Aktuelle Nachrichten

Kampagne der Wohnungswirtschaft “Weil wir keine Zeit mehr haben …” – Pressekonferenz am 14. November

Gemeinsam mit führenden Wissenschaftlern in den Bereichen Architektur und Ingenieurwesen findet am 14.11.2024, 11:00 Uhr, im Haus der Bundespressekonferenz in Berlin eine Pressekonferenz unter Beteiligung des GdW statt. Während der Pressekonferenz werden Prof. Endres, Prof. Fisch, Prof. Walberg, Prof. Sobek und Prof Hebel ein Manifest vorstellen, das nicht weniger als einen Paradigmenwechsel in der Klimapolitik fordert: Weg von ineffizienten Energieeinsparungsmaßnahmen und der Denkschule „Efficiency First“ hin zu einem pragmatischen Angang und Fokus auf grüne Energie und die CO2-Reduktion – ein dringender Aufruf, der die Zukunft des Wohnens und Bauens in Deutschland prägen wird.

Wir laden Sie ein, virtuell an der Pressekonferenz teilzunehmen.

Link zum Livestream:

Livestream

Baugesetzbuch-Novelle: Deutschland braucht einen echten Bau-Turbo – und politische Klarheit für schnelleres Bauen

Am 11.11.2024 hat eine öffentliche Anhörung des Ausschusses für Wohnen, Stadtentwicklung, Bauwesen und Kommunen im Deutschen Bundestag zur Novelle des Baugesetzbuches stattgefunden. Die sozial orientierte Wohnungswirtschaft fordert einen echten Bau-Turbo und mit Blick auf die bevorstehende, vorgezogene Bundestagswahl schnell Klarheit zugunsten des schnelleren Bauens und bezahlbaren Wohnens in Deutschland.

Dazu Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW:

„Deutschland braucht einen echten Bau-Turbo, um mehr bezahlbares Wohnen zu ermöglichen und so für gesellschaftlichen Zusammenhalt zu sorgen. Deshalb ist es zu begrüßen, dass die Sonderregelung für den Wohnungsbau – konkret § 246e BauGB-E – mit dieser Novelle vorangebracht wird. Den notwendigen, deutlichen ‚Ruck‘ für den Wohnungsbau ermöglicht der Gesetzentwurf insgesamt aber leider noch nicht. Er bleibt vielfach auf halber Strecke stehen und sieht bei der Erstellung von Bauleitplänen nach wie vor schwierige Abwägungsprozesse vor.

Deshalb ist es von zentraler Bedeutung für die Zukunft des bezahlbaren Wohnens in Deutschland, dass die Schaffung von Wohnraum gerade in sogenannten Mangelgebieten als ‚überragendes öffentliches Interesse’ behandelt wird. Das würde Abwägungsprozesse erleichtern, beschleunigen und am Ende auch gerichtsfester machen. Das Baugesetzbuch muss letztlich so gestaltet werden, dass das Bauen von Wohnungen gegenüber anderen Belangen regelmäßig im Vordergrund steht.

Damit das schnellere Bauen und die vielen weiteren Herausforderungen für das Wohnen konsequent angegangen werden können, braucht Deutschland zudem schnell Klarheit, wie es mit Blick auf die Bundesregierung weitergeht. Deshalb: Je eher die Vertrauensfrage gestellt wird und der Weg für Neuwahlen und eine dann hoffentlich stabile Regierung geebnet wird, desto besser für die Zukunft auch des bezahlbaren Wohnens.“

Die Stellungnahme zum Download:

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Status Klimaneutralität 2024

Erfahrungen und Herausforderungen für Wohnungsunternehmen

Die Klimaneutralität ist längst keine Vision mehr, sondern eine dringende Notwendigkeit – auch und vor allem für die Wohnungswirtschaft. Für Wohnungsunternehmen bedeutet dies: massive Investitionen, technische Herausforderungen, viele Abstimmungen mit dem örtlichen Energieversorger und nicht zuletzt finanzielle Belastungen. Unsere Studie „Status Klimaneutralität 2024“ fasst Erkenntnisse aus zwei Jahren CO₂-Bilanzierung und der Erarbeitung von Klimapfaden zusammen, die Wohnungsunternehmen auf ihrem Weg zur Klimaneutralität begleiten sollen. In diesem Artikel geben wir Ihnen einen Überblick über die Kernergebnisse und zeigen, warum jetzt Handlungsbedarf besteht.

Die Bedeutung einer belastbaren CO₂-Bilanz

Der erste Schritt auf dem Weg zur Klimaneutralität ist die Erstellung einer umfassenden CO₂- bzw. Treibhausgasbilanz (THG-Bilanz). Diese Bilanz bildet die Grundlage, um den Ist-Zustand des Wohnungsbestands zu bewerten und Handlungsstrategien zu entwickeln.

Herausforderungen: Kosten und Finanzierung

Eine der größten Herausforderungen für Wohnungsunternehmen ist die Finanzierung der notwendigen Maßnahmen. Wie unsere Studie zeigt, sind viele Unternehmen auf Förderungen angewiesen, um die Kosten stemmen zu können. Doch Förderprogramme sind regelmäßig mit Einschränkungen verbunden. Nicht alle Maßnahmen sind förderfähig, die Förderungen sind auf Maximalsummen begrenzt und es gibt technische Mindestanforderungen. Zudem ist die Anschlussfinanzierung von Förderdarlehen ein Risiko: Das Steigen der günstigen Förder-Zinsen auf Marktniveau kann für Unternehmen zur einer erheblichen finanziellen Belastung werden.

Dekarbonisierung vor Dämmung – Prioritäten setzen

Eine der wichtigsten Erkenntnisse unserer Arbeit ist, dass die Dekarbonisierung – also der Umstieg auf langfristig klimaneutrale Energiequellen – Vorrang vor Dämmmaßnahmen haben sollte. Der Einbau von Wärmepumpen oder der Anschluss an klimaneutrale Fernwärmesysteme hat dabei höchste Priorität. Dämmmaßnahmen sind nachrangig und sollten nur dann umgesetzt werden, wenn sie für den Betrieb des neuen Heizungssystems notwendig sind oder gesetzlich vorgeschrieben werden.

