Kategorie: Mietrecht & weitere Rechtsgebiete

Nach dem am 02.07.2023 in Kraft getretenen Hinweisgeberschutzgesetz (HinschG), welches privatwirtschaftliche (jedoch nicht kommunale) Beschäftigungsgeber mit mindestens 50 Beschäftigten verpflichtet, interne Meldestellen einzurichten, ist nun auch der bayerische Landesgesetzgeber tätig geworden. Die Richtlinie der EU vom 23.10.2019 (Hinweisgeberrichtlinie) enthielt seit diesem Zeitpunkt an bereits die unmittelbare Verpflichtung auch für Kommunen und kommunale Unternehmen, unabhängig von der Größe, zur Einrichtung einer internen Meldestelle. Art. 8 der Richtlinie sah jedoch vor, dass die Mitgliedstaaten kommunale Unternehmen mit weniger als 50 Arbeitnehmern von der Verpflichtung ausnehmen können. Wir haben berichtet.

Der bayerische Landtag hat sich nun mit der Umsetzung der EU-Richtlinie in bayerisches Landesrecht befasst und am 19.07.2023 beschlossen, die Einrichtung interner Meldestellen durch einen neuen Art. 56 ABS. 4 BayGO bzw. Art. 97, sowie einen neuen Art. 85 LKrO und Art. 81 BezO zu regeln. Danach gilt für die bayerischen Gemeinden und kommunale Unternehmen, Unternehmen der Landkreise und Bezirke Folgendes:

Unternehmen, die mehrheitlich in gemeindlicher Trägerschaft sind, sind von der Verpflichtung zur Einrichtung interner Meldestellen befreit, wenn sie regelmäßig weniger als 50 Beschäftigte haben. Für kommunale Unternehmen mit mindestens 50 Beschäftigten besteht hingegen eine Verpflichtung zur Einrichtung und zum Betrieb einer internen Meldestelle. Der zu erwartende Verpflichtungs-Gleichlauf mit dem HinSchG wurde insoweit bestätigt. Die o.g. Neuregelungen verweisen entsprechend weitläufig auf die Regelungen des HinSchG. Demnach sind jetzt alle Beschäftigungsgeber mit mindestens 50 Beschäftigten – unabhängig von der Rechtsform (ob eingetragene Genossenschaft, GmbH, KG etc.) und unabhängig davon, ob es kommunale oder kirchliche Unternehmen sind – einheitlich verpflichtet.

Alle kommunalen Unternehmen mit mehr als 50 Beschäftigten sollen die aktuell erfolgte gesetzliche Verpflichtung zur Einrichtung einer internen Meldestelle zeitnah umsetzten, da ab 1. Dezember 2023 ein Verstoß bußgeldbewehrt ist (vgl. § 40 Abs. 2 Nr. 2, § 42 Abs. 2 HinSchG).

Das Gesetz sieht zwei Möglichkeiten vor, wie eine interne Meldestelle eingerichtet werden kann. Welche Art der Meldestelle geeignet ist, ist je nach Art und Ausrichtung des Unternehmens oder der Organisation individuell zu entscheiden. In jedem Fall benötigt die betreffende Person hinreichende Kompetenzen, um die notwendige rechtliche Bewertung der Meldungen vornehmen zu können.
• Organisationsinterne Meldestellen: in diesem Fall ist innerhalb des Unternehmens oder der Organisation eine Stelle zu benennen oder
• ausgelagerte Meldestellen: Die Einrichtung einer für alle Mitarbeiter zugänglichen organisationsinternen Meldestelle ist sowohl kosten- als auch zeit-intensiv und bindet wichtige personelle Kapazitäten. Eine sachgerechte Option kann daher die Auslagerung der Meldestelle sein. Zudem ist bei einer ausgelagerten Meldestelle eine unabhängige Aufgabenwahrnehmung ohne Vorliegen von Interessenkonflikten sichergestellt.

