Schlagwort: 22/2021

Der Deutsche Bundestag hat am 18. November 2021 die Feststellung der epidemischen Lage von nationaler Tragweite aufgehoben und das Infektionsschutzgesetz in der Fassung der Beschlüsse des Hauptausschusses neu gefasst. Der Deutsche Bundesrat hat der entsprechenden Beschlussvorlage zugestimmt. Ebenfalls am 18. November wurde in einer Videoschaltkonferenz der geschäftsführenden Bundeskanzlerin mit den Regierungschefinnen und Regierungschefs der Länder ein Beschluss zur Eindämmung der Pandemie beschlossen.

Änderungen im Rahmen des Arbeitsschutzes

Bund-Länder Beschluss zum Arbeitsschutz
Der am 18. November 2021 gefasste Beschluss der Bundeskanzlerin mit den Ministerpräsidenten/innen hierzu lautet:

„Der Arbeitsplatz ist ein Ort, an dem regelmäßig enge Kontakte stattfinden. Angesichts des sich beschleunigenden Infektionsgeschehens ist die Gefahr von Ansteckungen in Arbeitsstätten erneut groß, an denen physische Kontakte zu anderen Personen nicht ausgeschlossen sind. Daher bedarf es einer bundesweiten Vorgabe, dass nur genesene, geimpfte oder getestete Personen dort tätig sein dürfen (3G-Regelung). Die Einhaltung dieser 3G-Regelung soll vom Arbeitgeber täglich kontrolliert und dokumentiert werden. Dazu müssen alle Arbeitgeber auch über entsprechende Auskunftsrechte gegenüber den Arbeitnehmern verfügen. Die Arbeitgeber bieten weiterhin zudem mindestens zweimal pro Woche eine kostenlose Testmöglichkeit an. Dieses Konzept ist hinsichtlich seiner Praktikabilität im Rahmen der konkreten betrieblichen Umsetzung zu überwachen und nötigenfalls kurzfristig anzupassen. Dort wo keine betrieblichen Gründe entgegenstehen, soll die Arbeit vom häuslichen Arbeitsplatz (Homeoffice) ermöglicht werden.”

Es bleibt abzuwarten, inwieweit eine Konkretisierung dieser Beschlussfassung durch eine entsprechende Rechtsverordnung, die das Bundesministerium für Arbeit und Soziales im Einvernehmen mit dem Bundesministerium für Gesundheit durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates für einen befristeten Zeitraum vorschreiben kann, erfolgt. Hierüber werden wir Sie informieren.

Änderungen des Infektionsschutzgesetzes
Vor dem Beschluss der Bundeskanzlerin mit den Ministerpräsidentinnen und Ministerpräsidenten wurde das Infektionsschutzgesetz durch den Deutschen Bundestag wie folgt verändert:

Wiedereinführung der Homeoffice-Pflicht
Gemäß § 28b Abs. 4 IfSG-E hat der Arbeitsgeber den Beschäftigten im Fall von Büroarbeit oder vergleichbaren Tätigkeiten anzubieten, diese Tätigkeiten in deren Wohnung auszuführen, wenn keine zwingenden betriebsbedingten Gründe entgegenstehen. Die Beschäftigten haben dieses Angebot anzunehmen, soweit ihrerseits keine Gründe entgegenstehen. Mit Aufnahme der Regelung wird die Homeoffice-Pflicht, wie sie zuletzt in § 28b Abs. 7 IfSG a. F. geregelt war, wieder eingeführt. Bei Büroarbeiten gilt also der Vorrang von Homeoffice. Nur wenn zwingende betriebliche Gründe entgegenstehen, kann von einer Verlagerung der Tätigkeiten abgesehen werden. Solche betriebsbedingten Gründe können vorliegen, wenn die Betriebsabläufe sonst erheblich eingeschränkt würden oder gar nicht aufrecht erhalten werden können.

