Schlagwort: 3/2022

Seit der letzten Ausgabe der vdw aktuell mit dem Bericht über den Stopp der BEG-Förderung zum 24.01.2022 liegen ereignisreiche Tage hinter uns. Das Hin- und Her rund um das BEG-Chaos haben Sie sicherlich in der Tagespresse verfolgt. Wir möchten Ihnen im Folgenden gerne die Entwicklung hinter den Kulissen von Politik und wohnungswirtschaftlichen Verbänden schildern. Fakt ist leider, dass trotz der teilweisen Aufhebung des KfW-Förderstopps die Planungsunsicherheit weiter bestehen bleibt.

Am 24.01.2022 wurde vom BMWK und der KfW der sofortige Förderstopp für alle Anträge auf EH55-Neubauförderung, für alle Programme der energetischen Sanierung sowie die EH 40-Neubauförderung verkündet. Dies wurde begründet mit fehlenden Haushaltsmitteln. Es wurde angekündigt, dass die gestellten Anträge auf EH55-Neubauförderung nicht mehr bearbeitet und beschieden und die energetische Sanierung sowie EH 40 im Neubau wiederaufgenommen werden würden, wenn die entsprechenden Haushaltsmittel freigegeben sind.

Daraufhin hat der GdW sofort alle beteiligten Bundesminister, Dr. Robert Habeck, Klara Geywitz und Christian Lindner, sowie das Bundeskanzleramt über die massiven Auswirkungen dieser Entscheidung informiert. Dabei wurde vor allem der Vertrauensschutz bezüglich der EH 55-Neubauförderung angemahnt, für die nach Schreiben des BMWK vom 04.11.2021 noch Anträge bis 31.01.2022 gestellt werden konnten. Außerdem wurde auf die konkreten Auswirkungen eines Stopps der Bestandsförderung wie auch der Förderung im EH 40-Neubau hingewiesen.

Über die Ergebnisse der Umfrage des VdW Bayern zu den konkreten Auswirkungen des Förderstopps auf die Projekte der Verbandsmitglieder haben wir Sie bereits informiert. Rund 10.000 bezahlbare Wohnungen mit einem Fördervolumen von 416 Mio. Euro wären von einem kompletten Förderstopp betroffen. Diese Daten haben wir erfolgreich für die Pressearbeit und die politische Interessenvertretung genutzt.

Am 01.02.2022 informierten die Bundesministerien für Wirtschaft und Klimaschutz, für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen sowie der Finanzen, dass sie beschlossen hätten, alle bis einschließlich 23.01.2022 gestellten Anträge für die Bearbeitung wiederaufzunehmen und die entsprechenden Finanzmittel zur Verfügung zu stellen. Zurzeit werde mit Hochdruck daran gearbeitet, auch die Programme der energetischen Sanierung wiederaufzunehmen (Einzelmaßnahmen, EH Denkmal, EH 100, 85, 70, 55 und 40), die erhalten bleiben sollen. Die Förderung für EH 40 im Neubau soll ebenfalls wieder aufgenommen werden.

Die Wiederaufnahme der Bearbeitung aller bis 23.01.2022 gestellten Anträge ist aus unserer Sicht ein großer Erfolg. Aber: Das reicht selbstverständlich nicht aus. Zum einen sind viele Unternehmen betroffen, die bis zum 31.01.2022 noch Anträge für EH 55-Neubauten stellen wollten. Hier prüfen wir zurzeit intensiv, welche rechtlichen Möglichkeiten bestehen. Der VdW Bayern und weitere Regionalverbände verschaffen sich gerade einen Überblick, wer in welchem Umfang betroffen ist. Darüber hinaus ist durch Befragungen bekannt, dass eine Vielzahl von geplanten Baumaßnahmen nun entweder in EH 40-Standard – wobei die Förderhöhe noch nicht bekannt ist – umgeplant werden müssen bzw. nach dem geltenden GEG-Standard gebaut werden sollen oder auch gänzlich zurückgestellt werden. Besonders schwierig ist die Situation für die geplanten Baumaßnahmen im sozialen Wohnungsbau, da die Länderförderprogramme in der Regel auf der Bundesförderung Energieeffiziente Gebäude aufsetzen. Hier wird ebenfalls nach Lösungen gesucht. Eine Sonderbauministerkonferenz zu diesem Thema soll stattfinden.