Den kommunalen Unternehmen wird wie den privatwirtschaftlichen viel Gestaltungsspielraum bei der Entscheidungsfindung gelassen. Die Unternehmen können die Unterhaltung der Meldestelle auf interne, staatliche und behördliche Meldestellen übertragen. Wie bereits angeboten, kann auch der VdW Bayern die Mitgliedsunternehmen unterstützen und die Funktion einer neutralen, zur Vertraulichkeit verpflichteten rechts- und branchenkompetenten ausgelagerten Meldestelle übernehmen. Kommen Sie gerne auf uns zu.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte in einer kürzlich veröffentlichten Entscheidung nochmals die Grundsätze für ein Betretungsrecht des Vermieters zur vermieteten Wohnung klargestellt. Im entschiedenen Fall forderte der Vermieter den Mieter auf, ihm Zutritt zu gewähren, da er die Absicht hege, die Wohnung zu verkaufen. Im Formularmietvertrag war eine entsprechende Vereinbarung niedergelegt. Hiernach solle dem Vermieter ein Zutrittsrecht „aus besonderem Anlass“ zustehen. Als beispielhafte Fallgruppe war ausdrücklich die Absicht des Vermieters zum Verkauf oder einer Weitervermietung genannt. Das Betretungsrecht war auf die Besichtigung der Mieträume zu verkehrsüblichen Zeiten an Werktagen (der Samstag eingeschlossen) nach vorheriger rechtzeitiger Ankündigung begrenzt.

Der Mieter weigerte sich, den Zutritt zu gewähren. er machte schwere seelische Beeinträchtigungen geltend, bis hin zur Ankündigung eines möglichen Suizids. Das Amtsgericht gab dem Vermieter Recht. Das Berufungsgericht hob die Entscheidung jedoch auf und versagte dem Vermieter das Betretungsrecht. Die Begründung: die zu erwartenden schweren gesundheitlichen Beeinträchtigungen des Mieters. Hierzu war ein Sachverständigengutachten eingeholt worden, was den gesundheitlichen Zustand des Mieters bestätigte. Auf die Revision des Vermieters hin hob der BGH die Entscheidung der Vorinstanz auf und verwies zur erneuten Verhandlung an das Berufungsgericht zurück. Der BGH monierte, dass sich das Berufungsgericht innerhalb der vom Sachverständigen festgestellten Gesundheitsgefahren für den Mieter nicht mit der Möglichkeit auseinandergesetzt habe, dass der Mieter für die Dauer der Besichtigung die Wohnung verlasse und eine Person seines Vertrauens damit beauftrage, während der Besichtigungen die Obhut über die Wohnung auszuüben.

Im Rahmen seiner Entscheidung hob der BGH nochmals deutlich hervor, was schon bislang als grundsätzliche Voraussetzung für das Betretungsrecht eines Vermieters angenommen worden ist. Der Vermieter benötigt einen Grund für die Begehung der Wohnung. Ein allgemeines Zutrittsrecht, etwa um „nach dem rechten“ zu schauen, genügt nicht. Die Umstände der Begehung müssen nach zeitlicher Lage und den weiteren Umständen der konkreten Situation (z.B. schwere Erkrankung des Mieters) zumutbar sein. Der BGH hob ebenfalls nochmals den besonderen Schutz und die Bedeutung einer Wohnung für den Mieter hervor. Hierbei bezog sich der BGH auf Art.13 GG und die hierzu ergangenen Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 1993 (BVerfGE 89, 1, 23). Das Grundgesetz gewährleiste das Recht des Mieters, in diesen Räumen „in Ruhe gelassen“ zu werden. Dennoch könne sich aus dem Eigentumsrecht ergeben, dass auch beim Vermieter ein berechtigtes Interesse vorliegt. Beide Positionen müssen schonend ausgeglichen werden. Die geschilderten Grundsätze ergeben sich nach Ansicht des BGH schon aus der gesetzlichen Nebenpflicht aus dem Mietvertrag. Sie können in diesem Rahmen aber auch noch zusätzlich im Formularmietvertrag niedergelegt werden.

Mit Urteil vom 18. Juli 2023 (Az. BVerwG 4 CN 3.22) hat das Bundesverwaltungsgericht entschieden, dass Freiflächen außerhalb des Siedlungsbereichs einer Gemeinde nicht im beschleunigten Verfahren nach § 13b Satz 1 BauGB ohne Umweltprüfung überplant werden dürfen. § 13b Satz 1 BauGB (Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren) verstoße – so das Gericht weiter – gegen EU-Recht. Demnach dürften entsprechende Bebauungspläne unwirksam sein.

