Schlagwort: 26/2020

 

Seit dem 14. Dezember präsentiert sich der VdW Bayern mit einer rundum erneuerten Website im Internet. Nach fünf Jahren wurde es einfach Zeit für einen neuen Auftritt, der die Wohnungswirtschaft Bayern im Netz präsentiert. Wir sind stolz auf das Ergebnis und freuen uns über Ihren Besuch unter www.vdwbayern.de.

Die wohl größte Veränderung betrifft den passwortgeschützten Mitgliederbereich. Nach langen Jahren nehmen wir Abschied vom allgemeingültigen Passwort „Hausherr” und setzen auf einen zeitgemäßen, individuellen Zugang. Das bedeutet für Sie einen einmaligen Registrierungsvorgang über diesen Link: www.vdwbayern.de/login. Ihr Passwort können Sie zukünftig selbst auswählen. Da der Freischaltungsprozess nicht automatisiert abläuft, kann es kurz dauern bis Sie Zugang zum Mitgliederbereich bekommen. Dort finden Sie wie bisher viele Informationen von VdW Bayern und GdW zum Download, die Rahmenverträge und natürlich die vdw aktuell. Darüber hinaus behalten Sie dank der neuen Kalenderfunktion ab sofort mit einem Klick einen Überblick über alle wichtigen Veranstaltungstermine für die Wohnungswirtschaft Bayern.

Bei der vdw aktuell haben wir den Newsletter überarbeitet. Die Artikel der vdw aktuell erhalten Sie zukünftig als einzelne Beiträge anstelle des PDF-Downloads. Falls Sie die vdw aktuell noch nicht abonniert haben; jetzt wäre eine passende Gelegenheit. Die Registrierung erfolgt über den Mitgliederbereich. Geben Sie doch gerne auch Ihren Kolleginnen und Kollegen Bescheid.

Neben ausführlichen Informationen über die Wohnungswirtschaft Bayern und die Leistungen der VdW Bayern-Gruppe finden Sie nun auch Ihre Ansprechpartner beim VdW Bayern mit den Kontaktdaten.

Im öffentlichen Bereich unserer Website haben wir auch ein Mitgliederverzeichnis, mit den Kontaktdaten der Wohnungsunternehmen, die der Veröffentlichung explizit zugestimmt haben. Sollte Ihr Unternehmen noch nicht dabei sein, schicken Sie doch eine
E-Mail an: tobias.straubinger@vdwbayern.de

Wir hoffen, dass Sie sich durch die neue Internetseite des VdW Bayern gut informiert und vertreten fühlen. Wenn Ihnen etwas auffällt, schicken Sie gerne Ihr Feedback an vdwbayern@vdwbayern.de.

Der Landtag hat am 2.12.2020 eine umfassende Reform der Landesbauordnung (BayBO) beschlossen. Vorrausgegangen waren Umfragen unter den Verbänden der Wohnungswirtschaft, der Bauwirtschaft, den kommunalen Spitzenverbänden sowie eine
Expertenanhörung am 22.10.2020. Das nun beschlossene Änderungsgesetz soll am 1.2.2021 in Kraft treten und die Voraussetzungen für einfacheres und schnelleres, aber auch für nachhaltiges, flächensparendes und kostengünstiges Bauen schaffen.

So wird die weitere Vereinheitlichung der materiell bauordnungsrechtlichen Anforderungen vorgenommen: Sie werden beim Abstandsflächenrecht an die bereits in zahlreichen Bundesländern geltende Musterbauordnung angepasst.