Beispiele können gemäß Begründung sein:
Mit einer Bürotätigkeit verbundene Nebentätigkeiten wie die Verarbeitung und Verteilung der eingehenden Post, die Bearbeitung des Wareneingangs, Schalterdienste bei weiterhin erforderlichen Kunden- und Mitarbeiterkontakten, Reparatur- und Wartungsaufgaben, Hausmeisterdienste und Notdienste zur Aufrechterhaltung des Betriebs. Umgekehrt müssen die Beschäftigten Bürotätigkeiten oder vergleichbare Tätigkeiten in ihre Wohnung ausführen, wenn dies den Beschäftigten möglich ist. Gründe, die dem entgegenstehen, können beispielsweise räumliche Enge, Störungen durch Dritte oder unzureichende Ausstattung sein.
Liegen betrieblichen Gründe dafür vor, dass die Homeoffice-Maßnahme nicht umgesetzt werden kann, so hat der Arbeitgeber auf Verlangen der zuständigen Behörde die Gründe hierfür darzulegen.

3-G-Nachweis beim Betreten der Arbeitsstätte
Gemäß § 28b Abs. 1 IfSG-E dürfen Arbeitgeber und Beschäftigte Arbeitsstätten, in denen physische Kontakte von Arbeitgebern und Beschäftigten untereinander oder zu Dritten nicht ausgeschlossen werden können, nur betreten und Arbeitgebern dürfen Transporte von mehreren Beschäftigten zur Arbeitsstätte oder von Arbeitsstätte nur durchführen, wenn sie geimpfte, genesene oder getestete Personen sind und einen Impfnachweis, einen Genesenennachweis oder einen Testnachweis mit sich führen, zur Kontrolle verfügbar halten oder bei dem Arbeitgeber hinterlegt haben.

Ein physischer Kontakt wird bei Wohnungsunternehmen in der Regel anzunehmen sein, da es nach der Norm ausreicht, wenn ein Zusammentreffen mit anderen Personen nicht ausgeschlossen werden kann. Ein direkter Körperkontakt wird ebenso wenig vorausgesetzt wie ein tatsächliches Zusammentreffen mit anderen Personen.

Als Nachweis über den Status als geimpft, genesen und getestet gelten:
– der Nachweis einer vollständigen Impfung gegen SARS-CoV2 nach der jeweils gültigen Definition der Coronavirus-ImpfV,
– der Nachweis, dass eine Infektion mit SARS-CoV2 nicht länger als sechs Monate zurückliegt oder
– eine aktuelle – d.h. tägliche – Bescheinigung über die Durchführung eines Coronatests mit negativem Ergebnis, bei dem die Testung nicht länger als 24 Stunden zurückliegt.

Als Testnachweis nach § 2 Nr. 7 der Covid-19-Schutzmaßnahmen-Ausnahmenverordnung kommen Testungen in Frage, die der Arbeitgeber im Rahmen einer betrieblichen Testung im Sinne des Arbeitsschutzes durch Personal, dass die dafür erforderliche Ausbildung oder Kenntnis und Erfahrung besitzt, durchführt oder einem Leistungserbringer nach § 6 Abs. 1 der Coronavirus-Testverordnung vorgenommen oder überwacht wurde.

Verantwortlich für die Beibringung des Testnachweises bleibt der Arbeitnehmer. Dies kann z. B. durch einen Bürgertest geschehen. Ein PCR-Test darf nicht älter als 48 Stunden sein. Ein Selbsttest reicht nur dann aus, wenn der Test unter Aufsicht einer entsprechend geschulten Person durchgeführt wird. Eine Dokumentation des Testergebnisses durch ein Foto reicht also nicht aus.

Gem. § 4 der Arbeitsschutzverordnung hat der Arbeitgeber den Beschäftigten, soweit diese nicht ausschließlich in ihrer Wohnung arbeiten, mindestens zweimal pro Kalenderwoche kostenfrei eine Testung durch In-vitro-Diagnostika (Mindestanforderungen für das Testprodukt), die für den direkten Erregernachweis des Coronavirus SARS-CoV-2 bestimmt sind und die auf Grund ihrer CE-Kennzeichnung oder auf Grund einer gemäß § 11 Absatz 1 des Medizinproduktegesetzes in der am 25. Mai 2021 geltenden Fassung erteilten Sonderzulassung verkehrsfähig sind, anzubieten. Nachweise über die Beschaffung von Tests und Vereinbarungen mit Dritten über die Testung der Beschäftigten sind bis zum Ablauf des 19. März 2022 aufzubewahren.