Zur Begründung führt das Gericht aus, dass Art. 3 Abs. 1 i. V. m. Abs. 5 der SUP-RL (Richtlinie über strategische Umweltprüfung) eine Umweltprüfung für alle Pläne nach den Absätzen 2 bis 4 verlange, die voraussichtlich erhebliche Umweltauswirkungen haben. Ob dies der Fall ist, bestimmen die Mitgliedstaaten entweder durch Einzelfallprüfung, Artfestlegung oder eine Kombination dieser Ansätze (Art. 3 Abs. 5 SUP-RL).

Der nationale Gesetzgeber hat sich in § 13b BauGB für eine Artfestlegung entschieden, nämlich Bebauungspläne mit einer Grundfläche von weniger als 10.000 m², durch die die Zulässigkeit von Wohnnutzungen auf Flächen begründet wird, die sich an im Zusammenhang bebaute Ortsteile anschließen. Diese Artfestlegung muss nach der Rechtsprechung des zur Auslegung des Unionsrechts berufenen Europäischen Gerichtshofs gewährleisten, dass erhebliche Umweltauswirkungen in jedem Fall von vornherein ausgeschlossen sind. Der Gesetzgeber darf sich folglich nicht mit einer typisierenden Betrachtungsweise oder Pauschalierung begnügen.

Diesem eindeutigen und strengen Maßstab werde § 13b Satz 1 BauGB nicht gerecht. Die Tatbestandsvoraussetzungen des § 13b Satz 1 BauGB (Flächenbegrenzung, Beschränkung auf Wohnnutzung sowie Anschluss an einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil) seien nicht geeignet, erhebliche Umwelteinwirkungen in jedem Fall von vornherein auszuschließen. Das gelte schon wegen der ganz unterschiedlichen bisherigen Nutzung der potenziell betroffenen Flächen und der Bandbreite ihrer ökologischen Wertigkeit.

§ 13b BauGB dürfe daher wegen des Vorrangs des Unionsrechts nicht angewendet werden. Es hätte somit nach den Vorschriften für das Regelverfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplans eine Umweltprüfung durchgeführt werden müssen sowie die Erstellung eines Umweltberichts und der Beifügung der Begründung des Bebauungsplans.

Den weitergehenden Sachverhalt entnehmen Sie bitte der beigefügten Pressemitteilung.

Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft
Die Entscheidungsgründe liegen noch nicht vor. § 13b BauGB ist durch das am 23. Juni 2021 in Kraft getretene Baulandmobilisierungsgesetz in Kraft getreten. Die Norm verlangt die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens bis zum 31. Dezember 2022 und verlangt einen Satzungsbeschluss nach Einleitung des Bebauungsplanverfahrens bis zum 31. Dezember 2024. Nach erster Einschätzung sollten aktuell aufgestellte Bebauungspläne nicht mehr auf §13b BauGB gestützt werden. Für abgeschlossene Verfahren gilt, dass entsprechende Fehler binnen eines Jahres geltend gemacht werden müssen, andernfalls dürften sie Bestand haben.

Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe hat über die Frage entschieden, ob und wann der Anspruch auf Auskunft für Mieter in Bezug auf die Zusammensetzung ihrer Miete nach den
Regelungen über die Mietpreisbremse verjähren kann.

In dem nunmehr entschiedenen Sachverhalt ging es um vier Mieter, die in Berlin in Gebieten wohnten oder noch wohnen, in denen die sog. Mietpreisbremse gilt. Die Mieter verlangten gemäß § 556g Abs. 3 BGB die Erteilung von Auskunft über verschiedene für die Berechnung der zulässigen Miethöhe nach den Vorschriften über die Mietpreisbremse maßgeblichen Umstände, gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB die Rückzahlung ihrer Ansicht nach überzahlter Miete und als Schadensersatz die Zahlung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten. § 556g Abs. 3 BGB sieht vor, dass der Vermieter auf Verlangen des Mieters verpflichtet ist, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften der sog. Mietpreisbremse maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann.

