Kategorie: vdw aktuell

Der GdW hat gemeinsam mit dem FA Recht die Mustervorlagen für die Mustermiet- und Musternutzungsverträge sowie die Musterhausordnung aktualisiert. Über die neuen Mustermietverträge hatten wir bereits informiert. Inzwischen liegt ein ausführliches GdW-Schreiben vor.

Mit der Neufassung wurden folgende wichtige Änderungen umgesetzt:

1. Dynamischer Verweis auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV)

Alle Verträge enthalten einen dynamischen Verweis auf die Betriebskostenverordnung in der jeweils geltenden Fassung. Die aktuelle Fassung wird lediglich als Anlage beigefügt.

Alle künftigen Änderungen der jeweiligen Betriebskostenpositionen gem. § 2 BetrKV werden automatisch Bestandteil des Vertrages. Einer vertraglichen Anpassung bedarf es nicht.

Die Änderungen der GdW Mustermietverträge berücksichtigen weiter den Wegfall des sog. “Nebenkostenprivilegs“ in § 2 Nr. 15 BetrKV und die damit verbundenen Änderungen an der Umlegbarkeit von Nebenkosten für Breitbandkabelanschlüsse und Gemeinschaftsantennenanlagen.

2. Aufnahme von Positionen in § 2 Nr. 17 BetrKV (“sonstige Betriebskosten“)

Unter den sonstigen Betriebskosten wurden die Kosten für die Dachrinnenreinigung und Wartung der Rauchwarnmelder als sonstige Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV aufgeführt. Diese Kostenpositionen sind üblich. Eine selbstständige Eintragung durch die Unternehmen soll daher entfallen. Es bleibt den Unternehmen natürlich unbenommen, weitere Betriebskosten als “sonstige Betriebskosten“ zu vereinbaren.

3. Streichung “Mitgebrauch gemeinschaftlicher Anlagen und Einrichtungen“

In allen Verträgen, mit Ausnahme des Gewerbemietvertrags sowie des Untermietvertrags, die diese Regelung nicht enthalten, wurden die Bestimmung, welche Anlagen und Einrichtungen dem Mitgebrauch unterfallen, gestrichen. Die Vorschrift ist überholt und trägt der entfallenden Möglichkeit zur Mitgebrauchsnutzung bei Breitbandkabelanschlüssen aus § 2 Nr. 15 BetrKV Rechnung.

Praktische Auswirkungen auf die Durchführung des Mietvertrags hat die Änderung nicht.

4. Neuer Mieterhöhungstatbestand § 559e BGB

In allen Verträgen – mit Ausnahme des Untermietvertrags – wurde § 559e BGB neben § 559 BGB als weiterer Mieterhöhungstatbestand für Mieterhöhungen nach dem Einbau oder der Aufstellung einer Heizungsanlage eingesetzt.

Die Änderung berechtigt Vermieter künftig zu Mieterhöhungen bei zuvor durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nr. 1a BGB und wurde im Zuge des sog. Heizungsgesetzes in das BGB aufgenommen.

5. Verweis auf eine generelle Geltung des § 554 BGB

Mit Ausnahme des Mietvertrags über gewerbliche Räume wurde in allen Mietverträgen ein Verweis auf die generelle Geltung des § 554 BGB aufgenommen.

Durch die Änderung wird klargestellt, dass sich das berechtigte Verlangen des Mieters auf bauliche Veränderung der Mietsache auf alle in § 554 BGB geregelten Tatbestände bezieht, statt wie bisher nur hinsichtlich einer behindertengerechten Nutzung der Wohnung.

Aufgrund dieser nicht mehr zeitgemäßen Begrenzung und um zukünftigen Entwicklungen insbesondere bezüglich der Erlaubnis zur Nutzung von E-Mobilität und Steckersolargeräten Rechnung zu tragen, war diese Änderung der Verträge notwendig.

6. Wegfall des § 17 Abs. 2 bei Nutzungs- und Dauernutzungsverträgen

Die Bürgschaftsregelung des § 17 Abs. 2 zum Eintrittsrecht des bürgenden Ehegatten in den Mietvertrag wurde in den Nutzungs- und Dauernutzungsverträgen gestrichen.

Bürgenden Ehegatten von Genossenschaftsmitgliedern ist es künftig nach dem Erwerb der Mitgliedschaft nicht mehr möglich, durch eine einseitige Erklärung in den Mietvertrag mit allen sich daraus ergebenden Rechten und Pflichten einzutreten. Diese Streichung war aufgrund von teilweise missbräuchlicher Anwendung der alten Regelung notwendig geworden.

7. Sonstige Änderungen

a) Die Berechtigung des Vermieters zur Anpassung der Vorauszahlungen für die Betriebskosten bei einer nach Vertragsschluss stattfindenden Änderung der Betriebskostenpositionen des § 2 BetrKV wurde in allen Verträgen – außer in dem diese Regelung bereits enthaltenden Mietvertrag für gewerbliche Räume – hinzugefügt.Notwendig ist dafür künftig nur eine Erklärung der Anpassung in Textform bei zuvor erfolgter Betriebskostenabrechnung.

b) In allen Verträgen – mit Ausnahme des Untermietvertrags – wurde der Verweis in der Fußnote zur Wohnflächenberechnung von der “Zweiten Berechnungsverordnung“ zur “Wohnflächenverordnung“ geändert, vgl. §§ 1 Abs. 1, 3 Abs. 5

c) Beim Mietvertrag für gewerbliche Räume wurde in § 6.2 Alternative mit Abs. 3 eine generelle Haftung des Mieters bis zum Ende der vereinbarten Mietzeit festgeschrieben. Die bisherigen Haftungsausschlussmöglichkeiten des Mieters entfallen.

d) Bei allen Verträgen – mit Ausnahme des Untermietvertrags – besteht künftig die Möglichkeit zur Aufnahme einer weiteren Vertragspartei. Zur Verdeutlichung wird entsprechend zwischen “Mieter 1“ bzw. “Mitglied 1“ und “Mieter 2“ bzw. “Mitglied 2“ unterschieden.

e) In der Musterhausordnung wurde aufgrund notwendiger Änderungen im Zuge der TKGNovelle die Überschrift “Gemeinschaftsantenne/Breitbandkabelanschluss“ in “Gemeinschaftsantenne/Verteilanlage“ und der Begriff “Kabelnetzbetreiber“ zu “Netzbetreiber“ geändert, vgl. VI. “Gemeinschaftseinrichtungen“.

f) Im Übrigen wurden alle Verträge redaktionell angepasst.

Von den Aktualisierungen betroffen sind:

Mat.-Nr. Titel
06536-0079 Dauermietvertrag
06536-0080 Dauermietvertrag – Preisbindung vor dem 01.01.2002
06536-0081 Dauernutzungsvertrag
06536-0082 Dauernutzungsvertrag – Preisbindung vor dem 01.01.2002
06536-0083 Mietvertrag Allgemein
06536-0084 Mietvertrag für Eigentumswohnung4
06536-0085 Mietvertrag für freifinanzierten Wohnraum
06536-0087 Mietvertrag für gewerbliche Räume
06536-0088 Mietvertrag – Preisbindung vor dem 01.01.2002
06536-0089 Mietvertrag Wohnungsbau für Bedienstete
06536-0090 Nutzungsvertrag
06536-0091 Nutzungsvertrag – Preisbindung vor dem 01.01.2002
06536-0092 Zeitmietvertrag
06536-0050 Untermietvertrag
06536-0044 Musterhausordnung

Die Vorlagen sind in gedruckter oder elektronischer Fassung erhältlich:

Gedruckte Fassungen zeitnah lieferbar
Die gedruckten Fassungen sind zeitnah als Verpackungseinheiten à 20 Exemplare erhältlich. Die Bestellung ist online, per Telefon oder per E-Mail unter Angabe der Mat.-Nr. und des Titels möglich:

• Online: https://shop.haufe.de/
• Telefon: 0800 5050-445 (kostenlos) oder
• E-Mail: immobilien@haufe-lexware.com

Formulare und Verträge für die Wohnungswirtschaft Online ab sofort erhältlich

Alle Formulare und Verträge sind auch online in der Datenbank “Formulare und Verträge für die Wohnungswirtschaft“ abrufbar. Diese wird bei Bedarf aktualisiert und die Formulare und Verträge können über https://shop.haufe.de/prod/formulare-vertraege-fuer-wohnungswirtschaft bestellt werden. Mitglieder des GdW erhalten einen Preisvorteil von 10 %.

Für Kunden mit ERP-Software: Sofern es Probleme bei der Bestellung gibt, können Sie sich direkt an immobilien@haufe-lexware.com wenden.

Das Bundesfinanzministerium bzw. die obersten Finanzbehörden der Länder haben am 03.12.2024 die beiden bestehenden Billigkeitsregelungen im Zusammenhang mit der Unterbringung von Ukraine-Flüchtlingen

– bei Vermietungsgenossenschaften (§ 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG)

sowie

– im Hinblick auf die erweiterte Gewerbesteuerkürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG)

nunmehr bis zum 31.12.2025 verlängert (siehe Anlagen).

Auch der Anwendungszeitraum des BMF-Schreibens mit weiteren steuerlichen Maßnahmen zur Unterstützung der vom Krieg in der Ukraine Geschädigten wurde bis zum 31.12.2025 verlängert (vgl. Anlage – BMF-Schreiben vom 04.12.2024).

Anlagen

Die bevorstehende Bundestagswahl 2025 steht im Zeichen brisanter Herausforderungen: Der Wohnungsmangel spitzt sich weiter zu, die Kosten für Bau- und Sanierungsmaßnahmen steigen rasant, und das Ziel einer klimaneutralen Gebäudestruktur verlangt dringend intelligente Lösungen. Für eine erfolgreiche und sozial gerechte Zukunft brauchen wir eine politische Kehrtwende – weg von veralteten Denkmustern und hin zu klugen, integrativen Ansätzen, die ökonomische, ökologische und soziale Bedürfnisse verbinden.
Mit den “Wohnungswirtschaftlichen Daten und Trends”, legt der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen erneut einen kundigen Überblick zum Stand der Entwicklungen in der Branche vor. Fundament der Berichterstattung sind eigene umfassende Basisdaten aus der vom GdW bundesweit vertretenen Wohnungs- und Immobilienwirtschaft sowie die relevanten Ergebnisse der amtlichen Statistik und weiterer Erhebungen von Branchentrends.

Kennziffern, Tabellen und Grafiken zur Entwicklung der Branche und der Wohnungsmärkte sind in den “Daten und Trends” detailliert dokumentiert. Das mehr als 120 Seiten umfassende Kompendium informiert in diesem Jahr neben der üblichen Berichterstattung zu den Themen Investitionen, Bautätigkeit, Mietenentwicklung außerdem diese Themen:

• Schwerpunkt: Ergebnisse des Zensus 2022 – So wohnt Deutschland
• Die Immobilienwirtschaft – wichtiger Wirtschaftszweig und Wachstumsgarant
• Zweites Jahr in Folge: Rückgang bei den Investitionen der GdW-Unternehmen
• Sozialer Wohnungsbau unter Druck: Zahl der geförderten Mietwohnungen bislang eher gering
• Aktuelle Bevölkerungsprognose: Wachstum bis ins Jahr 2045 und Zunahme regionaler Disparitäten
• 6,39 Euro/m² – bei GdW-Unternehmen wohnt man im Schnitt besonders günstig
• Ertragskraft der Unternehmen und Fremdkapitalkosten

Mitgliedsunternehmen des GdW erhalten bei ihrer Bestellung jeweils ein kostenfreies Exemplar.
GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.
Postfach 301573
10749 Berlin
Telefon: +49 (0)30 82403-182
E-Mail: bestellung@gdw.de

Weitere kostenpflichtige Exemplare der gedruckten Veröffentlichung können zum Preis von 35 EUR je Exemplar ausschließlich über die Haufe-Lexware GmbH & Co. KG bezogen werden:
Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Munzinger Straße 9, 79111 Freiburg
Tel.: 0180 5555691, Fax: 0180 5050441,
E-Mail: immobilien@haufe-lexware.com,
Internet: http://shop.haufe.de/

In letzter Zeit haben einige Wohnungsunternehmen durch ihren Gasnetzbetreiber eine Ankündigung über die geplante Beimischung von Wasserstoff erhalten mit dem Hinweis, die Eignung ihrer angeschlossenen Gasgeräte zu prüfen. Die Ankündigungen der (Transportnetz-)Betreiber bewegen sich bisher im Bereich von unter 1 % Wasserstoffbeimischung. Diese Beimischungen passieren aktuell nicht mit der Intention einer sukzessiven ‚Vergrünung‘ der Netze, sondern um Wasserstoffproduzenten einen Absatz des produzierten Gases zu ermöglichen. Auf diesem Weg wird ein wirtschaftlicher Betrieb der Elektrolyse-Anlagen überhaupt erst ermöglicht, der zum Hochlauf einer zukünftigen Wasserstoffwirtschaft notwendig ist.

Die Beimischung von klimaneutral hergestelltem Wasserstoff in Gasnetze wird in Zukunft immer wichtiger, um die Klimaziele zu erreichen. Aktuell ist vor allem entscheidend, dass Wasserstoffproduzenten das Gasnetz als Abnehmer nutzen können. Daher ergeben sich zwei wichtige Fragen:

• Ist die Wasserstoffbeimischung sicher?
• Bis zu welchem Prozentsatz Wasserstoff im Netz muss an den Endgeräten nichts verändert
  werden?

Die Wohnungswirtschaft als Betreiber von Gasanlagen wird vor neue Herausforderungen gestellt, insbesondere in Bezug auf Zuständigkeiten und Haftung. Betreiber und Nutzer von Gasanwendungen sollten daher gut informiert sein, um die Auswirkungen der Wasserstoffbeimischung richtig einschätzen zu können. In diesem Zusammenhang soll das vorliegende Rundschreiben Fragen zur Wasserstofftauglichkeit, Zuständigkeiten und der Notwendigkeit, vorhandene Gasgeräte zu überprüfen, beleuchten. Das Rundschreiben ist explizit kein Rechtsratgeber, sondern eine Information nach bestem Wissen.