Schlagwort: 21/2022

Der Bundesrat hat am 16. September 2022 einer Regierungsverordnung zugestimmt, die mittelfristig wirksame Maßnahmen zur Sicherung der Energieversorgung in der aktuellen Gaskrise vorgibt. Die Verordnung tritt bereits am 1. Oktober 2022 in Kraft. Die Verordnung verpflichtet Gebäudeeigentümer in den nächsten beiden Jahren neben Maßnahmen zur Heizungsprüfung und -optimierung auch zur Durchführung eines hydraulischen Abgleichs bei Heizungen in Mehrfamilienhäusern. Die sozial orientierte Wohnungswirtschaft hatte im Vorfeld der Abstimmung eindringlich vor massivem finanziellen und personellen Aufwand bei nur geringer Energiespar-Wirkung und dem Liegenbleiben weit wichtigerer Maßnahmen gewarnt (siehe vdw aktuell 19/2022 und GdW-Stellungnahme zum Entwurf der EnSimiMaV).

1. Heizungsanlagen prüfen und optimieren
Die Verordnung verpflichtet Gebäudeeigentümer und -eigentümerinnen in den nächsten beiden Jahren, Maßnahmen zur Verbesserung erdgasbetriebener Heizungsanlagen in ihren Gebäuden zu treffen. Sie müssen unter anderem ihre Heizungseinstellungen prüfen und ggf. optimieren. Gaszentralheizungen in größeren Gebäuden müssen hydraulisch abgeglichen, technisch veraltete, ineffiziente Heizungspumpen ausgetauscht werden.

2. Energieeffizienz steigern
Unternehmen sind verpflichtet, solche Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz unverzüglich umzusetzen, die im Rahmen von Energie- und Umweltmanagementsystemen sowie Energieaudits als wirtschaftlich identifiziert wurden. Die Wirtschaftlichkeit ist dann gegeben, wenn sich – begrenzt auf einen Zeitraum von höchstens 15 Jahren – bei der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung nach maximal 20 Prozent der Nutzungsdauer ein positiver Kapitalwert ergibt. Die Pflichten gelten nicht für Unternehmen, deren Gesamtenergieverbrauch innerhalb der letzten drei Jahre im Durchschnitt weniger als 10 Gigawattstunden pro Jahr betrug.

3. Geltung für zwei Jahre
Die Verordnung soll am 1. Oktober 2022 in Kraft und zum Ablauf des 30. September 2024 automatisch wieder außer Kraft treten.

Beurteilung Wohnungswirtschaft
Die am 16.09.2022 vom Bundesrat verabschiedete Pflicht zum hydraulischen Abgleich bei Heizungen in Mehrfamilienhäusern ist aufwändig, teuer und dabei nahezu wirkungslos. Sie hat zur Folge, dass in den kommenden beiden Jahren Milliarden Euro für eine extrem aufwändige Maßnahme investiert werden müssen, die am Ende maximal 2 bis 3 Prozent Energieeinsparung bringt.

Die Verordnung ist damit nicht nur eine gigantische Geldvernichtungsmaschine, sondern sie bewirkt auch, dass viele sinnvolle Maßnahmen zur energetischen Verbesserung von Gebäuden liegen bleiben werden. Denn für einen Heizungsaustausch oder Umstieg auf Wärmepumpen oder Blockheizkraftwerke fehlen dann die ohnehin schon knappen Handwerkskapazitäten. Dabei wären diese Maßnahmen viel wichtiger, damit wir uns schneller von russischem Gas unabhängig machen.

Der in der Verordnung vorgesehene hydraulische Abgleich kann nach Einschätzungen aus der Sanitär-Fachbranche für alle betroffenen Wohnungen frühestens in 10 bis 15 Jahren umgesetzt werden. Allein die Fachplanungen sind schon nicht zu bewältigen. Rund sieben Millionen Wohnungen mit Gaskessel in Gebäuden ab sechs Wohneinheiten müssen einzeln begangen und die Heizungen neu geregelt und überprüft werden. Dieser Aufwand ist absolut unverhältnismäßig. Denn das können keine Schornsteinfeger übernehmen, sondern es werden Ingenieure und spezialisierte Heizungsmonteure benötigt, von denen es viel zu wenige gibt. Die Kosten belaufen sich auf rund 1.000 Euro pro Wohnung.