Der BGH hat nun entschieden, dass der Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB selbständig und unabhängig von dem Anspruch des Mieters auf Rückzahlung überzahlter Miete gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB) verjährt. Die Verjährungsfrist beginnt dabei nicht – wie die Vorinstanz angenommen hat – mit der Entstehung des Auskunftsanspruchs im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, sondern erst mit dem Auskunftsverlangen des Mieters. Der Gesetzgeber habe diesen Anspruch als sog. verhaltenen Anspruch ausgestaltet, bei dem der Gläubiger (hier der Mieter) die Leistung jederzeit verlangen kann, der Schuldner (hier der Vermieter) die Leistung jedoch nicht von sich aus erbringen muss. Für diese Einordnung sprechen der Wortlaut der gesetzlichen Regelung (“auf Verlangen des Mieters”) sowie der Sinn und Zweck des Auskunftsanspruchs, welcher darin bestehe, ein durch die strukturelle Unterlegenheit auf angespannten Wohnungsmärkten bedingtes Informationsdefizit des Mieters auszugleichen, und schließlich die für verhaltene Ansprüche charakteristische und bei einer Abwägung der beiderseitigen Interessen von Vermieter und Mieter als unbillig empfundene Gefahr einer Anspruchsverjährung infolge des zeitlichen Auseinanderfallens von Entstehung und Geltendmachung des Anspruchs. BGH, Urteile vom 12. Juli 2023 – VIII ZR 375/21, VIII ZR 8/22, VIII ZR 60/22 und VIII ZR 125/22 (die Pressemitteilung des BGH ist als Anlage beigefügt).

Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft

Durch das Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18. Dezember 2018 wurden die Regelungen über das Auskunftsrecht noch einmal wesentlich nachgeschärft. Gemäß § 556g Abs. 1a BGB kann sich der Vermieter auf Ausnahmetatbestände zur Mietpreisbremse nicht berufen, wenn er entsprechende Informationen über die Vormiete, Modernisierungsmaßnahmen oder erstmalige Nutzung und Vermietung nicht abgegeben hat. Hat er diese abgegeben, kann der Mieter weitere Informationen verlangen. Dieses Verlangen ist nach der Entscheidung des BGH aber jederzeit möglich. Und ab diesem Verlangen greift – so jetzt der BGH – die Verjährungsfrist, bis zu der Klage bei Nichterteilung der weiteren Auskunft erhoben werden muss.

Zwischen der Beklagten und dem Mieter besteht seit dem 1. Mai 2019 ein Mietverhältnis über eine Wohnung, die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung (Berliner Mietpreisbremse) in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Grundsätzlich darf hier die Neumiete nur 10% über der Altmiete liegen – was im konkreten Fall wegen erster Vermietung nach umfangreicher Modernisierung nicht eingehalten wurde. Der Mietvertragsurkunde ist eine Anlage beigefügt, in der die Beklagte erklärt: “Bei dem Abschluss dieses Mietvertrages handelt es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung der Mietsache”.

Mit Schreiben vom 5. Februar 2020 rügte die Klägerin, ein vom Mieter beauftragtes Inkassounternehmen, gegenüber der Beklagten – unter Berufung auf die Beauftragung und Bevollmächtigung durch die Mieter – einen Verstoß gemäß § 556g Abs. 2 BGB gegen die Vorschriften der Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die vermietete Wohnung. Den Verstoß sah die Klägerin in einer unzureichenden Auskunft hinsichtlich der Modernisierung, u.a. dass Einzelheiten über Umfang und Details der Modernisierung in der Erklärung des Vermieters nicht enthalten seien.

Die Klägerin verlangte mit diesem Schreiben unter Fristsetzung Auskunft unter anderem über die Höhe der durch den Vormieter gezahlten Miete, über vorangegangene Mieterhöhungen und über durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen. Ferner begehrte sie die Rückerstattung der künftig über den zulässigen Höchstbetrag hinaus zu viel gezahlten Miete, die Herausgabe der anteiligen Mietkaution sowie die Abgabe einer Erklärung der Beklagten, dass die künftig fällig werdende Miete auf den zulässigen Höchstbetrag herabgesetzt werde.

