Schlagwort: 7/2021

Für dauerhafte Versorgungsleistungen, wie etwa für Wärme, Gas oder Wasser, liegen vielfach entsprechende Abrechnungen der Versorgungsdienstleister vor, die über die Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können.

In Bezug auf die Umsatzsteuer gilt bekanntlich, dass gem. Art. 3 des 2. Gesetzes zur Umsetzung steuerlicher Hilfsmaßnahmen zur Bewältigung der Corona-Krise vom 29.06.2020, vom 01.07.2020 bis 31.12.2020 der allgemeine Umsatzsteuersatz von 19% auf 16% sowie der ermäßigte Umsatzsteuersatz von 7% auf 5% abgesenkt wurde. Die geminderten Steuersätze sind demnach für Leistungen anzuwenden, die ihren Leistungszeitpunkt aus umsatzsteuerlicher Sicht im Zeitraum 01.07.2020 bis einschließlich 31.12.2020 haben. Auf den Zeitpunkt der Rechnungsstellung kommt es dabei nicht an. Teilweise haben Versorgungsunternehmen ihre Abrechnungen für Dauerleistungen gesplittet und vom 01.01.2020 bis zum 30.06.2020 mit einem Umsatzsteuersatz von 19% und vom 01.07.2020 bis zum 31.12.2020 mit 16% Umsatzsteuer abgerechnet.

Dauerhafte Versorgungsleistungen, also insbesondere Wärme, Kälte, Gas oder Wasser, werden regelmäßig nach Ablesezeiträumen abgerechnet. Diese Dauerleistungen gelten entsprechend den Regelungen in Abschnitt 13.1 Abs. 2 UStAE als Sukzessivleistungen, die erst mit Ablauf des jeweiligen Ablesezeitraums als ausgeführt zu betrachten sind. Gemäß Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen vom 30.06.2020 an die obersten Finanzbehörden der Länder gilt für den gesamten Abrechnungszeitraum der ermäßigte Steuersatz, sofern die Ablesezeiträume (= Abrechnungszeitraum) zu einem Zeitpunkt nach dem 30.06.2020 und vor dem 01.01.2021 enden.

Nach wie vor gilt daher:

• Der Ablesezeitraum gilt als Leistungszeitraum. Sofern die Schlussablesungen erst im Januar des nächsten Jahres erfolgen und auf ein rechtliches Ablesedatum bis zum 31.12. zurückgerechnet werden, ist dieser rechtliche Ablesezeitpunkt bis zum 31.12. als Ende des Ablesezeitraumes beachtlich und die gesamte Jahresrechnung für 2020 muss mit 16% bzw. 5% erfolgen.
• Sofern z. B. aufgrund unterjährig geänderter Tarife (z. B. zum 01.07.2020) eine Schätzung des Zählerstandes (statt einer tatsächlichen verbindlichen Ablesung) zum 30.06.2020 erfolgt ist, endet der Leistungszeitraum nicht durch diese Schätzung, sondern erst mit dem Ablesezeitraum bis zum 31.12.2020. Versteuerung der gesamten Jahreskosten also mit 16% bzw. 5%.
• Sofern Zwischenablesungen (z. B. Zählerwechsel) erfolgt sind und in der Rechnung benannt werden, entstehen dadurch mehrere Ablese- und damit Leistungszeiträume, für die jeweils der letzte Tag entscheidend für den anzuwendenden Steuersatz ist.

Sollte aber das Versorgungsunternehmen ohne Grund eine gesonderte Ablesung und Abrechnung zur Mitte des Jahres 2020 vornehmen, würde nach der hier vertretenen Rechtsansicht das Versorgungsunternehmen durch eigenes Verhalten eine Erhöhung der Umsatzsteuer herbeiführen. Versorgungsunternehmen, die eine getrennte Abrechnung vornehmen, verweisen diesbezüglich vielfach auf entsprechende Vertragsbestimmungen (z. B. AVB Fernwärme oder AVB Wasser), wonach sie bei Preisänderungen „innerhalb des Abrechnungszeitraumes” den für die neuen Preise maßgebliche Verbrauch zeitanteilig berechnen können. Wie oben dargestellt gilt jedoch im Grundsatz für den gesamten Ablese- bzw. Abrechnungszeitraum (01.01.2020 bis 31.12.2020) der ermäßigte Steuersatz. Demzufolge könnte diesem Vorgehen entgegengehalten werden, dass sich innerhalb des Abrechnungszeitraums selber der Preis inkl. Umsatzsteuer nicht ändert.