Zeitdruck und Planungshorizonte

Ein zentrales Problem vieler Wohnungsunternehmen ist die langfristige Planung. Während die Sanierungszyklen in der Wohnungswirtschaft oft 40 bis 50 Jahre betragen, bleiben für die Erreichung der Klimaneutralität in vielen Regionen nur noch etwa 15 Jahre. Bayern, Baden-Württemberg und Niedersachsen haben sich dazu verpflichtet, bis 2040 klimaneutral zu werden, Deutschland strebt dies bis 2045 an.
Unsere Studie zeigt, dass in den kommenden sechs bis acht Jahren der größte finanzielle und technische Druck auf den Unternehmen lastet. Wer sich also nicht frühzeitig auf den Weg macht, riskiert nicht nur den Anschluss an Fördermittel und zinsgünstige Kredite zu verpassen, sondern läuft Gefahr, langfristig Wettbewerbsnachteile zu erleiden.

Technische Maßnahmen und individuelle Klimapfade

Jedes Wohnungsunternehmen muss seinen eigenen Klimapfad entwickeln, der auf den spezifischen Anforderungen und Gegebenheiten des Gebäudebestands basiert. Dieser Pfad sollte technische Maßnahmen wie die Umrüstung auf klimaneutrale Heizsysteme, aber auch kaufmännische Aspekte, wie Baukostensteigerungen, Aktivierungsmöglichkeiten, Restnutzungsdauern, CO2-Kosten, mögliche Mieterhöhungen und Finanzierungsoptionen, berücksichtigen.

Warum jetzt handeln?

Die gesetzlichen Rahmenbedingungen existieren schon jetzt. Ab 2026 müssen Wohnungsunternehmen, die „wie Große bilanzieren“, in ihren Lageberichten auch über Nachhaltigkeitsaspekte berichten. Darüber hinaus fordern Banken zunehmend Informationen zur Nachhaltigkeit von Gebäuden und Unternehmen, was sich direkt auf die Kreditkonditionen auswirken kann.

Gleichzeitig steigen die CO₂-Preise. Bis 2045 wird der Preis für eine Tonne CO₂ deutlich ansteigen. Für Unternehmen, die noch lange fossile Energieträger nutzen, bedeutet dies eine erhebliche finanzielle Belastung. Die CO₂-Kosten werden zum Teil auf die Mieter umgelegt, doch je schlechter das Gebäude, desto mehr verbleibt beim Vermieter.

Grafik: Hierarchie der Kosten

Serielles Sanierungsprojekt der Gewobau Erlangen

Fazit und Handlungsempfehlungen

Der Weg zur Klimaneutralität stellt Wohnungsunternehmen vor erhebliche Herausforderungen. Die Treibhausgas-Reduktion erfordert nicht nur eine nachhaltige Planung, sondern auch massive Investitionen in den Gebäudebestand. Unternehmen müssen sich bewusst sein, dass es ohne aktive Maßnahmen zur Dekarbonisierung schwierig wird, die ambitionierten Klimaziele zu erreichen.
Die Erfahrungen zeigen, dass die ersten sechs bis acht Jahre des Umstellungsprozesses entscheidend sind. In dieser Phase muss der größte Aufwand geleistet werden, sowohl finanziell als auch organisatorisch. Der Kostendruck, der durch die Sanierung der energetisch schlechtesten Gebäude entsteht, ist erheblich, kann jedoch durch eine gezielte Priorisierung von Maßnahmen bewältigt werden. Technische Maßnahmen wie der Umstieg auf klimaneutrale Heizsysteme und die Umrüstung auf zentrale Wärmeversorgungssysteme sollten daher höchste Priorität haben.
Handlungsempfehlungen:

  1. Bilanzierung der Treibhausgasemissionen: Starten Sie mit der Erstellung einer belastbaren THG-Bilanz für Ihren gesamten Gebäudebestand, Verwaltung und Fuhrpark. Dies ermöglicht eine realistische Einschätzung der notwendigen Maßnahmen und erleichtert die Entwicklung eines maßgeschneiderten Klimapfades.
  2. Dekarbonisierung vor Dämmung: Der Umstieg auf klimaneutrale Energieträger sollte Vorrang haben. Maßnahmen zur Energieeinsparung, wie Dämmungen, sind wichtig, aber oft weniger dringlich als der Einsatz sauberer Heiztechnologien. Kombinieren Sie Maßnahmen, wenn es technisch und wirtschaftlich sinnvoll ist.
  3. Förderungen optimal nutzen: Nutzen Sie die verfügbaren Förderprogramme, aber achten Sie auf mögliche Risiken, wie die Anschlussfinanzierung (bei KfW-Darlehen i.d.R. nach zehn Jahren). Förderungen sind häufig auf bestimmte Maßnahmen begrenzt und nicht immer deckend, was eine sorgfältige Planung erfordert.
  4. Finanzplanung über längere Zeiträume: Denken Sie langfristig. Eine Planungshorizont von mindestens zehn Jahren sollte in der Unternehmensstrategie berücksichtigt werden, um die finanziellen Auswirkungen des Klimapfades zu bewältigen. Planen Sie auch die steigenden CO₂-Kosten ein.
  5.  Kommunikation und Sensibilisierung: Involvieren Sie frühzeitig Ihre Aufsichtsgremien, Mitarbeiter und Mieter. Eine transparente Kommunikation über die Notwendigkeit von Maßnahmen und deren Auswirkungen, insbesondere bei Mieterhöhungen, ist entscheidend, um Widerstände zu minimieren und Akzeptanz zu schaffen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Klimaneutralität kein kurzfristiges Ziel ist, sondern langfristig geplant und schrittweise umgesetzt werden muss. Wohnungsunternehmen, die jetzt handeln, können nicht nur von Fördermitteln und zinsgünstigen Krediten profitieren, sondern auch ihre Zukunftsfähigkeit sichern. Denn: Wer sich nicht auf den Weg macht, riskiert, den Anschluss zu verlieren und riskiert das Unternehmen.

Wir von der VdW Bayern Treuhand begleiten Wohnungsunternehmen seit 2021 auf ihrem Weg zur Klimaneutralität. Mit unserem Klimaschutz-Team aus Expertinnen und Experten unterstützen wir Sie bei der THG-Bilanzierung, der Entwicklung eines individuellen Klimapfades und der Umsetzung der Maßnahmen – von der Planung über die Finanzierung bis zum Ende der Gewährleistung.