Der BGH gab dem beklagten Vermieter recht:

Nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4 BGB ist der Vermieter, soweit die Zulässigkeit der Miete auf § 556f Satz 2 BGB (=erste Vermietung nach umfangreiche Modernisierung) beruht, verpflichtet, dem Mieter vor der Abgabe von dessen Vertragserklärung unaufgefordert (in Textform, § 556g Abs. 4 BGB) Auskunft darüber zu erteilen, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt. Die Gesetzesmaterialien zum Mietrechtsanpassungsgesetz sehen ausdrücklich vor, dass der Vermieter nach der Bestimmung des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4 BGB (ebenso wie nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 BGB) nicht gehalten ist, bereits vor Abgabe der Vertragserklärung des Mieters über Umfang und Details der Modernisierung Auskunft zu erteilen, sondern zunächst nur über das “Ob” einer solchen umfassenden Modernisierung. Es obliegt vielmehr anschließend dem Mieter, gegebenenfalls mittels eines Auskunftsverlangens nach § 556g Abs. 3 BGB weitere Einzelheiten und Nachweise zu erfragen, wenn er an der Richtigkeit der Auskunft zweifelt. Vor Abgabe der Vertragserklärung des Mieters ist es daher ausreichend, wenn der Vermieter mitteilt, es handele sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.

Zum 2. Juni 2023 ist – nach langem Hin und Her – das Hinweisgeberschutzgesetz (“Whistleblowing“) in Kraft getreten. Mit dem HinSchG will der deutsche Gesetzgeber die EU-Whistleblower-Richtlinie um-setzen. Das Gesetz soll Hinweisgeber in Unternehmen bei der Meldung von bestimmten Verstößen schützen und die Prozesse rund ums Whistleblowing transparent regulieren. Auf der anderen Seite soll das Gesetz durch die Einrichtung interner Meldesysteme auch Chancen für Unternehmen schaffen. Denn solche Hinweise können als Frühwarnsystem verstanden werden, die es Unternehmen ermöglichen, diese Informationen zu prüfen und darauf zu reagieren, bevor die Öffentlichkeit von den Missständen erfährt.

Zur Umsetzungspflicht:

Die Umsetzungspflicht des Gesetzes richtet sich nach der Beschäftigungszahl.

• von 50 bis 249 Beschäftigten – Pflicht zur Einrichtung einer internen Meldestelle bis 17. Dezember 2023,
• ab 250 Beschäftigte – Pflicht zur Einrichtung einer internen Meldestelle ab Inkrafttreten des Gesetzes.
• Beschäftigungsgeber mit in der Regel weniger als 50 Beschäftigten sollen grds. keine interne Meldestelle betreiben müssen. Deren Beschäftigte können sich an „externe Meldestellen“ (z.B. beim Bundesamt für Justiz) wenden.

Bereits unmittelbar durch die Whistleblower-Richtlinie verpflichtet werden öffentliche Einrichtungen sowie kommunale Unternehmen und Behörden, auch mit weniger als in der Regel 50 Beschäftigten.

Der VdW Bayern geht im Rahmen der Fachveranstaltung Wohwi FachKon am 27.06.2023 auf dieses Thema ein und stellt Ihnen sachgerechte Gestaltungsmöglichkeiten dar.

Zu Ihrer Information erhalten Sie die GdW Stellungnahme zur Verbändebeteiligung zum Entwurf eines Gesetzes zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümer-versammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen, welche an das Bundesministerium der Justiz versandt wurde.

Mit dem Entwurf verfolgt der Gesetzgeber drei unterschiedliche Materien, nämlich die Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, Erleichterungen bei Einsatz von Steckersolaranlagen und eine Erweiterung der Ausnahme zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten. Während der GdW die Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen sowie eine Erweiterung der Ausnahme zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten begrüßt, wird die Erleichterung bei Einsatz von Steckersolaranlagen sowohl im Wohnungseigentumsrecht als auch im bürgerlichen Recht kritisch und ablehnend gesehen. Gerade im Hinblick auf das Vermieter-Mieter-Verhältnis ist die Regelung ausgesprochen streitanfällig und verlagert wichtige Fragen der Umsetzung auf die Vertragsparteien.