Weiterführende Links:

Die Mittelfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung EnSimiMaV finden Sie hier: https://www.bmwk.de/Redaktion/DE/Downloads/E/ensimimav.pdf?__blob=publicationFile&v=6

Im Zusammenhang mit der Gasknappheit durch den russischen Angriffskrieg und der damit verbundenen Energiekrise gibt es im Augenblick eine Vielzahl von Informationen für Wohnungsunternehmen. Der VdW Bayern hat für die Verbandsmitglieder auf seiner Internetseite eine Übersicht zu Veröffentlichungen des VdW Bayern, des GdW und weiterer Akteure rund um die derzeitige Energiekrise erstellt. Die Informationen sind nach Themengebieten und Herausgeber sortiert und werden beständig erweitert.

Sie finden die Unterseite über unsere Homepage: https://www.vdwbayern.de/2022/09/19/mitgliederinformationen-energiekrise/

Die Fachleute der Bundesbank sehen immer mehr Anzeichen dafür, dass die deutsche Wirtschaft in eine Rezession rutscht. Darunter verstehen sie einen deutlichen, breit angelegten und länger anhaltenden Rückgang der Wirtschaftsleistung. Das reale Bruttoinlandsprodukt (BIP) dürfte im laufenden Quartal etwas zurückgehen und im Winterhalbjahr deutlich schrumpfen, heißt es im aktuellen Monatsbericht der Bundesbank. Als Grund dafür führen die Ökonominnen und Ökonomen vor allem die äußerst angespannte Lage bei der Energieversorgung aufgrund des russischen Krieges gegen die Ukraine an. „Die hohe Inflation und die Unsicherheit in Bezug auf die Energieversorgung und ihre Kosten beeinträchtigen dabei nicht nur die gas- und stromintensive Industrie sowie deren Exportgeschäfte und Investitionen, sondern auch den privaten Konsum und die davon abhängigen Dienstleister“, schreiben die Fachleute weiter.

Angespannte Lage bei der Gasversorgung
Die Bundesbank rechnet damit, dass die Lage bei der Gasversorgung in den kommenden Monaten äußerst angespannt bleibt. Eine formale Rationierung von Gas könne aus heutiger Sicht dank der höheren Lieferungen aus anderen Ländern und der Fortschritte bei Einsparungen und Gaseinspeicherungen aber gerade noch vermieden werden, so die Fachleute. Dafür sei jedoch eine weitere, erhebliche Minderung des Gasverbrauchs notwendig – insbesondere auch bei den privaten Haushalten. Für das vierte Quartal dieses Jahres und auch für das erste Quartal des kommenden Jahres rechnen die Ökonominnen und Ökonomen mit einem merklichen Rückgang der Wirtschaftsleistung. Der Ausblick sei jedoch ausgesprochen unsicher.

Industrieproduktion gesunken
Die hohen Energiekosten hätten die energieintensiven Sektoren belastet, schreiben die Fachleute im Monatsbericht. Auch die Herstellung von Konsumgütern habe deutlich abgenommen. Die Bauproduktion habe sich trotz stark nachlassender Nachfrage noch robust gezeigt und habe im Juli 1,5 Prozent über dem Vormonat gelegen. Gleichzeitig sieht die Bundesbank Vorboten für eine Verschlechterung der Lage im Bausektor. Die Produktion im Bauhauptgewerbe habe merklich nachgelassen und die massiv erhöhten Baukosten und -preise sowie gestiegene Finanzierungskosten hätten die Nachfrage kräftig abgeschwächt.