Der Verband Kommunaler Unternehmen e.V. (VKU) hält beide Abrechnungsvarianten, also auch eine getrennte Ausweisung der Umsatzsteuer, für möglich.

Darüber hinaus ist in Rechtsprechung und Literatur die Frage, wann und inwieweit der Vermieter verpflichtet ist, im Interesse seiner Mieter gegen „fehlerhafte” Versorgerabrechnungen vorzugehen, ebenfalls nicht eindeutig zu beantworten. Zwar ergibt sich aus dem „Grundsatz der Wirtschaftlichkeit” (§ 556 Abs. 3Satz 1, 2 Halbsatz BGB) nach der Rechtsprechung des BGH die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, auf finanzielle Interessen des Mieters Rücksicht zu nehmen. Das Vorgehen gegen eine fehlerhafte Abrechnung muss dem Vermieter aber auch zumutbar sein. Kontrollüberlegung ist in jedem Einzelfall danach zu fragen, ob ein verständiger Vermieter, sofern er die Kosten selber zu tragen hätte, gegen die Abrechnung vorgehen würde.

Dies aber kann nur bei einer offensichtlich fehlerhaften Abrechnung und einer nicht nur unerheblichen Kostenerhöhung bejaht werden. Da die hier dargestellte Ansicht nur eine Rechtsmeinung ist, dürften entsprechend gesplittete Abrechnung zumindest nicht offensichtlich fehlerhaft sein, so auch der VKU.

Insofern – und bei der hier vorliegenden unklaren Rechtslage – dürfte dem Vermieter eine kostenintensive Prozessführung, die er allein auf sein eigenes Risiko führen müsste, kaum zuzumuten sein; außerdem stellt sich für den Vermieter gegebenenfalls das Problem, dass er nach einem längeren Prozess die Abrechnungen korrigieren müsste (vgl. hierzu Richterin am BGH Milger, Praktische Probleme bei der Durchsetzung des Wirtschaftlichkeitsgebots, NZM 2012, 657).

Am 25.02.20201 hat der Deutsche Bundestag die Verlängerung des sog. Planungssicherstellungsgesetzes bis zum Ablauf des 31.12.2022 beschlossen. Ursprünglich war das Gesetz bis zum 31.03.2021 befristet. Mit dem Gesetz werden im Rahmen von Planungs- und Genehmigungsverfahren notwendige Verfahrensschritte digitalisiert. Relevant ist diese Verlängerung etwa für die Aufstellung von Bebauungsplänen und bei Planfeststellungsverfahren in den Sektoren Energie, Straßenbau und Telekommunikation.

Damit gelten bis zum 31.12.2022 folgende Regelungen:
– Die ortsübliche oder öffentliche Bekanntmachung von Vorhaben oder Plänen, für die die Nutzung von Amtstafeln oder eine Einsicht vorgesehen ist, wird durch Bekanntmachung im Internet ersetzt; daneben wird (weiterhin) eine Veröffentlichung in einem Amtsblatt oder einem anderen Printmedium vorgesehen.
– Die Auslegung von Unterlagen kann grundsätzlich elektronisch im Internet erfolgen; daneben bleibt es aber bei der „analogen“ Einsichtnahme. Dadurch soll niemand von Beteiligungsmöglichkeiten ausgeschlossen werden.
– Soweit der Erörterungstermin im Ermessen der Behörde liegt, wird klargestellt, dass die Kontaktbeschränkungen und Gesundheitsrisiken auf Grund der COVID-19-Pandemie berücksichtigt werden können. Soweit auf den Erörterungstermin nach den geltenden Bestimmungen nicht verzichtet werden kann, kann er durch eine Online-Konsultation ersetzt werden. Vorgesehen werden entsprechende Regelungen für mündliche Verhandlungen und Antragskonferenzen.
– Coronabedingte Verlängerung der Möglichkeit der Nutzung von Video- und Telefonkonferenzen in Personalratssitzungen.