Das Bundesministerium der Justiz startet Verbändebeteiligung zum Entwurf eines Gesetzes zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen.

Wesentlicher Inhalt:

• Im WEG wird eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer für virtuelle Wohnungseigentümerversammlungen geschaffen.
• Im Wohnungseigentumsrecht und im Mietrecht wird die Stromerzeugung durch Steckersolargeräte in den Katalog der sogenannten privilegierten Maßnahmen aufgenommen. Wie bereits bei dem im Jahr 2020 eingeführten Anspruch auf Erlaubnis zum Einbau von Ladestationen zur E-Mobilität sollen Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer und Mieterinnen und Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis zur Installation eines Steckersolargerätes haben. Der Anspruch richtet sich allein auf das “Ob” der Maßnahme, nicht aber auf das “Wie”, also der Durchführung der baulichen Veränderung im Einzelnen.
• Die Ausnahmen von der Unübertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten in § 1092 Absatz 3 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs werden für juristische Personen und für rechtsfähige Personengesellschaften um Anlagen zur Erzeugung erneuerbarer Energie erweitert.

Die Ressortabstimmung ist noch nicht erfolgt.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin (Vermieterin). Die Vermieterin verklagte die Mieter auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung, darum geht es vorliegend aber nicht. Mit ihrer Widerklage verlangen die beklagten Mieter Einsicht in die den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2015 bis 2017 zugrundeliegenden Originalbelege da sie von der Klägerin stattdessen Belegkopien übersandt bekamen. Die Widerklage der Mieter hat in erster Instanz Erfolg gehabt. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Die Revision der Beklagten (Mieter) hatte Erfolg:

Eine vom Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BGB vorzunehmende Abrechnung dient dazu, die Betriebskosten des jeweiligen Abrechnungsjahrs zu erfassen, zusammenzustellen und unter Abzug der jeweils geleisteten Voraus-zahlungen auf die einzelnen Mieter zu verteilen. Die Abrechnung muss es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Dementsprechend gehört es zu einer ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters, dass er im Anschluss an die Mitteilung der Abrechnung dem Mieter auf dessen Verlangen gemäß § 259 Abs. 1 Halbs. 2 BGB die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen durch deren Vorlage ermöglicht, soweit dies etwa zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich ist.

Das Einsichtsrecht des Mieters bezieht sich grundsätzlich auf die Originalbelege. Das folgt bereits aus dem Wortlaut des § 259 Abs. 1 Halbs. 2 BGB. Danach hat der Rechenschaftspflichtige die Belege vorzulegen, die ihm selbst erteilt worden sind, also die Originale, während vom Rechenschaftspflichtigen gefertigte Kopien grundsätzlich nicht ausreichend sind. Zwar sind Originalbelege unter Umständen nicht nur solche in Papierform; es kann sich auch um Belege handeln, die dem Vermieter von seinen Dienstleistern ausschließlich in digitaler Form übermittelt worden sind. Vom Vermieter gefertigte Kopien sind jedoch Originalbelegen grundsätzlich nicht gleichzustellen. Dies wird auch anhand der Bestimmung des § 29 Abs. 2 Satz 1 NMV 1970 deutlich, welche – jedenfalls für preisgebundene Wohnraummietverhältnisse – ausdrücklich zwischen den “Berechnungsunterlagen”, in die Einsicht zu gewähren ist, und “Ablichtungen davon” differenziert.

Auch aus dem Normzweck des § 259 Abs. 1 BGB ergibt sich, dass sich die Vorlagepflicht auf die Originalbelege bezieht. Der Mieter soll in den Stand versetzt werden, die Ordnungsgemäßheit der Verwaltung, über die Rechenschaft abzulegen ist, zu überprüfen und – bei Missständen – Ansprüche geltend machen zu können. Zur Überprüfung der Ordnungsgemäßheit der Verwaltung, über die Rechenschaft abzulegen ist, sind in erster Linie Originalunterlagen geeignet.

