Bayerische Wohnraumförderungsbestimmungen 2022 (WFB 2022) veröffentlicht

Am 30.03.2022 wurden die Wohnraumförderungsbestimmungen 2022 (WFB 2022) vom Bayerischen Staatsministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr im Bayerischen Ministerialblatt veröffentlicht. Dieser Schritt war schon seit einiger Zeit erwartet worden.

Die wichtigsten Änderungen im Überblick

Zuschüsse in der einkommensorientierten Förderung (22.)
Zu den Förderdarlehen nach den Nummern 23 (objektabhängig) und 24 (belegungsabhängig) wird ein ergänzender Zuschuss bis zu 500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche gewährt (bisher 300 Euro). Für die zusätzlichen Kosten aufgrund eines besonders nachhaltigen Vorhaben entsprechend Nr. 29 (Förderbaustein Nachhaltigkeitszuschuss“) wird ein ergänzender Zuschuss in Höhe von bis zu 200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche gewährt.

Für die zusätzlichen Kosten bei Nummer 30 (Förderbaustein Energieeffizienz) aufgrund von erhöhten energetischen Anforderungen gegenüber dem im Gebäudeenergiegesetz (GEG) geforderten Mindeststandard entsprechend Nr. 30 wird ein ergänzender Zuschuss in Höhe von bis zu 100 Euro je Quadratmeter Wohnfläche gewährt. Die Grenzen für die Einkommensstufen bleiben unverändert bestehen.

Zumutbare Miete (20.)
Die Bandbreite der zumutbaren Miete für Haushalte der Einkommensstufe I beträgt künftig 3,50 bis 7,00 Euro je m2 Wohnfläche monatlich (vorher bis 6,00 Euro). Für Haushalte der Einkommensstufen II und III erhöht sich die zumutbare Miete jeweils um 1,50 Euro je m2 gegenüber der nächstniedrigeren Einkommensstufe (vorher um 1,00 Euro). Die Bewilligungsstelle legt entsprechend dem örtlichen Mietenniveau eigenverantwortlich die jeweils zumutbare Miete fest.

Objektabhängiges Darlehen (23.)
Das Darlehen beträgt bis zu 25 v. H. der Kosten gemäß Nr. 12.8 Satz 1. Bisher waren es je Quadratmeter Wohnfläche bis zu 50 Prozent der Kostenobergrenze. Die Bewilligungsstelle kann den Festbetrag im Einzelfall angemessen verringern, wenn die Wirtschaftlichkeit des Fördervorhabens das zulässt.

Während der Dauer der Belegungsbindung beträgt der Zinssatz 0,5 v. H. Nach Ablauf der Belegungsbindung kann der Zinssatz dem Kapitalmarktzins, höchstens bis zu 7 v. H. jährlich, angepasst werden, soweit dadurch die Wirtschaftlichkeit der geförderten Maßnahme nicht gefährdet wird.

Belegungsabhängiges Darlehen (24.)
Der Zinssatz beträgt 5,75 v. H. jährlich. Der Zinssatz nach Satz 1 wird für Vorhaben, die bis zum 31. Dezember 2022 bewilligt werden, während der Dauer der Belegungsbindung auf 1,75 v. H.
abgesenkt. Ab dem Jahr 2023 wird der Zinssatz jährlich neu festgesetzt. Anmerkung: Die Konditionen sind unverändert. Neu ist, dass der Zinssatz jährlich neu festgesetzt wird.

Neu: Abschnitt 3 Nachhaltigkeit in der Wohnraumförderung (Abschnitt 3)

Eine Neuerung in den bayerischen Wohnraumförderungsbestimmungen sind die drei neuen Förderbausteine für den Wohnungsbestand (Modernisierungsmaßnahmen) und Neubaubauprojekte.