Der Deutsche Bundestag hat am 25.03.2021 das Gesetz zur Einführung eines Lobbyregisters für die Interessenvertretung gegenüber dem Deutschen Bundestag und gegenüber der Bundesregierung (Lobbyregistergesetz – LobbyRG) beschlossen. Das Gesetz wird nun dem Bundesrat zur Abstimmung zugeleitet.

Mit dem Lobbyregistergesetz sollen insbesondere eine Registrierungspflicht und weitergehende Regelungen zur integren Interessenvertretung für diejenigen geschaffen werden, die Interessenvertretung gegenüber dem Deutschen Bundestag bzw. der Bundesregierung (inkl. Unterabteilungsebene) ausüben.

Neben dem GdW können auch die Mitgliedsverbände des GdW von dem Gesetz erfasst sein. Für den Arbeitgeberverband der Deutschen Immobilienwirtschaft enthält das Gesetz eine Ausnahme. Welche konkreten Folgerungen damit verbunden sind, ist derzeit jedoch noch nicht abschließend geklärt. Ein ausführliches Schreiben finden Sie unter Downloads/GdW: GdW Informationen

Der Fachausschuss Recht beim GdW-Bundesverband hat im letzten Jahr die Miet- und Nutzungsverträge einer Überprüfung auf Änderungsbedarf hin unterzogen. Dies erfolgt in regelmäßigen zeitlichen Abständen zum Zwecke einer allgemeinen Kontrolle der Vertragsinhalte oder auf besonderen Anlass hin, etwa in Form von Gesetzesänderungen oder neuer Rechtsprechung. Insbesondere die neuere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zum Thema „Schönheitsreparaturen“ im letzten Jahr hatte den Fachausschuss zu dieser Vertragsmuster-Prüfung veranlasst. Aber auch die durch eine Entscheidung des LG Leipzig aus dem Jahr 2019 wiederaufgeflammte Diskussion über die Umlegbarkeit der Kosten für die Zwischenablesung im Falle eines Auszugs des Mieters vor dem Ende der Abrechnungsperiode hatte zur Frage geführt, ob hier Änderungsbedarf besteht. Hinzu kommt, dass man im Laufe der Zeit auch ohne Anlass immer wieder einmal bessere Einsichten zum Aufbau oder zu einzelnen Formulierungen des Vertragstextes gewinnt.

Was wurde nicht geändert?

Schönheitsreparaturklausel:
Die Regelung zu den Schönheitsreparaturen (§ 4 Muster-MV und Muster-NV) wurde nicht verändert. Der Fachausschuss ist zur Überzeugung gekommen, dass auf der Basis der bestehenden Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (insbesondere vom 08.07.2020) weiterhin von einer Gültigkeit der bestehenden Vertragsklausel ausgegangen werden kann, und eine für die praktische Anwendung günstigere derzeit auch nicht entwickelbar ist.

Betriebskostenumlage und Kosten der Zwischenablesung:
Die Vertragsklausel zur Umlegbarkeit der Kosten der Zwischenablesung im Rahmen der Betriebskostenumlage (§ 5 Abs.4 Muster-MV und Muster-NV) wird vorerst so beibehalten. Der Grund hierfür liegt darin, dass eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes, die genau diesen Fall beträfe, immer noch nicht vorliegt. Im Rahmen der Fachdiskussion in den mietrechtlichen Zeitschriften werden beide Ansichten hierzu vertreten. Aus dem Kreis der Wohnungsunternehmen war zudem der Hinweis gekommen, dass der Umlegbarkeit dieser Kosten in der Praxis eine nicht zu übersehende Bedeutung zukomme. Das Prozessrisiko muss hier zumindest im Bereich der Amts- und Landgerichte zulasten des Vermieters allerdings als sehr hoch eingeschätzt werden. Sollte sich ein eindeutig ablehnendes Meinungsbild in der Fachpresse ergeben oder eine klare BGH-Entscheidung erlassen werden, so wird man hier möglicherweise später noch eine Veränderung vornehmen müssen.