Der Mieter muss kein besonderes Interesse an der Vorlage von Originalen dartun. Ein solches Erfordernis findet sich weder in § 259 Abs. 1 Halbs. 2 BGB noch in der Rechtsprechung des BGH. Der Mieter muss auch keinen begründeten Verdacht aufzeigen, die Kopien seien manipuliert oder wiesen Unstimmigkeiten auf.

Für den umgekehrten Fall, in dem der Vermieter den Mieter auf Einsicht in die Originalbelege verweisen wollte, der Mieter hingegen die Übersendung von Kopien begehrte, hat der BGH entschieden, der Vermieter habe ein berechtigtes Interesse daran, den Mieter auf die Einsichtnahme in die der Betriebskostenabrechnung zugrundeliegenden Originalbelege zu verweisen, um den durch die Anfertigung von Fotokopien entstehenden zusätzlichen Aufwand zu vermeiden und dem Mieter mögliche Unklarheiten im Gespräch sofort erläutern zu können. Denn hierdurch kann Fehlverständnissen der Abrechnung und zeitlichen Verzögerungen durch ein Verlangen des Mieters nach Übersendung weiterer Kopien von Rechnungsbelegen vorgebeugt werden.

Diese Erwägungen gelten gleichermaßen für den hier vorliegenden Fall, dass der Mieter das Angebot auf Übersendung von Kopien nicht annehmen will, sondern auf die Einsicht in Originalunterlagen besteht. Auch hier gilt, dass dadurch Fehlverständnisse der Abrechnung und zeitliche Verzögerungen infolge eines etwaigen Verlangens nach weiteren Erläuterungen vermieden werden können, was – objektiv betrachtet – auch im Interesse des Vermieters liegt.

Ebenso wie gemäß den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ausnahmsweise ein Anspruch des Mieters auf Überlassung von Fotokopien von Rechnungsbelegen bestehen kann, kommt es nach den Grundsätzen von Treu und Glauben unter Umständen in Betracht kommen, dass sich der regelmäßig auf Einsicht in die Belegoriginale gerichtete Anspruch des Mieters auf die Zurverfügungstellung von Kopien oder Scanprodukten beschränkt. Die Frage, ob ein solcher Fall ausnahmsweise anzunehmen ist, kann nur im Einzelfall entschieden werden. Voraussetzung ist nach dem Rechtsgedanken des § 126b Satz 2 Nr. 2 BGB dabei, dass die vom Vermieter zur Verfügung gestellten Kopien geeignet sind, die dokumentierten Erklärungen unverändert wiederzugeben. Dabei gehen Zweifel an der Authentizität und Unverfälschtheit zu Lasten des Vermieters.

Ein Ausnahmefall, in dem der Vermieter nicht Einsichtnahme in die Originalbelege schuldet, kommt beispielsweise dann in Betracht, wenn der Vermieter seinerseits von seinem Dienstleister entsprechende Belege nur in digitaler Form erhalten hat. Darüber hinaus kann es im Einzelfalls sein, dass es ausnahmsweise dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, dem Mieter Einsicht in vorhandene Originalunterlagen zu gewähren.

Die Kläger und die Beklagten bilden eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) einer Mehrhausanlage. Die Jahresabrechnungen hat die Verwalterin in der Vergangenheit getrennt nach Häuserkomplexen erstellt und von den Wohnungseigentümern der jeweiligen Häuser genehmigen lassen. Auch in der Versammlung vom 4. Dezember 2018, zu der lediglich die Wohnungseigentümer eines Häuserkomplexes geladen waren, hat die (Teil-) Versammlung die Jahresabrechnung für 2017 in dieser Form für ihren Häuserkomplex genehmigt.

Das Amtsgericht stellte die Nichtigkeit dieses Beschlusses mit der Begründung fest, dass es der GdWE – bzw. des zur Versammlung geladenen Teils der Eigentümer – mangels der Bildung von Untergemeinschaften an der Beschlusskompetenz für die separate Abrechnung einzelner Häuserkomplexe fehle. Wegen Herbeiführung dieses nichtigen Beschlusses und weiterer Vorwürfe, auf die wir hier nicht näher eingehen, beantragte ein Eigentümer, die Verwalterin in der Versammlung 2019 mit sofortiger Wirkung abzuberufen und die Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigen Gründen zum 31. Dezember 2019 zu beschließen. Dies lehnte die GdWE ab.