Erste Erkenntnisse zur Fortführung der KfW-Förderung nach dem Stopp

Hinsichtlich der Weiterführung der KfW-Förderung für Sanierung und Neubau erreichten uns nun folgende Informationen:

• Die Sanierungsförderung für energetische Gebäudesanierung soll kurzfristig mit unveränderten Sanierungstatbeständen wiederaufgenommen werden.
• Für das laufende Jahr 2022 soll ein befristetes EH40-Neubau-Förderprogramm mit geänderten Bedingungen aufgelegt werden. Die Fördersätze sollen auf die Hälfte abgesenkt und ein Kostendeckel von voraussichtlich einer Milliarde Euro eingezogen werden. Einzelheiten wie die Antragsberechtigung und das Vergabeverfahren arbeiten Ministerien und KfW derzeit aus.
• Ab dem Jahr 2023 soll die Gebäudeförderung neu ausgerichtet werden. Es soll ein neues Programm „Klimafreundliches Bauen“ als Nachfolge der EH55- und EH40-Förderung aufgelegt werden. Förderbeginn soll spätestens der 01.01.2023 sein. Das Programm soll auf das Bauen mit nachhaltigen Baustoffen, das Fördern nachhaltiger Energieversorgung und die Lebenszyklus-Treibhausgas-Emissionen pro m2 Wohnfläche ausgerichtet werden.
• Die BEG soll im Laufe des Jahres 2022 auch im Hinblick auf die Sanierungsförderung überarbeitet werden.
• Für den Sozialen Wohnungsbau wird das BMWSB mit den Ländern ein Förderprogramm außerhalb der KfW-Förderung auflegen.

Dies geht aus zwei Schreiben von Frau Clara Geywitz und Herrn Dr. Robert Habeck hervor, die dem GdW vorliegen.

Musterschreiben für Wohnungsunternehmen
Der GdW hat ein Musterschreiben für alle betroffenen Wohnungsunternehmen vorbereitet. Dieses Schreiben können Sie an Ihren politischen Adressatenkreis (Bundestags- und Landtagsabgeordnete) senden. Sie finden es im Mitgliederbereich unter  GdW-Informationen

Selbstverständlich werden der VdW Bayern, der GdW und die anderen Regionalverbände alle Kontakte zur Politik nutzen, um zu vernünftigen Lösungen für das Jahr 2022 zu kommen, bis dann 2023 die neue Fördersystematik greifen wird. Über unsere weiteren Aktivitäten werden wir Sie regelmäßig informieren.

Die Bundesregierung hat Pläne für einen einmaligen Heizkostenzuschuss für ca. 2,1 Mio. Bedürftige auf den Weg gebracht. Verabschiedete wurde jetzt eine sogenannte Formulierungshilfe.

Die Kosten für den Bundeshaushalt sind mit ca. 190 Mio. Euro veranschlagt. Profitieren sollen Haushalte mit Wohngeld, Studierende und Auszubildende, die staatliche Hilfen erhalten.

Wohngeldempfänger sollen erhalten:
– 135 Euro Alleinlebende im
– 175 Euro Zwei-Personen-Haushalt
– 35 Euro für jedes weitere Familienmitglied
– 115 Euro für Auszubildende

Nach intensiven Gesprächen über eine erste Orientierungshilfe zur Medienversorgung nach der TKG-Novelle haben sich GdW und Vodafone auf ein Eckpunktepapier verständigt. Vodafone gibt darin wichtige Zusagen, die vor allem beim künftigen Abschluss von Versorgungsverträgen (Mehrnutzerverträgen) gegeben werden sollen.

