39/2023 – Die Wohnungswirtschaft Bayern

Zweite Berechnungsverordnung (II.BV): Anpassung der Instandhaltungskostenpauschalen für die „Grenzjahrgänge“ 2002 und 1992

Posted on 7. November 20237. November 2023 by Tobias Straubinger

§ 28 II. BV bestimmt die Höhe der Instandhaltungskostenpauschale, die in der Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Ermittlung der Kostenmiete für preisgebundene Wohnungen angesetzt werden darf.

Neben der alle drei Jahre erfolgenden Anpassung auf Grundlage der Verbraucherpreisindex-Veränderung (zuletzt zum 1. Januar 2023) rücken die jeweiligen „Grenzjahrgänge” der jüngsten und mittleren Baualtersgruppe bei Erreichen der „Altersgrenze” in die nächste, ältere und damit in eine höhere Instandhaltungskostenpauschale auf. Aktuell gelten für die Baualtersgruppen folgende Instandhaltungskostenpauschalen (§ 28 Abs. 2 S. 1, 5a II. BV):

weniger als 22 Jahre zurückliegend: 10,61 €/m2/a

mind. 22 Jahre zurückliegend: 13,45 €/m2/a

mind. 32 Jahre zurückliegend: 17,18 €/m2/a

Aufgrund dieser Staffelung sind die Wohnungen im Laufe der Zeit und in Abhängigkeit der Bezugsfertigkeit in die nächst höhere Baualtersklasse einzuordnen. Im Jahr 2024 sind hiervon die Wohnungen mit den Baujahren 2002 und 1992 betroffen. Für diese erhöht sich die Instandhaltungskostenpauschale wie folgt:

Bezugsfertigkeit 01.01. bis 31.12.2002 von 10,61 Euro auf 13,45 Euro pro m² Wohnfläche/Jahr

Bezugsfertigkeit 01.01. bis 31.12.1992 von 13,45 Euro auf 17,18 € pro m² Wohnfläche/Jahr

Bei diesen Pauschalen sind gegebenenfalls noch die Zu- und Abschläge gemäß § 28 Abs. 2 S. 2 und 3, Abs. 3 II. BV zu berücksichtigen.

Zur Erhöhung der Kostenmiete ist eine einseitige Mieterhöhungserklärung gemäß Art. 11 Abs. 1 Bayerisches Wohnungsbindungsgesetz (BayWoBindG) erforderlich. Die Mieterhöhungserklärung muss dem Mieter bis spätestens zum 15.12.2023 zugegangen sein, damit die Mieterhöhung zum 01.01.2024 wirksam wird (Art. 11 Abs. 2 BayWoBindG).

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Bund und Länder einigen sich auf Pakt für schnelleres Planen und Bauen

Posted on 7. November 2023 by Tobias Straubinger

Auf der Konferenz der Bundesregierung mit den Regierungschefinnen und -chefs der Länder in Berlin am 7.11.2023 haben sich Bund und Länder auf einen Pakt zur Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsprozessen verständigt. Die vereinbarten Maßnahmen zielen darauf, dass Bauvorhaben schneller geplant und umgesetzt werden können. Damit können Baulücken geschlossen, Dächer leichter aufgestockt oder brachliegende Flächen in Wohnraum umgewandelt werden.

Der “Bau-Turbo-Pakt” soll dafür sorgen, dass für eine befristete Zeit in Orten mit hohem Bedarf schneller Bauvorhaben geplant und umgesetzt werden können.

Die “Bausteine” im Einzelnen:

Durch eine befristete Sonderregelung im Baugesetzbuch, die noch in diesem Jahr vorgelegt wird, soll für mehr Tempo beim Wohnungsbau gesorgt werden: Wenn die Gemeinde vor Ort damit einverstanden ist, kann durch die Nutzung des “Bau-Turbos” auf einen Bebauungsplan verzichtet werden. Das entlastet die Bauämter vor Ort und beschleunigt das Genehmigungsverfahren.
Die Länder werden für die Genehmigungsverfahren im Wohnungsbau befristet bis 2026 eine bundesweit einheitliche Genehmigungsfiktion von drei Monaten einführen. Das bedeutet, dass die beantragte Genehmigung als erteilt gilt, wenn die zuständige Behörde nicht innerhalb dieser Frist über den Antrag entscheidet.
Die Länder werden Nutzungsänderungen von Dachgeschossen zu Wohnzwecken in ihren Landesbauordnungen sowie, in der Musterbauordnung unter bestimmten Bedingungen genehmigungsfrei stellen, um so das Potenzial der Umnutzung von Dächern und der Dachaufstockung schnell und unkompliziert nutzbar zu machen.
Die Länder werden Regelungen zu Kfz-Stellplatzanforderungen im Bauordnungsrecht vereinheitlichen und so anpassen, dass die Kfz-Stellplatzpflicht bei Umbauten und Aufstockungen von Wohnraum entfällt.
Die Einführung eines Gebäudetyps E (“E” wie einfach) ist ein wichtiges Element, um einfacher und somit schneller zu bauen. Die Akteure aus der Bau- und Planungsbranche werden ermutigt, kreativ und kostengünstig zu planen und zu bauen. Der Bund nimmt dafür die zivilrechtlichen Aspekte im Bereich der transparenten Vertragsgestaltung und -praxis in den Blick, um den am Bau Beteiligten ein vereinfachtes Bauen rechtssicher zu erleichtern. Dafür wird bis Ende des Jahres eine “Leitlinie und Prozessempfehlung Gebäudetyp E” vorgelegt.
Durch industrielle Fertigungsmethoden im seriellen, modularen und systemischen Bauen kann witterungsunabhängig produziert und die Baustellenzeit vor Ort erheblich verkürzt werden. Um diese Form des Bauens weiter zu befördern, werden die Länder regeln, dass bereits einmal erteilte Typengenehmigungen für das serielle, modulare und systemische Bauen bundesweite Gültigkeit erhalten. Das soll die Genehmigungsprozesse vereinfachen und beschleunigen.

Wohnungswirtschaft begrüßt Länder-Einigung auf Beschleunigungspaket

Es gibt Dinge, an die glaubt man ja schon fast gar nicht mehr und dennoch ist es geschehen: Die Einigung der 16 Bundesländer auf ein Beschleunigungspaket ist eine starke Erklärung, um aus der alles lähmenden Bürokratie einen großen Schritt herauszukommen. Die für eine Beschleunigung des Wohnungsbaus angedachten Punkte sind alle extrem sinnvoll. Weniger Planungs- und Genehmigungszeit bedeutet auch: weniger Kosten und damit geringere Mieten. Jetzt müssen allerdings auch 16 Landesparlamente diesen Willen der Länderchefs umsetzen. Die Wohnungswirtschaft an die Erklärung zum Pakt auch die Erwartung, dass dies in neuem ‚Deutschlandtempo‘ umgesetzt und nicht zerredet wird.

Zur Meldung des BWMSB

KfW Umweltprogramm 240/241 – Förderung von Klimaanpassungsmaßnahmen durch Tilgungszuschüsse

Posted on 6. November 20237. November 2023 by Tobias Straubinger

Maßnahmen des “Natürlichen Klimaschutzes“ fördert das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, nukleare Sicherheit und Verbraucherschutz (BMUV) durch attraktive Tilgungszuschüsse aus Mitteln zur Umsetzung des “Aktionsprogramms Natürlicher Klimaschutz” (ANK). Dafür stellt der Bund jährlich Mittel in Höhe von 50 Mio. EUR zur Verfügung.

Gefördert werden im Rahmen des KfW Umweltprogramms 240/241 im Modul 8 “Natürliche Klimaschutzmaßnahmen“ Vorhaben zur Stärkung von Klima-, Naturschutz und Biodiversität an Gebäuden, auf Betriebsgeländen oder auf der Fläche von Gewerbe- und Industrieparks durch Schaffung naturnaher grüner (bepflanzter) und blauer (wasserbezogener) Infrastrukturen, zur Renaturierung und Aufwertung von Ökosystemen, auch mit dem Ziel der Vernetzung von Lebensräumen, zur Entsiegelung von Flächen und Renaturierung und Aufwertung von Böden sowie Maßnahmen zur Etablierung eines dezentralen Niederschlagsmanagements.