Lassen Sie uns gemeinsam die Zukunft gestalten – klimaneutral und nachhaltig.

Kontaktieren Sie uns für mehr Informationen, individuelle Beratung oder eine Kopie unserer Studie: wir-sprechen-klimaschutz@vdwbayern.de

Wohnungswirtschaft Deutschland zum Ampel-Aus: Schnell Verlässlichkeit wiederherstellen

Zum Ende der Ampel-Koalition erklärt Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW:

„Mit Blick auf die riesigen Herausforderungen rund um das bezahlbare Wohnen kann sich Deutschland keine lange Phase der Unsicherheit erlauben. Der Wohnungsmangel muss schnell und nachhaltig bekämpft, die Klimaziele klug und bezahlbar angesteuert und strukturschwache Regionen attraktiver gemacht werden. Zudem muss das Wohnen durch altersgerechten Umbau und digitale Ausstattung der Gebäude fit für die Zukunft gemacht werden. Das alles muss geplant und vor allem finanziert werden können.

Deshalb gilt: Je eher die Vertrauensfrage gestellt wird und damit der Weg für Neuwahlen und dann eine hoffentlich stabile Regierung geebnet wird, desto besser ist es für alle zu treffenden Investitionsentscheidungen. Die sozial orientierten Wohnungsunternehmen brauchen für ihre langfristigen Planungen Klarheit über die entsprechenden Rahmenbedingungen. Was Deutschland deshalb vor allem braucht, ist Verlässlichkeit und zwar schnell.“

Seminarhinweis: Optimierung Ihrer Jahresabschlussvorbereitung – Hybrid in München (13.11.) – Präsenztermin in Nürnberg (14.11.)

Moderation und Aktuelles:
Dipl.-Volksw. Andreas Pritschet, WP StB, Verbandsdirektor, Vorstand Ressort Wirtschaftsprüfung und Prüfungsnahe Beratung des VdW Bayern

Referenten:

Verena Seifert, WPin StBin RAin, Geschäftsbereich Wirtschaftsprüfung des VdW Bayern
Folgewirkungen von Preis- und Marktschwankungen Teil 1: Anforderungen für die Bilanzierung und Berichterstattung

Dipl.-Kfm. (Univ.) Jann de Vries, WP StB, Geschäftsbereich Wirtschaftsprüfung des VdW Bayern
Folgewirkungen von Preis- und Marktschwankungen Teil 2: Anforderungen an die Unternehmensplanung

Dipl.-Kfm. Martin Bauer, StB, Geschäftsführer VdW Bayern Treuhand
Bilanzierungshighlights aus dem Jahr 2024

Dipl.-BW (FH) Martin Unterrainer, WP, StB, Bereichsmanager Wirtschaftsprüfung und Prüfungsnahe Beratung des VdW Bayern
Best Practice der Bilanzierung und Berichterstattung zu klimarelevanten Sachverhalten

M.Sc. Robert Dobroschke, WP StB, Bereichsmanager Wirtschaftsprüfung und Prüfungsnahe Beratung des VdW Bayern
M.Sc. Maximilian Fischer, Geschäftsbereich Wirtschaftsprüfung des VdW Bayern
ISA [DE] 315 (Revised) & IT-Compliance: Unternehmensinterne Anforderungen an die IT-Organisation

Dipl.-Kfm. Rudolf Pötzinger, WP StB, Geschäftsführer Bavaria Tax GmbH
Aktuelle Themen aus dem Steuerrecht für den Veranlagungszeitraum 2024

Anmeldung München 13.11.
Anmeldung Nürnberg 14.11.

Genossenschaften: Gesetzentwurf zur Stärkung der Rechtsform muss im parlamentarischen Verfahren dringend nachgebessert werden

Das Bundeskabinett hat a 06.11.2024 den Entwurf eines Gesetzes zur Stärkung der genossenschaftlichen Rechtsform beschlossen. Der Entwurf greift im Verhältnis zum Referentenentwurf viele Vorschläge und Anregungen des GdW auf und ist grundsätzlich zu begrüßen. Allerdings werden die grundlegenden Ziele des Entwurfs weiterhin durch zwei Vorschläge konterkariert.

Im Einzelnen sieht der Gesetzesentwurf u.a. folgende Maßnahmen vor:

Förderung der Digitalisierung bei Genossenschaften:
Zur Förderung der Digitalisierung soll die Textform anstelle der Schriftform verankert werden. Weitere Regelungen bzw. Klarstellungen betreffen digitale Sitzungen und Beschlussfassungen sowie die digitale Informationsversorgung der Genossenschaftsmitglieder.

Steigerung der Attraktivität der genossenschaftlichen Rechtsform:
Zur weiteren Steigerung der Attraktivität der genossenschaftlichen Rechtsform soll insbesondere die Gründung einer Genossenschaft beschleunigt werden. Dies soll durch ein erweitertes Register über genossenschaftliche Prüfungsverbände zur Erhöhung der Transparenz, eine Verordnungsermächtigung zur Standardisierung der Gründungsgutachten, die Beschleunigung der Förderungszweckprüfung durch das Registergericht sowie durch eine Frist für Eintragungen im Genossenschaftsrecht erreicht werden.

Maßnahmen gegen unseriöse Genossenschaften:
Zudem sind weitere Maßnahmen geplant, um eine missbräuchliche Verwendung der Rechtsform zu verhindern. Gesetzesänderungen in den Jahren 2017 und 2020 haben bereits Wirkung gezeigt. Sie sollen nun durch weitere punktuelle Regelungen ergänzt werden, wobei auch Vorschläge des Bundesrates berücksichtigt werden. Vorgesehen ist insbesondere eine Ausweitung der Rechte und Pflichten der genossenschaftlichen Prüfungsverbände sowie die Stärkung der Staatsaufsicht über die genossenschaftlichen Prüfungsverbände.

Dazu Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW:

„Wir begrüßen es sehr, dass der Entwurf verschiedene Maßnahmen zum Schutz der Rechtsform gegen unseriöse Genossenschaften enthält. Insoweit wurden viele und teils seit Jahren vorgebrachte Vorschläge des GdW und seiner regionalen Prüfungsverbände berücksichtigt. Auch die Vorschläge zur Steigerung der Attraktivität der Rechtsform gehen in die richtige Richtung.

