Kategorie: Mietrecht & weitere Rechtsgebiete

Aktueller Stand

Am 7. Oktober 2019 wurde die Richtlinie zum Schutz von Personen, die Verstöße gegen das Unionsrecht melden – kurz: Whistleblower-Richtlinie vom Rat der Europäischen Union verabschiedet. Bis zum 17. Dezember 2021 hätte Deutschland diese in nationales Recht umsetzen müssen. In Deutschland wurde allerdings bislang kein entsprechendes Gesetz verabschiedet. Der vom Bundestag am 16.12.2022 beschlossene Gesetzesentwurf fand im Bundesrat in seiner Sitzung vom 10.02.2023 nicht die erforderliche Zustimmung.

Von den Vertretern der Länder wurde u.a. der erweiterte Anwendungsbereich des Gesetzes, der über die Richtlinie hinausgeht und Delikte bis in den Bereich der Ordnungswidrigkeiten erfassen soll, beanstandet. Auch der Mehraufwand für Unternehmen, die über die Vorgaben der Richtlinie hinaus auch zur Einrichtung anonymisierter Meldekanäle verpflichtet werden würden, wurde vom Bundesrat kritisiert.

Die Regierungsfraktionen hatten das Gesetz daraufhin Mitte März in zwei Fassungen – eine zustimmungspflichtig, die andere nicht – aufgeteilt und ins Parlament eingebracht. Nach der Anhörung im Rechtsausschuss mit kritischen Expertenäußerungen zu einer möglichen Verfassungswidrigkeit dieses Vorgehens wurde die für den 30. März. terminierte 2./3. Lesung der beiden Entwürfe im Bundestag kurzfristig wieder abgesetzt.

Überraschend hat das Bundeskabinett in seiner Sitzung kurz vor Ostern daraufhin doch die Anrufung des Vermittlungsausschusses im Gesetzgebungsverfahren zum Hinweisgeberschutzgesetz beschlossen. Bundesregierung und Bundestag haben nun die Möglichkeit, mit den Ländern über einen Kompromiss zu beraten. Bis auf Weiteres bleiben betroffene Beschäftigungsgeber somit bezüglich der konkreten Anforderungen des zukünftigen HinSchG im Ungewissen. Unklar aus jetziger Sicht ist auch, wann das Hinweisgeberschutzgesetz nun konkret verabschiedet wird.

Nachfolgend haben wir für Sie den aktuellen Stand des Gesetzesinhaltes zusammenfassend dargestellt:

Was ist der Anwendungsbereich des HinSchG?

Wie bereits in einem früheren Beitrag thematisiert will der deutsche Gesetzgeber mit dem Hinweisgeberschutzgesetz (HinSchG) die EU-Whistleblower-Richtlinie umsetzen. Das Gesetz soll Hinweisgeber in Unternehmen bei der Meldung von bestimmten Verstößen schützen und die Prozesse rund ums Whistleblowing transparent regulieren.
Ein Hinweisgeber ist nach dem neuen Hinweisgeberschutzgesetz (§ 2 HinSchG) geschützt, wenn er im beruflichen Umfeld auf folgendes hinweist:

• alle Meldungen und Offenlegungen von Verstößen, die strafbewehrt sind;
• Verstöße, die bußgeldbewehrt sind, „soweit die verletzte Vorschrift dem Schutz von Leben, Leib oder Gesundheit oder dem Schutz der Rechte von Beschäftigten oder ihrer Vertretungsorgane dient“.

Im Gegensatz zur EU-Whistleblower-Richtlinie ist nicht nur das Aufdecken von Verstößen gegen das EU-Recht, sondern auch gegen bestimmte Bereiche des deutschen Rechts.

Wer wird durch das Gesetz verpflichtet?

Der bisherige Gesetzesentwurf sieht vor, dass Beschäftigungsgeber mit jeweils in der Regel mindestens 50 Beschäftigten eine Stelle für interne Meldungen einrichten und betreiben müssen, an die sich Beschäftigte wenden können (sog. interne Meldestelle).

Beschäftigungsgeber mit weniger als in der Regel 50 Beschäftigten sollen grds. keine interne Meldestelle betreiben müssen. Deren Beschäftigte können sich als Hinweisgeber an sog. externe Meldestellen wenden, die beispielsweise beim Bundesamt für Justiz und für Kommunalverwaltungen beim jeweiligen Bundesland eingerichtet werden.