Förderbaustein „drauf und dran – nachhaltig erneuern und erweitern“ (28.)
Gefördert wird die Erweiterung von bestehenden Mietwohngebäuden mit Modernisierung der bestehenden Wohnungen, insbesondere mit deren nachhaltigen energetischer Verbesserung. Die Förderung erfolgt im Rahmen der Einkommensorientierten Förderung nach Abschnitt 2 (EOF) mit einem objekt- und belegungsabhängigen Darlehen gemäß Nrn. 23 und 24 sowie den Zuschüssen nach Nr. 28.6.
Bei der Gebäudeerweiterung sind die Gesamtkosten, bei der Modernisierung des Gebäudebestands die Modernisierungsmaßnahmen im Sinn von Art. 3 Abs. 3 BayWoFG, zuzüglich der Kosten für modernisierungsbedingte Instandsetzungsmaßnahmen förderfähig.

Förderbaustein „Nachhaltigkeitszuschuss“ (29.)
Gefördert werden besonders nachhaltige Projekte in der Mietwohnraumförderung. Bei der Beurteilung sind ökonomische Aspekte angemessen zu berücksichtigen. Die Förderung setzt Förderanreize bei nachhaltigen Maßnahmen, die über die gesetzlich oder förderrechtlich ohnehin schon gegebenen Anforderungen erheblich hinausgehen.

Förderbaustein „Energieeffizienz“ (30.)
Ziel des Bausteins ist es, einen Anreiz für Investitionen im geförderten Wohnungsbau zu setzen, mit denen die Energieeffizienz gesteigert und die CO2-Emissionen gesenkt werden. Gefördert werden Projekte, die mindestens den Effizienzhausstandard 55 erreichen. Es gelten die technischen Förderstandards der bisherigen Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG).

Die Kombination der drei Förderbausteine „drauf und dran – nachhaltig erneuern und erweitern“, „Nachhaltigkeitszuschuss“ und „Energieeffizienz“ ist möglich.

Verlängerung von Belegungs- und Mietbindungen (38.)
Miet- und Belegungsbindungen an seit dem 1. Januar 2000 im Rahmen der EOF oder der AOF geförderten Mietwohnungen, welche gemäß der Förderentscheidung innerhalb von fünf Jahren auslaufen, können auf Antrag des Förderempfängers durch eine neue Förderentscheidung für weitere 15 Jahre unmittelbar anschließend an das bisherige Bindungsende verlängert werden.

Bewertung:
Die erhöhten Zuschüsse beim Bau geförderter Mietwohnungen im Rahmen der neuen bayerischen Wohnraumförderungsbestimmungen sind eine deutliche Verbesserung. Auf diese dringend notwendige Erhöhung haben wir lange gewartet. Großes Manko der neuen Förderbestimmungen ist allerdings die Halbierung beim objektabhängigen Darlehen von bisher 50 auf 25 Prozent. Damit wird für die nachhaltig bestandshaltenden Wohnungsunternehmen im VdW Bayern ein Großteil der Verbesserung durch die Zuschüsse wieder weggenommen.

Download WFB 2022
Die bayerischen Wohnraumförderbestimmungen finden Sie im
Internet auf der Verkündungsplattform Bayern.Recht (https://www.verkuendung-bayern.de/baymbl/2022-204/) und auf der Website des VdW Bayern unter Downloads/VdW Bayern-Informationen.

Zur Zulässigkeit des Abstellens von Elektrofahrzeugen in Tiefgaragen

Wohnungseigentümergemeinschaften dürfen entsprechend einem Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden vom 4. Februar 2022 (Az.: 92 C 2541/21) die Nutzung einer Tiefgarage durch Elektroautos nicht generell durch Mehrheitsbeschluss untersagen. Dies stehe den Zielen der WEG-Reform entgegen, wonach Elektromobilität gefördert werden soll.

