Neue Muster- Miet- und Nutzungsverträge 2024

Die neue Version der Muster- Miet- und Nutzungsverträge ist nun beim Haufe Verlag erhältlich.

Die bereits Mitte August veröffentlichten Vertragsmuster waren nochmals zurückgezogen worden, da zur Frage, wie man mit den Vorauszahlungen auf die umgelegten Betriebskosten gestaltungstechnisch umgehen sollte, nachträglich noch Diskussionsbedarf entstanden war. Von einigen „frühen“ Anwendern der neuen Formulare war die bisherige Technik der Einzel-Ausweisung der Vorauszahlungen auf Betriebskosten im Zusammenhang mit der jetzt neuen Gesamtgestaltung der Betriebskostenumlage (durch die Beifügung der Betriebskostenverordnung in einer Anlage 1 am Ende des Mietvertrags) als schwer verständlich und unpraktikabel empfunden worden.

Nach eingehender Diskussion im Fachausschuss Recht beim GdW ist daher bei der Angabe der vom Mieter zu leistenden Vorauszahlungen die Aufzählung der einzelnen Betriebskostenarten jetzt entfallen. Bei der Festlegung der Miete in § 3 Abs.1 wird für die Angabe der vom Mieter zu leistenden Vorauszahlungen auf die später abzurechnenden Betriebskosten in der aktuellen Version nur noch eine auszufüllende Leerstelle für den Gesamtbetrag aller Vorauszahlungen zur Verfügung gestellt.

Die „Alt-Verträge“:

Die bisher abgeschlossenen Verträge in der vormaligen Fassung oder in noch älteren Versionen werden von dieser Änderung in ihrer Wirksamkeit nicht berührt. Sie behalten auch im Übrigen dem Grunde nach ihre Gültigkeit bei.

Soweit jedoch durch Gesetzesänderungen oder neue Rechtsprechung bestimmte Regelungen in den bisherigen Musterverträgen inzwischen als unzulässig angesehen werden müssen, laufen diese an den entsprechenden Stellen ins Leere. Sie dürfen insoweit im Rahmen der Vertragsdurchführung vom Wohnungsunternehmen aber auch nicht mehr „aktiv“ angewendet werden. So darf beispielsweise die Einhaltung von inzwischen unwirksam gewordenen Regelungen vom Mieter nicht mehr „eingefordert“ werden (z.B. Quotenklausel bei den Schönheitsreparaturen oder das Sammelinkasso im Hinblick auf die TKG-Rechtslage).

Hinweis zur Verwendung von Musterformularen:

Es müssen immer die neuesten Versionen der Musterverträge verwendet werden! Andernfalls besteht die erhebliche Gefahr rechtlicher Nachteile. Unzulässige Vertragsregelungen gelten mietrechtlich nicht. Die Verwendung von erkannt unwirksamen Formularklauseln führt aber nicht nur zu mietrechtlichen Problemen, sondern sie kann gegebenenfalls auch wettbewerbsrechtlich zu großen Schwierigkeiten führen. So könnten dies Verbraucherschutzvereine oder andere Anbieter am Markt zum Anlass für Unterlassungsaufforderungen oder Versuche einer sog. „Gewinnabschöpfung“ nehmen . Ebenso könnten im Einzelfall Schadensersatzforderungen geltend gemacht werden.

Die Muster-Formulare sollten abseits der im Vertragstext vorgegebenen „Streich-Varianten“ oder „Ergänzungsfelder“ zudem nicht abgeändert, insbesondere nicht mit zusätzlichen Regelungsinhalten ergänzt werden! Die gerichtliche Kontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen fällt regelmäßig sehr streng aus. Hier kann sich auch durch eine kleinere Ergänzung oder Veränderung des Vertragstextes möglicherweise die Gesamt-Unwirksamkeit einer ganzen Reglung ergeben (dann fiele der Regelungsinhalt eines ganzen Paragrafen weg, z.B. die Übertragung der Schönheitsreparaturen). Die Musterverträge sind in jahrzehntelanger Weiterentwicklung an die Entwicklungen in Rechtsprechung und Fachwelt angepasst worden. Viel mehr Spielraum für weitere zulässige Vertragsgestaltungen gibt es daher nicht!