Sofern der Arbeitgeber im Rahmen dieser Verpflichtung dem Beschäftigten Selbsttests (ohne Aufsicht) anbietet, genügen diese aber nicht dem Testnachweis im Sinne des § 28b Abs. 1 IfSG. Der Arbeitgeber ist nicht verpflichtet, den Beschäftigten wöchentliche Tests durch entsprechend geschultes Personal anzubieten. Nach der auch hier vertretenden Auffassung hat der Arbeitnehmer daher arbeitstäglich den Nachweis eines auf seine Kosten durchgeführten Corona Tests vorzulegen, sofern der Arbeitgeber ausschließlich Selbsttests anbietet. Die Kosten der Testungen trägt, soweit nicht die kostenlose Bürgertestung in Anspruch genommen wird, der Arbeitnehmer. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Arbeitnehmer eine angebotene Testung des Arbeitgebers vornimmt. In diesem Fall trägt der Arbeitgeber die Kosten von zwei Testungen in der Woche. Zu einem solchen Angebot ist der Arbeitgeber jedoch nicht verpflichtet. Diese Auslegung zur Kostentragung ergibt sich unabhängig einer anderen Handhabung durch den Arbeitsgeber.

Der Test ist regelmäßig vor Betreten der Arbeitsstätte durchzuführen, es sei denn, der Arbeitnehmer bietet die Testung unter Aufsicht im Betrieb an. Ein Betreten der Betriebsstätte ohne den erforderlichen 3-G-Nachweis ist nur zulässig, um unmittelbar vor der Arbeitsaufnahme ein Testangebot des Arbeitgebers gemäß § 4 Corona-Arbeitsschutzverordnung oder ein Impfangebot des Arbeitgebers wahrzunehmen. Arbeitnehmern, die den Nachweis über den Status als geimpft, genesen oder getestet verweigern, muss der Arbeitgeber den Zugang zur Arbeitsstätte verwehren. Der Verstoß gegen die 3-G-Nachweispflicht ist bußgeldbewährt.

Überwachung und Dokumentation der Nachweiskontrolle
Der Arbeitsgeber hat die 3-G-Nachweispflicht durch geeignete Kontrollen täglich zu überwachen und regelmäßig zu dokumentieren. Es wird empfohlen durch geeignete technische Lösung (z. B. die CovPass-App) die Kontrollen durchzuführen. Dabei genügt bei Geimpften und Genesenen die einmalige Prüfung und deren ordnungsgemäße Dokumentation. Für die Dokumentation der Testung sollten Datum und Name der getesteten Person dokumentiert werden. Mit der Kontrolle und Dokumentation der Nachweiskontrolle ist die Verarbeitung von Beschäftigtendaten verbunden.
§ 28b Abs. 3 Satz 3 IfSG erlaubt dem Arbeitgeber die personenbezogenen Daten der Beschäftigten in Hinblick auf ihren Impf- oder Genesenenstatus oder den Testnachweis zu verarbeiten, sobald es zur Erfüllung der Kontroll- und Dokumentationspflicht des § 28b Abs. 3 Satz 1 erforderlich ist. Hierzu wird empfohlen die entsprechende Dokumentation in jeden Fall bis zum Ablauf der gesetzlichen Regelung aufzubewahren.

Sofern der Arbeitnehmer regelmäßig Testnachweise vorlegt, ist er nicht verpflichtet, Auskunft über seinen Impf- oder Genesenenstatus zu geben. Ein generelles Fragerecht des Arbeitgebers nach dem Impf- oder Genesenenstatus der Beschäftigten wird durch das Gesetz selber nicht begründet.

Im Einzelnen wird auf die Ausführungen des AGV (Arbeitgeberverband der Deutschen Immobilienwirtschaft e.V. – Coronavirus-Newsticker 36) verwiesen. Sie finden das AGV-Schreiben sowie das ausführliche GdW-Schreiben im Coronaticker auf der Website des VdW Bayern.

