Woher kommt die Entlastung?
Das Entlastungspaket der Bundesregierung beläuft sich auf nahezu 300 Milliarden Euro und zielt darauf ab, Bürgerinnen und Bürger finanziell zu unterstützen. Ein besonderes Augenmerk wird darauf gelegt, die in der Vergangenheit teilweise erheblich gestiegenen Energiekosten zu reduzieren. Der als Energie-Rabatt ausgestaltete Dezember-Abschlag 2022 für Gas und Wärme entlastete Endverbraucherinnen und -verbraucher, indem die Gasversorger und Wärmeversorgungsunternehmen ihre Kundschaft, in unserem Fall die Wohnungsunternehmen, für deren Dezember-Zahlungen finanziell entschädigten. Entweder durch Verzicht auf eine im Dezember fällige Voraus- oder Abschlagszahlung oder durch eine direkte Zahlung an die Wohnungsunternehmen. Auch eine Kombination aus beiden Elementen war möglich.
Rechtsgrundlage bildet das Erdgas-Wärme-Soforthilfegesetz (EWSG), das am 19.11.2022 in Kraft getreten ist. Im Jahr 2023 folgten weitere Entlastungen, die ab Januar 2024 eingestellt werden sollen.
Wie erreichte das Geld die Mieterinnen und Mieter?
Mieterinnen und Mieter ohne eigenen Gasliefervertrag begleichen ihre Kosten über die Betriebskostenabrechnung. Die Höhe der Entlastung wird gem. § 2 Abs. 2 EWSG berechnet. Das Wohnungsunternehmen hat die erhaltene Entlastung in dieser Höhe gemäß § 5 Abs. 1 EWSG in der Regel in der Betriebskostenabrechnung 2022 an seine Mieterinnen und Mieter weitergegeben.
Was passiert, wenn die Entlastung zu hoch ausgefallen ist?
Der im Auftrag des Bundes von PWC (Wirtschaftsprüfungsgesellschaft) per Bescheid an den Gasversorger bzw. das Wärmeversorgungsunternehmen gezahlte Entlastungsbetrag kann durch Änderung dieses Bescheides wieder gekürzt werden, beispielsweise aufgrund von Berechnungsfehlern. Als Folge davon entsteht ein Rückforderungsanspruch des Versorgers gegenüber dem Wohnungsunternehmen.
Sollte ein Wohnungsunternehmen einen zu hohen Entlastungsbetrag über die Betriebskostenabrechnung ausgezahlt haben, ist es auch in seinem Interesse, dies zu korrigieren. Das EWSG sieht keinen eigenständigen Rückerstattungsanspruch des Vermieters, in unserem Fall des Wohnungsunternehmens, wegen zu hoher an seine Mieterinnen und Mieter gewährter Entlastungen, vor.
Rechtliche Erwägungen:
Ob die Regelungen des BGB zur Korrektur von fehlerhaften Betriebskostenabrechnungen anwendbar sind, kann nach derzeitigem Kenntnisstand nicht mit Sicherheit gesagt werden. Um sicherzugehen, sollte aber vorrangig versucht werden, diese Regelungen einzuhalten:
„§ 556 (3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“
Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ist die Geltendmachung von Nachforderungen durch den Vermieter zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums ausgeschlossen. Das bedeutet, dass, wenn das Abrechnungsjahr dem Kalenderjahr entspricht, grundsätzlich noch in diesem Jahr die Rückforderung bei den Mietern in Rechnung gestellt werden soll. Sollte dies zeitlich nicht mehr umsetzbar sein, so müsste die Korrektur so schnell wie möglich erfolgen und darauf gestützt werden, dass man die Nichteinhaltung der Jahresabrechnungsfrist nicht zu vertreten hat.
Die Korrektur sollte durch den Vermieter in „aktiver“ Weise, d.h. durch Geltendmachung der Zahlung und nicht durch Verrechnung/Aufrechnung gegen ein mögliches BK-Guthaben aus der nachfolgenden Abrechnungsperiode, zeitnah geschehen. Um eine Berechnung des auf jeden Mieter entfallenden Anteils der Rückforderung kommt man dabei nicht herum. Eine vollständig neue Betriebskostenabrechnung, die auch noch anderer Betriebskostenpositionen enthält, ist nicht erforderlich. Wählt ein Wohnungsunternehmen dennoch den Weg der Aufrechnung, dann könnte trotzdem die Notwendigkeit entstehen, den Anspruch „aktiv“ geltend zu machen. Nämlich dann, falls kein Guthaben zur Verfügung steht und die Mietpartei zur BK-Nachzahlung verpflichtet ist.
Sollte aus rechtlichen Gründen eine Rückforderung nicht auf Grund der betriebskostenrechtlichen Regelungen möglich sein, so müsste man sich der Mietpartei gegenüber auf einen Anspruch aus § 812 BGB wegen ungerechtfertigter Bereicherung berufen können, da dieser durch die zu viel erhaltene Entlastung ungerechtfertigt bereichert ist. Hier müsste argumentiert werden, dass die Dezember-Soforthilfe als staatliche Subvention an die Mieter weitergeleitet wurde. Dies erfolgte lediglich aus praktischen Gründen über die Betriebskostenabrechnung des Wohnungsunternehmens.