Nach Aussagen der KfW sind kommunale Wohnungsunternehmen und Wohnungsgenossenschaften direkt antragsberechtigt. Daher sollten Unternehmen im Zuge Planung und Finanzierung von bevorstehenden Maßnahmen im Wohnumfeld die Nutzung des KfW-Programms prüfen.

GdW-RS zum Download

Haushaltsenergie: Preise trotz Rückgängen weiterhin deutlich höher als 2020

Posted on 30. Oktober 202327. Oktober 2023 by Tobias Straubinger

Zu Beginn der Heizsaison sind die Preise für zum Heizen benötigte Energie weiterhin hoch. Zwar stiegen die Preise für Haushaltsenergie, die Strom, Gas und andere Brennstoffe umfasst, zuletzt weniger stark, sie waren aber nach wie vor deutlich höher als 2020. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, erhöhten sich die Verbraucherpreise für Haushaltsenergie im September 2023 im Vergleich zum Vorjahresmonat um 6,3 %. Im Januar 2023 waren die Preise für Haushaltsenergie im Vergleich zum Vorjahresmonat noch um 36,5 % gestiegen. Der Preisanstieg von Haushaltsenergie übersteigt weiterhin die Gesamtteuerung: Die Verbraucherpreise insgesamt nahmen im September 2023 im Vergleich zum Vorjahresmonat um 4,5 % zu. Insgesamt liegen die Preise für Haushaltsenergie deutlich über dem Niveau von 2020: Im September 2023 waren sie um 55,7 % höher als im Jahresdurchschnitt 2020, während der Gesamtindex seitdem um 17,8 % stieg.

Preise für leichtes Heizöl und Erdgas gesunken

Für private Haushalte spielt angesichts der beginnenden Heizperiode insbesondere die Preisentwicklung der verschiedenen Haushaltsenergieträger eine entscheidende Rolle. Entspannt haben sich die Preise für leichtes Heizöl und Erdgas: Im September 2023 mussten Verbraucherinnen und Verbraucher gut ein Viertel (-26,0 %) weniger für leichtes Heizöl bezahlen als noch im Vorjahresmonat. Bereits seit März 2023 wurden hierfür Preisrückgänge im Vorjahresvergleich ermittelt. Erdgas verbilligte sich für Endverbraucher im September 2023 gegenüber dem Vorjahresmonat erstmalig in diesem Jahr (-5,3 %). Hintergrund für diese Entwicklung sind die sehr hohen Preise für leichtes Heizöl und Erdgas im Vorjahr. Infolge der Kriegs- und Krisensituation waren die Energiepreise 2022 enorm gestiegen: So hatten sich die Preise für leichtes Heizöl auf der Verbraucherstufe im September 2022 binnen Jahresfrist mit einem Plus von 108,6 % mehr als verdoppelt, die Teuerung für Erdgas betrug 95,8 %.

Feste Brennstoffe günstiger als ein Jahr zuvor

Für private Haushalte, die alternativ oder ergänzend mit festen Brennstoffen heizen, ergeben sich aktuell ebenfalls Preisrückgänge: Brennholz, Pellets und andere Brennstoffe verbilligten sich im September 2023 um 18,1 % gegenüber dem Vorjahresmonat. Im September 2022 hatte sich der Preis hierfür im Vergleich zu September 2021 mehr als verdoppelt (+103,1 %).

Fernwärme und Strom bisher teurer als ein Jahr zuvor

Anders sieht es bei Fernwärme und insbesondere bei Strom aus: Fernwärme verteuerte sich auf Verbraucherseite im September 2023 gegenüber dem Vorjahresmonat leicht um 0,3 %. Und das trotz der hohen Preise im September 2022, als die Preise im Vergleich zu September 2021 um 37,2 % gestiegen waren. Die Strompreise verzeichneten im September 2023 ein Plus von 11,1 % gegenüber dem Vorjahresmonat. Dies trifft auch die privaten Haushalte, die sich für den Einbau einer Wärmepumpe entschieden haben. Auch hier war das Niveau im Vorjahresmonat bereits sehr hoch: Für Strom hatte die Teuerungsrate im September des Vorjahrs bei +20,3 % gelegen.