Der Freistaat Bayern hatte die 14. Bayerische Infektionsschutzmaßnahmenverordnung (BayIfSMV) bereits zum 06.11.2021 geändert. Seit dem 09.11. gelten in Bayern neue Regeln im Kampf gegen die Corona-Pandemie (wir berichteten, vdw aktuell 21/2021).

In einem mit Spannung erwarteten Urteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 18. November 2021 (I ZR 106/20 – Kabel-TV-Anschluss) die Rechtsansicht der Wohnungswirtschaft bestätigt, dass der Mieter für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses an einen vom Vermieter zur Verfügung gestellten kostenpflichtigen Breitbandkabelanschluss gebunden ist und dabei anfallende Kosten als Betriebskosten abgerechnet werden dürfen. Der BGH stellt dazu fest, dass die Bindung der Mieter an einen zur Verfügung gestellten kostenpflichtigen Kabel-TV-Anschluss nicht gegen § 43b Telekommunikationsgesetz (TKG) verstoße. Schon beide Vorinstanzen hatten ebenso entschieden.

Dem Urteil liegt eine Klage der privaten Zentrale zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs gegen ein großes Mitgliedsunternehmen in Nordrhein-Westfalen auf Unterlassung zugrunde. Die Klägerin sah in der Abrechnung des TV-Entgelts über die Betriebskosten einen wettbewerbswidrigen Verstoß gegen § 43b Telekommunikationsgesetz (TKG) darin, dass die Mietverträge keine Regelung enthalten, nach der die kostenpflichtige Bereitstellung eines Kabelanschlusses wenigstens zum Ablauf einer Laufzeit von 24 Monaten kündbar sei, und die Beklagte nicht den Abschluss von befristeten Verträgen für die Bereitstellung solcher Anschlüsse anbiete. Die Beklagte hatte angeführt, dass § 43b TKG im Falle der mietvertraglichen Abrechnung über die Betriebskostenverordnung nicht anwendbar sei.

Zu begrüßen ist zudem die ausdrückliche Feststellung des BGH, dass nach der am 1. Dezember 2021 in Kraft tretenden Novelle des Telekommunikationsgesetzes (TKG) Vermieter die Kosten des Breitbandanschlusses bei Bestandsanlagen bis zum 30. Juni 2024 weiterhin über die Betriebskosten ihren Mietern in Rechnung stellen können. Der BGH hat ferner bestätigt, dass das für Mieter neu eingeführte Opt-out-Recht, also das Recht, einen zur Verfügung gestellten Telekommunikationsdienst gegenüber dem Vermieter separat zu beenden, in den Fällen der Abrechnung über die Betriebskosten erst ab dem 1. Juli 2024 anwendbar sei.

Nach einer ersten Einschätzung erscheint die Begründung des BGH jedoch widersprüchlich. Wie aus der beigefügten Pressemitteilung hervorgeht, geht der BGH – teilweise entgegen den Vorinstanzen – davon aus, dass der Vermieter bei einer sammelinkas-
sierten Versorgung, die über die Betriebskosten abgerechnet wird, dem Mieter gegenüber einen Telekommunikationsdienst erbringe. Dennoch hat der BGH einen Verstoß gegen § 43b TKG verneint. Für eine detaillierte Bewertung bleibt die bislang nicht veröffentlichte Urteilsbegründung abzuwarten. Der GdW wird wie angekündigt das BGH-Urteil auswerten und bei seiner derzeit vorbereiteten Arbeitshilfe zur Umsetzung der TKG-Novelle berücksichtigen. Schon vor dem Urteil war die Feststellung des BGH, wonach das Wohnungsunternehmen gegenüber dem Mieter einen Telekommunikationsdienst erbringe, auch Gegenstand unserer laufenden steuer- und telekommunikationsrechtlichen Prüfung möglicher künftiger Versorgungsmodelle. Der BGH stellt – obwohl er die Leistung des Vermieters als Telekommunikationsleistung wertet – die derzeitige Betriebskostenumlage nicht in Frage. Somit gilt die umsatzsteuerliche Beurteilung, dass es sich um eine Nebenleistung zur i.d.R. umsatzsteuerbefreiten Hauptleistung Vermietung handelt, zunächst fort. Zur Frage der Anwendung der sog. Umkehr der Umsatzsteuerschuldnerschaft bei Telekommunikationsdienstleistungen (§ 13 b UStG) befinden wir uns zurzeit in der Klärung mit dem BMF. Wir gehen aber nach ersten mündlichen Äußerungen davon aus, dass Wohnungsunternehmen hiervon nicht betroffen sind.