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Workshop: Steuerliche Behandlung von Gutscheinen und Geldkarten seit dem Jahr 2022 am 23. Oktober

Grundvoraussetzung für das Vorliegen eines als Sachbezug begünstigten Gutscheins oder einer begünstigten Geldkarte ist, dass diese ausschließlich zum Bezug von Waren oder Dienstleistungen berechtigen. Dies bedeutet, dass eine Auszahlung des Gutscheins in bar ausgeschlossen sein muss. Die funktionale Begrenzung ist durch technische Vorkehrungen sowie in den zur Verwendung kommenden Vertragsvereinbarungen sicherzustellen. Seit dem 01.01.2022 gelten dabei die Kriterien des Zahlungsdiensteaufsichtsgesetzes als Abgrenzung für Zahlungsmittel.

Im Workshop erarbeiten wir uns die begrifflichen Abgrenzungen zwischen Sach- und Barlohn. Wir behandeln die unterschiedlichen steuerlichen und sozialversicherungsrechtlichen Folgen eines Sach- bzw. Barlohnes. Dabei begrenzen wir uns nicht nur auf die 50 Euro – Sachbezugsfreigrenze, sondern gehen auch auf die Möglichkeiten verschiedener Pauschalversteuerungen ein. Der Schwerpunkt bei den verschiedenen Pauschalversteuerungen liegt vor allem auf der Anwendung des § 37b EStG. Des Weiteren befassen wir uns im Workshop mit der Analyse des § 10 Zahlungsdiensteaufsichtsgesetzes. Dabei steht die Übung an praxisorientieren Beispielen im Mittelpunkt.

Inhalte:
  • Begriffliche Abgrenzung zwischen Barlohn und Sachlohn
  • Steuerliche und sozialversicherungsrechtliche Behandlung eines Barlohnes
  • 50 Euro-Sachbezugsfreigrenze
  • Möglichkeiten einer Pauschalversteuerung bei Vorliegen eines Sachlohns
  • Anwendung der Pauschalversteuerung nach § 37b EStG
  • Analyse des § 10 Zahlungsdiensteaufsichtsgesetzes (ZAG), Unterscheidungen zwischen § 10 Buchstabe a, b und c ZAG anhand praxisnaher Beispiele
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Externe Veranstaltung: Vorankündigung Energiesprong Convention am 28.11.2024 in Berlin

Am 28. November 2024 trifft sich die serielle Sanierungsbranche in Berlin. Gemeinsam mit dem Vorreiter-Netzwerk sowie neuen Akteurinnen und Akteuren aus der Immobilien- und Bauwirtschaft, der öffentlichen Hand und weiteren Unterstützenden präsentiert die dena aktuelle Lösungen für Mehrfamilienhäuser, Nichtwohngebäude und Einfamilienhäuser. Wir blicken auf die bisherigen Entwicklungen und neuesten Trends und diskutieren den weiteren Skalierungspfad.

In praxisorientierten Workshops entwickeln wir Lösungsansätze für das nächste Level und wagen spannende Perspektivwechsel. Zudem gibt es reichlich Gelegenheit für Networking und den Austausch untereinander.

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Dan Jørgensen wird Kommissar für Energie und Wohnungswesen

Von besonderer Bedeutung für die Wohnungswirtschaft ist das Ressort des Kommissars für Energie und Wohnungswesen. Ein solches Ressort hat es in der Kommission noch nie gegeben. Von der Leyen hat dieses Portfolio dem dänischen Sozialdemokraten Dan Jørgensen übertragen. Jørgensen ist seit Mitte Dezember 2022 Minister für Entwicklungszusammenarbeit und Globale Klimapolitik in Dänemark. Zuvor war er von 2019 bis 2022 Minister für Klima, Energie und Versorgung. Darüber hinaus hat er bereits neun Jahre Erfahrung als Europaabgeordneter in Brüssel gesammelt.