Ein Vorschlag aus dem Entwurf würde jedoch einen massiven und nicht erklärbaren Eingriff in die Struktur der genossenschaftlichen Rechtsform bedeuten: Danach soll die Satzung bei Genossenschaften mit nicht mehr als 1.500 Mitgliedern künftig regeln können, dass der Vorstand an Weisungen der Generalversammlung oder eines aus der Mitte der Generalversammlung gebildeten Entscheidungsgremiums gebunden ist. Fakt ist: Das Genossenschaftsgesetz enthält seit langem sehr ausgewogene Regelungen zum Schutz der Rechte der Mitglieder. Das ist auch gut so und macht die allseits bekannte Stabilität und Attraktivität der Rechtsform aus. Wenn es aber um die Leitung des operativen Geschäfts geht, dann ist dies die zentrale Aufgabe des Vorstandes. Die klar strukturierte und ausgewogene Kompetenzverteilung zwischen den einzelnen Organen ist ein Erfolgsfaktor für das Modell Genossenschaft. Dieses sehr erfolgreiche und ausgewogene System sollte als Stärke gesehen und darf nicht aufs Spiel gesetzt werden. Alle berechtigten und begrüßenswerten Bemühungen, die Rechtsform attraktiver zu machen, würden so konterkariert und gefährdet. Deshalb darf dieser Vorschlag im weiteren parlamentarischen Verfahren keinesfalls weiter verfolgt werden.

Sehr kritisch sind ferner die im Entwurf enthaltenen Vorschläge zur Anhebung der Schwellenwerte in Bezug auf die Jahresabschlussprüfung zu bewerten. Eine damit verbundene weitere Aufweichung des genossenschaftlichen Prüfungssystems würde die wichtigen und richtigen Bestrebungen zum Schutz der Rechtsform konterkarieren. Dies könnte zu einem erheblichen Reputationsschaden für die Rechtsform der Genossenschaft führen. Aus diesem Grund sind diese Vorschläge strikt abzulehnen.“

Wir werden Sie über die weitere Entwicklung informieren.

Gesetzentwurf

VdW Bayern: Statement zu den sinkenden Wohnbaugenehmigungen in Bayern

Der Negativtrend bei den Baugenehmigungszahlen setzt sich vor. Die vom Bayerischen Landesamt für Statistik vorgelegten Zahlen für den Freistaat verheißen nichts Gutes für die ohnehin äußerst angespannten Wohnungsmärkte in den bayerischen Städten und Gemeinden. Denn die Nachfrage nach bezahlbaren Wohnungen ist schon jetzt groß und wird der Bevölkerungsprognose zufolge noch weiterwachsen.

Die sozial orientierten Mitglieder des Verbands bayerischer Wohnungsunternehmen können wegen der hohen Baukosten nur noch mit Wohnraumfördermittel die nötigen Mietwohnungen errichten. Doch die Fördermittel sind knapp geworden. Erste Bauprojekte müssen bereits abgesagt oder auf Eis gelegt werden.

Angesichts enormer Kosten und knapper Mittel braucht es für einen dauerhaft funktionierenden Wohnungsbau nicht nur mehr Förderung, sondern auch ausreichend bezahlbare Grundstücke, eine Bremse bei den Baukostensteigerungen, steuerliche Anreize und ein Zinsförderprogramm für bezahlbaren Wohnungsbau.

14,9 Prozent weniger Wohnungsbaugenehmigungen in Bayern zum Ende des dritten Quartals 2024

Nach Auskunft der Fachgruppe im Bayerischen Landesamt für Statistik werden von den unteren Bauaufsichtsbehörden in Bayern von Januar bis September 2024 insgesamt 36 379 Wohnungsbaugenehmigungen (einschließlich Genehmigungsfreistellungen) erteilt. Somit geht die Zahl der zum Bau freigegebenen Wohnungen um 6 361 beziehungsweise 14,9 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum zurück.

Deutlich weniger Einfamilienhäuser und Wohnungen in Mehrfamilienhäusern

Fast zwei Drittel der neuen Wohnungen sind für Mehrfamilienhäuser sowie Wohnheime genehmigt. Die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern reduziert sich allerdings im Vorjahresvergleich um 16,8 Prozent. Wohnungen in Wohnheimen verzeichnen ein Minus von 42,8 Prozent. Genehmigungen für Einfamilienhäuser fallen um 20,7 Prozent.

Alle Regierungsbezirke bei Baugenehmigungen im Minus

Im Vergleich der Regierungsbezirke verbuchen die Oberpfalz, Niederbayern, Unterfranken, Mittelfranken und Oberfranken ungefähr ein Viertel weniger Wohnungsbaugenehmigungen als im Vorjahr. Die Genehmigungen in Oberbayern gehen um 7,8 Prozent zurück und in Schwaben um 0,5 Prozent. Schwaben wies zuletzt zum Halbjahr als einziger Regierungsbezirk noch ein Plus von 3,5 Prozent auf.

Städte und Landkreise: Ähnliche Entwicklungen bei Wohnungsgenehmigungen

Der Blick auf die Kreise Bayerns zeigt ähnliche Entwicklungen in Stadt und Land: Kreisfreie Städte weisen 16,7 Prozent weniger Wohnungsgenehmigungen auf, bei den Großstädte sind es -13,3 Prozent und bei den Landkreisen -13,9 Prozent.

Externe Veranstaltung: Planertage 2024 von Leipfinger-Bader zwischen 12. und 19. November

Die Planertage 2024 von Leipfinger-Bader stehen in diesem Jahr unter dem Motto “Ready – bereit für effiziente und zukunftsweisende Bauplanung” und der Ökobilanzierung nach QNG.

Neben den Ziegel- und Zubehörprodukten stehen das Lüftungssystem und der Estrichziegel von Leipfinger-Bader im Mittelpunkt. Außerdem wird über Barrierefreiheit und aktuelle Fördermöglichkeiten informiert. Die kompetenten Experten bringen Sie wie gewohnt auf den neuesten technischen und rechtlichen Stand. Anschauliche Praxisbeispiele geben Ihnen zusätzlich Orientierung, damit Sie wirtschaftliche und nachhaltige Lösungen für moderne Wohnbauprojekte anbieten können.