Vorliegend wollte die Mieterin der Klägerin, welche als Miteigentümerin der WEG ein Sondernutzungsrecht an einem Tiefgaragenstellplatz in der Wohnanlage zusteht, auf eben diesem Tiefgara-
genstellplatz ihr Plugin-Hybrid-Fahrzeug abstellen. Mit einem Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft aus dem Jahr 2021 hatte die WEG jedoch „bis auf Weiteres” das Abstellen von Elektroautos in der Garage untersagt. Die Beklagte begründete dies mit der Gefahr, dass sich die Lithium-Ionen-Batterien, mit denen Elektrofahrzeuge betrieben werden, entzünden könnten. Komme es zu einem Brand, sei die Dauer des Brandverlaufs länger als bei einem Benzinbrand. Hinzu komme, dass ein Brand einer solchen Batterie – im Gegensatz zu einem Benzinbrand – nicht mit Löschschaum gelöscht werden könne. Ein Elektrofahrzeug müsse im Brandfall durch die Feuerwehr in einen Container gezogen werden, um dort auszubrennen. Das Hineinfahren mit einem solchen Container sei in der Tiefgarage des Anwesens nicht möglich. Somit müsste in einem Brandfall das Elektroauto in der Tiefgarage ausbrennen, was eine nicht hinzunehmende Gefahr für das Gemeinschaftseigentum darstelle. Die beschlossene Einschränkung der Nutzung der Tiefgaragenstellplätze diene daher dem Schutz des Gemeinschaftseigentums und entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung.

Das Amtsgericht hat der Anfechtungsklage stattgegeben. Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz habe der Gesetzgeber gem. § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG jedem einzelnen Wohnungseigentümer ein individuelles Recht auf die Gestattung baulicher Maßnahmen zur Errichtung der Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge eingeräumt. Dieser individuelle Anspruch, sei nicht abdingbar und würde durch den angegriffenen Beschluss ins Leere laufen. Der einzelne Wohnungseigentümer könnte zwar die Installation einer Lademöglichkeit erzwingen, sie jedoch anschließend nicht nutzen. Damit verstößt der angegriffene Beschluss gegen ein wesentliches gesetzgeberisches Ziel der WEG-Reform und widerspreche Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, selbst wenn man die behauptete besondere Brandgefahr von Elektrofahrzeugen als wahr unterstellt – was das Gericht nicht näher durch einen Sachverständigengutachten überprüfen ließ.

Von seiner Argumentation her ist das untergerichtliche Urteil auch für vermietende Wohnungsunternehmen interessant, besteht doch hier wie dort dieselbe Gefährdungslage betreffend des Brandpotentials von Lithium-Ionen Batterien. Laut Kap. 6.4 der VDI-Richtlinie 2166, Bl. 2 zum Brandschutz heißt es zwar: „Grundsätzlich dürfen Elektrofahrzeuge in privaten und öffentlichen Garagen abgestellt werden. (…) Durch den Ladevorgang entstehen bei Elektrofahrzeugen nach UNECE R100 keine zusätzlichen Gefahren, konstruktive Sicherheit ist gegeben, u.a. ist keine Bildung von entzündlichen Gasen beim Laden zu erwarten. (…)“. Elektrofahrzeuge brennen zudem tendenziell sogar eher seltener als Fahrzeuge mit Verbrennungsmotor, jedoch mit dem von der beklagten WEG angeführten unterschiedlichem Brandverlauf. Im Falle defekter Lithium-Ionen Akkus kann die hohe Spannung von bis zu 800 Volt bei gleichzeitig sehr hoher Energiedichte zu einer Selbstentzündung mit hoher Energiefreisetzung führen, bei welcher zudem hochgiftige Gase wie die Flusssäure entstehen können. Ferner kann der Brand sehr lange andauern und auf andere Fahrzeuge übergreifen sowie im schlimmsten Fall zu großflächigen Schädigungen der baulichen Konstruktion führen.

All dies könnte auch im Mietrecht ein entgegenstehendes berechtigtes Interesse des Vermieters darstellen, keine Elektrofahrzeuge in der Tiefgarage zu dulden. Folgt man der Ansicht des Amtsgerichts Wiesbaden, so sind derartige Gefahren im Sinne gesellschaftspolitischer Erwägungen des Gesetzgebers zur Förderung der Elektrifizierung des Straßenverkehrs jedoch hinzunehmen. Dies muss konsequenter Weise dann auch für den Bereich des Mietrechts gelten.

Informationen rund um die Unterbringung von Flüchtlingen aus der Ukraine

Der Bundesverband GdW hat in Abstimmung mit den Regionalverbänden verschiedene Informationen rund um die Unterbringung von Flüchtlingen aus der Ukraine vorbereitet. Sie finden aktuell einen Wohnleitfaden für Geflüchtete (deutsch und ukrainisch) sowie den Standard GdW-Mietvertrag und die Standard GdW-Hausordnung (ebenfalls in beiden Sprachen) auf unserer Website unter Downloads/GdW-Informationen.