Allerdings bedürfen, wie in den FAQ zur TKG-Novelle beschrieben, bei vielen künftigen Vertragsmodellen besonders die TK- und steuerrechtliche Fragen noch der Klärung. Dies gilt auch für alle Mehrnutzerverträge. Im Eckpunktepapier wird entsprechend auf die im GdW laufende Entwicklung von Umsetzungsmodellen für neue und bestehende Verträge verwiesen. Die zum Telekommunikationsmodernisierungsgesetz angekündigte Arbeitshilfe soll im Februar 2022 erscheinen. Das Eckpunktepapier finden Sie in unserem Mitgliederbereich unter GdW-Informationen.

Das Bayerische Landesamt für Datenschutzaufsicht (BayLDA) hat am 17.01.2022 eine Prüfung (Aufsicht nach Art. 58 DS-GVO) zur Einhaltung datenschutzrechtlicher Vorgaben bei der Mietbewerbung („Selbstauskünfte von Mietinteressentinnen oder Mietinteressenten“) gestartet.

Im Rahmen seiner gesetzlichen Aufgaben führt das BayLDA regelmäßig anlassbezogene und anlasslose Datenschutzprüfungen durch. Die Prüfung beinhaltet die Einhaltung datenschutzrechtlicher Vorgaben bei der Mieterbewerbung und findet im Zuge von Stichprobenkontrollen statt. Zielgruppe laut dem bayLDA sind Immobilien- und Hausverwaltungen wodurch auch Wohnungsunternehmen betroffenen sein können. Sollte Ihr Unternehmen von der Prüfung des bayLDA betroffen sein, würden Sie hierzu Post vom bayLDA bekommen, inkl. einer Fristsetzung zur Beantwortung der Anfrage.

Die vom BayLDA in diesem Zusammenhang veröffentlichten Dokumente (Pressemitteilung, Informationsblatt, Anschreiben, Prüfbogen) sind unter: https://www.lda.bayern.de/de/kontrollen_stabsstelle.html abruf- bzw. einsehbar.

Daher sollten Sie nochmals Ihre Mieterselbstauskunft mit der Orientierungshilfe zur “Einholung von Selbstauskünften bei Mietinteressentinnen” Version 0.6, vom 30.01.2018 der Datenschutzkonferenz (DSK) abgleichen. Die Orientierungshilfe der DSK finden Sie unter: https://www.datenschutzkonferenz-online.de/media/oh/20180207_oh_mietauskuenfte.pdf

Bei Rückfragen wenden Sie sich gerne an den Fachbereich Datenschutz der Treuhandstelle für Wohnungsunternehmen in Bayern GmbH, unter: datenschutzberatung@vdwbayern.de oder
Tel.: 089 / 290020–0

Endlich vom BGH entschieden: Die Kosten der Fällung eines morschen, nicht mehr standsicheren Baums sind grundsätzlich umlagefähige Kosten der Gartenpflege im Sinne von § 2 Nr. 10 BetrKV (BGH vom 10.11.2021, Az. VIII ZR 107/20).

Die Klägerin ist Mieterin einer Genossenschaftswohnung. Im Jahr 2015 ließ die Beklagte eine seit über 40 Jahren auf dem Anwesen stehende Birke fällen, da der Baum morsch und nicht mehr standfest war. Die Kosten der Baumfällung in Höhe von insgesamt 2.494,24 Euro legte die Beklagte im Rahmen der Betriebskostenabrechnung 2015 als Gartenpflegekosten auf die Mieter um. Auf die Klägerin entfiel von den Kosten des Baumfällens ein Betrag in Höhe von 415,29 Euro, welche die Klägerin zunächst unter Vorbehalt leistete, um dann die Beklagte gerichtlich auf Rückzahlung in Anspruch zu nehmen. Ihre Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg, über die vom Berufungsgericht zugelassene Revision entschied nun der BGH:
Nach Ansicht des BGH steht der Klägerin ein Anspruch auf Rückerstattung der auf die Kosten der Baumfällung entfallenden Betriebskosten nicht zu. Die Klägerin hatte diesen Betrag mit Rechts-
grund geleistet, da die Kosten der Fällung des morschen und nicht mehr standsicheren Baums zu den umlagefähigen „Kosten der Gartenpflege” im Sinne von § 2 Nr. 10 BetrKV gehören.

