Schlagwort: 8/2021

Die Zweite Änderungsverordnung zur Änderung der SARS-CoV-2-Arbeitsschutzverordnung tritt nach ihrer Veröffentlichung im Bundesanzeiger am 20.04.2021 in Kraft. Sie gilt zunächst bis einschließlich 30. Juni 2021. Neu ist die Einführung einer bundesweiten Pflicht zum Angebot von Beschäftigtentestungen.

Die Maßnahmen der SARS-CoV-2-Arbeitsschutzverordnung bleiben also bestehen:

• Begrenzung der Beschäftigtenzahl in geschlossenen Arbeits- und Pausenräumen (10 qm pro Person), Verlagerung der Tätigkeit in die Wohnung der Arbeitnehmer, wenn keine betrieblichen Gründe dagegenstehen, Bildung von festen betrieblichen Arbeitsgruppen, das Tragen von Mund-Nasen-Schutz bei unvermeidbaren Kontakten und die Erstellung und Umsetzung von betrieblichen Hygienekonzepten.

Über eine Verlängerung der bestehenden Maßnahmen wird die Verordnung um die Verpflichtung der Arbeitgeber zum Angebot von Tests für allen Beschäftigten einmal die Woche ergänzt.

Beschäftigtengruppen mit erhöhten Infektionsrisiko soll zweimal die Woche ein Testangebot unterbreitet werden.

Der neue § 5 Abs. 1 schreibt vor, dass zur Minderung des betrieblichen SARS-CoV-2-Infektionsrisikos der Arbeitgeber Beschäftigten, soweit diese nicht ausschließlich in ihrer Wohnung arbeiten, mindestens einmal pro Kalenderwoche einen Test in Bezug auf einen direkten Erregernachweis des Corona Virus SARS-CoV-2 anzubieten hat. Insofern wird empfohlen, Mitarbeitern, auch wenn sie nur einmal in der Woche das Unternehmen aufsuchen, ein Testangebot zu unterbreiten.

Leider versäumt es die Verordnung des Bundes, Anforderungen an die Tests oder deren Durchführung zu formulieren. Insofern verbleibt nur ein Verweis auf die einzelnen Bestimmungen der Bundesländer, wie etwa Point-of-Care (PoC)-Antigen-Tests, einschließlich solchen zur Selbstanwendung unter Aufsicht, zu nennen.

Gemäß § 5 Abs. 2 sind für folgende Beschäftigte mindestens zwei Tests pro Kalenderwoche anzubieten:

• den Beschäftigten, die vom Arbeitgeber oder auf dessen Veranlassung in Gemeinschaftsunterkünften untergebracht sind,
• den Beschäftigten, die unter klimatischen Bedingungen in geschlossenen Räumen arbeiten, die eine Übertragung des Coronavirus SARS-CoV-2 begünstigen,
• den Beschäftigten in Betrieben, die personennahe Dienstleistungen anbieten, bei denen direkter Körperkontakt zu anderen Personen nicht vermieden werden kann,
• den Beschäftigten, die betriebsbedingt Tätigkeiten mit Kontakt zu anderen Personen ausüben, sofern die anderen Personen einen Mund-Nase-Schutz nicht tragen müssen, und
• den Beschäftigten, die betriebsbedingt in häufig wechselndem Kontakt mit anderen Personen treten.

Auch hier finden sich in der Begründung der Verordnung keine nennenswerten Erläuterungen. Wichtig ist, dass gemäß Abs. 3 der Verordnung entsprechende Nachweise über die Beschaffung von Tests oder Vereinbarungen mit Dritten über die Testung der Beschäftigten vom Arbeitgeber vier Wochen aufzubewahren sind.