Das Abstandsflächenrecht wird deutlich vereinfacht. Die Abstandsflächen werden auf 40% der Wandhöhe (H) reduziert. Zugleich bleibt die Tiefe der Mindestabstandsfläche mit 3 Meter (m) unverändert. Damit wird grundsätzlich das 16 m Privileg ersetzt. Allerdings können Gemeinden abweichende Regelungen für ihr Gemeindegebiet beschließen, sofern städtebauliche oder ortstypische Aspekte ein Abweichen von der Regeltiefe erfordern. Die schon bisher gültige Verkürzung der Abstandsflächentiefe auf 0.5 H in Kerngebieten und urbanen Gebieten entfällt zugunsten der neuen allgemeinen Verkürzung auf 0.4 H. Damit soll der Flächenverbrauch – bei einer noch verträglichen Dichte – deutlich reduziert werden. In den großen drei bayerischen Städten mit mehr als 250.000 Einwohnern München, Nürnberg und Augsburg kann die bisherige Abstandsflächenregelung inkl. 16 m Privileg beibehalten werden, um sowohl Nachverdichtung zu ermöglichen als auch vorhandene Bestandsstrukturen zu erhalten und maßvoll weiterzuentwickeln.

Verfahrenspflichten werden künftig auf die Fälle konzentriert, in denen eine präventive Prüfung unbedingt notwendig ist. Deshalb wird der Dachgeschossausbau innerhalb von im Zusammenhang bebauten Ortsteilen nach § 34 Abs. 1 BauGB genehmigungsfrei gestellt – ein wichtiger Aspekt, um schneller zusätzlichen Wohnraum zu schaffen.

Mit der Typengenehmigung durch das Bayerische Bauministerium wird – auch für den Wohnungsbau – das serielle Bauen gestärkt. Sie wirkt wie ein baurechtlicher Nachweis und ist für fünf Jahre gültig. Dieser Zeitraum kann um weitere fünf Jahre verlängert werden.

Eine verfahrensbeschleunigende Wirkung soll die im vereinfachten Genehmigungsverfahren für Wohnungsbauvorhaben geltende Genehmigungsfiktion haben. Ein vollständig eingereichter Bauantrag soll künftig als genehmigt gelten, wenn die Baubehörde nicht innerhalb von drei Monaten über ihn entscheidet. Eine wesentliche Verantwortung liegt allerdings weiterhin beim Bauherrn. Er muss einen vollständigen Bauantrag einreichen. Danach hat die Genehmigungsbehörde drei Wochen Zeit, um die Vollständigkeit der Unterlagen festzustellen.

Wenn das der Fall ist, beginnt die dreimonatige Fiktionsfrist. Diese Frist kann seitens der Genehmigungsbehörde einmal verlängert werden, wenn dies wegen der Schwierigkeiten im Einzelfall gerechtfertigt ist. Die Genehmigungsfiktion entfaltet auch ohne Bescheid die gleiche Wirkung wie eine ordnungsgemäß zustande gekommene und bekannt gemachte Baugenehmigung.

Eine weitere wesentliche Änderung sieht vor, dass der Baustoff Holz in allen Gebäudeklassen verwendet werden kann. Gleichzeitig mit dem Inkrafttreten des Änderungsgesetzes soll die Holzbaurichtlinie als technische Baubestimmung bekannt gemacht werden. Regeldetails können z.B. unter teilweisem Verzicht auf eine brandschutztechnische Bekleidung Holz als konstruktives Element sichtbar lassen. Anstelle der für Gebäude der Gebäudeklassen 4 und 5 vorgeschriebenen Außenwandbekleidungen aus schwer entflammbaren Baustoffen werden auch normal entflammbare Baustoffe zugelassen, wenn sie den Anforderungen der Holzbaurichtlinie entsprechen, die geeignete technische Lösungen zur Brandweiterleitung über die Außenwandbekleidung vorgibt. D.h.: Bei einer geeigneten Dämmung kann Holz auch als sichtbarer Baustoff im Geschosswohnungsbau für die Fassade verwendet werden. Nachhaltiger Wohnungsbau mit Holz wird so deutlich attraktiver und vor allem einfacher.