Die Urteilsbegründung zu diesem seit langem innerhalb Rechtsprechung und Fachliteratur ganz unterschiedlich beurteilten Problem ist sehr umfangreich, da sich der BGH mit unterschiedlichsten Aspekten auseinandersetzt und kann daher im Folgenden nur in den wichtigsten Punkten dargestellt werden:

1)
Zunächst greift der BGH auf, dass § 2 Nr. 10 BetrKV generell die Kosten der Pflege von zum Wohnanwesen gehörenden, gemeinschaftlichen Gartenflächen umfasst, die nicht dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen oder der Öffentlichkeit zur allgemeinen Nutzung überlassen sind, unabhängig davon, ob der Mieter diese Gartenfläche auch tatsächlich nutzt.

Hierunter fallen auch die Kosten der Fällung eines – wie hier – morschen, nicht mehr standfesten Baumes. Denn die Fällung und Beseitigung eines solchen Baums ist regelmäßig eine objektiv erforderliche Maßnahme der Gartenpflege. Dies folgt bereits aus dem Wortlaut des § 2 Nr. 10 BetrKV: „…die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen.“ Bei Bäumen handelt es sich sowohl um (verholzte) Pflanzen als auch um Gehölze in diesem Sinne. Dass in der Erläuterung des § 2 Nr. 10 BetrKV lediglich die „Erneuerung” von Pflanzen und Gehölzen und nicht deren Entfernung erwähnt wird, steht einer Umlagefähigkeit von (bloßen) Beseitigungskosten nicht entgegen. Denn das Entfernen von Pflanzen und Gehölzen unterfällt bereits dem (Ober-)Begriff der „Gartenpflege”. Diese erfordert nicht nur Arbeiten, die dem Erhalt einzelner Pflanzen und Gehölze dienen, sondern eben auch deren Entfernung, wenn sie krank, abgestorben oder morsch und nicht mehr standsicher sind.

2)
Es handelt sich um keine – der Umlagemöglichkeit entzogenen – Instandsetzungskosten im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr.2 BetrKV: Eine Instandsetzung oder Instandhaltung betrifft Mängel an der Substanz einer Immobilie oder ihrer Teile. Die bloße Tatsache, dass ein Baum morsch oder eine Pflanze abgestorben ist, erfüllt in Anbetracht des Umstands, dass ein Garten aus einer Vielzahl von Pflanzen besteht und eine konkrete Zusammensetzung an Pflanzen regelmäßig nicht geschuldet ist, grundsätzlich nicht die Tatbestandsvoraussetzungen eines Mangels.

Die Kosten für die Fällung eines nicht mehr standfesten Baums sind auch nicht deshalb als Instandhaltungskosten anzusehen, weil der Vermieter durch die Fällung zugleich seiner Verkehrssicherungspflicht genügt. Denn die Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten ist als rein haftungsrechtlicher Gesichtspunkt kein maßgebendes Kriterium zur Abgrenzung zwischen Instandhaltungs- und Betriebskosten; vielmehr können auch Kosten für Maßnahmen, die gleichzeitig der Wahrnehmung einer Verkehrssicherungspflicht des Vermieters dienen, als Betriebskosten umlagefähig sein.