Informationen zu Corona-Testangeboten gemäß § 5 Abs. 1 Corona-ArbSchV

Ein Informationsschreiben des VdW Bayern sowie ein Musterformular zur Unterrichtung über die Weitergabe von positiven Testergebnissen finden Sie im Mitgliederbereich unserer Website: https://www.vdwbayern.de/corona/

Das Bundeskabinett hat am 13.04.2021 zudem den Entwurf eines Vierten Gesetzes zum Schutz der Bevölkerung bei einer epidemischen Lage von nationaler Tragweite beschlossen. Das Gesetz sieht durch Änderung im Infektionsschutzgesetz (IfSG) das Inkrafttreten von bundeseinheitlichen Regelungen und Maßnahmen ab Überschreiten von bestimmten Schwellenwerten sowie eine Verordnungsermächtigung für den Bund vor, um ein bundeseinheitliches Vorgehen bei der Pandemiebekämpfung sicherzustellen. Eine Übersicht über die bei einem Überschreiten der verschiedenen Sieben-Tage-Indizes je 100.000 Einwohner geplanten Maßnahmen finden Sie in den Corona-Hinweisen auf der VdW Bayern-Website.

Für die Unternehmen sind folgende Regelungen von besonderer Bedeutung:

•  Gemäß § 28b Abs. 1 Ziffer 7e des Entwurfes sollen nichtöffentliche Kantinen von der Schließung ausgenommen werden, wenn der Betrieb zur Aufrechterhaltung der Arbeitsabläufe zwingend erforderlich ist, insbesondere wenn eine individuelle Speiseneinnahme nicht in getrennten Räumen möglich ist.
• Der Entwurf sieht ferner eine Ausweitung der Kinderkrankentage in § 45 Abs. 2a SGB V vor. Pro Kind soll bei Schließung von Schulen und Kinderbetreuungseinrichtungen für das Kalenderjahr 2021 ein Anspruch auf bis zu 30 (statt wie bisher für 20) Arbeitstage, für Alleinerziehende für 60 (statt bisher 40) Arbeitstage bestehen. Diese Änderung des SGB V soll bereits mit Wirkung zum 18.01.2021 in Kraft treten, während das Gesetz im Übrigen am Tag nach seiner Verkündung in Kraft tritt.

Mit dem am 15.04.2021 veröffentlichtem Beschluss hat der Zweite Senat des Bundesverfassungsgerichts das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) für mit dem Grundgesetz unvereinbar und deshalb für nichtig erklärt. Gegenstand des Verfahrens war ein entsprechender Normenkontrollantrag von 284 Abgeordneten von CDU/CSU und FDP sowie zwei Vorlagen des Berliner Landgerichts und des Amtsgerichts Mitte (2 BvF 1/20;2 BvL 4/20; 2 BvL 5/20).

Das Bundesverfassungsgericht hat in seiner Entscheidung sehr deutlich gemacht, dass Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum), in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit falle. Die Länder sind daher zur Gesetzgebung nur befugt, solange und soweit der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz keinen abschließenden Gebrauch gemacht hat (Art. 70, Art. 72Abs. 1 GG). Da der Bundesgesetzgeber das Mietpreisrecht in den §§ 556 bis 561 BGB abschließend geregelt hat, sei aufgrund der Sperrwirkung des Bundesrechts für die Gesetzgebungsbefugnis der Länder kein Raum.

Da das MietenWoG Bln im Kern ebenfalls die Miethöhe für ungebundenen Wohnraum regelt, ist es insgesamt nichtig.

Die Entscheidung ist hinsichtlich der Begründung mit 7 : 1 Stimmen, im Ergebnis einstimmig ergangen. Mit diesem eindeutigem Votum gibt das höchste deutsche Gericht klar zu erkennen, dass Berlin seine Kompetenzen überschritten hat. Der Versuch staatspolitisches Neuland zu betreten ist damit gescheitert.

Die Wohnungswirtschaft begrüßt das Urteil und ist sehr erleichtert, dass das oberste Verfassungsgericht unsere Rechtsauffassung teilt, die sich unter anderem auf das von uns beauftragte Gutachten des früheren Präsidenten des Bundesverfassungsgerichts, Prof. Hans-Jürgen Papier, stützt. Insofern ist das Urteil gut für den Erhalt der Glaubwürdigkeit unseres Rechtsstaates.