Arbeitsmarkt bleibt widerstandsfähig
Trotz der sich verschlechternden konjunkturellen Aussichten zeigt sich der Arbeitsmarkt nach Einschätzung der Bundesbank weiter widerstandsfähig. Die Beschäftigung sei im Juli moderat gewachsen. Dies sei vor allem auf die Besetzung sozialversicherungspflichtiger Stellen zurückzuführen. Gleichzeitig sei die Arbeitslosigkeit im August leicht um 0,1 Prozentpunkte auf 5,5 Prozent gestiegen. Grund für den Anstieg sei, dass ukrainische Geflüchtete seit Juni dieses Jahres im deutschen Sozialversicherungssystem erfasst würden. Die Fachleute rechnen damit, dass die Arbeitslosigkeit in den nächsten Monaten weiter steigt.

Inflation steigt erneut
Die Inflationsrate, gemessen am Harmonisierten Verbraucherpreisindex, sei im August im Vergleich zum Vorjahr auf 8,8 Prozent gestiegen und habe damit um 0,3 Prozentpunkte über der Rate vom Juli gelegen. Vor allem Preissteigerungen bei unverarbeiteten Nahrungsmitteln hätten diese Entwicklung verursacht. Aber auch bei den verarbeiteten Nahrungsmitteln, sowie bei Industriegütern und Dienstleistungen habe sich die starke Preisdynamik fortgesetzt, so die Fachleute. Die Inflationsrate dürfte unter dem Strich in den nächsten Monaten in den zweistelligen Bereich vorrücken.

Am 16. September 2022 hat der Bundesrat dem Gesetz zur Stärkung des Schutzes der Bevölkerung vor Covid-19 zugestimmt. Der Deutsche Bundestag hat das Gesetz bereits am 8. September 2022 verabschiedet. Das Gesetz wird am 24. September 2022 in Kraft treten. Die darin enthaltenen Rechtsgrundlagen für Schutzmaßnahmen werden vom 1. Oktober 2022 bis 7. April 2023 gelten.

Das Gesetz sieht u. a. in § 28b IfSG Anschlussregelungen für Schutzmaßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung der COVID-19-Pandemie vor, unabhängig von der Feststellung einer epidemischen Lage von nationaler Tragweite. Dazu zählen bundesweit geltende Schutzmaßnahmen, wie z. B. die Maskenpflicht in Fernverkehrszügen sowie Test- und Maskenpflichten in Krankenhäusern, Pflegeeinrichtungen und Arztpraxen. Darüber hinaus enthält § 28b IfSG Ermächtigungsgrundlagen für die Länder. Damit können diese weitere verschärfte Regelungen erlassen, wenn dies zur Gewährleistung der Funktionsfähigkeit des Gesundheitssystems oder der sonstigen kritischen Infrastruktur erforderlich ist.

Hier finden Sie ein GdW-Rundschreiben, in dem das Gesetz mit seinen für die Wohnungswirtschaft wesentlichen Regelungen vorgestellt wird.

Mit Urteil vom 13.09.2022 (Az. 1 ABR 22/21) hat das Bundesarbeitsgericht zur Frage der Aufzeichnungspflicht von Arbeitszeiten Stellung genommen. Aus Sicht des GdW und des Arbeitgeberverbandes der Deutschen Immobilienwirtschaft e. V. besteht entgegen entsprechenden Berichterstattungen in den Medien derzeit noch kein Handlungsbedarf. So war die Frage der Aufzeichnungspflicht nicht zentraler Gegenstand der Entscheidung des Bundesarbeitsgerichts. Streitgegenständlich war die Frage, ob der Betriebsrat eines Unternehmens aufgrund seines Mitbestimmungsrechts vom Arbeitgeber die Einführung einer elektronischen Zeiterfassung verlangen könnte. Mit Verweis auf die derzeitige Rechtslage hat das BAG dies verneint. So ergebe sich die Pflicht zur Aufzeichnung von Arbeitszeiten schon aus dem Arbeitsschutzgesetz, vgl. § 3 Abs. 12 Nr. 1 ArbZG. Diese Entscheidung steht im Zusammenhang mit einer Entscheidung des EuGH zur Aufzeichnungspflicht aus dem Jahr 2019.