Das Gesetz soll durch die Einrichtung interner Meldesysteme (auch für Unternehmen mit weniger als 50 Beschäftigte) zudem Chancen für Unternehmen schaffen. Denn solche Hinweise können als Frühwarnsystem verstanden werden, die es Unternehmen ermöglichen, diese Informationen zu prüfen und darauf zu reagieren, bevor die Öffentlichkeit von den Missständen erfährt.

Die Regelungen sollten – nach Maßgabe des jeweiligen Landesrechts – auch für Gemeinden und Gemeindeverbände sowie die in deren Eigentum oder unter deren Kontrolle stehenden Unternehmen (also auch kommunale Unternehmen) gelten. Die Richtlinie erlaubt diesbezüglich jedoch nationale Erleichterungen. Daher sieht der bisherige Entwurf des HinSchG vor, dass die Pflicht zur Einrichtung interner Meldestellen für Gemeinden und Gemeindeverbände sowie solche Beschäftigungsgeber, die in deren Eigentum oder unter deren Kontrolle stehen, nach Maßgabe des jeweiligen Landesrechts gilt. Ob, und wenn ja, welche Regelungen in den einzelnen Bundesländern hierzu erlassen und welche Auswirkungen diese auf die Pflicht zur Einrichtung interner Meldestellen für die öffentliche Hand haben werden, bleibt abzuwarten.

Bis wann müssen interne Meldestellen nach dem HinSchG eingerichtet sein?

Gemäß derzeitigem Entwurf des HinSchG sollen private Beschäftigungsgeber mit in der Regel 50 bis 249 Beschäftigten ihre internen Meldestellen ab dem 17. Dezember 2023 einrichten müssen. Abweichend hiervon soll die Pflicht, Meldekanäle vorzuhalten, welche die anonyme Kontaktaufnahme und die für die hinweisgebende Person anonyme Kommunikation zwischen Hinweisgeber und Meldestelle ermöglichen, erst ab dem 1. Januar 2025 greifen. Ob diese Anforderung Inhalt des HinSchG wird, ist aber umstritten und bleibt ebenfalls abzuwarten.

Bereits unmittelbar durch die Whistleblower-Richtlinie verpflichtet werden öffentliche Einrichtungen sowie kommunale Unternehmen und Behörden, auch mit weniger als in der Regel 50 Beschäftigten. Diese müssen, solange keine Ausnahmeregelung erfolgt, sogar schon heute interne Meldestellen vorhalten.

Was ist aktuell zu beachten?

Wir informieren Sie weiterhin über aktuelle Vorgänge zum vorgesehenen HinSchG und damit einhergehende Anforderungen. Sprechen Sie uns bei Fragen zu der Thematik gerne an – wir beraten Sie – auch im Zusammenhang mit der Einrichtung einer internen Meldestelle. Einzelne Aufgaben der Meldestelle können von externen Dritten (z.B. Rechtsanwälte als externe Ombudspersonen) und somit VdW und VdW Treuhandstelle wahrgenommen werden.

Bei Fragen wenden Sie sich bitte an
Fr. Dr. Julia Betz, Rechtsanwältin julia.betz@vdwbayern.de; Tel.: 089 290020 422 oder
Fr. Johanna Wendland, Syndikusrechtsanwältin, johanna.wendland@vdwbayern.de; Tel : 089 290020 456

In den Ausgabe 12 und 9/2023 der vdw aktuell hatten wir Sie bereits über Rechtspositionen des Bundesverbands GdW zum hydraulischen Abgleich informiert. Mit dieser Ausgabe gibt es noch eine Information zum Thema Nachwirkung und Sanktionierung.

Keine Nachwirkung der Pflichten

Die EnSimiMaV tritt mit Wirkung zum 01.10.2024 außer Kraft. Wird in diesem engen Zeitfenster etwa eine Durchführungsanordnung der Verwaltung erlassen, wurde diese aber noch nicht vollstreckt, ist eine Vollstreckung nach dem Außerkrafttreten der EnSimiMaV nicht mehr rechtlich zulässig. Eine entsprechende Nachwirkung nach Ablauf der Frist besteht nicht.