Die klare Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts verhindert einen mietrechtlichen Flickenteppich auf Landesebene und sichert die dringend notwendige Einheit der Rechtsordnung im Bereich des Mietrechts. Für Berlin konnte ein Mietendeckel abgewendet werden. Mit der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts ist aber nunmehr auch klar, dass diese Diskussion weiterhin auf der Bundesebene geführt werden wird.

 

Das Verfassungsgerichtsurteil zum Berliner Mietendeckel ist auch das Aus für das bayerische Volksbegehren für einen sechsjährigen Mietenstopp. Die Initiative wird sich nun dafür einsetzen, einen Mietenstopp auf Bundesebene zu erreichen. Das teilte die Kampagnenleitung am 15. April mit.

Die Kampagne für einen bundesweiten Mietenstopp ist bereits angelaufen. Ihr Ziel ist es, die Mieten bundesweit für sechs Jahre zu deckeln (www.mietenstopp.de).

Die Bundesregierung hat am 31.03.2021 die dritte Erhöhung des Wohngeldes in dieser Legislaturperiode beschlossen. Damit erhält ein 2-Personen-Haushalt insgesamt rund 70 Euro mehr im Monat.

Das neue Wohngeld ist zudem dynamisch. Es passt sich alle zwei Jahre automatisch an Verbraucherpreise und das Mietniveau an.

Insgesamt werden von der erneuten Wohngelderhöhung rund 650.000 Haushalte profitieren. Darunter sind rund 30.000 Haushalte, die durch die Umsetzung der Dynamisierung erstmals oder wieder einen Wohngeldanspruch erhalten.

Bereits in der Vergangenheit hatten wir wiederholt zur Frage der Umlagefähigkeit von Kosten, welche im Zusammenhang mit der Anschaffung und dem Betrieb von gesetzlich vorgeschriebenen häuslichen Rauchwarnmeldern (nachfolgend „RWM“) entstehen, berichtet.

Nachdem die Ausrüstung mit RWM als gesetzliche Pflicht in Bayern bereits seit geraumer Zeit flächendeckend umgesetzt ist und einzig die Frage der Aufwendungen für eine Anmietung von RWM als sonstige Betriebskosten i.S.d. § 2 Nr. 17 BetrKV noch im Streit schien (nicht umlagefähig: AG Hamburg-Wandsbek ZMR 2014, 804; aA LG Magdeburg NJW 2012, 544) hat nun das LG München I in einem rechtskräftigen Berufungsverfahren entschieden, dass die Umlage von Wartungskosten für RWM (diese unterliegen gem. DIN 14676 einer jährlich durchzuführenden Funktionskontrolle) als „sonstigen Betriebskosten”, welche nach Mietvertragsabschluss neu entstanden und im Mietvertrag nicht im Einzelnen benannt sind, in jedem Fall eine entsprechende Erklärung des Vermieters gegenüber dem Mieter erfordert, in welcher der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird (LG München I, Urt. vom 15.04.2021, Az. 31 S 6492/20).

Der hier streitgegenständliche Wohnungsmietvertrag bestand bereits seit dem Jahr 2001. Darin wurden in § 3 Vorauszahlungen für Betriebskosten vereinbart und in § 3 Ziff. 2 Nr. 17 „Sonstige Betriebskosten wie für Anlagen, Einrichtungen, Nebengebäude, Garagen“ aufgeführt. Gleichzeitig enthält der Mietvertrag – wie durchaus häufig vorzufinden – in § 3 Ziff. 7 eine Klausel für neu eingeführte öffentliche Grundstückabgaben oder neu entstehende umlagefähige Betriebskosten nach der Berechnungsverordnung. Diese Kosten können vom Vermieter laut Vertrag im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und eine angemessene Vorauszahlung festgesetzt werden – was nach Ansicht des LG München I als allgemeine Geschäftsbedingung des Vermieters durchaus zulässig sei, wenn die Mehrbelastungsklausel „klar und verständlich“ formuliert ist, die Mehrbelastung sich im üblichen Rahmen halte und den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entspreche.