Was wurde verändert?

§ 3 Abs.2 Muster-MV/NV, Miete und Betriebskosten:
Die Formulierung, dass die Monatsmiete „nach näherer Bestimmung des Vermieters“ zu entrichten sei, wurde gestrichen, da diese Formulierung wegen ihrer „Offenheit“ inzwischen als AGB-widrig angesehen werden muss. Sie ist zudem überflüssig, da gleich unterhalb im Vertragstext die Vereinbarung einer SEPA-Lastschrift zu finden ist.

§ 4 Abs.2 und Abs.3 Muster-MV/NV, Weitere Leistungen des Mieters – Treppenreinigung und Schneebeseitigung:
Hier wurde präzisiert, dass die „jeweils geltende Fassung“ der Hausordnung maßgebend ist.

§ 6 Muster-MV/NV, Kaution:
Es wurde die Regelung einer Kaution in den Muster-Mietvertrag aufgenommen. Bislang gab es hierfür ein separates Papier für eine Kautionsvereinbarung. Der Text entspricht dem Gesetzestext für die Kautionsgestellung in § 551 BGB, der nur die Begrenzung und Anlage der Kaution regelt, jedoch nicht die Verpflichtung. Diese muss erst zwischen Vermieter und Mieter durch vertragliche Vereinbarung hergestellt werden. Dies ist in den Mietverträgen nun geschehen. In die Nutzungsverträge der Wohnungsgenossenschaften wurde dies jedoch nicht übernommen, da hier die Vereinbarung einer Kaution, zumindest immer noch, eher unüblich ist. Bei Bedarf müsste diese wie vormals separat mit dem künftigen Wohnungsnutzer vereinbart werden. Durch den neuen § 6 verschiebt sich die Zählung der übrigen Paragraphen.

§ 16 Abs.2 Muster-MV/NV, mehrere Mieter bzw. „Mehrheit von Mietern“:
Im Absatz 2 verbleibt der Satz, dass im Falle von mehreren Personen auf der Mieterseite, die im Vertrag als Vertragspartei genannt sind, eine Willenserklärung an die Mieterseite dann auch allen Personen zugehen muss. Dies spiegelt die geltende Rechtslage wieder und genügt für die Handhabung in der Praxis. Die bisher angefügten weiteren Zusätze (Zugangsfiktion durch eine dem Mieter unterstellte Empfangsbevollmächtigung seiner Mit-Vertragsparteien) haben sich im Laufe der Zeit demgegenüber als nur schwer verständlich erwiesen und sind inzwischen auch vermehrt rechtlichen Risiken im Rahmen einer AGB-Kontrolle ausgesetzt.

§ 19 Muster-MV/NV, Energieausweis:
Diese Vertragsklausel war inzwischen veraltet. An Stelle der „Energieeinsparverordnung“ wird jetzt allgemein, und somit flexibel, auf die „energierechtlichen Bestimmungen“ verwiesen.
Insofern könnte zwar die Mitteilung einer entsprechend anderen Rechtsansicht nach interner Prüfung im Einzelfall an das Versorgungsunternehmen erfolgen, eine Verpflichtung, gegen einen zu hohen Umsatzsteuerausweis in Versorgerrechnungen vorzugehen, dürfte jedoch nach aktueller Rechtslage nicht bestehen.

Sofern Mieter gegen die Betriebskosten aus den hier beschriebenen Gründen vorgehen, erscheint eine Korrektur nach dem jetzigen Meinungsstand ebenfalls nicht zwingend oder erforderlich.
Gerichtliche Entscheidungen hierüber sind noch nicht ersichtlich.