Haushaltsenergie als Preistreiber seit 2020

Über die letzten drei Jahre betrachtet war Haushaltsenergie ein wesentlicher Treiber für die Inflationsrate. Im Vergleich zum Jahresdurchschnitt 2020 sind die Verbraucherpreise für alle Haushaltsenergieprodukte, die zum Heizen verwendet werden, deutlich gestiegen. So lag etwa die Preiserhöhung bei Erdgas im September 2023 im Vergleich zum Jahresdurchschnitt 2020 bei +94,0 %. Die Preise für leichtes Heizöl haben sich sogar mehr als verdoppelt (+124,7 %), Fernwärme wurde um 39,0 % teurer. Die Strompreise erhöhten sich um mehr als ein Drittel (+35,4 %).

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CSU und Freie Wähler beschließen Koalitionsvertrag

Posted on 27. Oktober 20237. November 2023 by Tobias Straubinger

Zweieinhalb Wochen nach der Landtagswahl haben CSU und Freie Wähler den gemeinsam ausgehandelten Koalitionsvertrag am 26.10.2023 unterzeichnet. Die Vereidigung des neuen Kabinetts erfolgte am 8. November, gut eine Woche nach der Wahl des Ministerpräsidenten am 31. Oktober.

Der 90-seitige Koalitionsvertrag steht unter dem Motto „Freiheit und Stabilität“. Er umfasst eine Vielzahl von Themen und Inhalten für die neue Legislaturperiode bis 2028.

Ein Überblick über die zentralen Themen für die Wohnungswirtschaft:

Wohnungsbau
Auf die aktuellen Herausforderungen möchten die Koalitionspartner mit einem Dreiklang reagieren: Hilfen für privaten Eigentumserwerb, staatlicher Wohnungsbau und soziale Wohnraumförderung. Alles, was derzeit gebaut werden kann, soll auf den Weg gebracht werden. Das Kernstück wird ein eigenes bayerisches Baukonjunkturprogramm sein.

Im staatlichen Wohnungsbau wird ein Landesbauprogramm 2030 aufgestellt, in dem Vorhaben priorisiert und durchfinanziert werden. Ein Ziel ist es, die drei staatlichen Wohnungsbaugesellschaften (BayernHeim, StadiBau und Siedlungswerk Nürnberg) zusammenzufassen und diese mit mehr Eigenkapital auszustatten.

Das hohe Niveau bei der der sozialen Wohnraumförderung mit einer Wohnbaumilliarde wird verstetigt, um für den Wohnungsbau eine verlässliche Investitionsperspektive zu schaffen. Geplant wird, dass vom Land geförderter und mit Belegungs- und Mietpreisbindungen versehener neuer Wohnraum mit bereits bestehenden Wohnungen getauscht werden kann.

Klimaschutz
Im Koalitionsvertrag bleibt es beim Ziel der Staatsregierung: Bayern soll bis 2040 klimaneutral werden – unter anderem mit mehr Windkraft. Dabei soll auf Technologieoffenheit und den Einklang mit den Bürgerinnen und Bürgern und nicht auf Verbote gesetzt werden. Folgende Maßnahmen sind zur Erreichung der Klimaschutzziele vorgesehen:

Verdoppelung der Stromerzeugung aus Erneuerbaren Energien bis 2030.
Die Stromerzeugung aus Photovoltaik wird bis 2030 verdreifacht. Das Potential hierfür auf staatlichen Gebäuden soll bis 2025 voll ausschöpft werden.
Bei der Windkraft ist das erst Ziel 1.000 neue Windkraftanlagen im Freistaat bis 2030. Mittelfristig soll ein Spitzenplatz in Deutschland erreicht werden.
Zugleich wird ein Ausbau der Geothermie angestrebt, bis 2050 sollen insgesamt 25 % des bayerischen Wärmebedarfs im Gebäudebereich mit Erdwärme gedeckt werden.
Das Bayerische Holzbauförderprogramm wird auf weitere klimaneutrale Baustoffe ausgeweitet.

Bürokratieabbau
Bis Mitte 2024 sollen mindestens zehn Prozent aller Verwaltungsvorschriften entfallen“, so steht es im Koalitionsvertrag.

