Am 30.03.2022 wurden die Wohnraumförderungsbestimmungen 2022 (WFB 2022) vom Bayerischen Staatsministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr im Bayerischen Ministerialblatt veröffentlicht. Dieser Schritt war schon seit einiger Zeit erwartet worden.
Die wichtigsten Änderungen im Überblick
Zuschüsse in der einkommensorientierten Förderung (22.)
Zu den Förderdarlehen nach den Nummern 23 (objektabhängig) und 24 (belegungsabhängig) wird ein ergänzender Zuschuss bis zu 500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche gewährt (bisher 300 Euro). Für die zusätzlichen Kosten aufgrund eines besonders nachhaltigen Vorhaben entsprechend Nr. 29 (Förderbaustein Nachhaltigkeitszuschuss“) wird ein ergänzender Zuschuss in Höhe von bis zu 200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche gewährt.
Für die zusätzlichen Kosten bei Nummer 30 (Förderbaustein Energieeffizienz) aufgrund von erhöhten energetischen Anforderungen gegenüber dem im Gebäudeenergiegesetz (GEG) geforderten Mindeststandard entsprechend Nr. 30 wird ein ergänzender Zuschuss in Höhe von bis zu 100 Euro je Quadratmeter Wohnfläche gewährt. Die Grenzen für die Einkommensstufen bleiben unverändert bestehen.
Zumutbare Miete (20.)
Die Bandbreite der zumutbaren Miete für Haushalte der Einkommensstufe I beträgt künftig 3,50 bis 7,00 Euro je m2 Wohnfläche monatlich (vorher bis 6,00 Euro). Für Haushalte der Einkommensstufen II und III erhöht sich die zumutbare Miete jeweils um 1,50 Euro je m2 gegenüber der nächstniedrigeren Einkommensstufe (vorher um 1,00 Euro). Die Bewilligungsstelle legt entsprechend dem örtlichen Mietenniveau eigenverantwortlich die jeweils zumutbare Miete fest.
Objektabhängiges Darlehen (23.)
Das Darlehen beträgt bis zu 25 v. H. der Kosten gemäß Nr. 12.8 Satz 1. Bisher waren es je Quadratmeter Wohnfläche bis zu 50 Prozent der Kostenobergrenze. Die Bewilligungsstelle kann den Festbetrag im Einzelfall angemessen verringern, wenn die Wirtschaftlichkeit des Fördervorhabens das zulässt.
Während der Dauer der Belegungsbindung beträgt der Zinssatz 0,5 v. H. Nach Ablauf der Belegungsbindung kann der Zinssatz dem Kapitalmarktzins, höchstens bis zu 7 v. H. jährlich, angepasst werden, soweit dadurch die Wirtschaftlichkeit der geförderten Maßnahme nicht gefährdet wird.
Belegungsabhängiges Darlehen (24.)
Der Zinssatz beträgt 5,75 v. H. jährlich. Der Zinssatz nach Satz 1 wird für Vorhaben, die bis zum 31. Dezember 2022 bewilligt werden, während der Dauer der Belegungsbindung auf 1,75 v. H.
abgesenkt. Ab dem Jahr 2023 wird der Zinssatz jährlich neu festgesetzt. Anmerkung: Die Konditionen sind unverändert. Neu ist, dass der Zinssatz jährlich neu festgesetzt wird.
Neu: Abschnitt 3 Nachhaltigkeit in der Wohnraumförderung (Abschnitt 3)
Eine Neuerung in den bayerischen Wohnraumförderungsbestimmungen sind die drei neuen Förderbausteine für den Wohnungsbestand (Modernisierungsmaßnahmen) und Neubaubauprojekte.
Förderbaustein „drauf und dran – nachhaltig erneuern und erweitern“ (28.)
Gefördert wird die Erweiterung von bestehenden Mietwohngebäuden mit Modernisierung der bestehenden Wohnungen, insbesondere mit deren nachhaltigen energetischer Verbesserung. Die Förderung erfolgt im Rahmen der Einkommensorientierten Förderung nach Abschnitt 2 (EOF) mit einem objekt- und belegungsabhängigen Darlehen gemäß Nrn. 23 und 24 sowie den Zuschüssen nach Nr. 28.6.
Bei der Gebäudeerweiterung sind die Gesamtkosten, bei der Modernisierung des Gebäudebestands die Modernisierungsmaßnahmen im Sinn von Art. 3 Abs. 3 BayWoFG, zuzüglich der Kosten für modernisierungsbedingte Instandsetzungsmaßnahmen förderfähig.
Förderbaustein „Nachhaltigkeitszuschuss“ (29.)
Gefördert werden besonders nachhaltige Projekte in der Mietwohnraumförderung. Bei der Beurteilung sind ökonomische Aspekte angemessen zu berücksichtigen. Die Förderung setzt Förderanreize bei nachhaltigen Maßnahmen, die über die gesetzlich oder förderrechtlich ohnehin schon gegebenen Anforderungen erheblich hinausgehen.
Förderbaustein „Energieeffizienz“ (30.)
Ziel des Bausteins ist es, einen Anreiz für Investitionen im geförderten Wohnungsbau zu setzen, mit denen die Energieeffizienz gesteigert und die CO2-Emissionen gesenkt werden. Gefördert werden Projekte, die mindestens den Effizienzhausstandard 55 erreichen. Es gelten die technischen Förderstandards der bisherigen Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG).
Die Kombination der drei Förderbausteine „drauf und dran – nachhaltig erneuern und erweitern“, „Nachhaltigkeitszuschuss“ und „Energieeffizienz“ ist möglich.
Verlängerung von Belegungs- und Mietbindungen (38.)
Miet- und Belegungsbindungen an seit dem 1. Januar 2000 im Rahmen der EOF oder der AOF geförderten Mietwohnungen, welche gemäß der Förderentscheidung innerhalb von fünf Jahren auslaufen, können auf Antrag des Förderempfängers durch eine neue Förderentscheidung für weitere 15 Jahre unmittelbar anschließend an das bisherige Bindungsende verlängert werden.
Bewertung:
Die erhöhten Zuschüsse beim Bau geförderter Mietwohnungen im Rahmen der neuen bayerischen Wohnraumförderungsbestimmungen sind eine deutliche Verbesserung. Auf diese dringend notwendige Erhöhung haben wir lange gewartet. Großes Manko der neuen Förderbestimmungen ist allerdings die Halbierung beim objektabhängigen Darlehen von bisher 50 auf 25 Prozent. Damit wird für die nachhaltig bestandshaltenden Wohnungsunternehmen im VdW Bayern ein Großteil der Verbesserung durch die Zuschüsse wieder weggenommen.
Download WFB 2022
Die bayerischen Wohnraumförderbestimmungen finden Sie im
Internet auf der Verkündungsplattform Bayern.Recht (https://www.verkuendung-bayern.de/baymbl/2022-204/) und auf der Website des VdW Bayern unter Downloads/VdW Bayern-Informationen.