Veranstaltungsort und Termine;

Allianz Arena, Loge 96
Dienstag, 12. November 2024
Mittwoch, 13. November 2024
Donnerstag, 14. November 2024
Freitag, 15. November 2024
Montag, 18. November 2024
Dienstag, 19. November 2024

Informationen & Anmeldung

Verpflichtung zur E-Rechnung ab 1.1.2025

Das BMF-Einführungsschreiben vom 15.10.2024 zur neuen E-Rechnung ist veröffentlicht. Ab 2025 gilt eine Verpflichtung zur elektronischen Rechnung zwischen zwei inländischen Unternehmen mit besonderen Regelungen u.a. für Wohnungsunternehmen. Bei der Umsetzung wird zwischen Rechnungseingang und Rechnungsausgang mit Übergangsregelungen unterschieden.

Allgemeines

Elektronische Rechnungen sind im B2B-Bereich zukünftig verpflichtend. Entsprechende Regelungen sind im Wachstumschancengesetz vom 27.3.2024 (BGBI 2024 I Nr. 108) enthalten. Das BMF hat am 15.10.2024 ein Einführungsschreiben zur E-Rechnung veröffentlicht. Wir geben einen Überblick über die neuen Regelungen.

Hintergrund

Im Rahmen der ViDA-Initiative der EU-Kommission ist die Einführung eines elektronischen Meldesystems geplant, das u. a. die bisherigen Zusammenfassenden Meldungen (ZM) ersetzen soll. Nach dem bisherigen Zeitplan sollten die Änderungen 2028 in Kraft treten, der aktuelle Kompromissvorschlag sieht eine Verschiebung auf den 1.7.2030 vor. In Vorbereitung auf die Neuerungen ist bereits eine geänderte Definition des Begriffs “Elektronische“ (Art. 217 MwStSystRL) vorgesehen. Der deutsche Gesetzgeber ist nun mit dem Wachstumschancengesetz der EU-Kommission, wie bereits andere EU-Mitgliedstaaten, zuvorgekommen, um die E-Rechnung im Inland verbindlich vorab einzuführen. Unabhängig davon, verbleibt die Vorbereitung des europäischen Meldesystems, mit einem noch festzulegenden Verfahren.

Was ist ab 2025 zu beachten?

Die Neuregelung (§ 14 Abs. 1 Satz 2 ff. UStG n. F.) unterscheidet ab 1.1.2025 zwischen elektronischen Rechnungen als E-Rechnungen und sonstigen Rechnungen.

Eine E-Rechnung (§ 14 Abs. 1 Satz 3 UStG n. F.) ist danach eine Rechnung, die in einem strukturierten elektronischen Format ausgestellt, übermittelt und empfangen wird und eine elektronische Verarbeitung ermöglicht. Das strukturierte elektronische Format muss der europäischen Norm für die elektronische Rechnungsstellung und der Liste der entsprechenden Syntaxen gem. RL 2014/55/EU entsprechen (und damit der CEN-Norm EN 16931). Das heißt, das u.a. Rechnungen auf Papier, per Telefax, als PDF-Anhang und als JPEG-Datei keine elektronischen Rechnungen gemäß Neuregelung sind.

Das strukturierte elektronische Format der elektronischen Rechnung kann zwischen Rechnungsaussteller und Rechnungsempfänger abweichend vereinbart werden. Aus der elektronischen Rechnung im vereinbarten Format müssen sich dann allerdings die nach dem UStG erforderlichen Angaben richtig und vollständig in ein Format extrahieren lassen, das der o.g. europäischen Norm entspricht oder mit dieser interoperabel ist (§ 14 Abs. 1 Satz 6 Nr. 2 UStG n. F.). Ist dies gegeben, sind z. B. auch über EDI-Verfahren ausgestellte Rechnungen, deren Formate nicht der CEN-Norm EN 16931 entsprechen, weiterhin zulässig. Wichtig ist, dass die gewählte Formulierung technologieoffen ist und gilt damit auch für weitere – ggf. neue – elektronische Rechnungsformate.

Erfüllt werden die Formatanforderungen z.B. von der XRechnung, die u. a. im öffentlichen Auftragswesen bereits zum Einsatz kommt, oder dem hybriden ZUGFeRD-Format (Kombination aus PDF-Dokument und XML-Datei). Dies hat das BMF in seinem Schreiben vom 2.10.2023 und in dem Einführungsschreiben vom 15.10.2024 ausdrücklich bestätigt (für ZUGFeRD erst ab Version 2.0.1, ausgenommen die Profile MINIMUM und BASIC-WL). Auch andere Rechnungsformate, die nicht explizit in dem Schreiben genannt wurden, können jedoch grundsätzlich die Anforderungen erfüllen. Dies gilt auch für europäische Rechnungsformate wie „Factur-X” (Frankreich; entspricht dem deutschen ZUGFeRD-Format) oder PeppoI-BIS Billing.

Die Entscheidung, welches zulässige Format zur Anwendung kommt, obliegt den Vertragsparteien. Insbesondere bei langfristigen Geschäftsbeziehungen empfiehlt es sich daher, dies frühzeitig zu klären.

Hinweis: Bei hybriden Rechnungsformaten soll künftig der strukturierte Teil der führende sein (entgegen Abschn. 14.4 Abs. 3 Satz 4 UStAE in der aktuellen Fassung). Weicht der (menschenlesbare z.B. PDF-Dokument) Datenteil hinsichtlich der Rechnungsangaben vom (maschinenlesbaren z.B. XML-Datei) strukturierten Teil ab, kann dies zu einer § 14c-Problematik führen. Technisch begründete geringfügige Abweichungen, konkretisierende oder ergänzende Informationen z. B. aus Gründen der Darstellung verkürzte Leistungsbeschreibung oder Rundungsdifferenzen sind allerdings unschädlich, sofern der Charakter als inhaltlich identisches Mehrstück erhalten bleibt (vgl. BMF-Schreiben v. 15.10.2024, Tz. 32).

Unter den Begriff der sonstigen Rechnung fallen Papierrechnungen, aber auch Rechnungen, die in einem anderen elektronischen Format übermittelt werden.

Wichtig: Eine per E-Mail versandte PDF-Rechnung gilt demnach ab 2025 nicht mehr als elektronische Rechnung!