Keine Sanktionierung

Ein Verstoß gegen die Verpflichtung einen hydraulischen Abgleich vorzunehmen, dürfte weder öffentlich-rechtlich – da nicht bußgeldbewährt – noch zivilrechtlich sanktioniert sein. Etwas anderes kann allein dann gelten, wenn bewusst und schuldhaft nichts unternommen worden ist. Dann sind ggf. Fälle denkbar, in denen etwa der Mieter auf Schadenersatz klagen könnte. Auch dann dürften für Gebäudeeigentümer aber gute Verteidigungsmöglichkeiten bestehen, weil sich argumentieren lässt, dass die Pflicht zum hydraulischen Abgleich rein öffentlich-rechtlich wirken soll, d. h. keine Rechte für Mieter gegenüber dem Vermieter begründet. Zudem lässt sich gut vertreten, dass der Vermieter im Fall einer Nichtdurchführung des hydraulischen Abgleichs weder die Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB noch die Pflicht zur Mangelfreiheit der Mietsache nach § 536 Abs. 1 S. 1 BGB verletzt (weil ein hydraulischer Abgleich mietvertraglich gerade nicht geschuldet ist, s. o.)

Der Koalitionsausschuss von SPD, Bündnis90/Die Grünen und FDP hatte kürzlich in langwierigen Sitzungen getagt. Nun sind die dort gefundenen Kompromisse, welche das Wohnraummietrecht betreffen, bekannt geworden. Ein hierauf basierender Referentenentwurf soll in Kürze in die Verbändeanhörung gehen. Das erklärte Ziel des Bundesgesetzgebers noch für diese Legislaturperiode ist der Schutz der Mieterinnen und Mieter vor dem Hintergrund der evidenten Wohnraumknappheit und der wirtschaftlichen Schwierigkeiten vieler Mieterhaushalte.

Die Koalition kündigt die Regelung folgender mietrechtlicher Themen an:

Die geltenden Mieterschutzbestimmungen sollen einer inhaltlichen Bewertung unterzogen, und zeitlich verlängert werden.

• So ist vorgesehen, die Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch zur Mietpreisbremse bis zum Jahr 2029 zu verlängern. In angespannten Wohnungsmärkten soll die Kappungsgrenze für die Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete von derzeit fünfzehn Prozent auf dann elf Prozent in drei Jahren abgesenkt werden (§§ 558 ff. BGB).
• Der qualifizierte Mietspiegel soll weiter gestärkt werden. Für Gemeinden über 100.000 Einwohnerinnen bzw. Einwohnern sollen daher qualifizierte Mietspiegel zur Pflicht werden. Hierzu ist beabsichtigt, ein „Pilotprojekt“ zu starten, um „in ausgesuchten Kommunen anhand von Angaben in der Steuererklärung“ einen Mietspiegel zu erstellen. Inhaltlich soll der qualifizierte Mietspiegel „gestärkt, verbreitert und rechtssicher ausgestaltet“ werden. Zur Berechnung des Mietspiegels sollen die Mietverträge der letzten sieben Jahre herangezogen werden.
• Es soll für „mehr Transparenz bei den Nebenkostenabrechnungen“ gesorgt werden.
• Um die Ursachen drohender Wohnungslosigkeit zu beseitigen, wird die Systematik der von Vermietern ausgesprochenen Kündigungen überprüft und die Wirkung der sog. „Schonfristzahlung“ ausgeweitet (das bedeutet: auf die ordentliche fristgerechte Kündigung durch den Vermieter wegen eines Zahlungsrückstandes des Mieters soll die Wirkung einer nachträglichen, vollständigen Begleichung der Mietrückstände, so wie bei der außerordentlichen Zahlungsverzugskündigung, ausgedehnt werden; dann wäre auch die ordentliche Kündigung unwirksam). Die Koalition setzt sich ausdrücklich zum Ziel, „bis 2030 Obdach- und Wohnungslosigkeit zu überwinden“. Hierzu will sie einen „Nationalen Aktionsplan“ auflegen.
• Der Gebäudeenergieausweis soll „verbessert, vereinheitlicht und digitalisiert“ werden.