Wir werden Sie über den weiteren Stand informieren.

Die Vorlagen sind in gedruckter oder elektronischer Fassung erhältlich:

Gedruckte Fassungen ab 14. April 2021 lieferbar

Die gedruckten Fassungen sind als Verpackungseinheiten à 20 Exemplare erhältlich. Die Bestellung ist online, per Telefon oder per E-Mail unter Angabe der Mat.-Nr. und des Titels
möglich:
– Online: https://shop.haufe.de/
– Telefon: 0800 72 34 249 (kostenlos) oder
– E-Mail: service@haufe.de

Neu: Formulare und Verträge für die Wohnungswirtschaft Online ab sofort erhältlich

Zum 1. März 2021 haben wir gemeinsam mit der Haufe Group die CD-ROM „Formulare und Verträge für die Wohnungswirtschaft“ auf eine Online-Plattform überführt. Diese Online-Datenbank hat den Vorteil, dass sämtliche Vorlagen unabhängig von Ort und Zeit von Ihnen genutzt und von uns aktualisiert werden können.

Die Datenbank enthält alle Muster und Vorlagen des GdW und wird bei Bedarf aktualisiert, sodass Sie jederzeit Zugriff auf die jeweils aktuelle Fassung haben. Die Datenbank „Formulare und Verträge für die Wohnungswirtschaft“ kann online über https://shop.haufe.de/prod/formulare-vertraege-fuer-wohnungswirtschaft bestellt werden. Mitglieder der Regionalverbände erhalten einen Preisvorteil von 10 %.

Aktuell passt der GdW die Verwalterverträge an. Die Anpassung ist aufgrund der umfangreichen WEG-Reform, die zum 1. Dezember 2020 in Kraft getreten ist, notwendig und durchaus umfangreich. Bis zur Anpassung und Bereitstellung des GdW-Musters, die wir unmittelbar nach den Osterferien erwarten dürfen, stellt der Haufe-Verlag eine Fassung zur Verfügung, die vertretbar ist, aber eben nicht alle Regelungen klarstellend aufgreift.

Seit 01.04.2021 bietet die KfW deutlich verbesserte Bedingungen für die energetische Stadtsanierung an. Der Fokus wandert hin zu einem ganzheitlichen Ansatz zur Steigerung von Energieeffizienz und Verbesserung des Klimaschutzes im Quartier.

Im Programm KfW 432 „Energetische Stadtsanierung – Zuschüsse für Quartierskonzepte und Sanierungsmanager” werden unter anderem die Zuschüsse erhöht und der maximale Zuschussbetrag für Sanierungsmanager angehoben.

Im Programm IKU 202 „Klimaschutz und Klimaanpassung im Quartier” werden künftig neue Themenfelder gefördert: Grüne Infrastruktur, wassersensible Quartiersgestaltung, Digitalisierung und klimafreundliche Mobilität. Außerdem werden für Maßnahmen in Verbindung mit einem Quartierskonzept deutlich höhere Förderzuschüsse gewährt.

Die KfW bietet am 12.04.2021 und am 27.04.2021 Webinare zu den verbesserten Förderkonditionen an. Die Anmeldung zu den Webinaren ist möglich über:
https://www.kfw.de/partner/KfW-Partnerportal/Kommunen-kommunale-soziale-Unternehmen/Veranstaltungen/index.jsp

Ein ausführliches Infoschreiben finden Sie im Mitgliederbereich unserer Website unter Downloads/KfW: https://www.vdwbayern.de/mitgliederbereich/downloads/

Menschen und Unternehmen in Deutschland haben unter dem Eindruck der Corona-Pandemie den Weg in eine neue Normalität gefunden. Die schlimmsten Befürchtungen, wie ein umfassender Zusammenbruch der Wirtschaft oder ein starker Anstieg der Arbeitslosigkeit sind bis heute glücklicherweise nicht eingetreten.

Auch aufseiten der Wohnungsunternehmen wird derzeit nicht von einer starken Zunahme an Mietausfällen und Stundungsanfragen berichtet. Das Vermietungsgeschäft läuft weiter, es werden Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt. Die Kosten dieser Maßnahmen müssen, ebenso wie Mittel für zukünftige Projekte, auch in Zeiten der Corona-Krise von den Wohnungsunternehmen erwirtschaftet werden.

Vor diesem Hintergrund wurden alle Mitgliedsunternehmen des VdW Bayern, die über mehr als 50 Wohneinheiten verfügen, Mitte März im Rahmen einer Onlinebefragung zu Ihren Plänen zur Erhöhungen von Mieten und Nutzungsentgelten für das Jahr 2021 befragt. Die Ergebnisse dieser Umfrage, an der sich rund 170 Wohnungsunternehmen beteiligten, können Sie im Mitgliederbereich unserer einsehen: https://www.vdwbayern.de/mitgliederbereich/downloads/vdw-bayern-informationen/

Die Koalitionspartner von CDU/CSU und SPD haben am 26. März 2021 zwei Änderungen im Rahmen der Reform des Erneuerbare-Energien-Gesetzes vereinbart, die gewerbesteuerliche Hemmnisse bei der Energiewende beseitigen. Damit ebnen die Koalitionspartner nach 15 Jahren den Weg für mehr Mieterstrom in Deutschland. Künftig sollen Wohnungsunternehmen Einkünfte durch die Produktion und Lieferung von Strom aus erneuerbaren Energien und durch den Betrieb von Ladestationen für Elektroautos erzielen können, ohne dass ihre Mieterträge mit Gewerbesteuer belastet werden.

„Nach der Reform des Erneuerbare-Energien-Gesetzes, die zum 1. Januar 2021 in Kraft getreten ist, ist diese Einigung eine weitere positive Nachricht für den Klimaschutz in Deutschland. Endlich sind die Steine für einen attraktiven und sinnvollen Mieterstrom aus dem Weg geräumt. Dadurch wird das Modell Mieterstrom für Vermieter endlich attraktiv, da die Anlagen ihnen keine steuerlichen Nachteile bescheren,“ sagt Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW.
Etwa die Hälfte der GdW-Unternehmen nehmen die Regelung zur erweiterten Gewerbesteuerkürzung in Anspruch. Das heißt, dass auf Mieteinnahmen keine Gewerbesteuer fällig ist. Bisher hätten Unternehmen dieses Privileg verloren, wenn Sie Mieterstrom für Ihre Mieter produziert hätten. Damit wären ihre gesamten Mieteinnahmen gewerbesteuerpflichtig geworden. Dies hat viele Unternehmen daran gehindert, Solaranlagen auf den Dächern ihres Wohnungsbestandes zu installieren. Mit der Einigung der Koalition wird dies künftig nicht mehr der Fall sein und der Weg für mehr Mieterstrom ist frei.

Darüber hinaus ist auch der Betrieb von Ladeinfrastruktur für Mieter nun möglich, ohne dass dies steuerliche Nachteile für Vermieter hat. Dies ist ein wichtiger Schritt für die Mobilitätswende in Deutschland. Dabei ist zu betonen, dass die Aktivitäten im Mieter- und Ladestrom der normalen Gewerbesteuer unterliegen.

„Diese Reform zeigt, dass es unserem Parlament möglich ist, trotz aller Widerstände in den Ministerien eine sachlich vernünftige Lösung zu finden,“ sagt Axel Gedaschko. „Wir sind froh, dass wir mit allen Beteiligten gemeinsam jahrelang an diesem Problem kollegial gearbeitet haben. Diese Arbeit zahlt sich nun nach 15 Jahren endlich aus.“

Nun gilt es, einen weiteren Baustein auf den Weg zu bringen und anzupassen: Lokaler Strom aus Kraft-Wärme-Kopplung-Anlagen bleibt weiterhin von den zulässigen Nebentätigkeiten ausgeschlossen. Hier fordern wir ebenfalls eine Änderung.