Die neuen Definitionen gelten bereits ab dem 1.1.2025, auch wenn die Verpflichtung zur elektronischen Rechnungsausstellung aufgrund der Übergangsregelungen de facto erst später greift.

Verpflichtung zur elektronischen Rechnungsausstellung

Unternehmer sind grundsätzlich berechtigt, eine Rechnung auszustellen, wenn sie eine Lieferung oder sonstige Leistung ausführen. Erbringen sie diese Leistung an einen anderen Unternehmer, sind sie sogar zur Rechnungstellung verpflichtet, wenn der Umsatz nicht nach § 4 Nr. 8 – 29 UStG steuerbefreit ist. Für die Rechnungstellung haben Unternehmer 6 Monate (ab Ausführung der Leistung) Zeit. An diesen grundsätzlichen Regelungen ändert sich im Rahmen des Wachstumschancengesetzes nichts, auch wenn der Gesetzestext angepasst wird. Neu ist dagegen die Verpflichtung zur elektronischen Rechnungstellung (§ 14 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 UStG n. F.).

Wer ist betroffen?

Die Verpflichtung, eine elektronische Rechnung im o.g. Sinne auszustellen, betrifft nur Leistungen zwischen Unternehmern (B2B). Zudem müssen leistender Unternehmer und Leistungsempfänger im Inland (bzw. Gebiete nach § 1 Abs. 3 UStG) ansässig sein.

Der Unternehmer ist zur Ausstellung einer Rechnung verpflichtet, wenn der Umsatz steuerbar und nicht nach § 4 Nummer 8 bis 29 UStG steuerfrei ist. Hierbei sind insbesondere die Vermietungsumsätze in der Wohnungswirtschaft nicht betroffen, sofern nicht auf Basis der Option (§ 9 UStG) steuerpflichtig vermietet wird.

Das Wachstumschancengesetz und das Einführungsschreiben berücksichtigen mit dem Begriff Unternehmer auch den Kleinunternehmer i. S. d. § 19 UStG. Diese Behandlung wurde inzwischen durch das Jahressteuergesetz 2024 (= verabschiedete Fassung vom Bundestag vom 18. Oktober 2024; Zustimmung des Bundesrates steht noch aus) berichtigt. Danach sind Kleinunternehmer nicht verpflichtet eine elektronische Rechnung auszustellen (E-§ 34 a Umsatzsteuer-DV). Allerdings bleibt die Verpflichtung zum elektronischen Empfang von E-Rechnungen für Kleinunternehmer bestehen.

Der rechnungsausstellende Unternehmer darf sich auf die Angabe des Leistungsempfängers verlassen, ob dieser ein inländischer Unternehmer ist, es sei denn, ihm liegen gegenteilige Informationen vor. Die Verwendung der USt-IdNr. (oder der W-ldNr.) kann ein Indiz dafür sein, dass der Empfänger als Unternehmer handelt (vgl. BMF-Schreiben v. 15.10.2024, Tz. 15).

In seinem Einführungsschreiben (Tz. 17) stellt das BMF außerdem klar, dass die Regelungen zur verpflichtenden Verwendung von E-Rechnungen auch für folgende Sachverhalte gelten:

Rechnungsausstellung in Form einer Gutschrift (§ 14 Abs. 2 Satz 5 UStG) sowie für Rechnungen

  • über Umsätze, für die der Leistungsempfänger die Steuer schuldet (Reverse-Charge-Verfahren, § 13b UStG), wenn sowohl Leistender als auch Leistungsempfänger im Inland ansässig sind,
  • die von Kleinunternehmern (§ 19 UStG) ausgestellt werden (Wichtig: im Rahmen der verabschiedeten Fassung des Jahressteuergesetz 2024 vom Bundestag wieder herausgenommen),
  • über Umsätze, die der Durchschnittssatzbesteuerung für land- und forstwirtschaftliche Betriebe unterliegen (§ 24 UStG),
  • über Reiseleistungen (§ 25 UStG) und
  • über Umsätze, für welche die Differenzbesteuerung (§ 25 a UStG) angewendet wird.

Die Verpflichtung gilt also auch, wenn der Rechnungsempfänger Kleinunternehmer bzw. Land- und Forstwirt ist oder ausschließlich steuerfreie Umsätze (z. B. Vermieter einer Wohnung) ausführt. Sie gilt darüber hinaus auch, wenn nur Teile der abgerechneten Leistungen der E-Rechnungspflicht unterliegen.

Wichtig: Von der Verpflichtung, elektronische Rechnungen auszustellen, wären nach derzeitigem Stand künftig auch Wohnungsunternehmen betroffen, die mittels Option (§ 9 UStG) steuerpflichtig an andere Unternehmer vermieten.

Für die Finanzverwaltung reicht es bei Dauerschuldverhältnissen (z. B. Mietverhältnis) aus, wenn für den ersten Teilleistungszeitraum eine E-Rechnung ausgestellt wird und der entsprechende Vertrag als Anhang beigefügt wird oder sich aus dem sonstigen Inhalt klar ergibt, dass es sich um eine Dauerrechnung handelt (vgl. BMF-Schreiben v. 15.10.2024, Tz. 45).

Wichtig: Für vor dem 1.1.2027 als sonstige Rechnung erteilte Dauerrechnungen muss nicht zusätzlich eine E-Rechnung ausgestellt werden, solange sich die Rechnungsangaben nicht ändern (Tz. 46).

Ab wann gilt die Verpflichtung zur Ausstellung einer E-Rechnung?

Die grundsätzliche Verpflichtung zur elektronischen Rechnungstellung gilt ab 1.1.2025. Angesichts des zu erwartenden hohen Umsetzungsaufwandes für die Unternehmen hat der Gesetzgeber jedoch Übergangsregelungen (§ 27 Abs. 38 UStG n. F. (gem. Vermittlungsergebnis v. 21.2.2024, zuvor Abs. 39) für die Jahre 2025 bis 2027 vorgesehen. Diese sind in der vom Bundestag verabschiedeten Gesetzesfassung nochmals etwas großzügiger als im Regierungsentwurf:

bis 31.12.2026
Bis Ende 2026 ausgeführte Umsätze dürfen weiterhin mit Papierrechnungen oder nicht strukturiert elektronischen Rechnungen abgerechnet werden. Wichtig: Für nicht strukturierte Rechnungen ist die Zustimmung des Rechnungsempfängers weiterhin erforderlich.

bis 31.12.2027
Bis Ende 2027 ausgeführte Umsätze dürfen weiterhin mit Papierrechnungen oder nicht strukturierten elektronischen Rechnungen abgerechnet werden, vorausgesetzt: der Gesamtumsatz gem. § 19 Abs. 3 UStG des Unternehmens hat im vorangegangenen Kalenderjahr die Grenze von 800.000 Euro nicht überschritten. In Fällen der umsatzsteuerrechtlichen Organschaft ist auf den Umsatz des gesamten Organkreises abzustellen.