Eine WEG schloss mit ihrem Verwalter einen Vertrag über eine Sondervergütung für die Wahrnehmung der Aufgaben und Pflichten nach der DSGVO. Einige Eigentümer erhoben hiergegen Anfechtungsklage weil sie der Ansicht waren, dass allein der Verwalter Verantwortlicher sei und die Erfüllung der Aufgaben der DSGVO die Erfüllung von Aufgaben sei, die ihm kraft Gesetzes ohnehin zugewiesen wurden und er daher keinen Anspruch auf Sondervergütung habe.

Das AG Mannheim (AG Mannheim vom 11.9.2019 Az. 5 C 1733/19) war der Ansicht, dass sowohl die Gemeinschaft als auch die WEG-Verwaltung Verantwortliche im Sinne der DSGVO sind. Denn beide entscheiden über die Mittel und Zwecke der Datenverarbeitung. Gemäß Art. 26 DSGVO war daher ein Vertrag zwischen beiden zu schließen, wer welche Pflichten wahrnimmt. Da der Verwalter diese alleine wahrnehmen sollte, stand ihm auch eine Sondervergütung hierfür zu.

Anmerkung:
Es ist dennoch zu empfehlen, die vertraglichen Grundlagen der Zusammenarbeit von Gemeinschaft und Verwaltung in datenschutzrechtlicher Hinsicht zu regeln bzw. anzupassen.
Art. 26 DSGVO lautet:

Gemeinsam Verantwortliche

(1) Legen zwei oder mehr Verantwortliche gemeinsam die Zwecke der und die Mittel zur Verarbeitung fest, so sind sie gemeinsam Verantwortliche. Sie legen in einer Vereinbarung in transparenter Form fest, wer von ihnen welche Verpflichtung gemäß dieser Verordnung erfüllt, insbesondere was die Wahrnehmung der Rechte der betroffenen Person angeht, und wer welchen Informationspflichten gemäß den Artikeln 13 und 14 nachkommt, sofern und soweit die jeweiligen Aufgaben der Verantwortlichen nicht durch Rechtsvorschriften der Union oder der Mitgliedstaaten, denen die Verantwortlichen unterliegen, festgelegt sind. In der Vereinbarung kann eine Anlaufstelle für die betroffenen Personen angegeben werden.
(2) Die Vereinbarung gemäß Absatz 1 muss die jeweiligen tatsächlichen Funktionen und Beziehungen der gemeinsam Verantwortlichen gegenüber betroffenen Personen gebührend widerspiegeln. Das wesentliche der Vereinbarung wird der betroffenen Person zur Verfügung gestellt.
(3) Ungeachtet der Einzelheiten der Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann die betroffene Person ihre Rechte im Rahmen dieser Verordnung bei und gegenüber jedem einzelnen der Verantwortlichen geltend machen.

 

Nach einer kurzen Ruhepause erleben wir gerade eine vierte Corona-Welle. Glücklicherweise konnte der VdW Bayern seinen Verbandstag und die Veranstaltung „WohWi im Dialog“ in Präsenzform durchführen. Nachdem der Freistaat letzte Woche erneut den Katastrophenfall ausgerufen hat und persönliche Begegnungen dadurch nicht einfacher werden, möchten wir Ihnen wieder den Austausch zu aktuellen Themen über das bewährte Format „Online Mitgliederdialog“ anbieten.

Die folgenden drei Termine stehen bereits fest.

Montag, 29.11.2021, 16:00 – 18:00 Uhr
Montag, 20.12.2021, 11:00 – 13:00 Uhr
Mittwoch, 19.01.2022, 11:00 – 13:00 Uhr

Um den Anmeldeprozess zu erleichtern, gibt es denselben Zugangslink zu allen drei Veranstaltungen.

