohnung bei Geltung des Kopfstimmrechts je eine Stimme.

Sind mehrere Personen gemeinschaftlich als Eigentümer eingetragen, sind sie zwar beide Wohnungseigentümer, können aber ihr Stimmrecht nach § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG nur gemeinschaftlich ausüben. Dies bedeutet hier, dass die beiden Beklagten bezüglich des Sondereigentums Nr. 1 ihre Stimmen nur gemeinschaftlich ausüben konnten. Im Ergebnis ergeben sich damit insgesamt zwei Stimmen für die Beklagten – eine für beide Beklagten gemeinsam bezüglich des Sondereigentums Nr.1 und eine weitere Stimme für den einen Beklagten, der alleiniger Eigentümer des Sondereigentums Nr. 3 ist.

Denn an der Identität der Eigentümer fehlt es, wenn – wie hier – eine Wohnung im gemeinschaftlichen Eigentum von zwei Personen steht, die andere dagegen einer von diesen allein gehört. Sähe man das anders, bleibe entweder das Stimmrecht des anderen Miteigentümers in Bezug auf die gemeinschaftlich gehaltene Wohnung oder das Stimmrecht des Alleineigentümers der anderen Wohnung unberücksichtigt. Das ist mit § 25 WEG nicht zu vereinbaren.

Wenn ein Arbeitnehmer zu Gunsten einer betrieblichen Altersvorsorge Entgeltbestandteile umwandelt, ist der Arbeitgeber nach § 1a Abs. 1a BetrAVG verpflichtet, 15% des umgewandelten Entgelts zusätzlich als Arbeitgeberzuschuss zu zahlen, soweit er durch die Entgeltumwandlung Sozialversicherungsbeiträge einspart. Diese Verpflichtung besteht nur bei Zahlungen an einen Pensionsfonds, eine Pensionskasse oder eine Direktversicherung. Wenn die Entgeltumwandlung in eine Direktzusage oder Unterstützungskasse erfolgt, besteht keine Verpflichtung.
Der verpflichtende Arbeitgeberzuschuss zur Entgeltumwandung galt mit seinem Inkrafttreten am 01.01.2019 zunächst nur für ab diesem Zeitpunkt neu abgeschlossene Entgeltumwandlungsvereinbarungen.

Um den verpflichtenden Arbeitgeberzuschuss ab Januar 2022 für alle berechtigten Versicherungsverträge abzurechnen, müssen Sie vorbereitende Maßnahmen treffen. Wenn noch kein Arbeitgeberzuschuss vereinbart wurde oder gezahlt wird, setzen Sie sich mit dem Arbeitnehmer und dem Versicherungsunternehmen in Verbindung. Klären Sie, wie der Arbeitgeber-Pflichtzuschuss bezahlt werden soll. Gegebenenfalls ist hier eine Vertragsänderung erforderlich!

Die Aareon AG, Europas führendes Unternehmen für Immobiliensoftware, hat am 10. Oktober 2021 den Vertrag zum Erwerb von hundert Prozent der Anteile an der GAP Gesellschaft für Anwenderprogramme und Organisationsberatung mbH („GAP-Group“) unterzeichnet. Mit dieser Akquisition möchte die Aareon Gruppe ihre Marktposition in Deutschland stärken und ihr Angebotsportfolio um die branchenspezifische ERP-Software immotion erweitern.

Die GAP-Group gehört seit über 40 Jahren zu den führenden Anbietern von Immobiliensoftware. Ihre Kunden sind kommunale Wohnungsunternehmen, Wohnungsgenossenschaften, private Wohnungsunternehmen und Hausverwalter.

Die GAP-Group wird ihre Wachstumsstrategie auch als Teil der
Aareon Gruppe mit einem eigenständigen Marktauftritt weiterverfolgen.

Seit Ende 2010 besteht eine Rahmenvereinbarung zwischen dem GdW und der Bad Homburger Inkasso GmbH auf dem Gebiet des Forderungsmanagements. Diese Rahmenvereinbarungen deckt Inkasso-Dienstleistungen im Zusammenhang sowohl mit laufenden als auch beendeten Mietverhältnissen ab und wird bundesweit zwischenzeitlich von rund 475 Mitgliedsunternehmen der Regionalverbände genutzt.

Für die Bearbeitung laufender Mietforderungen stehen Schnittstellen in die relevanten ERP-Systeme der Wohnungswirtschaft zur Verfügung. Den Umfang der Zusammenarbeit im Detail bestimmt jedes Mitgliedsunternehmen selbst. Außerhalb der Rahmenvereinbarung bietet die Bad Homburger Inkasso GmbH über ihr Schwesterunternehmen, die BHS Bad Homburger Servicegesellschaft mbH, zudem den Kauf von Forderungen an – geeignet insbesondere für sog. „Kellerfälle”, die häufig bereits abgeschrieben sind.

Die Bad Homburger Inkasso GmbH (BHI) steht als Verbundunternehmen der öffentlich-rechtlich organisierten Sparkassen-Finanzgruppe für eine faire, seriöse und professionelle Bearbeitung und setzt entsprechend hohe Qualitäts- und Sicherheitsstandards um.

Vorteile und Nutzen einer Zusammenarbeit für Mitgliedsunternehmen:

• Die zur Sparkassen-Finanzgruppe gehörende BHI hat sich klar auf das Forderungsmanagement für Sparkassen, Kommunen, Stadtwerke, Verkehrsgesellschaften und Wohnungsunternehmen ausgerichtet.
• Zahlungsausfälle können mit professionellen Instrumenten schneller realisiert werden; spezialisierte Unternehmen erreichen höhere Realisierungsquoten.
• Die Mitgliedsunternehmen können sich Freiräume für eigene Kernaufgaben verschaffen und ihre Personal-, Sach- und Fremdkosten für die Forderungsabwicklung reduzieren.
• Die Konditionen der BHI sind leistungsorientiert und erfolgsabhängig; die BHI steht für eine erfolgreiche und geräuschlose Abwicklung.

Die konkret angebotenen Leistungen und Konditionen des Forderungsmanagements – in der jeweils aktuellen Fassung – finden Sie als Flyer im Mitgliederbereich unserer Website unter Rahmenverträge.

Ansprechpartner in allen Fragen rund um die Rahmenvereinbarung ist:

Herr Michael Hartmann
Vertriebsdirektor Firmen- und Kommunalkunden
Bad Homburger Inkasso GmbH
Konrad-Adenauer-Allee 1 – 11
61118 Bad Vilbel
Telefon: +49 6101 98911-307
Mobil: +49 160 7186370
E-Mail: michael.hartmann@bad-homburger-inkasso.com

Im August 2021 wurde nach vorläufigen Angaben der Bau von insgesamt 30.149 Wohnungen genehmigt. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) weiter mitteilt, waren das saison- und kalenderbereinigt 1,8% weniger als im Juli 2021.Die Zahl der Baugenehmigungen von Wohnungen in neuen Ein- und Zweifamilienhäusern stieg im August 2021 gegenüber dem Vormonat saison- und kalenderbereinigt um 8,5% beziehungsweise 2,6%. Bei den Wohnungen in neuen Mehrfamilienhäusern war hingegen ein Rückgang um 4,4% zu verzeichnen. Die Zahl der Genehmigungen für Wohnungen, die durch Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden entstehen, hat sich um 11,1% verringert.

Im Zeitraum Januar bis August 2021 wurden insgesamt 5,1% mehr Wohnungen genehmigt als im Vorjahreszeitraum. Dieses Plus betrifft im Neubau fast alle Gebäudearten (Einfamilienhäuser: +7,2%, Zweifamilienhäuser: +32,5%, Mehrfamilienhäuser: +1,2%, Wohnheime: -22,5%).

24,4 Millionen Menschen lebten zum Jahresende 2019 in Kleinstädten – und damit fast so viele wie in den 80 deutschen Großstädten (26,6 Millionen). Die geografische Lage von Kleinstädten, zentral oder peripher, erklärt Unterschiede in den lokalen Standort- und Lebensbedingungen. Unabhängig von ihrer Lage tragen Kleinstädte maßgeblich zu gleichwertigen Lebensverhältnissen bei – als Wohnorte, aber auch als wirtschaftliche Zentren in den Regionen. Viele heimliche Weltmarktführer haben hier ihren Sitz. Aufholen müssen die Kommunen vor allem bei der Versorgung mit schnellem Internet. Das geht aus dem Bericht „Kleinstädte in Deutschland“ hervor, den das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) veröffentlicht hat.