Während seiner Amtszeit als Kommissar wird er sowohl für den Energie- als auch für den Bereich Wohnungswesen zuständig sein, wobei der Schwerpunkt auf dem Energiebereich liegen wird.

Jørgensens Aufgaben werden sich insbesondere auf die Vollendung der Energieunion, die Senkung der Energiepreise für Haushalte und Unternehmen, saubere Energie, den Ausbau der Netzinfrastruktur und die Entwicklung eines sicheren Energiesystems unter Berücksichtigung der Technologieneutralität konzentrieren. Seine Arbeit soll dazu beitragen, Energiearmut zu bekämpfen und den Übergang sozial, gerecht und wettbewerbsfähig zu gestalten.
Um dies zu erreichen, wird von ihm erwartet, dass er eine Reihe von Aktionsplänen und Initiativen vorlegt, u.a.:

  • einen Aktionsplan für bezahlbare Energiepreise
  • einen Aktionsplan zur Elektrifizierung
  • einen Fahrplan zur Beendigung der russischen Energieimporte und vollständige Umsetzung des RepowerEU-Plans
  • eine Initiative zur Förderung erneuerbarer Energien und der Energiespeicherung
  • eine Strategie für Investitionen in saubere Energie
  • Im Bereich Energie sind insbesondere folgende Aspekte relevant: Die Integration der Energiesysteme vorantreiben, um u.a. zusätzliche Erzeugung aus erneuerbaren Energiequellen aufnehmen zu können. Dazu gehören z.B. die Dekarbonisierung von Heizung und Kühlung und die Steigerung der Energieeffizienz. Darüber hinaus soll gemeinsam mit dem Klimakommissar ein Rahmen geschaffen werden, um die Subventionen für fossile Energieträger weiter zu reduzieren und schrittweise abzubauen.

Die Forderungen für den Bereich Wohnen sind dagegen überschaubar. So soll Jørgensen einen europäischen Plan für bezahlbares Wohnen vorlegen, der den Städten und Mitgliedstaaten technische Unterstützung bietet, sich aber auch auf notwendige Investitionen und Qualifikationen konzentriert. Teil des Plans wird eine europäische Wohnungsbaustrategie sein, um die Bereitstellung von Wohnraum zu unterstützen. Zu den Maßnahmen sollen die Senkung der Baukosten, die Verbesserung der Qualifikation der Arbeitskräfte, die Steigerung der Produktivität und die Verbesserung der Umweltverträglichkeit des Bauens gehören.

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GdW-Stellungnahme: Entwurf eines Jahressteuergesetzes 2024

Im Finanzausschuss des Deutschen Bundestages findet aktuell eine öffentliche Anhörung zum Entwurf des Jahressteuergesetzes 2024 statt. Der GdW ist als Sachverständiger geladen und hat im Vorfeld dazu die beigefügte Stellungnahme abgegeben.

Das Thema Neue Wohnungsgemeinnützigkeit wurde bewusst ausgelassen, da die derzeitigen Formulierungen für unsere Mitgliedsunternehmen i. d. R. keine Option darstellen, gleichzeitig aber auch nicht sonderlich belastend wirken.

Die Beratungen im BT-Finanzausschuss sollen bis zum 16.10.2024 abgeschlossen werden. Die 2./3. Lesung im BT ist derzeit bereits für den 18.10.2024 geplant; die abschließende Beratung im BR wäre dann voraussichtlich  am 22.11.2024.