Bislang liegt nur eine Presseveröffentlichung vor. Die schriftliche Begründung des Urteils wurde noch nicht veröffentlicht. Diese muss abgewartet werden. Der deutsche Gesetzgeber hat für Herbst einen entsprechenden Gesetzentwurf angekündigt, der sich auch zu der bestehenden Regelung der Aufzeichnungspflicht aufgrund der EuGH Rechtsprechung verhalten wird. Der Gesetzentwurf soll die Entscheidung des EuGH aus dem Jahr 2019 aufgreifen.

Weitergehende Informationen entnehmen Sie bitte den Veröffentlichungen des Arbeitgeberverbandes der Deutschen Immobilienwirtschaft e. V. Selbstverständlich werden wir Sie ebenfalls über den weiteren Verfahrensstand unterrichten.

 

Um die neuen Berechnungsgrundlagen für die Grundsteuer ermitteln zu können, müssen alle Eigentümerinnen und Eigentümer (Stichtag: 1. Januar 2022) von Grundstücken (z. B. einem Einfamilienhaus, einer Eigentumswohnung oder eines Gewerbegrundstücks) und Betrieben der Land- und Forstwirtschaft (dazu zählen z. B. auch einzelne oder mehrere land- und forstwirtschaftliche Flurstücke) eine Grundsteuererklärung einreichen. Die Grundsteuererklärung kann seit dem 1. Juli 2022 abgegeben werden. Die Frist endet am 31. Oktober 2022. Das Bundesfinanzministerium will die Frist zur Abgabe der Grundsteuererklärung einem Medienbericht vom 21.09.2022 zufolge nicht verlängern. Eine Verlängerung über Ende Oktober hinaus berge die Gefahr, dass die Kommunen ihre Aufgaben nicht rechtzeitig erfüllen könnten.

Die Abgabepflicht betrifft auch Wohnungsunternehmen, die durch die Allgemeinverfügung des Bayerischen Landesamts für Steuern vom 30. März 2022 nicht aufgefordert wurden. Bitte setzen Sie sich in einem solchen Fall mit dem Bayerischen Landesamt für Steuern in Verbindung.

Falls Sie die Abgabe nicht fristgerecht schaffen, sollten Sie einen Antrag auf Fristverlängerung stellen. Die Bavaria Tax GmbH kann Sie bei der Grundsteuererklärung unterstützen.

Kontakt:
+49 (0)89 29 00 20-210; bavariatax@vdwbayern.de

Die Parteien sind die beiden einzigen Eigentümer einer WEG. Die Wohneinheit der Kläger besteht unter anderem aus dem Dachgeschoss. Die Kläger beabsichtigen, auf dem Dach eine Klimaanlage anzubringen. Sie begehren u.a. die Feststellung, dass dazu die Zustimmung der Beklagten entbehrlich sei, hilfsweise die Beklagten zu deren Erteilung zu verurteilen. Das Landgericht entschied hierzu als Berufungsinstanz /LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 20.4.2021, Az. 2-13 S 133/20):

Nach neuem Recht bedarf gem. § 20 WEG jede bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums zwingend einer zustimmenden Beschlussfassung durch die Eigentümer:

A) Anspruch auf Beschlussfassung durch Privilegierung?

Bei der Klimaanlage handelt es sich nicht um eine privilegierte Maßnahme nach § 20 Abs. 2 WEG, der Wortlaut der Vorschrift ist insoweit eindeutig. Zwar wird teilweise eine erweiternde Auslegung für möglich gehalten, etwa für zukünftige technische Fortentwicklungen oder Fälle, in denen aus verfassungsrechtlichen Gründen (Parabolantenne) oder zum Anschluss an eine Fernsprecheinrichtung eine bauliche Veränderung nötig ist. Eine Klimaanlage fällt aber nicht darunter.