Mehrere Kläger haben mit ihrer Klage den ablehnenden Beschluss angefochten und zudem beantragt, den abgelehnten Beschluss durch eine in das Ermessen des Gerichts zu stellende Entscheidung dahingehend zu ersetzen, dass die Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrags erfolge. Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg hat die Anträge abgewiesen, die Berufung blieb erfolglos. Der BGH hatte über die vom Landgericht Berlin zugelassene Revision zu entscheiden:

Gemäß BGH besteht ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Abberufung des Verwalters nur dann, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht „nicht vertretbar“ erscheint. Verändert hat sich die materielle Rechtslage durch das WEMoG insofern, als der Verwalter seit dem 1. Dezember 2020 jederzeit abberufen werden kann und der mit ihm geschlossene Vertrag dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet; entgegenstehende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung -bzw. im Verwaltervertrag sind mit der Gesetzesänderung unwirksam geworden. Diese jederzeitige Abberufungsmöglichkeit erfordert aber im Innenverhältnis der Eigentümer einen entsprechenden Beschluss.

Ob ein Anspruch eines Eigentümers auf entsprechende Beschlussfassung zur Abberufung des Verwalters gegeben ist, hängt davon ab, ob die Weiterbeschäftigung des Verwalters „nicht vertretbar“ ist. „Nicht vertretbar“ bedeutet allerdings nicht, dass unerfüllbare Anforderungen an den Abberufungsanspruch gestellt werden müssen; es reicht aus, wenn in der Gesamtschau nach billigem Ermessen allein die Abberufung dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entspricht. Ob ein Abberufungsanspruch besteht, hat der Tatrichter auch nach neuem Recht in umfassender Würdigung aller Umstände des Einzelfalles und aller gegen den Verwalter erhobenen Vorwürfe zu prüfen. Mit welchem Gewicht länger zurückliegende Geschehnisse zu berücksichtigen sind, entzieht sich dabei einer allgemeinen Betrachtung, es müsse eine Gesamtschau neuerlicher Vorfälle mit älteren Geschehnissen stattfinden.

Bei seiner Würdigung hat der Richter ferner zu berücksichtigen, dass mit dem Kriterium der „Unvertretbarkeit“ des Fortbestandes der Verwalterbestellung zum einen die Entscheidung der Mehrheit in vertretbarem Rahmen respektiert, andererseits aber auch der Minderheit Schutz geboten wird. Insofern muss bei der Würdigung aller Umstände des Einzelfalles auch jeweils der Minderheitenschutz in Blick genommen werden. Schwerwiegende Verstöße können die Unvertretbarkeit der Abberufung eher nahelegen, bei leichteren Verfehlungen kann möglicherweise eher berücksichtigt werden, in-wieweit in der Zukunft eine Besserung zu erwarten ist.

Soweit ein Verwaltervertrag befristet geschlossen und damit nicht ordentlich kündbar ist, gelten für die außerordentliche Kündigung grundsätzlich die gleichen Maßstäbe wie für den Anspruch auf Abberufung des Verwalters.

Die erforderliche umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalles hatte das Berufungsgericht vorliegend nicht vorgenommen, daher verwies der BGH die Sache zur erneuten Beurteilung zurück.

Zusammenfassung:

Anspruchsgegner für die Abberufung des Verwalters ist nach neuem Verfahrensrecht die GdWE.

Nach WEMoG kann der Verwalter jederzeit abberufen werden; entgegenstehende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung sind unwirksam geworden.

Wird der Verwalter abberufen, endet der mit ihm geschlossene Vertrag spätestens sechs Monate nach der Abberufung; entgegenstehende Vereinbarungen im Verwaltervertrag sind ebenfalls unwirksam geworden. Einer außerordentlichen Kündigung des Verwaltervertrages bedarf es damit nur noch in Ausnahmefällen.

Auch nach dem seit dem 1. Dezember 2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht besteht ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Abberufung des Verwalters nur dann, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint.