Kategorie: vdw aktuell

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte in einer kürzlich veröffentlichten Entscheidung nochmals die Grundsätze für ein Betretungsrecht des Vermieters zur vermieteten Wohnung klargestellt. Im entschiedenen Fall forderte der Vermieter den Mieter auf, ihm Zutritt zu gewähren, da er die Absicht hege, die Wohnung zu verkaufen. Im Formularmietvertrag war eine entsprechende Vereinbarung niedergelegt. Hiernach solle dem Vermieter ein Zutrittsrecht „aus besonderem Anlass“ zustehen. Als beispielhafte Fallgruppe war ausdrücklich die Absicht des Vermieters zum Verkauf oder einer Weitervermietung genannt. Das Betretungsrecht war auf die Besichtigung der Mieträume zu verkehrsüblichen Zeiten an Werktagen (der Samstag eingeschlossen) nach vorheriger rechtzeitiger Ankündigung begrenzt.

Der Mieter weigerte sich, den Zutritt zu gewähren. er machte schwere seelische Beeinträchtigungen geltend, bis hin zur Ankündigung eines möglichen Suizids. Das Amtsgericht gab dem Vermieter Recht. Das Berufungsgericht hob die Entscheidung jedoch auf und versagte dem Vermieter das Betretungsrecht. Die Begründung: die zu erwartenden schweren gesundheitlichen Beeinträchtigungen des Mieters. Hierzu war ein Sachverständigengutachten eingeholt worden, was den gesundheitlichen Zustand des Mieters bestätigte. Auf die Revision des Vermieters hin hob der BGH die Entscheidung der Vorinstanz auf und verwies zur erneuten Verhandlung an das Berufungsgericht zurück. Der BGH monierte, dass sich das Berufungsgericht innerhalb der vom Sachverständigen festgestellten Gesundheitsgefahren für den Mieter nicht mit der Möglichkeit auseinandergesetzt habe, dass der Mieter für die Dauer der Besichtigung die Wohnung verlasse und eine Person seines Vertrauens damit beauftrage, während der Besichtigungen die Obhut über die Wohnung auszuüben.

Im Rahmen seiner Entscheidung hob der BGH nochmals deutlich hervor, was schon bislang als grundsätzliche Voraussetzung für das Betretungsrecht eines Vermieters angenommen worden ist. Der Vermieter benötigt einen Grund für die Begehung der Wohnung. Ein allgemeines Zutrittsrecht, etwa um „nach dem rechten“ zu schauen, genügt nicht. Die Umstände der Begehung müssen nach zeitlicher Lage und den weiteren Umständen der konkreten Situation (z.B. schwere Erkrankung des Mieters) zumutbar sein. Der BGH hob ebenfalls nochmals den besonderen Schutz und die Bedeutung einer Wohnung für den Mieter hervor. Hierbei bezog sich der BGH auf Art.13 GG und die hierzu ergangenen Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 1993 (BVerfGE 89, 1, 23). Das Grundgesetz gewährleiste das Recht des Mieters, in diesen Räumen „in Ruhe gelassen“ zu werden. Dennoch könne sich aus dem Eigentumsrecht ergeben, dass auch beim Vermieter ein berechtigtes Interesse vorliegt. Beide Positionen müssen schonend ausgeglichen werden. Die geschilderten Grundsätze ergeben sich nach Ansicht des BGH schon aus der gesetzlichen Nebenpflicht aus dem Mietvertrag. Sie können in diesem Rahmen aber auch noch zusätzlich im Formularmietvertrag niedergelegt werden.

Mit Urteil vom 18. Juli 2023 (Az. BVerwG 4 CN 3.22) hat das Bundesverwaltungsgericht entschieden, dass Freiflächen außerhalb des Siedlungsbereichs einer Gemeinde nicht im beschleunigten Verfahren nach § 13b Satz 1 BauGB ohne Umweltprüfung überplant werden dürfen. § 13b Satz 1 BauGB (Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren) verstoße – so das Gericht weiter – gegen EU-Recht. Demnach dürften entsprechende Bebauungspläne unwirksam sein.

Zur Begründung führt das Gericht aus, dass Art. 3 Abs. 1 i. V. m. Abs. 5 der SUP-RL (Richtlinie über strategische Umweltprüfung) eine Umweltprüfung für alle Pläne nach den Absätzen 2 bis 4 verlange, die voraussichtlich erhebliche Umweltauswirkungen haben. Ob dies der Fall ist, bestimmen die Mitgliedstaaten entweder durch Einzelfallprüfung, Artfestlegung oder eine Kombination dieser Ansätze (Art. 3 Abs. 5 SUP-RL).

Der nationale Gesetzgeber hat sich in § 13b BauGB für eine Artfestlegung entschieden, nämlich Bebauungspläne mit einer Grundfläche von weniger als 10.000 m², durch die die Zulässigkeit von Wohnnutzungen auf Flächen begründet wird, die sich an im Zusammenhang bebaute Ortsteile anschließen. Diese Artfestlegung muss nach der Rechtsprechung des zur Auslegung des Unionsrechts berufenen Europäischen Gerichtshofs gewährleisten, dass erhebliche Umweltauswirkungen in jedem Fall von vornherein ausgeschlossen sind. Der Gesetzgeber darf sich folglich nicht mit einer typisierenden Betrachtungsweise oder Pauschalierung begnügen.

Diesem eindeutigen und strengen Maßstab werde § 13b Satz 1 BauGB nicht gerecht. Die Tatbestandsvoraussetzungen des § 13b Satz 1 BauGB (Flächenbegrenzung, Beschränkung auf Wohnnutzung sowie Anschluss an einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil) seien nicht geeignet, erhebliche Umwelteinwirkungen in jedem Fall von vornherein auszuschließen. Das gelte schon wegen der ganz unterschiedlichen bisherigen Nutzung der potenziell betroffenen Flächen und der Bandbreite ihrer ökologischen Wertigkeit.

§ 13b BauGB dürfe daher wegen des Vorrangs des Unionsrechts nicht angewendet werden. Es hätte somit nach den Vorschriften für das Regelverfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplans eine Umweltprüfung durchgeführt werden müssen sowie die Erstellung eines Umweltberichts und der Beifügung der Begründung des Bebauungsplans.

Den weitergehenden Sachverhalt entnehmen Sie bitte der beigefügten Pressemitteilung.

Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft
Die Entscheidungsgründe liegen noch nicht vor. § 13b BauGB ist durch das am 23. Juni 2021 in Kraft getretene Baulandmobilisierungsgesetz in Kraft getreten. Die Norm verlangt die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens bis zum 31. Dezember 2022 und verlangt einen Satzungsbeschluss nach Einleitung des Bebauungsplanverfahrens bis zum 31. Dezember 2024. Nach erster Einschätzung sollten aktuell aufgestellte Bebauungspläne nicht mehr auf §13b BauGB gestützt werden. Für abgeschlossene Verfahren gilt, dass entsprechende Fehler binnen eines Jahres geltend gemacht werden müssen, andernfalls dürften sie Bestand haben.