VdW Bayern Treuhand: Bündelung des Interesses an Fernwärmeanschlüssen in München und Nürnberg

Mit dem Klimaschutzgesetz wurde noch von der „alten“ Bundesregierung beschlossen, dass der Gebäudesektor bis 2030 seinen Treibhausgasausstoß um 65% gegenüber 1990 reduzieren muss. Die aktuelle Bundesregierung plant bereits weitere Verschärfungen.

Werden die Pläne umgesetzt – und davon ist aktuell auszugehen – dürfen ab 2025 keine neuen Öl- oder Gasheizungen mehr eingebaut werden. Selbst in Kombination mit einer Solarunterstützung können die erforderlichen 65% erneuerbarer Energie in der Regel nicht erreicht werden. Außerdem sind die Gas- und Ölpreise sind zuletzt enorm gestiegen.

Um die Klimaziele erreichen zu können, setzt die Bundesregierung vor allem auf Fernwärme. Dazu sollen die Fernwärmenetze deutlich ausgebaut und die Wärme-Erzeugung bis spätestens 2045 klimaneutral werden. In Städten wie München und Nürnberg kann bereits heute CO2-neutrale Fernwärme bezogen werden.

Unternehmen, welche sich bereits mit dem Klimapfad, also der sukzessiven Umrüstung ihres Bestandes auf klimaneutrale Energien beschäftigen, stehen aktuell vor folgendem Problem: Welche Bestandsobjekte können kurz-, mittel- oder langfristig (bis 2045) an ein Fernwärmenetz angeschlossen werden? Diese Informationen sind wichtig für die strategische Planung.

Die VdW Bayern Treuhand steht deshalb im Kontakt mit den Stadtwerken München (SWM) und Nürnberg (N-ERGIE), um das bestehende Interesse der Wohnungswirtschaft zu bündeln und koordiniert gegenüber den Versorgern aufzutreten.

Aus diesem Grund werden alle Unternehmen, welche Interesse an Fernwärmeanschlüssen für ihre Objekte in München bzw. Nürnberg haben, gebeten, ihr grundsätzliches Interesse mit einer E-Mail an wir-sprechen-klimaschutz@vdwbayern.de zu bekunden.
Die E-Mail sollte dabei bereits die Anzahl der möglichen Wirtschaftseinheiten und Wohnungen beinhalten. Konkrete Daten (Anschrift, geplantes Jahr der Umstellung etc.) werden in einem zweiten Schritt später erhoben.

Für die Aufwendungen und Koordinationsarbeiten kalkuliert die VdW Bayern Treuhand, sofern mindestens 5.000 Wohnungen zusammenkommen, mit netto 2,50 Euro je Wohnung.

Studien: ARGE Kiel „Wohnungsbau – Die Zukunft des Bestandes” und die Studie „Klimaneutralität vermieteter Mehrfamilienhäuser – Aber wie”

Aktuell gibt es zwei neue interessante Studien zum Thema Klimaschutz im Wohnungsbestand, die wir Ihnen nicht vorenthalten „Wohnungsbau – Die Zukunft des Bestandes” von der ARGE Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen, Kiel und die von der Wohnungswirtschaft beauftragte Studie „Klimaneutralität vermieteter Mehrfamilienhäuser – Aber wie” von Prof. Dr. Sven Bienert von der Universität Regensburg im Mitgliederbereich unserer Website. Die Studien dienen als Diskussionsgrundlage und dürfen auch gerne an Ihre Ansprechpartner in den Kommune weitergereicht werden.