Die Einwahldaten finden Sie hier

 

Der Verkehrsclub Deutschland (VCD) möchte Sie im Rahmen des Projekts “Bundesweites Netzwerk Wohnen und Mobilität” herzlich zum Beratungsworkshop einladen. Die Beratungsworkshops in der Projektregion Bayern vertiefen jeweils einen spezifischen Baustein der wohnstandortnahen Mobilität, hier die Aspekte Kommunikation und Marketing von Anboten intelligenter Mobilität im Quartier. Sie richten sich an Wohnungsunternehmen, Wohnungsgenossenschaften und Immobilienunternehmen und sind als offener, umsetzungsorientierter Erfahrungs- und Fachaustausch konzipiert. Das Treffen findet aufgrund der aktuellen Lage als reine Online-Veranstaltung statt. Als Konferenztool wird zoom verwendet. Bitte registrieren Sie sich für diese Veranstaltung unter diesem Link

Die Login-Daten gehen Ihnen nach vorheriger Online-Registrierung einige Tage vor der Veranstaltung gesondert per E-Mail zu. Es handelt sich um ein Format mit begrenzter Teilnehmerzahl, daher bitte der VCD um Anmeldung bis zum 06.12.21.

Die Veranstaltung soll einen Überblick über Mindest-Standards in der Mieterkommunikation geben und über die notwendigen Ressourcen für eine erfolgreiche Kommunikation von Mobilitätsangeboten im Quartier aufklären. Bedürfnisorientiertes Vorgehen soll bei all diesen Überlagerungen im Fokus stehen. Die Erreichung von Preistransparenz und auch die Bedürfnisanalyse und Gewinnung von für die Planung relevanten Daten im Bereich Mobilität (z.B. Anzahl der Kfz pro Wohneinheit) sind daher ebenso Thema. Zwei Referenten aus dem Bereich Marketing und Kommunikation in der Wohnungswirtschaft konnten gewonnen werden und geben Fachinputs über oben genannte Punkte. Im Anschluss sind Sie als Akteure und Interessierte im Thema wohnortnahe Mobilität herzlich zu Rückfragen, zum Ideenaustausch und zur gemeinsamen Diskussion eingeladen.

Leider erfüllt nicht jeder Mieter seine mietvertraglichen festgelegten Pflichten. Einer zahlt verspätet, ein anderer gar nicht. Was nun? Ignorieren, abmahnen, Mietverhältnis beenden? Was ist dabei alles vom Vermieter zu beachten?

Besondere Probleme bereitet die Abwicklung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter stirbt und entweder eine weitere Person in der Wohnung wohnt oder ein Erbe vorhanden ist, der gerne in die Wohnung einziehen möchte. Welche Rechte stehen dem Erben zu? Und was kann der Vermieter noch von wem verlangen?
Schließlich gehört zur Abwicklung des Mietverhältnisses auch die Frage, welche Ansprüche dem Vermieter in Bezug auf Schönheitsreparaturen und Beschädigungen des Objektes noch zustehen, insbesondere nach den letzten Urteilen des Bundesgerichtshofes.

Inhalt:
– Kündigungsmöglichkeiten bei Zahlungsverzug (Nichtzahlung)
– Kündigungsmöglichkeiten bei verspäteter Zahlung
– Verstorbene Mieter: Eintrittsrecht, Fortsetzung mit dem Erben
– Schönheitsreparaturen: Wie ist der aktuelle Stand der Rechtsprechung?

Das Seminar gilt als Weiterbildung im Sinne von §15 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Sie erhalten einen entsprechenden Nachweis auf Ihrer Teilnahmebestätigung über die jeweiligen Stunden. Das Seminar mit dem Referenten RA Detlef Wendt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, richtet sich an Vorstände, Geschäftsführer, Mitarbeiter von Wohnungsunternehmen, Wohnungsgenossenschaften und Hausverwalter mit Sondermietenverwaltung.

Anmeldung und Informationen: hier klicken