Vorliegend hatte der Vermieter nun über die Betriebskosten für das Wirtschaftsjahr 2018 abgerechnet. Die Abrechnung wies insgesamt einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 228,63 Euro zu Lasten der Mieterin aus, welchen der Kläger zunächst vor dem Amtsgericht München einklagte. Darin enthalten waren 16,35 Euro für die Wartung von RWM. Verständlicher Weise ist diese Position bei der Auflistung der einzelnen Betriebskostenarten im Mietvertrag aus dem Jahr 2001 jedoch nicht namentlich genannt. Die beklagte Mieterin vertrat die Auffassung, dass die Kosten für die Wartung der RWM mangels vertraglicher Vereinbarung nicht umgelegt werden können.

Für die in Abänderung des erstinstanzlichen Urteils des AG München klageabweisende Entscheidung des Berufungsgerichts war dies jedoch nicht das entscheidende Argument.

Denn zunächst handelte es sich im vorliegenden Fall sowohl um eine von der Mieterin zu duldende und zudem gesetzlich vorgeschriebene Modernisierungsmaßnahme (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 17.6.2015 – VIII ZR 216/14). Zudem enthielt der Mietvertrag eine Öffnungs- oder Mehrbelastungsklausel, weshalb die Wartungskosten trotz fehlender Benennung im Mietvertrag dem Grunde nach ausnahmsweise als Betriebskosten umlagefähig seien. Jedoch scheiterte die Umlagefähigkeit der streitgegenständlichen Wartungskosten für die RWM hier letztlich an der fehlenden ausdrücklichen Erhöhungserklärung seitens des Vermieters.

Fazit:

Grundsätzlich können Betriebskosten nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies vorher im Einzelnen vereinbart wurde – auch und gerade in Bezug auf die nicht in § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV ausdrücklich genannten Kosten. Da dem Mieter deutlich gemacht werden muss, welche Betriebskosten auf ihn übergewälzt werden, ist es auch bei Vorhandensein einer Öffnungsklausel im Mietvertrag und der Vereinbarung „sonstiger Betriebskosten“ i.S.d. § 2 Nr. 17 BetrKV erforderlich, unter diese Klausel fallende Kosten nach Entstehen im Einzelnen zu benennen (so auch BGH, Urteil vom 7.4.2004 – VIII ZR 167/03 – Kosten der Dachrinnenreinigung). Entbehrlich ist diese Erklärung nur, wenn im Mietvertrag ausdrücklich als umlagefähig aufgeführten Betriebskosten nachträglich anfallen und der Vertrag eine Mehrbelastungsklausel enthält (vgl. hierzu die Entscheidung des BGH vom 27.9.2006 – VIII ZR 80/06 zu Kosten einer nachträglich abgeschlossenen Sach- und Haftpflichtversicherung i.S.d. § 2 Nr. 13 BetrKV). Wenn Vermieter bislang keine Erhöhung erklärt haben, tun sie gut daran, wenn sie eine bisher nicht erfolgte Erhöhungserklärung vor der nächsten Abrechnung nachholen, sofern sie nicht für künftige Betriebskostenabrechnungen riskieren wollen, auf den Wartungskosten der RWM sitzen zu bleiben – dies allerdings um den Preis, ihre Mieter darauf aufmerksam zu machen, dass für die zurückliegenden Jahre bezahlte Wartungskosten für RWM zurückgefordert werden können, sofern diese bei Vertragsschluss nicht im Vertrag benannt wurden.