Zum Wohnungseigentumsrecht sieht die Koalition folgendes vor:

Die Koalition möchte es mehr Menschen in Deutschland ermöglichen, im selbstgenutzten Eigentum zu wohnen. Hierzu sollen die „Hürden beim Eigentumserwerb gesenkt“ werden, und zwar im Hinblick auf sog. „Schwellenhaushalte“ mit Hilfe von „eigenkapitalersetzenden Darlehen, Tilgungszuschüssen und Zinsverbilligungen“. Die Einführung eines „echten Sachkundenachweises für Makler, Miet- und WEG-Verwalter“ wird angekündigt.

Beteiligung an Wohnungsgenossenschaften:

Es soll das KfW-Programm zum „Kauf von Genossenschaftsanteilen gestärkt“ werden.

Wir werden Sie weiter über den Fortgang der Anhörung und des Gesetzgebungsverfahrens informieren.

Das Thema entfaltet seine Bedeutung für die rechtliche Frage einer Bestimmung von Höchstgrenzen für die Entlastung von Wohnungsunternehmen (§ 18 EWPBG/§ 9 StromPBG), sowie für die Selbsterklärung zur Vermeidung einer europarechtswidrigen Überförderung (§ 22 EWPBG/§ 30 StromPBG). Es geht um die Frage wann bzw. wie Unternehmen in einem „Konzern“ als miteinander verbunden gelten, ob also zum Beispiel die Entlastungsbeträge für eine Tochtergesellschaft voll auf den Konzern insgesamt durchschlagen.

Hierzu hat der GdW ein neues Rundschreiben (3.4.2023) konzipiert, dass wir Ihnen auf unserer Homepage zur Verfügung stellen.

Die Kläger sind Mieter einer in Berlin gelegenen Wohnung der Beklagten. Es geht im Rechtsstreit darum, ob die Kläger verpflichtet sind, anteilig die Kosten für die Wartung von Rauchwarnmeldern (RWM) sDie Kläger sind Mieter einer in Berlin gelegenen Wohnung der Beklagten. Es geht im Rechtsstreit darum, ob die Kläger verpflichtet sind, anteilig die Kosten für die Wartung von Rauchwarnmeldern (RWM) sowie für die Überprüfung der ordnungsgemäßen Mülltrennung einschließlich des Nachsortierens durch einen externen Dienstleister als Betriebskosten zu tragen. Nach dem Formularmietvertrag setzt sich die monatliche Miete aus der Nettokaltmiete sowie den Vorauszahlungen der Kläger auf Betriebs- und Heizkosten gemäß Anlage 4 “Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen” zusammen, welche Bestandteil des Mietvertrags ist. Nr. 1 dieser Anlage lautet auszugsweise:
“Der Mieter hat alle Betriebskosten im Sinne des § 2 der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (BetrKV) zu tragen. Hierauf werden u.a. Vorauszahlungen erhoben für
Allgemeine Betriebskosten (kalte Betriebskosten), insbesondere:
…
f) Müllbeseitigung (§ 2 Nr. 8 BetrKV)
…
o) Sonstige Betriebskosten (§ 2 Nr. 17 BetrKV), so insbesondere für …., den Betrieb von Brandschutz-, Brandmelde-, …anlagen.

Nach Nr. 2 der in den Mietvertrag einbezogenen “Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB)” der Beklagten ist diese berechtigt, “neu entstehende Betriebskosten entsprechend den gesetzlichen Vorschriften geltend zu machen”.

Mit Schreiben vom 12. April 2016 kündigte die Beklagte den Klägern an, das Gebäude, in dem sich ihre Wohnung befindet, im Hinblick auf die anstehenden Änderungen der öffentlich-rechtlichen Vorgaben mit RWM auszustatten. Sie wies darauf hin, dass die Installation der RWM durch eine von ihr beauftragte Fachfirma (einheitlich) erfolgen werde und als Modernisierungsmaßnahme von den Klägern zu dulden sei. Zudem teilte sie die Kosten für die Anmietung und für die jährlich vorgeschriebene Sicht- und Funktionsprüfung mit, die künftig voraussichtlich anfallen und im Rahmen der Betriebskostenabrechnung nach der Wohnfläche auf die Mieter umgelegt werden sollen.

Die Beklagte beauftragte ferner einen externen Dienstleister mit der Erbringung eines sogenannten Behältermanagements, in dessen Rahmen der Restmüll der Mieter auf fehlerhafte Mülltrennung überprüft und gegebenen-falls von Hand nachsortiert wird.

Die Betriebskostenabrechnung der Beklagten für das Jahr 2018 wies Kosten für die Anmietung und Wartung der RWM sowie für das “Behältermanagement” aus. Die Kläger widersprachen der Betriebskostenabrechnung fristgemäß. Das Amtsgericht war der Ansicht, der Beklagten stünden diese Betriebskosten zu, das Landgericht war der Ansicht, der Beklagten stünden nur die Kosten für die Wartung der RWM sowie für das Behältermanagement, nicht aber für die Anmietung der RWM zu. In der Revision beim BGH geht es daher noch um die Umlagefähigkeit der Wartungskosten RWM und des Behältermanagements.

Der BGH entschied, dass die Beklagte die bei ihr angefallenen Kosten für Maßnahmen des sogenannten “Behältermanagements” und für die Wartung der Rauchwarnmelder wirksam als Betriebskosten auf die Kläger umgelegt hat:

1. Behältermanagement

Die von der Beklagten in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Kosten des externen Dienstleisters sind für die regelmäßige Kontrolle der Restmüllbehälter der Liegenschaft auf Einhaltung der (kommunal)satzungsmäßigen Vorgaben für die Mülltrennung und für die bei fehlerhafter Abfalltrennung erfolgende Nachsortierung von Hand angefallen. Es handelt sich um Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 8 BetrKV. Keine Rolle spielt gem. BGH, dass die betreffende Maßnahme eine Reaktion der Beklagten auf ein fehlerhaftes Mülltrennungsverhalten von Teilen der Mieterschaft sei, die diesbezüglichen Kosten also durch ein vertragswidriges Verhalten von Mietern – gleich ob es durch die in Anspruch genommenen Mieter, andere Mieter oder Dritte – verursacht seien.

2. Wartung Rauchwarnmelder

Die Kosten für die jährliche Sicht- und Funktionsprüfung der RWM sind – anders als diejenigen der Anmietung – als Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung einzuordnen. Wie vom BGH bereits für die Kosten der Revision einer Elektroanlage entschieden wurde, ist eine regelmäßig anfallende, nicht durch eine bereits aufgetretene Störung veranlasste Maßnahme, die der Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung des Mietobjekts dient, keine Mangelbeseitigung und sind die hierdurch verursachten wiederkehrenden Kosten deshalb als sonstige – grundsätzlich umlegbare – Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV anzusehen. Dies gilt auch für die Wartung der RWM.

Dass in verschiedenen Länderbauordnungen die Wartung den Mietern auferlegt wurde, ist für die Einordnung als Betriebskosten nicht maßgeblich da dies allein das bauordnungsrechtliche Verhältnis zwischen der Behörde und dem hinsichtlich der Wartung öffentlich-rechtlichen Verpflichteten betrifft. Eine Bestimmung zur zivilrechtlichen Zuständigkeit des Vermieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB im Verhältnis zum Mieter und zu den beiderseitigen Rechten und Pflichten bezogen auf die Wartung von Rauchwarnmeldern wird hierdurch nicht geregelt.

Die Umlage („sonstige Betriebskosten“) war auch gemäß dem konkreten Mietvertrag zulässig, da die von den Parteien in Nr. 1… des Mietvertrags vereinbarte Regelung zur Umlage der Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen auch die Umlage der Wartungskosten für Rauchwarnmelder auf die Kläger ermöglicht.

Grundsätzliche Entscheidungen des Bundesgerichtshofs zum reformierten Wohnungseigentumsrecht häufen sich. Nun hat der BGH entschieden, dass Wohnungseigentümer, welche eine in der Gemeinschaftsordnung nicht vorgesehene bauliche Veränderung im Bereich ihres Sondernutzungsrechtes vornehmen wollen, zunächst – und dies notfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage – einen Gestattungsbeschluss herbeiführen müssen, ehe sie mit der Baumaßnahme beginnen dürfen.

Sachverhalt:

Die Parteien streiten um die Errichtung eines Swimmingpools im Gartenanteil der Beklagten. Sie bilden auf einem im Gemeinschaftseigentum stehenden Grundstück eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit zwei Doppelhaushälften. Jedem Wohnungseigentümer steht ein Sondernutzungsrecht bezüglich des an die jeweilige Haushälfte anschließenden Gartenteils zu. Nach der Gemeinschaftsordnung von 1971 bestimmt sich das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nach dem Gesetz, ausweislich einer späteren Ergänzung der Teilungserklärung sind sie insoweit allein für Reparaturen und Instandhaltungen verantwortlich und kostenpflichtig. Nach Beginn der Bauarbeiten zur Errichtung des Swimmingpools hat die Klägerin eine Unterlassungsklage erhoben, die in beiden Instanzen erfolgreich war. Mit der von dem Landgericht Bremen zugelassenen Revision wollten die Beklagten weiterhin die Klageabweisung erreichen.

Aus den Gründen

Die Revision blieb erfolglos. Zunächst geht der BGH auf die (fortbestehende) Prozessführungsbefugnis der Klägerin ein, welche vor Inkrafttreten des WEMoG Klage erhoben hatte. Vor der WEG-Reform durften Wohnungseigentümer selbst und im eigenen Namen klagen, um Rechte in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum geltend zu machen. Nach der WEG-Reform dürfen solche Ansprüche nicht mehr von dem einzelnen Eigentümer, sondern nur noch durch die Gemeinschaft geltend gemacht werden. Wie der BGH bereits im Mai 2021 entschieden hat, besteht die Prozessführungsbefugnis des einzelnen Eigentümers nach altem Recht jedoch so lange fort, bis die Gemeinschaft das Verfahren an sich zieht und das dem Gericht mitteilt (vgl. BGH, Urteil vom 07.05.2021 – V ZR 299/19).

Materiell steht der Klägerin ein Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB zu.
Die Errichtung des Swimmingpools stellt eine bauliche Änderung dar. Vor Baubeginn lag kein Beschluss der WEG vor, welcher die bauliche Änderung genehmigte. Die Wohnungseigentümer hatten das Beschlusserfordernis des § 20 Abs. 1 WEG für die Gestattung baulicher Änderungen auch nicht gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG abbedungen.

Eine Abbedingung des Beschlusserfordernisses ergibt sich vorliegend insbesondere nicht aus der Gemeinschaftsordnung nebst Ergänzung. Zwar steht den Beklagten ein Sondernutzungsrecht an dem hälftigen Grundstück zu. Ein solches Sondernutzungsrecht berechtigt aber nicht zu einer grundlegenden Umgestaltung der jeweiligen Sondernutzungsfläche, welche – wie der Bau eines Swimmingpools – über die übliche Nutzung hinausgeht und weder instandsetzender noch instandhaltender Natur ist. Ebenso wenig bestehen Anhaltspunkte für eine konkludente, von dem grundsätzlichen Beschlusserfordernis bei baulichen Veränderungen abweichende Vereinbarung. Dies lässt sich auch nicht etwaigen baulichen Veränderungen entnehmen, die die Klägerin selbst ohne das Einverständnis der Beklagten vorgenommen haben soll.

Einen eventuellen Anspruch auf Gestattung der baulichen Veränderung gemäß § 20 Abs. 3 WEG können die Beklagten dem Unterlassungsanspruch auch nicht nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) entgegenhalten. Zwar kann gemäß § 20 Abs. 3 WEG jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind oder wenn kein anderer Wohnungseigentümer beeinträchtigt wird. Weil das Landgericht diese Frage offengelassen und keine Feststellungen insbesondere zu der Grundstücksgröße und den baulichen Verhältnissen vor Ort getroffen hatte, hat der BGH die fehlende Beeinträchtigung der Klägerin und damit einen Gestattungsanspruch der Beklagten für die Revisionsinstanz unterstellt – dies allerdings, ohne dass es darauf ankommt.

Denn selbst wenn ein bestehender Gestattungsanspruch unterstellt wird, muss nach reformiertem WEG-Recht dennoch durch Beschluss der Wohnungseigentümer eine Gestattung erfolgen.

Hinweis für die Praxis:

Um Auslegungsschwierigkeiten zu vermeiden und die vielfältigen Zweifelsfragen im Zusammenhang mit baulichen Veränderungen nach altem Recht zu beseitigen, hat der Gesetzgeber mit dem WEMoG die bis dahin umstrittene Frage, ob – bzw. in welchen Fällen bauliche Veränderungen eines Beschlusses bedürfen, eindeutig geregelt und einen klaren Verfahrensgang vorgezeichnet. Danach bedarf jede von einem einzelnen Wohnungseigentümer beabsichtigte bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums eines legitimierenden Beschlusses, auch wenn kein Wohnungseigentümer in rechtlich relevanter Weise beeinträchtigt wird.

Nunmehr ist es kategorisch Sache bauwilliger Wohnungseigentümer, zunächst – gegebenenfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG) – einen Gestattungsbeschluss herbeizuführen, ehe sie mit Baumaßnahmen beginnen. Handelt ein Bauwilliger dem zuwider, besitzt die Gemeinschaft stets einen Unterlassungsanspruch, selbst wenn letztlich ein Gestattungsanspruch bestünde.

Dass der Bauwillige diesen Anspruch der Gemeinschaft nicht nach Treu und Glauben entgegenhalten kann, mag auf den ersten Blick als bloße Förmelei erscheinen, hat jedoch einen tieferen Sinn. Denn die übrigen Wohnungseigentümer sollen über alle baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums zuverlässig informiert werden. Vorteil dieses nunmehr eindeutig geregelten Verfahrens ist außerdem, dass mit Bestandskraft eines gestattenden Beschlusses (bzw. Rechtskraft eines Urteils, das einen Gestattungsbeschluss ersetzt) zwischen den Wohnungseigentümern ebenso wie im Verhältnis zu deren Rechtsnachfolgern feststeht, dass die bauliche Veränderung zulässig ist. Damit sind Rechtsfrieden und Rechtssicherheit langfristig gesichert.

Die Aussage des BGH, der Gesetzgeber habe bei baulichen Änderungen vermeiden wollen, dass Betroffene in die Rolle gedrängt werden, auf die Erhebung einer Klage durch die Gemeinschaft hinwirken zu müssen, geht allerdings dort ins Leere, wo der Bauwillige ohne Einholung eines Beschlusses einfach zu bauen anfängt. Dann muss die Gemeinschaft eben doch wieder Klage erheben – einzelne Eigentümer sind nach neuem Recht wegen der alleinigen Prozessführungsbefugnis der Gemeinschaft selbst nicht klagebefugt. Wird der Verwalter nicht von sich aus tätig, was er (vorbehaltlich einer weitergehenden Ermächtigung in der Teilungserklärung) nur in Ausnahmefällen des § 27 Abs. 1 Nr. 2 darf und kommt kein Beschluss betreffend die Klageerhebung zustande, muss der einzelne Eigentümer, der sich gegen die bauliche Änderung wenden will, zunächst (mit besten Erfolgsaussichten) auf Ersetzung dieses Beschlusses klagen.

Es kann der Beste nicht in Frieden leben, wenn denn sein böser Nachbar es nicht will. Und bei baulichen Veränderungen müssen dann gelegentlich Gerichte darüber befinden, wer denn eigentlich der „böse“ Nachbar ist – derjenige, welcher im Sinne einer baulichen Aufwertung seiner Immobilie in die Gebäudesubstanz eingreift oder derjenige, welcher dies zu verhindern sucht, So auch im Falle der Errichtung einer Aufdach-Photovoltaikanlage in Niedersachsen.

I. Sachverhalt

Die Beklagte hatte auf dem Dach eines Wohngebäudes in Richtung des benachbarten Wohnhauses der Klägerin Paneele einer Photovoltaikanlage und (neben bereits bestehenden) ein weiteres Dachfenster montieren lassen. Der Streit geht über die Zulässigkeit des Umfanges und der Intensität der von diesen Bauteilen ausgehenden Sonnenlichtspiegelungen. Das Landgericht hatte die Klage abgewiesen, die Klägerin hat Berufung beim OLG Braunschweig eingelegt und beantragt, dass die Beklagten verurteilt werden, die von der Solaranlage und dem Dachflächenfenster auf dem Nachbargebäude ausgehende unzumutbare Sonnen-Blendwirkung zu verhindern, soweit das Wohnhaus der Klägerin betroffen ist.

II. Aus den Gründen

Das OLG entschied, dass die Berufung keinen Erfolg hat, da der Klägerin kein Anspruch auf Beseitigung der von der Photovoltaikanlage und dem streitgegenständlichen Dachfenster auf dem Haus der Beklagten ausgehenden Reflexionen aus § 1004 BGB i.V.m §§ 903, 906 Abs. 1 BGB zusteht.