Förderprogramm BioKlima

Die Stärkung der Wärmeversorgung mit erneuerbaren Energien ist ein wesentlicher Bestandteil der Energiewende und des Klimaschutzes. Wenn einheimische Bioenergie genutzt wird, können Versorgungssicherheit und regionale Wertschöpfungskreisläufe gestärkt werden. Daher fördert Bayern Investitionen in neue, umweltschonende Biomasseheizwerke zur effizienten energetischen Nutzung fester Biomasse, Investitionen in Energieeffizienzmaßnahmen sowie die Nutzung solarer Wärme und Abwärme in Verbindung mit der Neuinvestition in Biomasseheizwerke. Gefördert werden Investitionen in neue, umweltschonende Biomasseheizwerke zur effizienten energetischen Nutzung fester Biomasse mit einer Nennwärmeleistung von mindestens 60 Kilowatt, oder Investitionen in neue, umweltschonende Biomasseheizsysteme mit einer Nennwärmeleistung von mindestens 60 Kilowatt, deren Wärme in ein Wärmenetz eingespeist wird, in das auch Abwärme und/oder Solarenergie eingespeist wird.

Antragsberechtigt sind natürliche Personen, juristische Personen des Privatrechts, Personengesellschaften, kirchliche Einrichtungen und juristische Personen des öffentlichen Rechts.

Gefördert werden ausschließlich neue Anlagen, deren technische Machbarkeit und ökonomische Tragfähigkeit nachzuweisen sind.
Zuwendungsfähig sind allerdings nur die Investitionsmehrkosten des Biomasseheizsystems bzw. des Biomasseheizwerks. Bei der Berechnung sind Investitionsmehrkosten anhand eines Vergleichs mit einer ähnlichen, weniger umweltschonenden Investition zu ermitteln. Die Differenz zwischen den Kosten dieser beiden Investitionen entspricht den zuwendungsfähigen Kosten.

Gefördert wird in Form eines Zuschusses, die Förderobergrenze beträgt je nach Maßnahmen bis zu 300.000 Euro. Die Kumulierung mit anderen Fördermitteln für denselben Förderzweck ist grundsätzlich zulässig, solange die Beihilfeintensität kumuliert die maximale Höchstgrenze, die abhängig vom Investitionsobjekt zwischen 45% und maximal 65% liegt, nicht überschritten wird.

Bewilligungsbehörde ist das Technologie- und Förderzentrum im Kompetenzzentrum für Nachwachsende Rohstoffe
Schulgasse 18, 94315 Straubing
Tel.: 09421 300-210
Internet: www.tfz.bayern.de, E-Mail: foerderung@tfz.bayern.de

Kontakt VdW Bayern
Patrick Zeitler
patrick.zeitler@vdwbayern.de; Tel.: 089 290020-436

EIB stellt 30 Mio. Euro für neuen SSEF-Fonds bereit

Die Europäische Investitionsbank (EIB) hat 30 Mio. Euro für den neuen, auf den EU ausgerichteten Fonds „Solas Sustainable Energy Fund ICAV“ (SSEF) bereitgestellt. Die EIB-Investitionen werden durch den Europäischen Fonds für strategische Investitionen (EFSI) unterstützt. Der SSEF-Fonds, der ein Gesamtvolumen von 200 Mio. EUR anstrebt, hat seinen ersten Abschluss mit 140 Mio. EUR erreicht. Mit den Mitteln werden energiesparende Geschäftsmodelle unterstützt, die sich auf die Renovierung bestehender
Infrastrukturen, insbesondere von Gebäuden, konzentrieren. Sowohl im öffentlichen als auch im privaten Sektor werden Projekte unterstützt. Darunter kleine und mittlere Unternehmen (KMU), die bei der Finanzierung vor größeren Herausforderungen stehen.

Der SSEF hat im Rahmen der neuen EU-Verordnung über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten im Finanzdienstleistungssektor (SDFR) die höchste Einstufung erhalten. Der SSEF hat außerdem eine Vereinbarung mit dem Instrument für private Finanzierungen im Bereich Energieeffizienz (PF4EE) unterzeichnet. Das PF4EE-Instrument ist eine gemeinsame Initiative der Europäischen Kommission und der EIB. Eines seiner Ziele besteht darin, private institutionelle Investoren wie Versicherer und Pensionsfonds zu ermutigen, in die europäische Energieeffizienzinfrastruktur zu investieren.