Wesentliche Erleichterungen in der Bestandsentwicklung

Die Pflicht zum nachträglichen Einbau eines Aufzugs wird aufgehoben, wenn bei Aufstockungen zur Schaffung von Wohnraum ein unverhältnismäßiger Aufwand entsteht. Von der Ausnahme sind sowohl die Fälle erfasst, bei denen eine Erhöhung des Gebäudes eine erstmalige Aufzugspflicht begründet, als auch Fälle, bei denen ein bestehender Aufzug lediglich in die neuen Geschosse hochgeführt werden müsste.

Ebenso sollen künftig vorhandene rechtskräftige Abweichungen eines Bestandsgebäudes im Hinblick auf Abstandsflächen, Brandschutzabstände, Feuerwiderstandsdauer von Konstruktion, Decken und Dächern einer Nutzungsänderung zu Wohnzwecken nicht entgegenstehen, wenn die bisherige Nutzung bereits Aufenthaltszwecken (z.B.: Büros) diente.

Noch wichtiger für die Wohnungswirtschaft ist die Ergänzung im Artikel 63, die Abweichungen von den Abstandsflächen vorsieht, wenn ein rechtmäßig errichtetes Gebäude durch ein Wohngebäude höchstens gleicher Abmessung und Gestalt ersetzt wird.
Damit wird der in vielen Situationen sinnvolle Ersatzneubau gestärkt.

Ein vermeintlich unwesentliches Thema, das aber häufig zu sehr unbefriedigenden und vielfach kümmerlichen Ergebnissen führt, ist die Spielplatzpflicht. Das aus dem Stellplatzrecht bekannte Modell wird nun umfassend auf die Pflicht zum Spielplatznachweis übertragen. Die Spielplatzpflicht kann künftig auf dreierlei Weise erfüllt werden: durch Nachweis des Spielplatzes auf dem Baugrundstück, durch Nachweis auf einem in der Nähe gelegenen geeigneten Grundstück oder durch Spielplatzablöse. Letztere schafft die Möglichkeit, dass statt mehrerer kleiner Spielplätze in unmittelbarem räumlichen Zusammenhang ein größerer zentraler Spielplatz durch die Gemeinde hergestellt wird.

Nicht nur eine Randnotiz wert ist die Neufassung des Art.81. In Anlehnung an den Wortlaut des zweiten Gesetzes zugunsten der Artenvielfalt und Naturschönheit in Bayern, der es Gemeinden ermöglicht, die Begrünung von Gebäuden insgesamt – nicht nur wie bisher für Dächer, sondern auch für Fassaden – durch Satzung festzulegen. Damit soll der Klimaschutz verbessert und insbesondere der sommerlichen Hitzeentwicklung in Wohnquartieren entgegengewirkt werden.

Erfreulicherweise wird durch 15 Pilotprojekte die längst überfällige Digitalisierung der Baugenehmigungsverfahren angegangen. Es bleibt abzuwarten, wie lange es dauern wird, bis alle Genehmigungsbehörden so ausgestattet sind, dass die Verfahren tatsächlich komplett papierlos gestaltet werden können.

Fazit

Der VdW Bayern hält den eingeschlagenen Weg bei den bayerischen Bauverordnungen für dringend erforderlich und begrüßt die Novelle. Viele der nun beschlossenen Maßnahmen und Änderungen entsprechen den langjährigen Forderungen der bayerischen Wohnungswirtschaft.

Der General- oder Vertreterversammlung im Genossenschaftswesen (nachfolgend „Versammlung“) kommt eine zentrale Funktion zu, werden doch die Mitglieder und ggf. Vertreter erst dadurch zum rechtswirksamen und handlungsfähigen Gesellschaftsorgan, indem sie sich in ihr zusammenfinden. Umso schwerer ist es dem Leitungsorgan Vorstand bzw. dem Überwachungs- und Förderorgan Aufsichtsrat dieses Jahr in vielen Fällen gefallen, wegen der Verordnungslage in Bayern auf eine Durchführung der Versammlung in Präsenzform zu verzichten. Auch wenn das Gesetz zur Milderung der Folgen von Corona im Zivilrecht (COVFAG) hierfür durch die Verlängerung von Organmandaten bis zur nächsten Versammlung und die Möglichkeit, den Jahresabschluss durch den Aufsichtsrat feststellen zu lassen, einen gewissen Spielraum eröffnet hat. Dass es damit nicht dauerhaft sein Bewenden haben kann ist klar, denn die weiteren Kernbeschlüsse wie eine Entlastung von Vorstand und Aufsichtsrat oder Beschlüsse zur Gewinnverwendung- bzw. Verlustdeckung lassen sich nicht beliebig auf die Folgejahre hinausschieben. Irgendwann müssen diese Beschlüsse wieder gefasst werden – sei es in Präsenzveranstaltungen, in schriftlichen Verfahren oder in virtuellen Versammlungen, für welche das COVFAG gleichfalls Möglichkeiten eröffnet hat, ohne dass dies in der Satzung geregelt ist.