Das Eigentum der Klägerin wird zwar durch die Reflexionen grds. i.S.v. § 1004 Abs.1 BGB beeinträchtigt. Eine Eigentumsbeeinträchtigung meint jeden dem Inhalt des Eigentums (§ 903 BGB) widersprechenden Zustand bzw. jede von außen kommende Einwirkung auf die Sache. Lichtreflexe beeinträchtigen die Nutzung des Eigentums. Es handelt sich auch nicht um „Natureinwirkungen“, die keine Haftung des Zustandsstörers begründen können. Denn ursächlich für die Einwirkungen ist zwar auch das Sonnenlicht, aber nur im Zusammenhang mit den Reflexionswirkungen, die durch die Solaranlage und das streitgegenständliche Fenster auf dem Hausdach der Beklagten verursacht werden.

Die Beeinträchtigung durch die Reflexionen ist jedoch nicht wesentlich i.S.v. § 906 Abs.1 S.1 BGB, mit der Folge, dass ein Beseitigungsanspruch gem. § 1004 BGB ausgeschlossen ist. Nach § 906 Abs.1 BGB kann der Eigentümer eines Grundstücks die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt.

Maßstab für die Frage, ob eine Beeinträchtigung noch unwesentlich oder bereits wesentlich ist, ist das Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen und dem, was ihm unter Würdigung anderer öffentlicher und privater Belange zuzumuten ist. Demnach liegt hier keine wesentliche Beeinträchtigung vor:

In Gesetzen oder Verordnungen festgelegte verbindliche Richtwerte i. S. v § 906 Abs.1 S. 2 BGB, deren Überschreitung eine wesentliche Beeinträchtigung indizieren würde, bestehen für Reflexionen durch Sonneneinstrahlung nicht. Das BImschG (Bundesimmissionsschutzgesetz) selbst enthält keine Regelungen zu derartigen Lichtimmissionen. Auch sind nach § 48 BImschG keine allgemeinen Verwaltungsvorschriften bezogen auf die Grenzwerte für die Zumutbarkeit von Lichtimmissionen erlassen worden. Grenzwerte für Sonnenlichtreflexionen oder sonstige Tageslichtimmissionen gibt es auch nach den Ausführungen des Sachverständigen nicht. Derartige Werte sind auch nicht in der von der Klägerin in Bezug genommenen DIN EN 12665 „Licht und Beleuchtung – Grundlegende Begriffe und Kriterien für die Festlegung von Anforderungen an die Beleuchtung“ aufgeführt.

Zutreffend hat das Landgericht nach diesen Grundsätzen und unter Berücksichtigung der festgestellten Lichtimmissionen eine nicht wesentliche Beeinträchtigung festgestellt. Denn nach den schriftlichen und mündlichen Ausführungen des Sachverständigen im Verfahren ist davon auszugehen, dass Sonneneinwirkungen durch Reflexionen in den Wohnräumlichkeiten der Klägerin lediglich über ca. 30 Tage im April/Mai und ca. 30 Tage im August/September an unter 20 Stunden pro Jahr zu Tageszeiten zwischen 16 und 18 Uhr möglich sind. In dieser Zeit können kurzzeitig einige Reflexionen auftreten. Rein rechnerisch ist die jeweilige Reflexion innerhalb von Minuten (ca. 10 – 15 Minuten) beendet.

Unter Berücksichtigung der dargestellten Ausprägung der Reflexionen und deren Dauer in dem Aufhellungszeitraum liegt keine wesentliche Beeinträchtigung vor.

III. Anmerkung

Damit lässt sich für die Praxis generell festhalten:

1. Im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 2 und Satz 3 BGB liegt regelmäßig eine unwesentliche Beeinträchtigung vor, wenn die in Gesetzen, Rechtsverordnungen und Verwaltungsvorschriften festgelegten Grenz- und Richtwerte eingehalten sind.
2.  Sind für Beeinträchtigungen keine Grenz- oder Richtwerte definiert, so ist der Sachverhalt anhand der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. Für die Beurteilung, wann Reflexionen der Sonneneinstrahlung durch Photovoltaikanlagen auf einem Hausdach die Schwelle zur Wesentlichkeit überschreiten, ist auf die regelmäßige Dauer der Blendwirkung, die Intensität der Lichtreflexe und die konkreten Auswirkungen auf die Nutzung des Nachbargrundstücks abzustellen.