Externe Veranstaltung: Forum Wohnungswirtschaft in Taufkirchen

Am 14.07.2022, von 8.15 Uhr bis 17 Uhr, findet der Branchentreff „Forum der Wohnungswirtschaft“ in München, für statt. Veranstaltungsort ist das Kultur- & Kongress Zentrum Taufkirchen.
Aufgrund der gestiegenen CO2-Bepreisung im Rahmen der aktuellen Klimaschutzgesetze ist es ökologisch und ökonomisch notwendig, dass die Gebäude- und Wohnungswirtschaft ihren Bestand energetisch genau betrachtet, um den Energieverbrauch und die Kosten langfristig zu senken. Beim „Forum „Wohnungswirtschaft“ dreht sich deshalb alles um die zentralen Themen CO2-Bepreisung, Dekarbonisierung und Klimaneutralität.

Experten aus Forschung und Praxis zeigen Möglichkeiten zur Umsetzung klimarelevanter Maßnahmen auf. Zudem stellt das schwäbische IT-Unternehmen wowiconsult mit mevivoECO eine hochwirksame Softwarelösung vor, welche Ihnen den besten Weg für Ihre eigene, effiziente Klimastrategie darlegt. Die Veranstaltung ist kostenfrei.

Weitere Informationen:
https://pressecompany.events/event-serie/forum-wohnungswirtschaft/

Online-Seminar „MaBV – Baumaßnahmen in der WEG: Vorbereitung, Beschlussfassung, Finanzierung und Kostenverteilung” am 28.04.2022

Will eine Wohnungseigentümergemeinschaft Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum beauftragen, ergeben sich für den Verwalter vielfältige Aufgaben bei der Vorbereitung, der Beschlussfassung sowie der Begleitung der Durchführung der Arbeiten und der späteren Abrechnung. Das Seminar mit der Referentin RAin Beate Heilmann erläutert die zu beachtenden wohnungseigentumsrechtlichen Aspekte.

Inhalte:
– neue Herangehensweise nach Änderungen durch WEG-Novelle
– maßgebliche Vorschriften
– Ansprüche des Wohnungseigentümers, insbesondere E-Mobilität
– zweckmäßige Maßnahmen vor dem Hintergrund von Green Deal und KlimaschutzG, GEIG und GEG
– Einsatz Erneuerbarer Energien
– Solarstrom in der WEG
– Finanzierung von Maßnahmen – Überblick BEG-Förderung,
Voraussetzungen der Kreditaufnahme durch die WEG
– neue Regelungen zur Kostenverteilung in der WEG
– steuerliche Aspekte – § 35c EStG, Werbungskosten für den Eigentümer
– richtige Beschlussfassungen in der WEG

Das Seminar gilt als Weiterbildung im Sinne von §15 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Sie erhalten einen entsprechenden Nachweis auf Ihrer Teilnahmebestätigung über die jeweiligen Stunden.

Anmeldung und Informationen: hier

Krieg in der Ukraine – Leid und Not – die Wohnungswirtschaft hilft

Innerhalb einer Woche hat die Wohnungswirtschaft mehr als 200.000 Euro für Opfer des Krieges in der Ukraine gespendet! Das selbst gesetzte Spendenziel von 150.000 Euro wurde damit übertroffen.

Maria Rüther, Stv. Geschäftsführerin von “Aktion Deutschland Hilft”, bedankt sich für die Spenden: „Wir danken der Wohnungswirtschaft Deutschland und ihren Mitarbeitenden von Herzen für die großzügige Spendenbereitschaft und das Zeichen der Solidarität mit den Menschen in der Ukraine. Dank Ihrer Hilfe können unsere Bündnisorganisationen koordiniert und gemeinsam helfen, um die vom Krieg betroffenen Menschen zu unterstützen – vor Ort und in den aufnehmenden Nachbarländern.“

Die Wohnungswirtschaft steht zusammen, so wie fast die gesamte Welt in diesen Tagen. Das macht Mut für die ganzen anderen Aufgaben, die wir als Wohnungswirtschaft in der Zukunft lösen müssen und werden.

Für diejenigen Wohnungsunternehmen, die bislang noch nicht gespendet haben, besteht weiterhin bis zum 9. Mai 2022 die Möglichkeit, über die Aktion Deutschland Hilft zu unterstützen.

Spendenlink: Aktion Deutschland hilft