Sachbezüge sind bis zur Grenze von 44 Euro im Monat (ab 01.01.2022 Erhöhung auf 50 Euro) steuerfrei. Seit 2020 gilt eine Neuregelung für Gutscheine, Geldkarten und zweckgebundene Geldleistungen. Die Regelung ist seit ihrem Inkrafttreten heftig umstritten. Nach fast anderthalb Jahren der Kritik und Unsicherheit liegt uns jetzt ein Anwendungserlass vor, der die Problematik zumindest für die unbegrenzt einlösbaren Gutscheine auf 2022 verschiebt. Sie bleiben bis Ende 2021 Sachbezüge. Für zweckgebundene Geldleistungen und nachträgliche Kostenerstattung bleibt es aber bei der Anwendung der Verschärfung ab 2020. Damit kann in einigen Fällen die Sachbezugsfreigrenze nicht mehr genutzt werden (BMF, Schreiben vom 13.04.2021, IV C 5).

Am 1. November 2020 ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft getreten. Das GEG enthält unter anderem Neuregelungen für die Erstellung von Energieausweisen. Bei einer Neuerstellung im Falle der Vermietung sind die neuen Regelungen nach einer Übergangsfrist nun ab dem 1. Mai 2021 anzuwenden.

In den Energieausweisen sind zusätzlich zum Primärenergiebedarf die CO2-Emissionen in kg/m²a anzugeben. Das GEG enthält in Anlage 9 hierfür Berechnungsregeln und Emissionsfaktoren.

Um die Qualität der Energieausweise zu verbessern, müssen Aussteller darüber hinaus das Gebäude, für das ein Energieausweis erstellt wird, vor Ort begehen oder sich für die Beurteilung der energetischen Eigenschaften geeignete Bildaufnahmen des Gebäudes zur Verfügung stellen lassen.

Bereits bestehende Energieausweise gelten entsprechend ihrer Gültigkeit von zehn Jahren weiter. Bei einer Neuerstellung gelten folgende Übergangsregeln:

• Wenn seit dem 1. November 2020 Energieausweise für Gebäude ausgestellt werden, auf die die EnEV anzuwenden war, so ist in der Kopfzeile zumindest auf der ersten Seite des Energieausweises in geeigneter Form die angewandte Fassung der für den Energieausweis maßgeblichen Rechtsvorschrift anzugeben.
• Werden seit dem 1. November 2020 Energieausweise aus Anlass einer Vermietung erstellt, so ist die neue Regel nun ab 1. Mai 2021 anzuwenden. Bis dahin fanden weiter die Vorschriften der EnEV Anwendung.

Im Jahr 2020 wurden von den Bauaufsichtsämtern in Bayern im Rahmen der jährlichen Baufertigstellungsstatistik insgesamt 64.013 Wohnungsfertigstellungen gemeldet. Wie das Bayerische Landesamt für Statistik weiter mitteilt, bedeutet dies ein Plus von 4,8 Prozent gegenüber dem letzten Höchststandergebnis im Jahr 2017 (61.056 Wohnungsfertigstellungen) und einen Anstieg um 7,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. 86,7 Prozent dieser Wohnungen (55.471) entstanden in neuen Wohngebäuden (einschließlich Wohnheime, die zu den Mehrfamilienhäusern zählen; +7,2 Prozent gegenüber 2019), davon 24.491 Wohnungen in Eigenheimen (Ein- und Zweifamilienhäuser) und 30.980 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (+6,3 Prozent bzw. +8,0 Prozent).

In neuen Nichtwohngebäuden (gewerbliche Hochbauten) wurden im Jahr 2020 insgesamt 1.257 Wohnungen geschaffen und durch Baumaßnahmen am Gebäudebestand zusammen 7.285 Wohnungen (+17,1 Prozent bzw. +4,4 Prozent).

Den stärksten Zuwachs an Wohnungsfertigstellungen auf Ebene der Regierungsbezirke verzeichnete Niederbayern (+1.244 Wohnungen bzw. +19,7 Prozent), die mit Abstand meisten Fertigstellungen abermals Oberbayern (24.809 Wohnungen; -0,1 Prozent).