Download Stellungnahme

Gemeinschaftsdiagnose Herbst 2024: Deutsche Wirtschaft im Umbruch – Konjunktur und Wachstum schwach

Die Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose prognostiziert für das Jahr 2024 einen Rückgang des Bruttoinlandsprodukts in Deutschland um 0,1 %. Für die kommenden beiden Jahre erwarten die Institute eine schwache Erholung mit Zuwächsen von 0,8 % (2025) und 1,3 % (2026). Gegenüber der Prognose vom Frühjahr bedeutet dies eine Abwärtsrevision um 0,2 (2024) und 0,6 (2025) Prozentpunkte. „Neben der konjunkturellen Schwäche belastet auch der strukturelle Wandel die deutsche Wirtschaft“, sagt Dr. Geraldine Dany-Knedlik, Leiterin des Bereichs Prognose und Konjunkturpolitik am Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin). „Dekarbonisierung, Digitalisierung, demografischer Wandel und wohl auch der stärkere Wettbewerb mit Unternehmen aus China haben strukturelle Anpassungsprozesse ausgelöst, die die Wachstumsperspektiven der deutschen Wirtschaft dämpfen.“

Die deutsche Wirtschaft tritt seit über zwei Jahren auf der Stelle. Im kommenden Jahr dürfte eine langsame Erholung einsetzen, aber an den Trend von vor der Corona-Pandemie wird das Wirtschaftswachstum auf absehbare Zeit nicht mehr anknüpfen können. Die sich überlagernden Wirkungen von Strukturwandel und konjunktureller Flaute zeigen sich besonders im Verarbeitenden Gewerbe. Betroffen sind vor allem die Investitionsgüterhersteller und energieintensive Industriezweige. Ihre Wettbewerbsfähigkeit leidet unter den gestiegenen Energiekosten und der zunehmenden Konkurrenz durch hochwertige Industriegüter aus China, die deutsche Exporte auf den Weltmärkten verdrängen. Konjunkturell macht dem Verarbeitenden Gewerbe aber auch die schwächelnde globale Industrie und der damit verbundene Mangel an neuen Aufträgen zu schaffen. Abgemildert wird dies durch die teilweise kräftig gestiegene Bruttowertschöpfung in den – insbesondere staatlich geprägten – Dienstleistungsbereichen wie dem Erziehungs- und Gesundheitswesen.

Symptomatisch für die Probleme im Verarbeitenden Gewerbe ist nach Einschätzung der Institute die anhaltende Investitionsschwäche. Konjunkturell dürfte in Deutschland vor allem das nach wie vor hohe Zinsniveau und die hohe wirtschafts- und geopolitische Unsicherheit die Investitionstätigkeit der Unternehmen und die Anschaffungsneigung der privaten Haushalte belastet haben. Die privaten Haushalte legen ihr Einkommen vermehrt auf die hohe Kante, statt Geld für neue Wohnbauten oder Konsumgüter auszugeben.

Die strukturellen Anpassungsprozesse dürften dem Gutachten zufolge andauern und die konjunkturellen Bremsen sich nur langsam lösen. Getragen wird die zaghafte Erholung von einer Belebung des privaten Verbrauchs, der von kräftigen Zuwächsen der real verfügbaren Einkommen getragen wird. Das Anziehen der Konjunktur in wichtigen Absatzmärkten, wie den europäischen Nachbarländern, wird den deutschen Außenhandel stützen. Zusammen mit günstigeren Finanzierungsbedingungen kommt dies den Anlageinvestitionen zugute.

Auf dem Arbeitsmarkt zeigt der wirtschaftliche Stillstand mittlerweile deutlichere Spuren: Die Zahl der Arbeitslosen ist zuletzt weiter leicht gestiegen. Erst im Verlauf des kommenden Jahres, wenn sich die wirtschaftliche Aktivität allmählich erholt, dürfte die Arbeitslosigkeit wieder zurückgehen.