Wichtig: Für nicht strukturierte Rechnungen ist die Zustimmung des Rechnungsempfängers weiterhin erforderlich.

ab 01.01.2028
Ab 2028 sind Rechnungen, die unter die E-Rechnungspflicht fallen, ausschließlich elektronisch auszustellen und zu übermitteln.

Beispiele:

Ein Wohnungsunternehmen erhält im Februar 2025 eine E-Rechnung vom Telekommunikationsdienstleister über das vom Wohnungsunternehmen hierfür gesondert eingerichtete E-Mail-Postfach, da der Rechnungsaussteller die gesetzliche Verpflichtung bereits umsetzt.

Hinweis: Der Rechnungsempfänger hat kein Anrecht auf Ausstellung einer sonstigen Rechnung durch den Rechnungsaussteller, auch wenn er die Annahme einer E-Rechnung verweigert bzw. technisch hierzu nicht in der Lage ist.

Anders als bisher ist die elektronische Rechnungstellung auch nicht an eine Zustimmung des Rechnungsempfängers geknüpft; diese ist nur noch für elektronische Rechnungen erforderlich, die nicht den neuen Vorgaben entsprechen bzw. in den Fällen, in denen keine E-Rechnungspflicht besteht (z. B. bei bestimmten steuerfreien Umsätzen oder Kleinbetragsrechnungen).

Hinweis: Bei Rechnungen an Endverbraucher (B2C) bleibt deren Zustimmung Voraussetzung für die elektronische Rechnungstellung.

Wichtig: Unternehmer, die selbst nur steuerfreie Leistungen erbringen, z.B. Wohnungsvermietung, müssen künftig in der Lage sein, elektronische Rechnungen im strukturierten Format empfangen und archivieren zu können. Dasselbe dürfte auch für Betreiber von PV-Anlagen gelten, unabhängig davon, ob sie die Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG) in Anspruch nehmen oder nicht.

Wie sind die elektronischen Rechnungen zu empfangen?

Die neue gesetzliche Regelung enthält keine Vorgaben zum Übermittlungsweg von elektronischen Rechnungen. Für den Empfang einer elektronischen Rechnung reicht daher auch ein E-Mail-Postfach aus (vgl. BMF-Schreiben v. 15.10.2024, Tz. 40). Dabei muss es sich nicht zwingend um ein gesondertes E-MaiI-Postfach allein für den Empfang von E-Rechnungen handeln, was sich aber dennoch anbietet.

Neben dem Versand per E-Mail kommen auch die Bereitstellung der Daten mittels elektronischer Schnittstelle, der gemeinsame Zugriff auf einen zentralen Speicherort oder die Möglichkeit des Downloads über ein Internetportal in Betracht (vgl. BMF-Schreiben v. 15.10.2024, Tz. 36).

Im Entwurfsschreiben v. 13.6.2024 war noch zu lesen, dass die Übergabe von XML-Dateien auf einem externen Speichermedium (z. B. USB-Stick) nicht die Voraussetzungen der Übermittlung in elektronischer Form erfüllt. Diese Aussage findet sich im finalen Schreiben v. 15.10.2024 nicht mehr, was jedoch nicht bedeuten muss, dass diese Vorgehensweise von der Finanzverwaltung ohne weiteres akzeptiert wird, zumal sie nicht explizit genannt wird.

Das BMF kündigt in seinem Einführungsschreiben (Tz. 41) bereits an, dass die technisch möglichen und rechtlich zulässigen Übertragungswege für den Austausch von Rechnungsdaten sich zukünftig ändern werden, wenn das geplante gesetzliche Meldesystem eingeführt wird. Dabei werden E-Rechnungsplattformen eine entscheidende Rolle spielen.

Gutschriften weiterhin möglich

Eine Abrechnung per Gutschrift (= Rechnungstellung durch den Leistungsempfänger) wird weiterhin zulässig sein, sofern dies (wie bisher) vorher vereinbart wurde. Auch eine Rechnungstellung durch Dritte im Namen und für Rechnung des Unternehmers ist weiterhin möglich.

Ausnahmen von der Verpflichtung

Nicht in jedem Fall ist eine E-Rechnung im o.g. Sinne verpflichtend. So können z. B. Kleinbetragsrechnungen (§ 33 UStDV) weiterhin als “sonstige Rechnungen” im o.g. Sinne übermittelt werden, also z.B. in Papierform. Gleiches gilt für Fahrausweise (§ 34 UStDV). Beide können aber auch als E-Rechnung ausgestellt und übermittelt werden, wenn der Empfänger zustimmt (formlos, ggf. auch konkludent).

Beispiel:

Eine Bäckerei beliefert regelmäßig ein Wohnungsunternehmen mit Backwaren innerhalb der Kleinbetragsgrenze. Eine Papierrechnung ist weiterhin möglich.

Wichtig: Bei Kleinbetragsrechnungen ist der Gesamtbetrag der Rechnung für die Vereinfachung maßgeblich, auch wenn nicht für alle mit der Rechnung abgerechneten Leistungen eine E-RechnungspfIicht besteht (und ggf. der Anteil der E-RechnungspfIichtigen Leistungen unter 250 EUR liegt). Übersteigt der Gesamtbetrag 250 EUR, braucht es also eine E-Rechnung (vgl. BMF-Schreiben v. 15.10.2024, Tz. 23).

Rechnungsberichtigung

Eine ausgestellte E-Rechnung kann vom Rechnungsaussteller berichtigt werden. Da für die Berichtigung die gleichen Anforderungen wie in § 14 UStG gelten, muss die Berichtigung einer E-Rechnung ebenfalls in der für diese vorgeschriebenen Form (unter Verwendung des entsprechenden Rechnungstyps) erfolgen. Es reicht nicht aus, wenn die fehlenden oder unzutreffenden Angaben in einer anderen Form übermittelt werden (vgl. BMF-Schreiben v. 15.10.2024, Tz. 49.). Hinsichtlich der Rückwirkung einer wirksamen Berichtigung verweist die Finanzverwaltung auf das BMF-Schreiben v. 18.9.2020, BStBI 2020 I S. 976.