Die meisten im Umland der Großstädte gelegenen Kleinstädte verzeichneten in den letzten zehn Jahren Bevölkerungsgewinne. Dagegen ging die Bevölkerungszahl in Kommunen abseits der Ballungsräume weiter zurück. Ausnahmen bilden die Kleinstädte in strukturstarken ländlichen Regionen Süddeutschlands, die trotz ihrer peripheren Lage an Bevölkerung gewannen. Insgesamt stieg die Bevölkerungszahl in den Kleinstädten zwischen 2009 und 2019 um 1,2 Prozent beziehungsweise 291.000 Einwohner.

Unterschiede zwischen zentral und peripher gelegenen Kommunen zeigen sich auch in der Alters- und Sozialstruktur der Bevölkerung: In den zentral gelegenen Kleinstädten ist die Bevölkerung im Schnitt jünger (44,6 Jahre) als in peripheren (45,9 Jahre) und in sehr peripheren (47,9 Jahre). Kleinstädte im Umland der Kommunen weisen auch einen überdurchschnittlichen Anteil an Haushalten mit höherem Einkommen auf. In den meisten Kleinstädten verteilen sich die Einkommensklassen dagegen gleichmäßig.

Defizite legt die Studie bei der Versorgung mit schnellem Internet offen – einem bedeutenden Standortfaktor: 76 Prozent der Kleinstadt-Haushalte wurden im Jahr 2020 mit einer Bandbreite von 100 Mbit/s versorgt, in den Großstädten waren es dagegen 96%. Nur 35% der Kleinstadt-Haushalte verfügten im Jahr 2020 über eine Bandbreite von 1.000 Mbit/s (Großstädte: 82%).

Handlungsmöglichkeiten für die Kleinstädte sieht der Bericht vor allem in der interkommunalen Zusammenarbeit, gesamtstädtisch angelegten Entwicklungskonzepten und neuen Kooperationsformen von Stadtgesellschaft, lokaler Wirtschaft, Politik und Verwaltung.

Eine digitale Version der Studie ist hier abrufbar: Link

Das Seminar mit dem Referenten RA Detlef Wendt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, befasst sich mit den Grundzügen des Mietrechts und ist speziell auf den Kenntnisstand von Auszubildenden und Berufsanfängern zugeschnitten. Es besteht ausreichende Möglichkeit zur Fragestellung.

Inhalte:

Harry Halunke soll heute bei Ihnen einen Mietvertrag unterschreiben. Zuvor hat er einige Fragen. Leider sind alle Kollegen auf einer Fortbildung. Jetzt müssen Sie Harrys Fragen zu diesen Problemen beantworten:

Schriftform, Vertragsparteien, Allgemeine Vertragsbestimmungen, Miete, Mieterhöhung, Betriebskosten, Tierhaltung, Kaution, Kleinreparaturklausel.

Drei Monate später: Harry wurde wegen Zahlungsverzugs und wegen des Verhaltens seiner lebenslustigen Lebensgefährtin gekündigt. Ihre Kollegen sind zum Betriebsausflug in einem Schweinemastbetrieb. Sie als Vegetarier sind im Büro geblieben. Harry will mit Ihnen über die Kündigung sprechen.

Acht Monate später: Die Zwangsräumung von Harry Halunke hat stattgefunden. Die Wohnung sieht aus wie nach einer Gebäudesprengung. Ihre Kollegen sind der Meinung, dass Sie Harry am besten kennen. Sie sollen sich daher um die Wohnungsabnahme, Durchsetzung der Schönheitsreparatur- und Schadensersatzansprüche sowie die Titulierung der Restmieten durch Mahnbescheid kümmern.

Das Seminar richtet sich an Auszubildende und Berufsanfänger von Wohnungsunternehmen, Wohnungsgenossenschaften sowie Wohnungsverwaltungen (mit Mietenverwaltung).

Anmeldung und Informationen:hier