Die Inflationsrate ist im August auf den niedrigsten Stand seit mehr als drei Jahren zurückgegangen und wird im Prognosezeitraum voraussichtlich in der Nähe des Inflationsziels der Europäischen Zentralbank (EZB) von zwei Prozent liegen.

Bundesregierung rechnet mit Belebung der Wirtschaft im kommenden Jahr

Die Bundesregierung hat am 09.10.2024 die Herbstprojektion vorgelegt. Demnach rechnet sie mit einer Belebung der Wirtschaft im kommenden Jahr. Diese ist umso stärker, je schneller und besser die Wachstumsinitiative der Bundesregierung umgesetzt wird. In der Herbstprojektion geht die Bundesregierung vor diesem Hintergrund davon aus, dass sich die deutsche Wirtschaftsleistung im laufenden Jahr preisbereinigt um 0,2 Prozent verringert. Zu Jahresbeginn 2025 dürften die Auftriebskräfte im Zuge einer Belebung des privaten Konsums, einer Erholung der Nachfrage nach Industrieerzeugnissen aus dem Ausland und einer Trendwende bei der Investitionstätigkeit dann wieder an Dynamik gewinnen. Hinzu kommen stützende Effekte von den Maßnahmen der Wachstumsinitiative, mit der die Bundesregierung die strukturellen Probleme Deutschlands systematisch angeht: mit einer Stärkung von Investitionsanreizen, einer Erhöhung der Arbeitsanreize für ältere Beschäftigte, Erleichterungen bei der Fachkräftegewinnung aus dem Ausland, Bürokratieabbau, der dauerhaften Senkung der Stromsteuer für die produzierenden Unternehmen und der Verlängerung der Strompreiskompensation für energieintensive Unternehmen. Insgesamt rechnet die Bundesregierung für das Jahr 2025 mit einer Steigerung des realen Bruttoinlandsprodukts um 1,1 Prozent, 2026 dürfte sich der Anstieg auf 1,6 Prozent nochmal verstärken.

Link DIW
Link BMWK

Pkw-Dichte 2024 leicht gestiegen

In Deutschland gibt es gemessen an der Bevölkerung wieder mehr Autos. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) auf Basis von Zahlen des Kraftfahrt-Bundesamtes (KBA) sowie Berechnungen der Statistischen Ämter des Bundes und der Länder mitteilt, kamen zum Jahresanfang 2024 auf 1 000 Einwohnerinnen und Einwohner 580 Personenkraftwagen. Im Vorjahr war die Pkw-Dichte mit 578 Autos pro 1 000 Einwohnerinnen und Einwohner etwas niedriger, im Jahr 2022 hatte sie mit 583 einen Rekordwert erreicht. Grund für den leichten Rückgang der Pkw-Dichte in den Jahren 2023 und 2024 gegenüber 2022 ist, dass die Zahl von in Deutschland zugelassenen Autos im genannten Zeitraum weniger stark zugenommen hat als die Bevölkerung. Die Zahl der hierzulande zugelassenen Autos erreichte zum Jahresbeginn 2024 mit 49,1 Millionen Pkw wie in den Vorjahren erneut einen Höchststand. Der Zehn-Jahres-Vergleich zeigt einen deutlichen Anstieg der Pkw-Dichte in Deutschland: Im Jahr 2014 hatte es noch 543 Autos je 1 000 Einwohnerinnen und Einwohner gegeben.

Pkw-Dichte in allen ostdeutschen Flächenländern unter Bundesdurchschnitt, in allen westdeutschen darüber

Die regionalen Unterschiede bei der Pkw-Dichte sind groß: Am höchsten war sie 2024 in den westlichen Flächenländern Saarland (655 Pkw pro 1 000 Einwohnerinnen und Einwohner), Rheinland-Pfalz (630) und Bayern (623). Die niedrigste Pkw-Dichte wiesen die Stadtstaaten Berlin (329), Hamburg (426) und Bremen (435) auf – unter anderem aufgrund eines besonders dichten ÖPNV-Netzes. Den niedrigsten Wert in einem Flächenland gab es in Sachsen mit 534. In allen ostdeutschen Flächenländern lag die Pkw-Dichte 2024 unter dem Bundesdurchschnitt, in allen westdeutschen darüber. Gegenüber dem Jahr 2014 ist die Pkw-Dichte in nahezu allen Bundesländern gestiegen. Die einzige Ausnahme bildet Berlin, wo sie von 337 auf 329 im Jahr 2024 zurückging.