Wichtig: Bei Rechnungsberichtigungen für Umsätze, die vor dem 1.1.2025 ausgeführt worden sind, muss keine E-Rechnung verwendet werden. Auch Rechnungen, für die die Übergangsregelungen (§ 27 Abs. 38 Satz 1 Nr. 1 – 3 UStG) in Anspruch genommen werden können, müssen nicht durch eine E-Rechnung berichtigt werden (Tz. 50).

Bei einer Änderung der Bemessungsgrundlage (§ 17 UStG) ist auch bei einer E-Rechnung keine Berichtigung des Steuerbetrags in der ursprünglichen Rechnung notwendig (Tz. 51). Dies betrifft z. B. nachträglich abgerechnete Rabatt- oder Bonusvereinbarungen auf Grundlage der Jahresabnahmemengen. In derartigen Fällen ist in der Rechnung nur darauf hinzuweisen, dass eine im Voraus vereinbarte Minderung des Entgelts besteht. Hierfür ist ein eindeutiger Verweis auf den Vertrag ausreichend.

Bei einer Belegaustauschpflicht i. R. v. § 17 Abs. 4 UStG (gemeinsame Änderung der Entgelte für unterschiedlich besteuerte Leistungen) kann der Beleg als umsatzsteuerliche Rechnung (und damit ggf. als E-Rechnung) ausgestellt werden, muss es aber nicht.

Vorsteuerabzug

Die Finanzverwaltung äußert sich in ihrem Einführungsschreiben v. 15.10.2024 auch zum Vorsteuerabzug (Tz. 55 – 59): In Fällen, wo eine E-Rechnung verpflichtend ist, erfüllt auch nur diese die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Rechnung. Eine sonstige Rechnung (z. B. durch Kassensystem erzeugte Rechnung) berechtigt danach dem Grunde nach nicht zum Vorsteuerabzug. Sie kann aber durch eine E-Rechnung berichtigt werden, die auf die ursprüngliche Rechnung spezifisch und eindeutig Bezug nimmt, und dadurch zum Ausdruck bringt, dass es sich um eine berichtigte Rechnung handelt. Auch hier ist eine Rückwirkung auf den Zeitpunkt der Ausstellung der sonstigen Rechnung möglich.

Beispiel:

Ein Wohnungsunternehmen erwirbt im Baustoffeinzelhandel diverse Materialien für die Instandhaltung von Wohnungen im Betrag von über 250 EUR. Das Wohnungsunternehmen benötigt eine E-Rechnung zum Vorsteuerabzug.

Auch ohne Rechnungsberichtigung ist nicht alles verloren: Die Finanzverwaltung will einen Vorsteuerabzug zulassen, sofern sie über alle Angaben verfügt, um die materiellen Voraussetzungen zu prüfen. Die Angaben aus einer sonstigen Rechnung sind hier als mögliche objektive Nachweise zu berücksichtigen.

Hinweis: Da für diese Prüfung ein strenger Maßstab gelten soll, empfiehlt sich dies nur als Notlösung.

Erleichterungen sieht die Finanzverwaltung im Zeitraum der Übergangsregelungen (1.1.2025 – 31.12.2027) vor. So soll der Vorsteuerabzug nicht allein deswegen versagt werden, weil die Rechnung im falschen Format ausgestellt wurde. Voraussetzung: Der Rechnungsempfänger konnte davon ausgehen, dass der Rechnungsaussteller die Übergangsregelungen (§ 27 Abs. 38 UStG) in Anspruch nehmen konnte. Hierfür müssen keine über die kaufmännischen Sorgfaltspflichten hinausgehenden Nachforschungen betrieben werden. Jedoch sind bekannte Fakten (z. B. der Vorjahresumsatz mit dem Rechnungssteller, dessen Größe oder Kenntnisse aufgrund verbundener Unternehmensstrukturen) zu berücksichtigen.

Aufbewahrung

Die Ausführungen des BMF zur Aufbewahrung von E-Rechnungen fallen im Einführungsschreiben v. 15.10.2024 recht knapp aus (Tz. 60, 61): Der strukturierte Teil einer E-Rechnung muss danach in seiner ursprünglichen Form und unveränderbar aufbewahrt werden. Das Gleiche gilt für Aufzeichnungen, die für die Besteuerung von Bedeutung sind (z. B. Buchungsvermerke) und in einem zusätzlichen übersandten Dokument (z. B. Bildteil einer hybriden Rechnung) enthalten sind. Entscheidend ist, dass die Finanzverwaltung die aufbewahrten E-Rechnungen (bzw. den strukturierten Teil) maschinell auswerten können muss.

Im Übrigen wird auf das BMF-Schreiben v. 28.11.2019, BStBI 2019 I S. 1269, Rz 130 ff. verwiesen.

Handlungsempfehlung und Ausblick

An der elektronischen Rechnung und der Digitalisierung führt kein Weg mehr vorbei, zumal die Effizienzvorteile der automatischen Verarbeitung strukturierter Rechnungsdaten auf der Hand liegen. Im öffentlichen Auftragswesen sind elektronische Rechnungen in diesem Sinne bereits verpflichtend und auch im privaten Sektor erwarten immer mehr Unternehmen von ihren Geschäftspartnern, dass diese in der Lage sind, elektronische Rechnungen zu empfangen und zu versenden. Da Zeit- und Ressourcenaufwand für die Umstellung je nach Unternehmensgröße und Systemlandschaft erheblich sein können, empfiehlt es sich, entsprechende Projektstrukturen zeitnah zu implementieren, sofern das noch nicht geschehen ist. Für betroffene Wohnungsunternehmen der Übergangsregelung (Stichwort: Umsatzgrenze) könnte theoretisch die Verpflichtung zur Rechnungsausstellung bis Ende des Jahres 2027 verzögert werden, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind. Allerdings verbleibt unabhängig davon, die Verpflichtung zum Empfang von elektronischen Rechnungen.

Text: vnw

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