B) Anspruch auf Beschlussfassung nach Einverständnis aller, die durch die Maßnahme über das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt sind gemäß § 20 Abs. 3 WEG?

Der Einbau einer Split-Klimaanlage stellt eine benachteiligende bauliche Veränderung dar. Die Schwelle, ob durch eine bauliche Veränderung ein nicht unerheblicher Nachteil entsteht, ist schon aus verfassungsrechtlichen Gründen des Art. 14 Abs. 1 GG eher niedrig anzusetzen, eine erhebliche Beeinträchtigung ist gerade nicht erforderlich. Vielmehr bleiben nur ganz geringfügige und völlig belanglose bzw. bagatellartige Beeinträchtigungen außer Betracht. Entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann.

An diesem Maßstab hat sich durch die WEG-Reform nichts geändert. Für eine großzügigere Auslegung dürfte nach neuem Recht bereits deshalb kein Raum sein, weil nun mit einfacher Mehrheit bauliche Veränderungen beschlossen werden können. Der Gesetzgeber hat insoweit den Handlungsspielraum der Mehrheit deutlich erweitert, zugleich aber Ansprüche einzelner Eigentümer auf Baumaßnahmen nur bezüglich weniger Einzelbereiche zugelassen. Sind diese nicht einschlägig, bleibt es bei dem Grundsatz, dass bauliche Veränderungen nur zulässig sind, wenn sie niemanden beeinträchtigen oder der Beeinträchtigte zustimmt. Demzufolge genügt ein Eingriff in die bauliche Substanz oder eine erhebliche Veränderung des Erscheinungsbildes. Vorliegend muss bereits zur Verbindung des Außenteils mit dem Innenteil eine Durchbohrung der im gemeinschaftlichen Eigentum befindlichen Daches erfolgen, bereits dies stellt einen Eingriff in die bauliche Substanz dar. Hierzu sind die Kläger ohne Zustimmung der Beklagten nicht berechtigt. Bereits dies genügt für eine bauliche Veränderung.
Zudem ist, eine auf dem Dach befindliche Klimaanlage sichtbar.

Entscheidend ist, dass die optische Veränderung von außen sichtbar ist, also vom Standort eines Miteigentümers (etwa aus dessen Wohnbereich) oder jedes Miteigentümers wie auch eines unbefangenen Dritten, etwa von der Straße oder von Gemeinschaftsflächen aus. Eine Beeinträchtigung liegt nur dann nicht vor, wenn die vorgenommene Veränderung lediglich aus einer ganz ungewöhnlichen Perspektive, etwa aus der Luft oder von einem für Wohnungseigentümer und Dritte gewöhnlich nicht zugänglichen Ort zu erkennen ist. Eine Sichtbarkeit von der Straße ist nicht erforderlich, würde aber ebenso genügen, wie die Sichtbarkeit von dem Grundstück Dritter. Eine Sichtbarkeit des Gerätes führt daher ebenso, wie bereits der Eingriff durch die Verbindung des Außen- mit dem Innengerät, zum Nachteil, denn das Erscheinungsbild eines Daches ohne Klimagerät unterscheidet sich erheblich von dem eines Daches mit einem solchen Gerät und einem Tritt.

Ein Nachteil ist auch nicht deshalb zu verneinen, weil die Dachwohnung sich in den Sommermonaten erheblich aufheizt. Dass sich Dachwohnungen im Sommer aufheizen, liegt allerdings in der Natur der Sache und musste den Klägern bei Erwerb der Wohnung bekannt sein. Auch im Jahre 1983, als das Grundstück geteilt wurde, musste den Klägern klar sein, dass ein nicht isoliertes Dach zu einer erheblichen Erwärmung der Räume unterhalb des Daches führte, zumal es auch damals bereits heiße Sommer gab.