Beabsichtigen Genossenschaften jedoch, im Jahr 2021 wieder in Präsenzform eine oder mehrere Versammlungen durchzuführen, stellt sich die Frage, wie dies technisch am besten bewerkstelligt werden kann: durch Versammlungen an zwei gesonderten Tagen, durch zwei getrennte Versammlungen an einem Tag oder durch eine zusammengefasste einheitliche Versammlung an einem Tag. Den Vorteilen und Nachteilen dieser unterschiedlichen Optionen wollen wir uns nachfolgend kurz widmen.

1. Zwei Versammlungen an getrennten Tagen

Vorteil ist, dass Vorstand oder Aufsichtsrat sehr rasch reagieren können, wenn die dann gültige Bayerische Infektionsschutz-Maßnahmenverordnung die Ausübung des Rechtes auf Versammlungsfreiheit wieder in größerem Maße zulässt. Die Beschlüsse über das Geschäftsjahr 2019 sind bereits jetzt entscheidungsreif, die eigentlich für 2020 vorgesehene Versammlung lässt sich unter Beachtung der Ladungsform und -frist relativ kurzfristig anberaumen und danach ist der der Druck, in 2021 ordnungsgemäß Versammlungen zustande bringen zu wollen, gemildert. Nachteil sind neben der Zumutbarkeit mehrerer Versammlungen für die Mitglieder der doppelte Verwaltungsaufwand und ggf. doppelt anfallende Kosten der Saalmiete und der Bekanntmachung der Einladung zur Versammlung im Veröffentlichungsorgan der Genossenschaft.

2. Zwei getrennte Versammlungen an einem Tag

Formal gesehen ergeben sich zwei separate Versammlungen, wenn hierfür gesonderte Einladungen und Tagesordnungen bekannt gegeben werden und der Versammlungsleiter die Versammlung jeweils getrennt eröffnet und schließt – was gegenüber der verbundenen Versammlung einen zeitlichen und administrativen Mehraufwand nach sich zieht.

Gleichzeitig ist auf eine ausreichende Pause zwischen dem Ende der ersten und dem Beginn der zweiten Versammlung zu achten. Ohne diese Pause wird der Beginn der zweiten Versammlung nur schwer exakt festzulegen sein, da sich die erste Versammlung – etwa durch Diskussionen und Fragen der Mitglieder – im zeitlichen Ablauf hinausziehen kann. Tag und Stunde des Beginns jeder Versammlung müssen jedoch in der Einladung angegeben werden, da andernfalls ein die Nichtigkeit von Beschlüssen auslösender Verstoß gegen § 241 Nr. 1 AktG vorliegt – wobei eine Verzögerung des Beginns der zweiten Versammlung in angemessenem Umfang hingenommen werden kann. Gleichzeitig darf die Pause nicht verkürzt und damit der Beginn der zweiten Versammlung vorverlegt werden, da sich andernfalls Anfechtungs- oder gar Nichtigkeitsrisiken wegen einer Verletzung des Teilnahmerechtes der Mitglieder ergeben können.