3)
Einer Einordnung von Baumfällkosten als Betriebskosten steht nicht entgegen, dass diese nicht in kurzen Intervallen anfallen. Für die Annahme laufender Kosten ist es nicht erforderlich, dass diese jährlich oder in festgelegten Abständen entstehen. Vielmehr reicht auch ein mehrjähriger Turnus aus. Der Erneuerungsbedarf ist in zeitlicher Hinsicht nicht in dem Maße voraussehbar, wie dies bei anderen Betriebskosten der Fall ist, da es sich bei Pflanzen und Gehölzen um Lebewesen handelt und sie daher nicht ohne Weiteres mit den anderen, auf baulichen und technischen Gegebenheiten beruhenden Betriebskosten vergleichbar sind. Ihre Lebens-
dauer lässt sich nicht stets sicher vorhersagen. Der Entstehung von „Kosten der Gartenpflege” sind längere, nicht sicher vorherbestimmbare Zeitintervalle immanent.

4)
Auch die Höhe von Betriebskosten ist (allein) kein maßgebendes Kriterium zur Beurteilung der Frage ihrer grundsätzlichen Umlagefähigkeit. Das Betriebskostenrecht gewährleistet nicht pauschal den Schutz des Mieters vor im Einzelfall angefallenen hohen Kosten. Eine allgemeine Abwägung der Interessen von Mieter und Vermieter gegeneinander findet im Betriebskostenrecht – über den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz hinaus – nicht statt. Davon abgesehen können auch für das in der Begründung zur Betriebskostenverordnung ausdrücklich erwähnte und umlagefähige „Schneiden und Ausasten” der Kronen alter, großer Bäume erhebliche Kosten entstehen, welche im Einzelfall die Kosten einer reinen Fällung übersteigen können.

5)
Ob und unter welchen Umständen der Vermieter gehalten sein kann, die Kosten der Fällung eines Baums nicht in vollem Umfang in das Abrechnungsjahr einzubeziehen, in dem sie anfallen, sondern über mehrere Jahre verteilt umzulegen, bedurfte vorliegend keiner Entscheidung. Denn es ist nicht ersichtlich, dass im Streitfall deshalb ein besonderer Ausnahmefall vorliegt, weil die angefallenen Kosten besonders hoch wären und die Klägerin durch die einmalige Umlage dieser Kosten in unbilliger Weise erheblich belastet würde.

 

Mit der vdw aktuell 2/2022 hatten wir die Rückstellungstools der VdW Bayern Wirtschaftsprüfung für den Jahresabschluss 2021 angekündigt. Inzwischen stehen noch weitere Excel-Tools für Sie zur Verfügung. Die Daten finden Sie im Mitgliederbereich unter Downloads Wirtschaftsprüfung.

Berechnung beizulegender Wert
Das Exceltool dient der Berechnung des niedrigeren beizulegenden Werts (Werthaltigkeitsprüfung im Anlagevermögen gem.
§ 253 Abs. 3 Satz 5 HGB). Mit dem Berechnungstool wird der beizulegende Wert eines Objekts ermittelt und dem Buchwert des Objekts gegenübergestellt.

Bezüge von Vorständen und Aufsichtsräten bei Wohnungsgenossenschaften und Bezüge von Geschäftsführern bei Wohnungsgesellschaften
Auch in diesem Jahr stellt der VdW Bayern Auswertungen über Bezüge von Vorständen und Aufsichtsräten bei Wohnungsgenossenschaften und Bezüge von Geschäftsführern bei Wohnungsgesellschaften bereit. Individualisierte Auskünfte zu Vorstands- und Aufsichtsratsvergütungen bzw. Geschäftsführervergütungen erteilen wir Ihnen gerne auf Anfrage.

Ermittlung der modifizierten Restnutzungsdauer mittels Punktrasterverfahren nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen
Das Tool unterstützt Sie bei der Ermittlung der modifizierten Restnutzungsdauer nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen an Wohn-, Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäuden mittels Punktrasterverfahren zu einem bestimmten Bewertungsstichtag.