Beurteilung VdW Bayern:

In einem ersten Statement hat der VdW Bayern am 26.10. den Stellenwert des Wohnungsbaus im neuen Koalitionsvertrag begrüßt. „Der Koalitionsvertrag verspricht eine verlässliche Investitionsperspektive beim geförderten Wohnungsbau und genau diese brauchen unsere Mitgliedsunternehmen. Planungssicherheit und Fördermittelkontinuität sind die wesentlichen Forderungen der Wohnungswirtschaft“, sagte Verbandsdirektor Hans Maier. Darüber hinaus sind für den Verband alle Initiativen, die das Bauen erleichtern, wichtige Schritte, um den dringend nötigen Wohnungsbau zu stärken.

Download Koalitionsvertrag

Regionale Preise: Wo das Leben wie viel kostet

Posted on 27. Oktober 2023 by Tobias Straubinger

Was kostet das Leben in München, was kostet es im Salzlandkreis in Sachsen-Anhalt? Bisher gestaltete sich die Erhebung der Daten zu aufwendig. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) hat mit dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) über drei Jahre lang daran gearbeitet, diese Forschungslücke zu schließen. Entstanden ist ein neuer Preisindex, der Wohn- und Lebenshaltungskosten wie Miete, Strom, Gas und Lebensmittel für alle 400 Kreise und kreisfreien Städte transparent vergleicht. Die Datenerhebung erfolgte dabei weitgehend automatisiert.

Das Ergebnis: Genau im Bundesdurchschnitt liegen Braunschweig und der Landkreis Neumarkt in der Oberpfalz in Bayern (Indexwert: 100). Am teuersten ist das Leben in München (Indexwert: 125), im Landkreis München (117), in Frankfurt (116) und Stuttgart (115), am günstigsten ist es im sächsischen Vogtlandkreis (Indexwert: 90), im thüringischen Greiz (90,5) sowie in Görlitz (90,6). Die günstigste Region im Westen ist Pirmasens in Rheinland-Pfalz (90,7).

Wohnen macht den Unterschied
Vor allem die Wohnkosten machen den Unterschied: Hier gibt es zwischen den einzelnen Regionen die größten Abweichungen. Rechnet man sie heraus, reichen die Indexwerte von 98 (Landkreis Leer in Niedersachsen) bis 104 (Stuttgart). Der Vogtlandkreis zeigt diesen Effekt besonders deutlich: Wohnen ist hier 32 Prozent günstiger als im deutschen Durchschnitt, die sonstigen Kosten sind gerade einmal 0,3 Prozent geringer – insgesamt ist das Leben in keiner deutschen Region noch günstiger.

„Das Leben muss bezahlbar bleiben, egal wo in Deutschland“, sagt IW-Studienautor Christoph Schröder. „Der Staat übernimmt für Bedürftige die Wohnkosten, das entlastet an der richtigen Stelle und führt zu einer starken Regionalisierung der Transferleistungen.“ Hilfreich ist auch das Wohngeld, weil es die regionalen Kostenunterschiede passgenau berücksichtigt. Die Ergebnisse zeigen aber auch, dass die Regionalpolitik noch Hausaufgaben machen muss: Da der Schuh vor allem bei den hohen Wohnkosten in den Großstädten drückt, wäre es hilfreich, die Nachfrage ins Umland umzuleiten, beispielsweise durch eine bessere Infrastruktur. Damit an den Orten, an denen Wohnungen fehlen, mehr und billiger gebaut wird, sollten Nachverdichtung, Neubau und die Baulandplanung einfacher werden – und dafür braucht es Erleichterungen, wenn es um Bürokratie und Bauvorschriften geht.

Zur Methodik: Für die Studie haben die Wissenschaftler im Jahr 2022 Preisdaten von diversen frei zugänglichen Internetseiten automatisiert erfasst, darunter Portale wie Rewe.de und Verivox.de. Die Daten wurden nach durchschnittlichem Verbrauch gewichtet – angelehnt an den Warenkorb des Statistischen Bundesamtes – und zu einem Regionalpreisindex zusammengefügt. Für die Wohnkosten haben die Forscher alle verfügbaren Angebotsmieten erhoben und sie mithilfe eines Modells auf Bestandsmieten umgerechnet, um so der Realität so nahe wie möglich zu kommen. Das Projekt wurde von Juli 2020 bis Mai 2022 vom Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz gefördert.