Zahl der zugelassenen Autos Anfang 2024 auf Rekordhoch, Neuzulassungen von E-Autos gehen seither aber deutlich zurück

Die Zahl der zugelassenen Autos in Deutschland ist gewachsen: Zum Stichtag 1.1.2024 waren laut KBA hierzulande 49,1 Millionen Pkw zugelassen – so viele wie nie zuvor (1.1.2023: 48,8 Millionen Pkw). Der Wandel hin zur Elektromobilität schlägt sich hier noch kaum nieder: Zum Jahresanfang 2024 waren 2,9 % der hierzulande zugelassenen Pkw reine Elektroautos. Ein Jahr zuvor hatte der Anteil noch 2,1 % betragen.

Zuletzt ging die Zahl der Neuzulassungen allerdings zurück, vor allem die von reinen Elektroautos. Von Januar bis August 2024 wurden insgesamt knapp 1,91 Millionen Neuwagen zugelassen, 0,3 % weniger als im Vorjahreszeitraum. Grund war der stärkere Rückgang bei neu zugelassenen reinen Elektroautos: Deren Zahl sank im selben Zeitraum um 32,0 % auf 242 000. Bei den von Januar bis August 2024 neu zugelassenen Autos betrug der Anteil derer mit ausschließlich Elektro-Antrieb 12,7 %. Im Vorjahreszeitraum hatte er noch bei 18,6 % gelegen. Grund für den Rückgang des Anteils dürfte auch der Stopp von staatlichen Förderungen beim Kauf von Elektroautos gewesen sein.

GdW: Coworking – Rahmenvereinbarung 2.0 mit der CoWorkLand (CWL)

Der GdW hat im Jahr 2021 eine Rahmenvereinbarung mit der genossenschaftlich organisierten CoWorkLand (CWL) aus Kiel unterzeichnet, um die Möglichkeiten und Voraussetzungen für das mobile Arbeiten von Mietern in den Quartieren durch Schaffung von Coworking-Places zu unterstützen, aber auch grundsätzlich für Beschäftigte in den Unternehmen der Wohnungswirtschaft alternative Arbeitsplätze anzubieten, vor allem auch in den ländlichen Räumen.

Mit der neuen Rahmenvereinbarung 2.0 setzen wir die Kooperation mit der CWL fort. Das Leistungspaket der CWL wurde ergänzt und an die Bedürfnisse der Unternehmen weiter angepasst. Inzwischen hat die CWL auch die Anzahl der Coworking-Spaces in Deutschland von 76 (2021) auf 154 (2024) fast verdoppelt und ist nun in fast allen Bundesländern (mit Ausnahme von Bremen, Hamburg und dem Saarland) vertreten. Eine Reihe von Wohnungsunternehmen haben sich bereits auf der Grundlage der RV 1.0 intensiver mit dem Thema Coworking in ihren Beständen auseinandergesetzt. Neben Vorträgen und Workshops wurden vor allem Potenzialanalysen für eigene Standorte durchgeführt und die Einrichtung von Coworking-Spaces sowie die Unterstützung bei der Betreibersuche geprüft.

Die Rahmenvereinbarung beinhaltet auch das Angebot, bereits vorhandene Coworking-Spaces aus dem deutschlandweiten CWL-Netzwerk zu nutzen. Buchungen können über eine zentrale Buchungsplattform erfolgen.

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