Fazit für Verwalter:
Bauen nur mit Beschluss: Bauvorhaben einzelner Eigentümer sollten als Tagesordnungspunkt in die Einladung aufgenommen werden. Dadurch erfahren alle Eigentümer hiervon, was auch in technischer Hinsicht bedeutsam ist: Selbst bei baulichen Veränderungen am Sondereigentum, z. B. bei Durchbrüchen durch (vermeintlich) nicht tragende Wände, besteht ein Informationsinteresse, unter anderem für mögliche zukünftige Durchbrüche in anderen Wohnungen an gleicher oder benachbarter Stelle, was im Gesamtgefüge zu statischen Bedenken führen kann.

Stimmt eine Mehrheit dafür, dann kann dieser Beschluss nur dann erfolgreich angefochten werden, wenn durch die Baumaßnahme die Wohnanlage grundlegend umgestaltet wird, § 20 Abs. 4 WEG.

Stets ist zu prüfen, ob es eine Vereinbarung hierzu gibt. Ob diese Vorrang vor den neuen gesetzlichen Vorschriften hat, ist gemäß § 47 WEG zu beurteilen – was ohne juristischen Rat etwas schwierig ist.

Der bayerische Bauminister Christian Bernreiter und der bayerische Umweltminister Thorsten Glauber laden am Mittwoch, 5. Oktober 2022 um 16.00 Uhr ins Munich Urban Colab ein. Impulsbeiträge aus Politik, Forschung und Praxis setzen in kompakten 90 Minuten ein Schlaglicht auf die aktuell vielleicht größte Herausforderung für unsere Städte, wo wir dabei stehen und wie wir weiter vorankommen. Anknüpfungspunkt sind aktuelle Erfahrungen zum klima-angepassten Wohnungsbau im Experimentellen Wohnungsbau.

Bei einem Get-together im Anschluss haben die Gäste die Möglichkeit den Austausch zu vertiefen. Das Format richtet sich an
Personen aus den Bereichen Planung, Verwaltung, Wohnungswirtschaft, Politik und Zivilgesellschaft; die Teilnahme ist frei, eine Anmeldung online erforderlich.

Nähere Informationen zu Programm und Anmeldung finden sich unter: https://s.bayern.de/lebenswerte-stadt.

Die EU will bis 2050 klimaneutral werden. Mit dem deutschen Klimaschutzgesetz wurde dieses Ziel auf 2045 vorgezogen. Außerdem soll der CO2-Ausstoß bis 2030 gegenüber 1990 auf 65% deutlich verringert werden. Aber was bedeutet das konkret?

Was kann und was muss die Wohnungswirtschaft tun? Welche Auswirkungen hat dies auf die kurz-, mittel- und langfristige Investitionsplanung?

Wie können die betriebswirtschaftlichen Auswirkungen ermittelt und beurteilt werden?

Welchen Förderungen gibt es und welchen Beitrag muss der Mieter leisten?

Inhalte:

– Die Aufgabenstellung – Was bedeutet „Klimaneutralität“?
– Die rechtlichen Rahmenbedingungen
– Die Vorgehensweise
– Funktion und Aussagekraft einer CO2-Bilanz
– Wie kann Klimaneutralität erreicht werden?
– Ableiten von Maßnahmen und Kosten
– aktuelle Förderungen
– welche Maßnahme wann – Erarbeiten eines ganzheitlichen Klimapfades
– die Zielerreichung prüfen – Abweichungen und ihre Folgen beurteilen

Das Seminar mit den Referenten Dipl.-Ing. Sören Gruhl und Eszter Dobroschke von der VdW Bayern Treuhand richtet sich an Geschäftsführer und Vorstände der Wohnungswirtschaft, leitende Angestellte, Mitarbeiter sowie alle, die sich mit Nachhaltigkeit beschäftigen.

Zur Anmeldung:
https://www.vdwbayern.de/veranstaltungen-termine/seminare/