Ermittlung eines überschlägigen Beteiligungswerts (Schnelltest Finanzanlagen)
Das Exceltool dient der Berechnung des überschlägigen Werts einer Beteiligung i.S.v. § 271 Abs. 1 HGB zum Abschlussstichtag für Zwecke der Bilanzierung im handelsrechtlichen Jahresabschluss. In dem Exceltool wird veranschaulicht, ob eine außerplanmäßige Abschreibung aufgrund einer dauerhaften Wertminderung erforderlich ist oder nicht. Da es sich bei Beteiligungen um Finanzanlagen handelt, dürfen gemäß § 253 Abs. 3 S. 6 HGB auch außerplanmäßige Abschreibungen vorgenommen werden, wenn keine dauernde Wertminderung vorliegt.

Orientierungsleitfaden zur Erstellung des Lageberichts
Im Orientierungsleitfaden zur Erstellung des Lageberichts werden die Anforderungen an den Lagebericht aufgezeigt und anhand von Beispielformulierungen veranschaulicht.

Vollständiger Finanzplan (VoFi) für Neubau und Modernisierung
Der vollständige Finanzplan (kurz „VoFi“) stellt ein Instrument zur Unterstützung von Investitionsentscheidungen sowie zur laufenden Investitionskontrolle dar, in dem alle dem Investitionsobjekt zurechenbaren finanziellen Komponenten und Konsequenzen tabellarisch erfasst werden.

In diesem Jahr möchten wir wieder möglichst viele Vertreterinnen und Vertreter unserer Mitgliedsunternehmen begrüßen und zugleich ausreichend Platz für alle anbieten. Aus diesem Grund haben wir nach einer räumlich größeren Veranstaltungslocation gesucht und uns zu einem Wechsel des Veranstaltungsortes und – bedingt durch die Verfügbarkeit der Location – zu einer Terminverschiebung entschlossen.

Der Tag der Wohnungswirtschaft Bayern/Verbandstag 2022 findet statt am:

Mittwoch, 18. Mai 2022, von 10:00 bis 16:00 Uhr im
Science Congress Centrum, München-Garching.

Zudem planen wir eine Abendveranstaltung am Dienstag, 17. Mai 2022, ab ca. 18:00 Uhr.

Informationen zum Ablauf und zur Anmeldung erhalten Sie Ende März 2022 schriftlich und über unsere Website unter https://www.vdwbayern.de/veranstaltungen-termine/fachveranstaltungen/

George Orwell hatte ihn vorhergesehen, den Überwachungsstaat. Der Datenschützer rüstet dagegen auf und sagt, meine Daten gehen nur mich etwas an. Die neue DS-GVO versucht so gut es geht, den Bürger zu schützen. Aber wer schützt den Mieter? Und wer den Hauseigentümer? Welche Art der Überwachung auf Grundstücken oder innerhalb eines Miethauses erlaubt das Gesetz? Wo ziehen die Gerichte Grenzen und verbieten Überwachungsmaßnahmen rigoros? Diese Fragen der digitalen Überwachung werden im Seminar vom Referenten RA Detlef Wendt unter mietrechtlichen Aspekten erörtert.

Inhalte:
– Videoüberwachung durch den Vermieter auf dem Grundstück
– Videoüberwachung durch den Vermieter im Hauseingangsbereich
– Videoüberwachung durch den Vermieter innerhalb des Hauses (Hausflur/Keller)
– Videoüberwachung durch den Vermieter in der Tiefgarage
– Tonüberwachung/Aufnahme/Speicherung zulässig?
– Videoüberwachung durch einen Mieter
– Sinnvolle Maßnahmen bei eigenmächtigem Handeln eines
Mieters
– Videoüberwachung durch Grundstücksnachbarn
– Besonderheiten bei Videoattrappen

Das Seminar richtet sich an Vorstände, Geschäftsführer, Mitarbeiter von Wohnungsunternehmen, Wohnungsgenossenschaften und an Hausverwalter mit Sondermietenverwaltung.

Anmeldung und Informationen:
https://www.vdwbayern.de/veranstaltungen-termine/seminare/