Weitere Fehlerquelle ist, dass der Versammlungsleiter die Versammlung mit Aussprachen und Beschlüssen zur Tagesordnung der jeweils anderen Versammlung befasst – was gleichfalls zur Nichtigkeit von Beschlüssen führt. Ist die erste Versammlung einmal geschlossen, ist eine Wiedereröffnung grundsätzlich nicht mehr möglich, da ein Mitglied nach Schließung der Generalversammlung darauf vertrauen darf, dass die Versammlung tatsächlich zu Ende ist, so dass es sich ohne weiteres entfernen kann. Lediglich dann, wenn noch alle Mitglieder anwesend sind, kann die Generalversammlung die Fortsetzung der ersten Versammlung beschließen, da insoweit schutzwürdige Belange der Mitglieder nicht beeinträchtigt sind.

3. Zusammengefasste einheitliche Versammlung

Entscheidend ist, dass durch eine verbundene Versammlung keine Mitgliederrechte (Teilnahme-, Rede-, Auskunfts-, Antrags- bzw. Vorschlags- sowie Stimmrecht) verletzt oder verkürzt werden dürfen. Nachteil einer zusammengefassten Versammlung ist, dass die Mitglieder nicht gesondert über eine Teilnahme entscheiden können und dass sich eine deutlich längere Versammlungsdauer als üblich ergeben kann. Insoweit darf eine Versammlung in den Abendstunden nicht so lange dauern, dass man von der Abhaltung zu einer – gerade für ältere Mitglieder – unzumutbaren Zeit ausgehen muss.

Zudem muss das Mitglied anhand der form- und fristgerechten Einladung und der Tagesordnung klar erkennen können, welche Beschlussgegenstände in der Versammlung zu welchem Wirtschaftsjahr abgehandelt werden. Ein Bezug zu dem jeweiligen Wirtschaftsjahr muss sich sowohl anhand der Überschrift der Einladung als auch anhand des Textes des jeweiligen Tagesordnungspunktes eindeutig ergeben, da andernfalls eine nicht ausreichende Ankündigung der Gegenstände der Beschlussfassung mit der Folge der Anfechtbarkeit von Beschlüssen vorliegt. Unzulässig wäre auch, einzelne Tagesordnungspunkte aus unterschiedlichen Jahren zusammenzufassen, bei welchen das Mitglied unterschiedlich entscheiden kann – so z.B. bei einem Beschluss über die Entlastung von Vorstand und Aufsichtsrat.

Zudem muss die Befassung mit den Beschlussgegenständen in einer Reihenfolge erfolgen, die eine sachgerechte Entscheidung des Mitglieds ermöglicht. Stehen Beschlussgegenstände in einem inneren Zusammenhang, so ist ein Beschlussgegenstand, der die Basis für einen anderen bildet, zeitlich zuerst abzuhandeln.

Fazit:

Gegen zwei Versammlungen an unterschiedlichen Tagen sprechen letztlich der größere Verwaltungsaufwand und höhere Kosten. Dieser Aufwand ist bei zwei Versammlungen an einem Tag etwas niedriger, hier ist jedoch auf eine gewissenhafte Zeitplanung und klare Trennung zwischen den Versammlungen zu achten. Will die Genossenschaft ihren Aufwand weiter minimieren, so spricht gegen eine zusammengefasste einheitliche Versammlung grundsätzlich nichts. Hierbei sind jedoch die Mitgliederrechte durch präzise Formulierungen der Einladung zur Versammlung, der Tagesordnung und der Beschlüsse sowie eine logische zeitliche Abfolge strikt zu wahren. Gleichzeitig haben Genossenschaften wegen der Verlängerung der Geltungsdauer des COVFAG auch im Jahr 2021 noch die Möglichkeit, ihre Beschlüsse in schriftlicher oder virtueller Form zu fassen, ohne dass es hierfür einer Satzungsregelung bedarf. Hier fällt zwar das wichtige soziale Element einer Versammlung in Präsenzform weg, die Erfahrungen einiger Genossenschaften mit dem Ausweichen auf diese Form der Beschlussfassung sind aber durchwegs positiv.